CBRE: Thị trường bất động sản Hà Nội “trầm trọng hơn” năm 2008
So với đợt khủng hoảng thị trường nhà đất năm 2008, tình hình thị trường 2011 - 2012 trầm trọng hơn cả về thời gian dài và mức độ
Trong báo cáo toàn cảnh thị trường Hà Nội trong quý 2/2012 vừa được công bố, CBRE Việt Nam cho biết người mua đang có vẻ quay lại hỏi mua tăng rõ nét và dễ thấy, thị trường bất động sản thường trở nên hấp dẫn hơn khi lãi suất giảm.
Theo báo cáo của CBRE, quý 2/2012 thị trường chung cư ghi nhận 1.700 căn hộ chào bán mới, tăng nhẹ so với nguồn cung dè dặt của quý 1 gồm 1.100 căn. Mức tăng nguồn cung này chủ yếu đến từ các chủ đầu tư kỳ vọng thị trường cải thiện sau khi lãi suất giảm liên tiếp từ 14% xuống 9% chỉ trong 3 tháng. Tuy nhiên, hầu hết các chủ đầu tư vẫn giữ thái độ thận trọng, do 3.000 căn được cung cấp mới trong nửa đầu năm 2012 là mức rất khiêm tốn so với 25.000 căn của cả năm 2011.
Giá sơ cấp tiếp tục ở mức thấp với 100% số căn chào bán mới có giá dưới 30 triệu đồng/m2 và một nửa số này có giá dưới 20 triệu đồng/m2. Với nỗ lực thu hút người mua không đi kèm chiết khấu giá bán trực tiếp, một số chủ đầu tư đã áp dụng chiến lược mới bằng cách thêm lựa chọn bàn giao thô hoặc gói nội thất liền tường cơ bản thay vì hoàn thiện đầy đủ nhằm giảm giá bán lên tới 30%. Biện pháp này bước đầu đã phát huy tác dụng do lượng khách hàng tiềm năng được mở rộng tới cả những người có ngân sách hạn chế hơn.
Theo theo CBRE, một diễn biến mới trong thị trường quý này là xu hướng người mua đã cân nhắc giá cả đi kèm rủi ro. Trong vài quý trở lại đây, người mua chủ yếu quan tâm đến khoảng giá dưới 20 triệu đồng/m2, khoảng giá xuất hiện ngày càng nhiều do các chủ đầu tư cạnh tranh về giá. Tuy nhiên, những dự án như vậy thường đang trong giai đoạn khởi công và về sau có tốc độ xây dựng khá chậm. Điều này đã hướng mối quan tâm của người mua sang khoảng giá 30 triệu đồng/m2 tại những dự án đã hoàn thiện khối móng và có tiến độ xây dựng rõ ràng. Nói cách khác, người mua đang chấp nhận mức giá cao hơn để đổi lại rủi ro thấp hơn và cam kết tin cậy hơn từ chủ đầu tư.
Trên thị trường thứ cấp, giá chào bán chứng kiến mức sụt giảm theo quý lớn nhất kể từ khi giá cả bắt đầu trượt dốc vào quý 2/2011. So với đợt khủng hoảng thị trường nhà đất gần đây nhất vào năm 2008, tình hình thị trường 2011 - 2012 trầm trọng hơn cả về thời gian kéo dài và mức độ trầm trọng.
CBRE cho biết, một chiến lược khác tận dụng được các đợt giảm lãi suất liên tiếp gần đây là việc chủ đầu tư hỗ trợ người mua với lãi suất vay mua nhà. Trong khoảng thời gian ưu đãi, lãi suất này có thể xuống đến mức 6 - 7%/năm, so với mức thị trường hiện tại là 15%. Tuy nhiên, vẫn chưa thể khẳng định thị trường sớm đảo chiều, khi tương lai của nền kinh tế chưa rõ ràng. Chủ đầu tư cần tiếp tục bám sát thị trường và những người muốn mua căn hộ mà chưa thực sự tìm kiếm, thì đây là thời điểm tốt nhất để bắt đầu.
Đối với phân khúc nhà đất trong các khu đô thị, theo CBRE, vấn đề thanh khoản tiếp tục là áp lực khiến giá chào bán thứ cấp giảm. Xu hướng giảm giá diễn ra ở hầu khắp các khu vực quận huyện, trong đó mức giảm lớn nhất lên tới 30% so với quý trước được ghi nhận tại một số dự án tại huyện Mê Linh, khu vực có tiến độ xây dựng chậm và cơ sở hạ tầng còn thiếu. Các tín hiệu vĩ mô tích cực như cắt giảm lãi suất và chính sách tín dụng nới lỏng hơn cho khu vực bất động sản vẫn chưa cho thấy nhiều tác động do các nhà đầu tư, đầu cơ từ giai đoạn trước vẫn đang tiếp tục tìm cách cắt lỗ.
Về nguồn cung, năm 2012, dự kiến một lượng lớn khoảng 9.000 căn biệt thự và nhà liền kề trong các khu đô thị được hoàn thiện. Ước tính khoảng 30-40% trong số này không đúng tiến độ, trong khi các căn hộ hoàn thiện sẽ có ít người vào ở.
