“Doanh nghiệp bất động sản không dễ phá sản”
Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội nói về khó khăn của doanh nghiệp bất động sản
Thị trường bất động sản đang được cho là ở giai đoạn rất khó khăn, đã le lói những nhận định một số doanh nghiệp hạn chế về tiềm lực tài chính có thể sẽ phá sản, nếu chính sách thắt chặt tín dụng đối với lĩnh vực này vẫn tiếp tục kéo dài.
Tuy nhiên, ông Nguyễn Hữu Cường, Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội cho rằng, phá sản đối với các doanh nghiệp bất động sản không phải là chuyện dễ.
Ông Cường nói:
- Một khi nguồn vốn bị siết thì việc phát triển ổn định, sự sinh tồn của các doanh nghiệp kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản phải đối mặt với khó khăn. Đó là sự báo trước. Thị trường sẽ sàng lọc những doanh nghiệp không có tài chính mạnh, có thực lực để đầu tư các dự án, mà quá phụ thuộc vào nguồn vốn đi vay.
Đã có nhiều nhận định rằng, trong thời điểm hiện nay, lĩnh vực bất động sản đang tồn tại nhiều rủi ro, thưa ông?
Đúng là hiện có rất nhiều những dự án không thể hoàn thành do khó khăn về tài chính.
Như, có những dự án hoàn thành được tới 70 - 80% nhưng không được vay tiền tiếp nữa, có dự án thiết kế 20 tầng nhưng làm đến 17 - 18 tầng rồi thôi. Hoặc cũng không ít những dự án làm đến nửa móng nhưng theo quy định của Nghị định 71 là phải xong móng, hoàn thiện hạ tầng mới được vay vốn, giờ làm được nửa móng cũng không huy động được vốn, không bán được các sản phẩm. Như thế làm sao có tiền trả nợ ngân hàng được.
Tuy nhiên, đấy là với những dự án mà chủ đầu tư huy động vốn vay trước khi dự án được khởi động, phụ thuộc vào vốn ngân hàng và đều hết sức khó khăn. Ngược lại, những dự án của chủ đầu tư có tiềm năng thật, điển hình là những doanh nghiệp, tập đoàn “gia đình” có thế mạnh về tài chính thì họ vẫn chủ động được nguồn vốn trong bối cảnh các dự án khác vẫn còn nằm im chờ đợi.
Dù vậy, chúng ta thấy rằng, trong hoàn cảnh hiện nay, doanh nghiệp nào thực lực yếu thì hoặc là phải mua bán sáp nhập, hai là chấp nhận đứng ở ngoài. "Cuộc chơi" này là hoàn toàn sòng phẳng.
Điều đó cũng có nghĩa, nếu chính sách tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản tiếp tục thắt chặt, một số doanh nghiệp hạn chế về tài chính, không tiếp cận được nguồn vốn vay, thì sẽ rơi vào tình trạng phá sản?
Phá sản hay không còn là bài toán rất khó. Để phá sản được cũng không dễ. Bởi, ngay thủ tục để phá sản thôi cũng không dễ, chưa kể còn liên quan đến rất nhiều vấn đề khác.
Với quy luật sinh tồn thì rất ít doanh nghiệp chấp nhận cho mình bị phá sản, loại khỏi cuộc chơi. Người ta sẽ phải gồng mình lên, huy động rất nhiều nguồn để hợp sức lại. Đây cũng là bối cảnh để các nhà đầu tư nhỏ lẻ xem lại bức tranh huy động vốn ở các nước xung quanh chúng ta như Thái Lan, Singapore, Hàn Quốc… để học hỏi những kinh nghiệm huy động vốn vào thời điểm khó khăn, khủng hoảng, như các quốc gia đang phát triển trên đã làm.
Như vậy, theo ông, khó khăn về vốn với doanh nghiệp bất động sản hiện nay chưa phải là đường cùng?
