Doanh nghiệp bất động sản tìm lối ra

Theo khảo sát của nhiều công ty nghiên cứu thị trường bất động sản, đến thời điểm này thị trường đã có những tín hiệu tích cực bước đầu sau một thời gian dài trầm lắng, thanh khoản sụt giảm.

Tuy nhiên, với các chủ đầu tư, những khó khăn mà họ phải đối mặt dường như vẫn chưa phải đã hết. Thị trường trong những tháng cuối năm 2012 và những năm tiếp theo sẽ như thế nào vẫn là một câu hỏi còn nhiều ý kiến khác nhau.

Trên thực tế, thị trường bất động sản đã rơi vào tình trạng “đóng băng” giao dịch kể từ cuối năm 2009 bởi ảnh hưởng của suy thoái kinh tế. Hàng loạt các dự án bất động sản lớn nhỏ, từ Nam chí Bắc đều bị ảnh hưởng tiến độ cũng như khả năng bán hàng. Đứng trước tình cảnh đó, nhiều doanh nghiệp bất động sản đã phải giảm giá bán, khuyến mại, chiết khấu, thậm chí phải chuyển nhượng, sang tên dự án.

Với mục đích góp phần cùng các doanh nghiệp bất động sản vượt qua khó khăn, nắm lấy những cơ hội được cho là đang le lói trên thị trường, VnEconomy sẽ cùng các nhà quản lý, chuyên gia, chủ đầu tư cùng bạn đọc chia sẻ kinh nghiệm đầu tư cũng như tìm cách tháo gỡ những khó khăn, đón đầu cơ hội khi thị trường hồi phục, thông qua cuộc giao lưu trực tuyến với chủ đề “Doanh nghiệp bất động sản và giải pháp vượt khó”, diễn ra từ 14h - 17h chiều thứ Năm, ngày 9/8, với sự tham gia của các diễn giả:

- Ông Vũ Xuân Thiện, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng).

- Ông Phan Thành Mai, Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam

- Ông Phạm Vũ Hải Anh, Giám đốc Kinh doanh Công ty Cổ phần Hồng Hạc Đại Lải (Chủ đầu tư Flamingo Đại Lải Resort)

- Ông Nguyễn Tuấn Anh, Tổng giám đốc Công ty Vinalink Land

- Ông Nguyễn Tất Thịnh, Trưởng phòng Khách hàng cá nhân - Ngân hàng Thương mại Cổ phần Công thương Việt Nam (VietinBank)

- Ông Nguyễn Hoàng Nam, Giám đốc Sàn bất động sản Info - Công ty Cổ phần Tập đoàn Đại Dương (Ocean Group)


Nguyễn Văn Song - Nam 31 tuổi - Kỹ sư xây dựng:

Hiện tại giá nhà đất rất cao so với thu nhập của người dân, vậy giải pháp nào để nó trở về đúng với thu nhập của người dân? Có khả năng để người dân thu nhập thấp trung bình tiếp cận với giá nhà khi thu nhập chỉ tính bằng triệu đồng chưa đủ trang trải cho cuộc sống mà giá nhà lại đang tính bằng triệu đô? Hay mãi chỉ giám ngức cổ nhìn lên trông giá nhà thưa các vị? Cảm ơn các vị!

Ông Vũ Xuân Thiện:

Đúng là với thu nhập thực tế của người dân hiện nay rất khó có thể mua được những căn nhà thương mại với diện tích lớn và chất lượng cao. Tuy nhiên hiện nay Chính phủ đã ban hành rất nhiều chính sách với nhiều ưu đãi tạo điều kiện cho người dân có thể mua được nhà phù hợp với khả năng của mình. Như các loại nhà ở xã hội, nhà ở thu nhập thấp, nhà ở cho công nhân thuê và đang tập trung nghiên cứu đầu tư nhà ở cho người nghèo ở khu vực đô thị thuê.

Do vậy người dân sẽ có rất nhiều lựa chọn cho mình có chỗ ở phù hợp với nhu cầu sử dụng và phù hợp với khả năng chi trả. Nếu đối với những người có khả năng thì mua nhà thương mại giá cao hoặc giá trung bình. Nếu thấp hơn thì mua nhà ở thu nhập thấp hoặc thuê nhà ở (từng bước thay đổi tư duy là phải được sở hữu nhà bằng tư duy sử dụng nhà ở thuê).

