Áp bảng giá đất hay buộc giao dịch qua ngân hàng đều “bó tay” trước gian lận chuyển nhượng nhà đất?

Ngay từ đầu năm 2022, Bộ Tài chính và Tổng cục Thuế ban hành loạt quyết định nhằm khắc chế hành vi khai "gian" giá chuyển nhượng bất động sản thấp hơn giá thực tế, từ đó chống thất thu thuế. Nhờ đó, chỉ trong 5 tháng đầu năm 2022, thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản tăng gần 70% so với cùng kỳ năm ngoái, đạt 16.000 tỷ đồng.

Tuy nhiên, điều này cũng bộc lộ nhiều bất cập trong thực tế, khiến thị trường mua bán bất động sản chững lại, người dân than phiền, thậm chí, các đại biểu Quốc hội cũng lên tiếng mạnh mẽ tại nghị trường. Theo đó, hàng loạt hồ sơ giao dịch bất động sản của người dân bị “ngâm” nhiều tháng, hoặc bị cơ quan thuế sách nhiễu, trả lại và yêu cầu nâng đúng giá thực tế giao dịch.

BUÔNG LỎNG ĐÃ QUÁ LÂU, SIẾT QUÁ LẠI "TẮC"

Trong phiên chất vấn Bộ trưởng Bộ Tài chính vừa qua, ông Đặng Hồng Sỹ, đại biểu Quốc hội tỉnh Bình Thuận, cho rằng, trong thời gian vừa qua, Bộ Tài chính ban hành các văn bản để chống thất thu ngân sách trong việc kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản, qua đó có dấu hiệu tích cực, làm tăng nguồn thu từ ngân sách nhà nước.

Tuy nhiên, "việc ban hành văn bản này cũng gây không ít khó khăn cho người dân và doanh nghiệp. Đặc biệt, cử tri phản ánh một số nơi cán bộ còn nhũng nhiễu, gây phiền hà cho người dân và doanh nghiệp trong quá trình làm hồ sơ chuyển nhượng bất động sản", ông Sỹ thẳng thắn nêu vấn đề.

Đại biểu Phan Thái Bình tỉnh Quảng Nam cũng nêu rõ thực tế, các văn bản hướng dẫn không rõ ràng khiến các địa phương mỗi nơi áp dụng một kiểu và có tình trạng trả hồ sơ đi trả hồ sơ lại nhiều lần và yêu cầu công dân cũng như doanh nghiệp kê khai thuế nhiều lần.

Ông Bình cũng nêu ra một vấn đề khiến người dân bức xúc, đó là Bộ Tài chính đề nghị áp thuế theo giá thị trường và cao hơn bảng giá Nhà nước nhưng khi thu hồi đất và đền bù, giải phóng mặt bằng thì lại áp giá nhà nước, như vậy sinh ra bất bình đẳng.

Trước than phiền giao dịch bị "ách tắc" do nhiều hồ sơ bị trả về, cán bộ thuế làm khó người dân, mới đây, Tổng cục Thuế ban hành Công điện số 08/CĐ-TCT “quay xe” so với quy định trước đây. Theo đó, Tổng cục Thuế yêu cầu các cơ quan thuế địa phương phải thu thuế đúng quy định và không được trả lại hồ sơ, không được kéo dài thời hạn giải quyết hồ sơ dù nghi ngờ khai “gian”. Thay vào đó, trường hợp phát hiện rủi ro chuyển sang thực hiện thanh tra, kiểm tra sau. 

Tuy nhiên, điều này lại gây lo lắng mọi nỗ lực chặn đứng hành vi khai “gian” lại quay trở lại điểm xuất phát, vào thời điểm trước khi chấn chỉnh?

Trao đổi tại talkshow “Gỡ những nút thắt chưa hợp lý trong thu thuế chuyển nhượng bất động sản” ngày 16/6, ông Luật sư Trần Đình Dũng, Đoàn Luật sư TP. Hồ Chí Minh thừa nhận một thực tế, trong xã hội việc trốn thuế nhờ kê khai “hai giá” xảy ra tràn lan, ở nhiều nơi và ai cũng biết. Người dân thường khai giá chuyển nhượng cao hơn 5-10% bảng giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định, để "lách" luật.

Rõ ràng hành vi chuyển nhượng bất động sản trị giá nhiều tỷ đồng nhưng ký hợp đồng chỉ vài trăm triệu là che giấu sự thật về thu nhập khi chuyển nhượng. Đây là hành vi trốn thuế, vi phạm pháp luật, được quy định rõ trong Bộ Luật hình sự.

Đánh giá về việc xới xáo lại vấn đề kê khai “hai giá” gần đây, ông Phan Công Chánh, chuyên gia đầu tư, Tập đoàn Phú Vinh Group, cũng cho rằng, đây không phải là câu chuyện mới. Bộ Tài chính gợi lại vấn đề này trong hoàn cảnh hiện nay như một trong những biện pháp để thị trường bất động sản bớt "nóng" và dần tiến đến một trị trường minh bạch và chuyên nghiệp hơn.