Việc khó khăn về vốn là hoàn toàn bình thường ở những quốc gia phát triển nóng về vấn đề bất động sản.
Tuy nhiên, nếu như không co cụm lại, không liên doanh liên kết thì chấp nhận phải “chết” thôi. Nhưng như tôi đã nói, việc để doanh nghiệp bất động sản “chết” cũng không dễ dàng. Có điều, trong việc quy chiếu, phân định lĩnh vực bất động sản là lĩnh vực phi sản xuất và những gì liên quan đều siết chặt thì rất dễ dẫn đến mất công bằng, gây ra những hệ lụy xấu cho tất cả ngành nghề liên quan đến lĩnh vực đầu tư, kinh doanh bất động sản.
Ông có thể phân tích cụ thể hơn?
Theo tôi, trong các chính sách tín dụng phải chỉ rõ, lĩnh vực phi sản xuất là lĩnh vực gì, hàng hoá, phân khúc gì. Ví dụ, vay tiền để mua đồn điền, trang trại, vay tiền đền bù giải phóng mặt bằng, sân golf... thì có cần thiết không? Những thành phần này không cần thiết.
Nhưng còn với những sản phẩm liên quan đến thị trường, thúc đẩy an sinh xã hội như cơ sở hạ tầng, nhà thương mại giá rẻ phù hợp với nhu cầu hiện đang còn thiếu nhưng tài chính đại đa số ở tầm vừa phải thì cần phải được khuyến khích, hỗ trợ từ phía nhà nước, và cần phải mở rộng, bởi đấy là các sản phẩm thu hút các ngành nghề khác trong xã hội, từ các khâu vật liệu sản xuất, trang trí nội ngoại thất, hệ thống vận tải, nhân công…
Vì thế, nếu như phân khúc phát triển nhà ở bị tê liệt, bị bóp nghẹt thì các hệ lụy của xã hội cũng bị ảnh hưởng rộng rãi.
Nhiều ý kiến cho rằng, ngay cả khi doanh nghiệp tiếp cận được nguồn vốn rồi nhưng cũng khó có đầu ra để kích thích phát triển, vì phần lớn người dân có nhu cầu thực sự cũng không có tiền hoặc có ít để tiếp cận được sản phẩm giá cao, nếu không được vay từ ngân hàng?
Chúng ta thấy việc các ngân hàng chưa quan tâm tới đầu ra cho người mua thực tế cũng là một bài toán. Thay vì cho một dự án vay tiền rủi ro lớn, nợ khó đòi, thì anh cho 100 người vay hoặc hơn, thì vừa giải quyết được nhu cầu chính đáng, vừa đảo nợ được cho ngân hàng.
Nếu ngân hàng có tiền và người dân có nhu cầu tìm đến nhau được thì thị trường sẽ sôi động trở lại.
Còn các chủ đầu tư, để tạo cho sản phẩm có tính thanh khoản nhanh thì họ phải có các chiến lược giảm giá ưu đãi khác biệt. Ở đây không nói đến từ hạ giá, vì có thể oan uổng cho những dự án tốt, vị trí đẹp. Ta phải phân biệt giảm giá liên quan đến quy hoạch, tài chính, pháp luật, kỹ thuật hay dự án rất đẹp nhưng nguồn tiền vay của ngân hàng không hỗ trợ để người ta hoàn thành dự án.
Trong trường hợp trên, đầu ra là đặc biệt quan trọng trong cả hệ thống ngân hàng và những người có nhu cầu thực. Nó sẽ loại bỏ được lớp đầu cơ vì những người vay đó phải thế chấp bằng nhà của mình và nguồn trả tiền duy nhất là thu nhập ổn định và không ai muốn mất nhà của mình cả. Nhưng với các dự án hút tiền rất lớn thì cá nhân, hệ thống tổ chức cũng không đảm bảo được nếu có các rủi ro xảy ra.