Tình trạng các khu đô thị vắng người ở là do một phần không có nhu cầu ở thật, một phần do hạ tầng cơ sở và dịch vụ tiện tích còn thiếu. Nếu hạ tầng cơ sở đồng bộ, có thể giúp giải quyết vấn đề thanh khoản, CBRE cho biết.
Theo báo cáo của CBRE, quý 2/2012 thị trường chung cư ghi nhận 1.700 căn hộ chào bán mới, tăng nhẹ so với nguồn cung dè dặt của quý 1 gồm 1.100 căn. Mức tăng nguồn cung này chủ yếu đến từ các chủ đầu tư kỳ vọng thị trường cải thiện sau khi lãi suất giảm liên tiếp từ 14% xuống 9% chỉ trong 3 tháng. Tuy nhiên, hầu hết các chủ đầu tư vẫn giữ thái độ thận trọng, do 3.000 căn được cung cấp mới trong nửa đầu năm 2012 là mức rất khiêm tốn so với 25.000 căn của cả năm 2011.
Giá sơ cấp tiếp tục ở mức thấp với 100% số căn chào bán mới có giá dưới 30 triệu đồng/m2 và một nửa số này có giá dưới 20 triệu đồng/m2. Với nỗ lực thu hút người mua không đi kèm chiết khấu giá bán trực tiếp, một số chủ đầu tư đã áp dụng chiến lược mới bằng cách thêm lựa chọn bàn giao thô hoặc gói nội thất liền tường cơ bản thay vì hoàn thiện đầy đủ nhằm giảm giá bán lên tới 30%. Biện pháp này bước đầu đã phát huy tác dụng do lượng khách hàng tiềm năng được mở rộng tới cả những người có ngân sách hạn chế hơn.
Theo theo CBRE, một diễn biến mới trong thị trường quý này là xu hướng người mua đã cân nhắc giá cả đi kèm rủi ro. Trong vài quý trở lại đây, người mua chủ yếu quan tâm đến khoảng giá dưới 20 triệu đồng/m2, khoảng giá xuất hiện ngày càng nhiều do các chủ đầu tư cạnh tranh về giá. Tuy nhiên, những dự án như vậy thường đang trong giai đoạn khởi công và về sau có tốc độ xây dựng khá chậm. Điều này đã hướng mối quan tâm của người mua sang khoảng giá 30 triệu đồng/m2 tại những dự án đã hoàn thiện khối móng và có tiến độ xây dựng rõ ràng. Nói cách khác, người mua đang chấp nhận mức giá cao hơn để đổi lại rủi ro thấp hơn và cam kết tin cậy hơn từ chủ đầu tư.
Trên thị trường thứ cấp, giá chào bán chứng kiến mức sụt giảm theo quý lớn nhất kể từ khi giá cả bắt đầu trượt dốc vào quý 2/2011. So với đợt khủng hoảng thị trường nhà đất gần đây nhất vào năm 2008, tình hình thị trường 2011 - 2012 trầm trọng hơn cả về thời gian kéo dài và mức độ trầm trọng.
CBRE cho biết, một chiến lược khác tận dụng được các đợt giảm lãi suất liên tiếp gần đây là việc chủ đầu tư hỗ trợ người mua với lãi suất vay mua nhà. Trong khoảng thời gian ưu đãi, lãi suất này có thể xuống đến mức 6 - 7%/năm, so với mức thị trường hiện tại là 15%. Tuy nhiên, vẫn chưa thể khẳng định thị trường sớm đảo chiều, khi tương lai của nền kinh tế chưa rõ ràng. Chủ đầu tư cần tiếp tục bám sát thị trường và những người muốn mua căn hộ mà chưa thực sự tìm kiếm, thì đây là thời điểm tốt nhất để bắt đầu.
Đối với phân khúc nhà đất trong các khu đô thị, theo CBRE, vấn đề thanh khoản tiếp tục là áp lực khiến giá chào bán thứ cấp giảm. Xu hướng giảm giá diễn ra ở hầu khắp các khu vực quận huyện, trong đó mức giảm lớn nhất lên tới 30% so với quý trước được ghi nhận tại một số dự án tại huyện Mê Linh, khu vực có tiến độ xây dựng chậm và cơ sở hạ tầng còn thiếu. Các tín hiệu vĩ mô tích cực như cắt giảm lãi suất và chính sách tín dụng nới lỏng hơn cho khu vực bất động sản vẫn chưa cho thấy nhiều tác động do các nhà đầu tư, đầu cơ từ giai đoạn trước vẫn đang tiếp tục tìm cách cắt lỗ.
Về nguồn cung, năm 2012, dự kiến một lượng lớn khoảng 9.000 căn biệt thự và nhà liền kề trong các khu đô thị được hoàn thiện. Ước tính khoảng 30-40% trong số này không đúng tiến độ, trong khi các căn hộ hoàn thiện sẽ có ít người vào ở.
Tình trạng các khu đô thị vắng người ở là do một phần không có nhu cầu ở thật, một phần do hạ tầng cơ sở và dịch vụ tiện tích còn thiếu. Nếu hạ tầng cơ sở đồng bộ, có thể giúp giải quyết vấn đề thanh khoản, CBRE cho biết.