Theo ông Chánh, suốt hơn 2 năm đại dịch Covid-19 kéo dài với những biện pháp phong toả khắc nghiệt khiến sản xuất bị đình đốn, dòng tiền thay vì chảy vào khu vực sản xuất lại đổ ngược vào thị trường chứng khoán và bất động sản, để lại nhiều hậu quả nghiêm trọng. Hàng loạt tỉnh, thành xuất hiện “sốt” đất dù nền kinh tế lao đao. Vì vậy, cần tính đến giải pháp điều tiết lại thị trường bất động sản nói riêng.

Tuy nhiên, ông Chánh cho rằng cũng cần lưu ý về việc thị trường chững lại đến mức độ nào, bởi theo một nghiên cứu của Hiệp hội bất động sản, thị trường này đóng góp tới 15% GDP thông qua một cách trực tiếp và gián tiếp và có khả năng lan tỏa đến trên 40 ngành quan trọng khác của nền kinh tế. 

"RỐI REN" XÁC ĐỊNH GIÁ ĐÚNG, THIẾU CÔNG BẰNG TRONG ÁP THUẾ SUẤT

Cũng theo các chuyên gia, trong nhiều năm qua, "nút thắt" lớn nhất trong chống thất thu thuế chuyển nhượng nhà đất vẫn là làm sao kê khai tính thuế trên giá thị trường.

Cụ thể, việc xây dựng khung giá định giá theo giá thị trường có nhiều bất cập, dẫn đến cả người mua, người bán lẫn cơ quan thuế đều lúng túng, không biết áp dụng mức giá nào, cuối cùng quay trở lại với thói quen cũ, đó là kê khai thấp hơn so với giá thị trường thì tính thuế trên khung giá và bảng giá đất của Ủy ban nhân dân của tỉnh, thành ban hành.

Mặt khác, theo quy định tại Luật Đất đai 2013, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành bảng giá đất 5 năm một lần và hàng năm ban hành hệ số điều chỉnh giá đất. Trong khi thực tế giá thị trường lại biến động liên tục, vì vậy, dẫn đến việc giá quy định không sát với giá của thị trường bất động sản, gây thất thu ngân sách.

Bình luận về sự "lạc hậu" của bảng giá đất, Luật sư Trần Đình Dũng cho rằng, bảng giá đất do các địa phương ban hành chỉ bằng 10-20% giá đất thực tế chuyển nhượng trên thị trường. Như vậy, bảng giá đất so với giá thị trường chuyển nhượng chênh lệch quá mức và dùng bảng giá đất này so sánh gây nhiều khó khăn cho cơ quan thuế.

Vậy cơ quan thuế lấy giá nào để so sánh? Trừ một số nơi tại đô thị có sẵn giá để so sánh như giá do Tòa án phán quyết, giá của dự án, còn lại phần lớn không có giá “sạch” để định giá. 

Bên cạnh đó, ông Dũng cũng chỉ ra một bất cập, đây là loại thuế suất tính trên thu nhập từ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, có nghĩa rằng người bán có khoản thu do bán đất, bán nhà nên phải nộp thuế cho nhà nước. Tuy nhiên, căn cứ Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC ngày 15/6/2015, thuế thu nhập cá nhân phải nộp tính bằng 2% x giá chuyển nhượng.

"Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực chất phải căn cứ vào việc người dân thu được bao nhiêu tiền", ông Dũng nhấn mạnh. Mặt khác, để xác định người dân thu nhập thực sự bao nhiêu từ chuyển nhượng nhà đất rất khó. Ý thức nộp thuế của người dân chưa cao nên xảy ra tình trạng kê khai “hai giá”.

Giá mua thực tế 5 tỷ nhưng ra văn phòng công chứng chỉ khai 300 triệu. Người dân kê khai mà gian dối thì rất khó cho cơ quan thuế. Hoặc một người thân quen bán nhà đất 2 tỷ nhưng giá trị trên thị trường 3 tỷ thì căn cứ tính thuế như thế nào?

Đồng ý quan điểm trên, ông Phan Công Chánh cho rằng, điều quan trọng nhất trong việc thu thuế là căn cứ để tính thuế như thế nào?

Ông Chánh cho biết, trước đây, sắc thuế chuyển nhượng bất động sản phân làm hai loại.

Một là, thuế suất 25% tính trên chênh lệch, có nghĩa lấy giá bán trừ cho giá mua trước đây để lấy phần chênh lệch tính thuế. 

Hai là, 2% trên tổng giá trị giao dịch. Tuy nhiên, vì nhiều lý do, tỷ lệ 25% tính trên giá trị chênh lệch đã bị bãi bỏ.

Ông Chánh cho rằng, cần một sắc thuế công bằng hơn đánh vào thu nhập, lợi nhuận thật sự của một người đầu tư bất động sản, sẽ công bằng hơn việc đóng thuế khoán.