Tóm lại, việc cho vay tiền, cung cấp đầu ra cho thị trường cũng là giải pháp giúp cho thị trường sôi động trở lại, vì nhu cầu thay đổi nhà ở từ bé đến lớn của rất nhiều người công chức hiện đang thuê, cần mua nhà giá rẻ, nếu nơi nào đó bán giá rẻ, có ngân hàng cho vay nữa thì rõ ràng thị trường sẽ sôi động trở lại.
Vậy mong mỏi và kỳ vọng hàng đầu hiện nay của các doanh nghiệp bất động sản là gì, thưa ông?
Nguồn vốn. Vì đây là cái quyết định sự tồn tại của bất kỳ doanh nghiệp nào. Không có thì không tồn tại được. Nhưng vốn sẽ được cung cấp vào kênh như thế nào trong hệ thống tín dụng thì phải được làm rõ.
Tất cả chúng ta đều phải có trách nhiệm cùng Chính phủ kiềm chế lạm phát. Cũng không thể kêu gọi Nhà nước đổ tiền vào lĩnh vực phi sản xuất trong bất động sản được. Chính phủ, bộ, ngành phải phân định rõ những dự án cần thiết cho nhu cầu nhà ở, an sinh xã hội thì lượng tiền đó rất nhỏ so với hiệu quả mang lại.
Hơn nữa cũng còn phải căn cứ vào tình hình lạm phát tiếp tục như thế nào. Người dân, doanh nghiệp đều đồng tình phải siết chặt tín dụng vì nếu cứ thả tiền ra thì lạm phát càng tăng cao, hậu quả người dân gánh chịu. Nhưng nếu chờ cho lạm phát chìm xuống mới hoạt động thì đó không phải là thói quen của người Việt.
Vì, người Việt Nam ta trong lúc khó khăn luôn thể hiện sự thông minh, sáng tạo nhất.
Tôi cho rằng, các chủ đầu tư có chiến lược kinh doanh tốt từ trước đến giờ, không phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng vẫn sẽ tồn tại và có nhiều cách để tồn tại, những doanh nghiệp khác thì phải liên doanh liên kết sáp nhập vì không ai muốn "chết" cả.
Tuy nhiên, ông Nguyễn Hữu Cường, Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội cho rằng, phá sản đối với các doanh nghiệp bất động sản không phải là chuyện dễ.
Ông Cường nói:
- Một khi nguồn vốn bị siết thì việc phát triển ổn định, sự sinh tồn của các doanh nghiệp kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản phải đối mặt với khó khăn. Đó là sự báo trước. Thị trường sẽ sàng lọc những doanh nghiệp không có tài chính mạnh, có thực lực để đầu tư các dự án, mà quá phụ thuộc vào nguồn vốn đi vay.
Đã có nhiều nhận định rằng, trong thời điểm hiện nay, lĩnh vực bất động sản đang tồn tại nhiều rủi ro, thưa ông?
Đúng là hiện có rất nhiều những dự án không thể hoàn thành do khó khăn về tài chính.
Như, có những dự án hoàn thành được tới 70 - 80% nhưng không được vay tiền tiếp nữa, có dự án thiết kế 20 tầng nhưng làm đến 17 - 18 tầng rồi thôi. Hoặc cũng không ít những dự án làm đến nửa móng nhưng theo quy định của Nghị định 71 là phải xong móng, hoàn thiện hạ tầng mới được vay vốn, giờ làm được nửa móng cũng không huy động được vốn, không bán được các sản phẩm. Như thế làm sao có tiền trả nợ ngân hàng được.
Tuy nhiên, đấy là với những dự án mà chủ đầu tư huy động vốn vay trước khi dự án được khởi động, phụ thuộc vào vốn ngân hàng và đều hết sức khó khăn. Ngược lại, những dự án của chủ đầu tư có tiềm năng thật, điển hình là những doanh nghiệp, tập đoàn “gia đình” có thế mạnh về tài chính thì họ vẫn chủ động được nguồn vốn trong bối cảnh các dự án khác vẫn còn nằm im chờ đợi.
Dù vậy, chúng ta thấy rằng, trong hoàn cảnh hiện nay, doanh nghiệp nào thực lực yếu thì hoặc là phải mua bán sáp nhập, hai là chấp nhận đứng ở ngoài. "Cuộc chơi" này là hoàn toàn sòng phẳng.
Điều đó cũng có nghĩa, nếu chính sách tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản tiếp tục thắt chặt, một số doanh nghiệp hạn chế về tài chính, không tiếp cận được nguồn vốn vay, thì sẽ rơi vào tình trạng phá sản?
Phá sản hay không còn là bài toán rất khó. Để phá sản được cũng không dễ. Bởi, ngay thủ tục để phá sản thôi cũng không dễ, chưa kể còn liên quan đến rất nhiều vấn đề khác.
Với quy luật sinh tồn thì rất ít doanh nghiệp chấp nhận cho mình bị phá sản, loại khỏi cuộc chơi. Người ta sẽ phải gồng mình lên, huy động rất nhiều nguồn để hợp sức lại. Đây cũng là bối cảnh để các nhà đầu tư nhỏ lẻ xem lại bức tranh huy động vốn ở các nước xung quanh chúng ta như Thái Lan, Singapore, Hàn Quốc… để học hỏi những kinh nghiệm huy động vốn vào thời điểm khó khăn, khủng hoảng, như các quốc gia đang phát triển trên đã làm.
Như vậy, theo ông, khó khăn về vốn với doanh nghiệp bất động sản hiện nay chưa phải là đường cùng?
Việc khó khăn về vốn là hoàn toàn bình thường ở những quốc gia phát triển nóng về vấn đề bất động sản.
Tuy nhiên, nếu như không co cụm lại, không liên doanh liên kết thì chấp nhận phải “chết” thôi. Nhưng như tôi đã nói, việc để doanh nghiệp bất động sản “chết” cũng không dễ dàng. Có điều, trong việc quy chiếu, phân định lĩnh vực bất động sản là lĩnh vực phi sản xuất và những gì liên quan đều siết chặt thì rất dễ dẫn đến mất công bằng, gây ra những hệ lụy xấu cho tất cả ngành nghề liên quan đến lĩnh vực đầu tư, kinh doanh bất động sản.
Ông có thể phân tích cụ thể hơn?
Theo tôi, trong các chính sách tín dụng phải chỉ rõ, lĩnh vực phi sản xuất là lĩnh vực gì, hàng hoá, phân khúc gì. Ví dụ, vay tiền để mua đồn điền, trang trại, vay tiền đền bù giải phóng mặt bằng, sân golf... thì có cần thiết không? Những thành phần này không cần thiết.
Nhưng còn với những sản phẩm liên quan đến thị trường, thúc đẩy an sinh xã hội như cơ sở hạ tầng, nhà thương mại giá rẻ phù hợp với nhu cầu hiện đang còn thiếu nhưng tài chính đại đa số ở tầm vừa phải thì cần phải được khuyến khích, hỗ trợ từ phía nhà nước, và cần phải mở rộng, bởi đấy là các sản phẩm thu hút các ngành nghề khác trong xã hội, từ các khâu vật liệu sản xuất, trang trí nội ngoại thất, hệ thống vận tải, nhân công…
Vì thế, nếu như phân khúc phát triển nhà ở bị tê liệt, bị bóp nghẹt thì các hệ lụy của xã hội cũng bị ảnh hưởng rộng rãi.
Nhiều ý kiến cho rằng, ngay cả khi doanh nghiệp tiếp cận được nguồn vốn rồi nhưng cũng khó có đầu ra để kích thích phát triển, vì phần lớn người dân có nhu cầu thực sự cũng không có tiền hoặc có ít để tiếp cận được sản phẩm giá cao, nếu không được vay từ ngân hàng?
Chúng ta thấy việc các ngân hàng chưa quan tâm tới đầu ra cho người mua thực tế cũng là một bài toán. Thay vì cho một dự án vay tiền rủi ro lớn, nợ khó đòi, thì anh cho 100 người vay hoặc hơn, thì vừa giải quyết được nhu cầu chính đáng, vừa đảo nợ được cho ngân hàng.
Nếu ngân hàng có tiền và người dân có nhu cầu tìm đến nhau được thì thị trường sẽ sôi động trở lại.
Còn các chủ đầu tư, để tạo cho sản phẩm có tính thanh khoản nhanh thì họ phải có các chiến lược giảm giá ưu đãi khác biệt. Ở đây không nói đến từ hạ giá, vì có thể oan uổng cho những dự án tốt, vị trí đẹp. Ta phải phân biệt giảm giá liên quan đến quy hoạch, tài chính, pháp luật, kỹ thuật hay dự án rất đẹp nhưng nguồn tiền vay của ngân hàng không hỗ trợ để người ta hoàn thành dự án.
Trong trường hợp trên, đầu ra là đặc biệt quan trọng trong cả hệ thống ngân hàng và những người có nhu cầu thực. Nó sẽ loại bỏ được lớp đầu cơ vì những người vay đó phải thế chấp bằng nhà của mình và nguồn trả tiền duy nhất là thu nhập ổn định và không ai muốn mất nhà của mình cả. Nhưng với các dự án hút tiền rất lớn thì cá nhân, hệ thống tổ chức cũng không đảm bảo được nếu có các rủi ro xảy ra.
Tóm lại, việc cho vay tiền, cung cấp đầu ra cho thị trường cũng là giải pháp giúp cho thị trường sôi động trở lại, vì nhu cầu thay đổi nhà ở từ bé đến lớn của rất nhiều người công chức hiện đang thuê, cần mua nhà giá rẻ, nếu nơi nào đó bán giá rẻ, có ngân hàng cho vay nữa thì rõ ràng thị trường sẽ sôi động trở lại.
Vậy mong mỏi và kỳ vọng hàng đầu hiện nay của các doanh nghiệp bất động sản là gì, thưa ông?
Nguồn vốn. Vì đây là cái quyết định sự tồn tại của bất kỳ doanh nghiệp nào. Không có thì không tồn tại được. Nhưng vốn sẽ được cung cấp vào kênh như thế nào trong hệ thống tín dụng thì phải được làm rõ.
Tất cả chúng ta đều phải có trách nhiệm cùng Chính phủ kiềm chế lạm phát. Cũng không thể kêu gọi Nhà nước đổ tiền vào lĩnh vực phi sản xuất trong bất động sản được. Chính phủ, bộ, ngành phải phân định rõ những dự án cần thiết cho nhu cầu nhà ở, an sinh xã hội thì lượng tiền đó rất nhỏ so với hiệu quả mang lại.
Hơn nữa cũng còn phải căn cứ vào tình hình lạm phát tiếp tục như thế nào. Người dân, doanh nghiệp đều đồng tình phải siết chặt tín dụng vì nếu cứ thả tiền ra thì lạm phát càng tăng cao, hậu quả người dân gánh chịu. Nhưng nếu chờ cho lạm phát chìm xuống mới hoạt động thì đó không phải là thói quen của người Việt.
Vì, người Việt Nam ta trong lúc khó khăn luôn thể hiện sự thông minh, sáng tạo nhất.
Tôi cho rằng, các chủ đầu tư có chiến lược kinh doanh tốt từ trước đến giờ, không phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng vẫn sẽ tồn tại và có nhiều cách để tồn tại, những doanh nghiệp khác thì phải liên doanh liên kết sáp nhập vì không ai muốn "chết" cả.
