Định giá đất không đúng khiến giá nhà chỉ có thể tăng, không thể giảm

Tại tọa đàm “Định giá đất: Đúng và đủ” do Báo Thanh Niên tổ chức ngày 14/6, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), cho biết đến nay, ước tính vẫn còn hơn 58.000 sổ hồng chưa được cấp vẫn khiến người dân không yên tâm, chủ đầu tư không thu được 5% số tiền còn lại của hợp đồng; giao dịch trên thị trường không được và thậm chí phát sinh những giao dịch ngầm...

GÂY HỆ LỤY CHO NỀN KINH TẾ

Theo ông Châu, con số thống kê từ 2005 đến nay, gần 20 năm, tỷ lệ thu ngân sách nhà nước từ đất (trong đó tiền sử dụng đất là lớn nhất), chiếm 13,1% tổng nguồn thu ngân sách nội địa.

“Đây là một con số rất lớn, để thấy nếu định giá đúng và đủ đóng vai trò quan trọng như thế nào. Con số này có thể lên đến 15 - 16% trong những năm trước đây và cũng tương xứng với nguồn lực đất đai trên cả nước”, ông Châu nhấn mạnh.

Bên cạnh đó, ông Châu cũng cho rằng trong 6 nhóm nguyên nhân khiến việc cấp sổ hồng của các dự án còn vướng thì dẫn đầu do tắc định giá đất. Nghị định 44/2014 của Chính phủ quy định về giá đất đã quy định các phương pháp định giá đất.

Tuy nhiên thực tế, các tiêu chí để thực hiện định giá đất bị vướng, chủ yếu là phương pháp thặng dư, dẫn đến một số cán bộ viên chức có liên quan vướng vào vòng lao lý; doanh nghiệp cũng bị vướng. Doanh nghiệp đều muốn quy định phải dễ hiểu, dễ làm.

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho biết doanh nghiệp ghi nhận nỗ lực của Chính phủ rất rõ, vừa rồi ban hành Nghị định 12/2024 sửa đổi, bổ sung Nghị định 44 nhưng vấn đề then chốt mà hiệp hội đã góp ý vẫn chưa được đưa vào về việc định giá đất.

Trong khi đó, theo ông Trần Quốc Dũng, Phó tổng giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh, hiện nay chủ trương của Trung ương, Chính phủ là giảm giá nhà để nhiều người dân có cơ hội tiếp cận được nhà ở vừa túi tiền.

Tuy nhiên, tiền sử dụng đất chiếm cấu phần rất đáng kể trong bảng kê giá đầu vào để xây dựng giá thành bất động sản.

Vì thế, việc tính tiền đất quá cao trong khi các khoản chi phí của doanh nghiệp không được tính đủ sẽ dẫn đến chi phí phát triển dự án bị đội lên cao, khiến giá nhà chỉ có tăng, không thể giảm, bất chấp nhiều nỗ lực của các bên. Cuối cùng, thiệt hại sẽ thuộc về người mua, về lâu dài không có lợi cho thị trường và an sinh xã hội.

Đồng tình, nhà báo Lâm Hiếu Dũng, Phó tổng biên tập Báo Thanh Niên khẳng định rằng định giá đất đóng vai trò hết quan trọng trong nền kinh tế. Định giá đất quá thấp, người dân không chấp thuận, tất yếu sẽ dẫn đến các khiếu nại, tố cáo, tranh chấp đất đai, không chịu di dời khỏi mảnh đất bị thu hồi… gây ra hậu quả phải tốn nhiều thời gian, nhân lực và tiền bạc để giải quyết.

Với doanh nghiệp, các nhà phát triển bất động sản, việc xây dựng các yếu tố đầu vào để xác định giá đất sai bản chất kinh tế có thể làm triệt tiêu động lực phát triển dự án mới, khiến nút thắt về nguồn cung vẫn chưa thể cởi bỏ. Các khoản chi của doanh nghiệp không được tính đủ có thể dẫn tới chi phí phát triển dự án bị đội lên cao, khiến giá nhà chỉ có thể tăng, không thể giảm.

DỰ THẢO NGHỊ ĐỊNH CÒN NHIỀU BẤT CẬP

Là đơn vị trực tiếp triển khai và phát triển các dự án bất đọng sản, Phó tổng giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh nhận thấy dự thảo Nghị định quy định về giá đất, hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2024 còn nhiều bất cập.

Ông Dũng cho rằng việc luật chia thành nhiều cách tính trong khi chưa có số liệu thống kê thống nhất sẽ rất khó xác định, vướng mắc khi cơ quan định giá đất phải đi thu thập nhiều tài liệu từ nhiều nguồn khác nhau.

Sau đó, việc lựa chọn áp dụng hợp đồng, số liệu tham chiếu nào sẽ rất cảm tính, chênh lệch giá trị lớn khiến cả cơ quan định giá, cơ quan nhà nước và doanh nghiệp bối rối. Điều này cũng dẫn đến rủi ro trong quá trình thanh tra, kiểm tra sau này. Đồng thời, pháp luật nên quy định theo hướng công thức hóa, có tỷ lệ, số liệu cụ thể để các bên dễ tính toán.

Trong khi đó, một vấn đề khác được ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng giám đốc Công ty Lê Thành đề cập đó là tiền sử dụng đất phải đóng được tính bằng tổng doanh thu trừ cho tổng chi phí cộng và lợi nhuận định mức.

Ở đây, thường phát sinh mâu thuẫn với cơ quan nhà nước ở chỗ cơ quan nhà nước luôn luôn tìm làm sao cho doanh thu ở mức lớn nhất, chi phí thấp nhất để ra tiền sử dụng đất lên cao nhất. Ngược lại, doanh nghiệp lại chứng minh chi phí hợp lệ, doanh thu phù hợp.

Do đó, hai bên ngược nhau dẫn đến câu chuyện đơn vị tư vấn không giải quyết được vấn đề này.

Sau khi lắng nghe chia sẻ từ các doanh nghiệp và chuyên gia, ông Nguyễn Đắc Nhẫn, Phó vụ trưởng Vụ Đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã chia sẻ thẳng thắn những thiếu sót của hệ thống quy định liên quan đến lĩnh vực giá đất.

Ông Nguyễn Đắc Nhẫn cho biết trong quá trình sửa đổi từ Nghị định 44 tới Nghị định 10, Nghị định 12 và tới nay khi soạn thảo quy định Nghị định về giá đất, Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng đã rất nỗ lực, cố gắng bám sát thực tế để điều chỉnh, bổ sung các điều khoản sao cho phù hợp với thực tiễn. Tuy nhiên, Luật Đất đai thì chưa xử lý hết nên thực tế, quy định vẫn còn những bất cập.

Đồng thời ông Nhẫn cho biết trong quá trình xây dựng Dự thảo Nghị định quy định về giá đất, hướng dẫn thi hành luật Đất đai 2024, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã đồng hành rất sát cùng các bộ, ngành như Bộ Tài chính, Bộ Xây dựng... trên quan điểm chung là sẽ cố gắng tiếp thu các ý kiến góp ý từ nhiều thành phần trong xã hội như doanh nghiệp, các chuyên gia, địa phương... nhằm xử lý các vấn đề đang tồn tại.