Dù vậy, "thuế suất đánh đồng 25% trên số lợi nhuận trước đây cũng chưa phải cách tiếp cận đúng, thay vì đó, cần có một thang thuế thang thuế giống như thuế thu nhập cá nhân hiện giờ, thu nhập mức nào đóng thuế suất bấy nhiêu mới hợp lý. Tuy nhiên, con số cụ thể, thang thuế như thế nào cũng là một câu chuyện lớn cũng cần phải tính toán, bàn bạc", ông Chánh đề xuất.

CÁCH NÀO GIẢI QUYẾT TẬN GỐC?

Trước thực tế giá thị trường biến động liên tục để lại khoảng cách ngày càng xa với bảng giá đất, tháng 4 vừa qua, Bộ trưởng Bộ Tài chính đề nghị UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành bảng giá đất, trong đó, bao gồm cả hệ số điều chỉnh giá đất, để bảng giá nhà đất theo sát với giá thị trường.

Tuy nhiên, ông Phan Công Chánh, Tập đoàn Phú Vinh Group, cho rằng, việc xây dựng bảng giá đất không bao giờ là việc đơn giản. Nghiên cứu thị trường bất động sản hoàn hảo tại Mỹ, ông Chánh cho hay, bảng giá đất xây dựng mất hàng trăm năm. Bởi lãnh thổ một quốc gia rất rộng, có những nơi giao dịch rất thường xuyên có thể cập nhật giá thường xuyên. Tuy nhiên, có những nơi rất ít giao dịch như vùng miền núi hoặc những nơi địa bàn khó khăn, xa xôi.

Ông Chánh cho biết thêm, Bộ Tài nguyên & Môi trường từng có đề xuất cơ sở quốc gia về đất đai, trong đó có giá đất đai dù vậy, chưa có giải pháp cụ thể để thực hiện. Tuy nhiên, gần đây, căn cước công dân có gắn chip được phủ rộng, câu chuyện cơ sở quốc gia về giá đất đai chắc chắn sẽ được thực hiện. "Sớm hay muộn gì cũng phải bắt kịp với sự phát triển của thế giới và có giải pháp căn cơ để giải quyết toàn bộ bài toán này", ông Chánh nhấn mạnh.

Đại diện Tập đoàn Phú Vinh Group cho biết thêm, nhiều chuyên gia cũng cho ý kiến về việc tính toán một hệ số K, nhằm xóa nhòa, kéo gần khoảng cách giữa khung giá đất với giá thực tế, giúp việc đóng thuế của người dân được đối xử công bằng hơn.

Đồng ý quan điểm trên, Luật sư Trần Đình Dũng cho rằng, ngành thuế cũng như các ngành khác phải nhanh chóng có một dữ liệu chung, về bất động sản quốc gia và ngành thuế nói riêng.

Tuy nhiên, theo ông Dũng, việc xây dựng giá đất cho một khu vực không đơn giản, do phải xây dựng đúng theo trình tự thủ tục của Thông tư số 36/2014 ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên & Môi trường. Theo đó, phải ban hành quyết định, lập hội đồng, mời Sở Tài chính, Sở Tài nguyên & Môi trường, mất rất nhiều tháng, trong khi thị trường biến động liên tục. Vì vậy, nếu triển khai toàn bộ các tỉnh, thành sẽ không khả thi. Để xác định hệ số K thế nào cũng cần có hành lang pháp lý để xác định hệ số K = 1 hay 2, lúc đó, cũng phải qua trình tự, thủ tục tương đối phức tạp.  

Bên cạnh đó, một đề xuất đáng chú ý để minh bạch giao dịch chuyển nhượng bất động sản, gần đây, Tổng cục Thuế (Bộ Tài chính) đề xuất "cấp thẩm quyền cần bổ sung quy định giao dịch chuyển nhượng bất động sản phải thanh toán qua ngân hàng để minh bạch trong kiểm soát giao dịch của các ngành, phục vụ công tác quản lý giao dịch tài sản, bất động sản của các chủ thể trong xã hội của các cơ quan quản lý Nhà nước nói chung và quản lý thuế nói riêng".

Tuy nhiên, người dân đặt câu hỏi liệu rằng việc giao dịch bất động sản qua ngân hàng có giải quyết triệt tận gốc vấn đề kê khai “hai giá” hay không?

Theo ông Phan Công Chánh, Tập đoàn Phú Vinh Group, việc chuyển khoản qua ngân hàng khi giao dịch bất động sản cũng không phải là một giải pháp tối ưu để xử lý kê khai “hai giá” trong lĩnh vực bất động sản. Cụ thể, người dân “lách” bằng cách ký hai hợp đồng, một hợp đồng ghi giá thấp hơn giá thực tế và áp dụng quy định chuyển khoản qua ngân hàng. Phần chênh lệch lại thanh toán bằng tiền mặt.

Ông Chánh khẳng định, chúng ta đang giải quyết một bài toán hệ thống và giải pháp nào mang tính chất tức thời cũng chỉ mang ý nghĩa giải quyết bài toán trong hiện tại và chắc chắn khi giải quyết bài toán này sẽ nảy sinh ra rất nhiều bài toán khác.

Vì vậy, cần một hành lang pháp lý toàn diện từ Bộ Luật Dân sự, Luật Đất đai, luật thuế... để siết chặt thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất.