Chuyên gia: Giải cứu bất động sản ở Trung Quốc rất khó

“Liệu cơn sóng dữ với thị trường bất động sản Trung Quốc đã chấm dứt?” là câu hỏi được nhiều người quan tâm lúc này. Nếu nhìn vào báo cáo của các cơ quan xếp hạng tín nhiệm hàng đầu thế giới gần đây, các nhà phân tích cho rằng có nhiều lý do để lạc quan một cách thận trọng về sự phục hồi của thị trường này, theo tờ Bưu điện Hoa Nam Buổi sáng (SCMP).

CÓ DẤU HIỆU PHỤC HỒI NHƯNG LIỆU CÓ BỀN VỮNG?

Trong báo cáo công bố ngày 11/1, S&P Global Ratings nhận định gói các biện pháp được Chính phủ Trung Quốc công bố vào tháng 11 năm ngoái đã đưa thị trường địa ốc nước này “lên đỉnh điểm của sự phục hồi”. Các biện pháp này được đưa ra nhằm giảm giải tỏa cuộc khủng hoảng thanh khoản mà các nhà phát triển bất động sản Trung Quốc đang đối mặt.

Trong khi đó, báo cáo công bố ngày 1/3 của Moody’s Investors Service đánh giá gói biện pháp “giải cứu” này báo hiệu “sự thay đổi đáng chú ý trong lập trường chính sách nhằm nới lỏng môi trường tín dụng. Điều này sẽ củng cố niềm tin của nhà đầu tư và giảm các vụ vỡ nợ”.

Ngoài ra, cũng có những dấu hiệu cho thấy các nhà phát triển bất động sản gặp khó ở Trung Quốc đang đạt được nhiều bước tiến trong việc tái cấu trúc nợ. Đây là nhận định trong báo cáo công bố ngày 23/2 của Fitch Ratings. Tổ chức xếp hạng tín nhiệm này lưu ý rằng ít nhất đã có 8 công ty “hoàn thành hoặc được cho là đã khởi động việc tái cấu trúc trái phiếu của mình - chủ yếu bằng cách kéo dài thời gian đáo hạn - ở thị trường trong và quốc tế”.

Quan trọng hơn, nhu cầu trên thị trường bất động sản Trung Quốc dường như đã bắt đầu ổn định trở lại. Trong tháng 2, doanh thu bán nhà mới của 100 công ty phát triển bất động sản lớn nhất nước này tăng 14,9% so với cùng kỳ năm trước. Đây là lần tăng đầu tiên kể từ tháng 6/2021. Giá nhà đất cũng ổn định trở lại trong tháng 1 với giá nhà mới tại 70 thành phố đi ngang so với tháng trước, sau 16 tháng giảm liên tiếp.

Trong bối cảnh Trung Quốc thay đổi chính sách chóng mặt trong những tháng qua, đặc biệt là chiến lược phòng dịch Zero Covid, không ngạc nhiên khi việc nới lỏng các hạn chế với lĩnh vực bất động sản có tác động lớn tới tâm lý của nhà đầu tư.

Chỉ số Bloomberg theo dõi cổ phiếu bất động sản Trung Quốc niêm yết ở đại lục và Hồng Kông đã tăng gần 60% trong giai đoạn từ cuối tháng 10 đến đầu tháng 12/2022.

“Việc chấm dứt chiến lược Zero Covid rất quan trọng vì việc này giúp nền kinh tế lấy lại đà tăng trưởng và hỗ trợ khôi phục niềm tin vào thị trường nhà ở”, ông Edward Chan, giám đốc của S&P Global Ratings tại Hồng Kông, nhận định.

KHÓ PHỤC HỒI Ý NGHĨA NẾU ĐƯA THỊ TRƯỜNG VỀ QUY MÔ BỀN VỮNG

Tuy nhiên, theo ông Nicholas Spiro, chuyên gia về các nền kinh tế phát triển và mới nổi tại công ty tư vấn địa ốc và vĩ mô Lauressa Advisory (Anh), việc nới lỏng các hạn chế trong lĩnh vực bất động sản của Bắc Kinh chủ yếu tập trung vào nguồn cung - cụ thể là mở rộng các kênh tín dụng, huy động vốn, thay vì tập trung vào cầu.

Dù đã gỡ bỏ một số hạn chế với người mua nhà và hạ lãi suất vay thế chấp mùa nhà, rõ ràng nhà chức trách Trung Quốc đang kiềm chế các biện pháp có thể gây ra một làn sóng đầu quá mức như những năm trước. Điều này được khẳng định trong cam kết của Chính phủ, được đưa ra tại phiên khai mạc kỳ họp Quốc hội gần đây.

“Sự mâu thuẫn giữa nỗ lực phòng tránh một cuộc khủng hoảng tài chính nghiêm trọng và nhu cầu giảm tình trạng, đầu cơ đang khiến Bắc Kinh rất khó khôi phục niềm tin trong lĩnh vực bất động sản, đặc biệt là với những người mua nhà”, ông Spiro nhận xét.

Trong một báo cáo được công bố hồi tháng 7/2022, ngân hàng Nomura ước tính các nhà phát triển bất động sản Trung Quốc mới chỉ giao được khoảng 60% số nhà mà họ đã bán trước cho khách hàng từ năm 2013-2020. Cách biệt giữa doanh số bán nhà mới và số lượng nhà hoàn thiện đã tăng mạnh sau khi Bắc Kinh bắt đầu chiến dịch siết quản lý nhằm giảm tình trạng nợ của cá nhà phát triển bất động sản vào năm 2018.

Theo ông Spiro, lý do chính khiến thị trường nhà ở Trung Quốc khó có thể phục hồi một cách có ý nghĩa là bong bóng giá tài sản đã bị thổi phồng quá mức.

“Chính phủ đang cố gắng làm xì hơi bong bóng nhà đất mà không khiến giá nhà giảm mạnh. Đây sẽ là một thảm họa tại một quốc gia mà tài sản nhà đất chiếm 70% tổng tài sản của đất nước và ngành bất động sản đóng góp gần 1/4 GDP. Tuy nhiên, Bắc Kinh không có nhiều lựa chọn ngoài việc giảm quy mô của một ngành đang vận hành cồng kềnh và sử dụng đòn bẩy quá mức”, vị chuyên gia nhận định.

Trong bối cảnh doanh số sụt giảm và nhiều vụ vỡ nợ xảy ra trong hai năm qua, vấn đề là việc thực hiện các biện pháp cải tổ rất “đau đớn và tốn kém” - ông Spiro chỉ ra. Sự thay đổi lớn trong chính sách cần thiết là dịch chuyển sang tiêu dùng, tránh xa việc đầu tư kém hiệu quả dựa trên các khoản nợ, và điều này sẽ khiến thị trường bất động sản thu hẹp đáng kể.

Trong bản đánh giá mới nhất về nền kinh tế Trung Quốc công bố hồi tháng 2, Quỹ Tiền tệ Quốc tế (IMF) đã thúc giục Bắc Kinh thực hiện các cải cách về mặt cơ cấu để “tạo điều kiện thuận lợi cho thị trường bất động sản dần chuyển đổi sang quy mô bền vững hơn”.

Những cải cách này bao gồm cải cách tài khóa để giảm sự phụ thuộc quá mức của chính quyền địa phương vào thị trường bất động sản, đồng thời mang lại cho các hộ gia đình những lựa chọn tiết kiệm thay thế cho việc mua nhà đất. Bên cạnh đó, cũng cần tăng số lượng và chất lượng nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê để giảm bớt tác động đối với lĩnh vực xây dựng - IMF khuyến nghị.

Theo ông Chan của S&P Global Ratings, thời kỳ tăng trưởng cao của bất động sản Trung Quốc đã qua. Trong tương lai, thị trường này sẽ có quy mô nhỏ hơn nhưng ổn định hơn và việc Trung Quốc có thể vượt qua bong bóng địa ốc một các nhẹ nhàng hay không phụ thuộc một phần vào việc họ có thể thực hiện những cải cách này hay không.

Tuy nhiên, ở thời điểm hiện tại, ông Spiro cho rằng chỉ riêng việc ổn định thị trường thôi cũng gặp nhiều khó khăn. Do đó, việc phục hồi một cách bền vững là “giấc mơ xa vời”.