Đất ven đô sốt ảo: Chuyên gia "mách" cách định giá, tránh mất tiền oan

AN NHIÊN
Chia sẻ

Ngay sau khi dịch bệnh Covid -19 lần thứ hai lắng xuống, thị trường bất động sản Hà Nội trở lại hiện tượng đầu cơ, đẩy giá đất tăng cao ở các quận, huyện ven đô

Ảnh minh hoạ.
Ảnh minh hoạ.

Sau khi Hà Nội công bố Quy hoạch chung đô thị Hòa Lạc đến năm 2030 vào giữa tháng 7, ngay lập tức giá đất các làng, xã quanh khu vực này được đẩy giá. Đất vườn, ruộng đầu tháng chỉ có mấy trăm nghìn đồng/m2, đến cuối tháng đã tăng lên 2 triệu đồng/m2. 

Giá đất ở huyện Hoài Đức, Thạch Thất... dù hạ tầng chưa đồng bộ, xung quanh chỉ có đường Quốc lộ 32 và đường Láng - Hoà Lạc nhưng cũng được đẩy lên rất cao.

Tại Đông Anh, từ cuối năm 2019 khi có thông tin trở thành một trong 4 huyện ngoại thành Hà Nội được lên quận vào năm 2020, đến nay, thị trường vẫn chưa ngừng “hét” giá. Có những khu đất giá bán lên đến 80 triệu đồng/m2, đắt ngang với giá một số trong quận nội thành. 

Đáng nói, thị trường chứng kiến một nghịch lý: Giá đất trong nhiều dự án được đầu tư cơ sở hạ tầng hàng chục năm vẫn xoay quanh ngưỡng 30 - 40 triệu đồng/m2, nhưng đất trong làng xóm không được đầu tư cơ sở hạ tầng tương xứng đô thị lại có giá chào bán 20-30 triệu đồng /m2.

Bà Nguyễn Thị Hồng Vân, Phó giám đốc Bộ phận Định giá và Tư vấn Tài chính Savills Hà Nội, phân tích, khi thị trường đất nền ghi nhận có nhiều mức giá, nhà đầu tư cần có khả năng so sánh, định giá và đánh giá đúng giá trị của lô đất nền, tránh trường hợp bị “nhảy giá”.

Theo bà Vân, trên bình diện định giá một tài sản đất nền, có hai tình huống đặt ra cho các nhà đầu tư bao gồm: Làm thế nào xác định giá trị của một dự án phát triển đất nền ở khu vực ngoại thành có quy mô diện tích trên 1000m2 đã có phê duyệt quy hoạch và đã hoàn thành nghĩa vụ về tiền sử dụng đất?

Làm thế nào xác định giá trị của một lô đất ở nhỏ lẻ với diện tích thông thường dưới 100m2 nằm bên ngoài khu đô thị mới ở khu vực ngoai thành?

Thứ nhất, là phương pháp so sánh. Để xác định giá trị từ Phương pháp so sánh, người định giá phải tìm được ít nhất 3 so sánh trên thị trường tương đồng về quy mô diện tích, vị trí, phê duyệt phát triển, thời hạn sử dụng đất... 

Sau đó, tiến hành điều chỉnh các khác biệt dựa trên các yếu tố kể trên và lập luận các điều chỉnh dựa trên các bằng chứng thị trường. Từ đó quy ra được giá trị trên một mét vuông đất xác định.

Thứ hai, là phương pháp giá trị đất thặng dư. Dựa vào phê duyệt phát triển, sẽ giả định các doanh thu và chi phí ước tính liên quan đến việc phát triển dự án để xác định giá trị đất thặng dư. 

Theo đó, đối với ước tính doanh thu, người định giá sẽ phải xác định giá bán, tỷ lệ tăng giá, lịch thu tiền, tốc độ bán dựa trên các dữ liệu thị trường của các dự án tương đồng đang chào bán trên thị trường. Đối với ước tính chi phí, người định giá phải xác định đơn giá xây dựng trên đơn vị, thời gian xây dựng, tỷ lệ lạm phát, chi phí lãi vay các số liệu này cũng được ước tính theo dữ liệu thị trường. 

Do dòng tiền doanh thu và chi phí sẽ được trải ra theo thời gian, người định giá phải xác định mức tỷ lệ chiết khấu thị trường cho loại tài sản này để chiết khấu toàn bộ dòng tiền về hiện tại. Giá trị ước tính từ phương pháp này phản ánh việc nhà đầu tư có thể chấp nhận trả bao nhiêu cho dự án với phê duyệt phát triển đã có.

Từ đó, sẽ so sánh giá trị ước tính từ hai Phương pháp định giá để xác định giá trị thị trường của dự án này.

Đối với tình huống số 2, do giao dịch đối với các diện tích đất nhỏ lẻ khá phổ biến trên thị trường nên Phương pháp so sánh được áp dụng. Đối với những khu vực có hiện tượng tăng giá ảo, người định giá cần kiểm tra và xác định dựa trên các giao dịch thực thay vị dựa trên các giá chào trên thị trường do giá chào thường bị đẩy lên khá cao. 

“Khi dòng tiền tiếp tục có xu hướng đổ về thị trường đất nền, nhà đầu tư cần tránh vội vàng và có quyết định phù hợp sau khi cân nhắc các yếu tố quan trọng về giá trị tài sản và tránh tâm lý đám đông”, bà Vân khuyến cáo. 

Tin liên quan

Khởi nghiệp

Hồ sơ Startup

Citigo là công ty công nghệ cung cấp những giải pháp đơn giản với chi phí tiết kiệm, giúp khách hàng nâng cao hiệu quả kinh doanh. Citigo hướng tới tầm nhìn trở thành công ty cung cấp giải pháp công nghệ cho doanh nghiệp phổ biến tại Đông Nam Á
ESBT là công ty hoạt động trọng lĩnh vực công nghệ thông tin, chúng tôi xây dựng những sản phẩm phần mềm cho cộng đồng và cung cấp dịch vụ phát triển phần mềm cho các doanh nghiệp
Lozi là một trong những ứng dụng thương mại điện tử được yêu thích nhất tại Việt Nam, kết nối hàng triệu người mua và người bán nhằm phục vụ nhu cầu mua bán trực tuyến ngày càng cao. Không chỉ là một cầu nối thương mại điện tử đáng tin cậy, Lozi còn cung cấp dịch vụ giao hàng nhanh chóng và tiện lợi chỉ trong 1 giờ, đem đến cho khách hàng những trải nghiệm mua sắm trực tuyến hiệu quả và tối ưu
Bắt nguồn từ mong muốn mang chất lượng dạy Tiếng Anh tại Trường Quốc tế đến với mọi học sinh Việt Nam, để các bạn nhỏ dù không có điều kiện kinh tế theo học tại các Trường Quốc Tế hay Trung Tâm đắt tiền vẫn có thể sử dụng Tiếng Anh tốt như người bản ngữ. Đây chính là hành trang chuẩn bị cho các em tương lai vươn ra thế giới. Chính vì lý do trên, đội ngũ sáng lập đã bắt tay vào xây dựng sản phẩm đầu tiên có tên “Chương trình học Tiếng Anh Online EDUPIA”.
Công ty TNHH SA-ACH định vị về lĩnh vững trồng rừng, phát triển gồm 3 loại cây và bốn tầng cây trên một hecta đất nhằm tạo hệ sinh thái bền vững, và nâng cao thu nhập cho bà con