Phùng Quang Thiện - Nam 27 tuổi - Chuyên viên:

Theo tôi được biết, hiện nay BĐS đang gặp khó khăn nhưng cũng là cơ hội để thanh lọc thị trường. Vậy theo ông điều này có lợi ntn đến giá của thị trường BĐS và người dân? Trên thị trường đang có rất nhiều dự án sử dụng mô hình BĐS nghỉ dưỡng. Theo ông đó có phải là một trong những lối thoát của thị trường BĐS hiện nay?

Ông Vũ Xuân Thiện:

Trong hơn một năm vừa qua thị trường bất động sản gặp rất nhiều khó khăn, giá cả thị trường sụt giảm ở tất cả các phân khúc thị trường. Số lượng giao dịch giảm mạnh, dẫn đến nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, và doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản thực sự gặp khó khăn.

Đặc biệt là các doanh nghiệp vừa và nhỏ, tiềm lực tài chính hạn chế, phải vay vốn ngân hàng hoặc dựa vào nguồn vốn huy động của khách hàng là chủ yếu. Cũng chính trong thời điểm này các doanh nghiệp cũng phải thực sự nghiên cứu phương án kinh doanh của doanh nghiệp mình, thậm chí phải chuyển đổi ngành nghề kinh doanh cho phù hợp.

Và những doanh nghiệp năng lực yếu kém tự bị đào thải khỏi thị trường bất động sản, do vậy thời điểm này cũng chính là thời điểm phù hợp thanh lọc các doanh nghiệp yếu kém.

Các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản không đủ khả năng trả nợ các khỏan vay bắt buộc phải bán bất động sản của mình đang nắm giữ bằng giá thành đầu tư thậm chí còn thấp hơn giá thành, do vậy giá bất động sản đặc biệt bất động sản là nhà ở tại thời điểm này đang là giá rất thuận lợi cho những người có nhu cầu thực về nhà ở. Vì họ có quyền được lựa chọn hang hóa của mình cần với giá hợp lý. Theo tôi thời điểm này là thời điểm phù hợp để người dân có nhu cầu về nhà ở mạnh dạn đầu tư lựa chọn cho mình có chỗ ở hợp lý với giá cả phù hợp.

Khánh Hòa - Nữ 33 tuổi - Cán bộ:

Nhiều khách hàng hiện vẫn còn tâm lý e ngại, cho rằng để được hưởng nhiều ưu đãi như vậy, phía Vietinbank sẽ đưa ra nhiều tiêu chuẩn rất khắt khe như: phải có quan hệ tín dụng với Ngân hàng, phải có xếp hạng tín dụng đặc biệt hoặc có tài sản bảo đảm là bất động sản hay tài sản thanh khoản cao?

Ông Nguyễn Tất Thịnh:

Nhiều khách hàng hiện vẫn còn tâm lý e ngại, cho rằng được hưởng nhiều ưu đãi như vậy, phía ngân hàng sẽ đưa ra nhiều tiêu chuẩn khắt khe như phải có quan hệ tín dụng, phải xếp hạng tín dụng đặc biệt, hoặc có tài sản là bất động sản có tính thanh khoản rất cao.

Tuy nhiên, Vietinbank khẳng định mọi khách hàng có nhu cầu thật sự đều có thể dễ dàng tiếp cận gói tín dụng ưu đãi mà không bị ràng buộc thêm bất kỳ điều kiện đặc biệt nào.

Mặt khác, khách hàng còn được đơn giản tối đa mọi thủ tục, thời gian thẩm định hồ sơ nhanh chóng khi chứng minh được mục đích vay vốn, nguồn trả nợ khả thi và tài sản bảo đảm đầy đủ cho khoản vay.

Nguyên Hòa - Nữ 33 tuổi - Công chức:

Theo ông, trong giai đoạn thị trường bất động sản đang khó khăn như thế này, ngân hàng cần phải đối xử với các doanh nghiệp bất động sản thế nào? Liệu có nên đóng cửa để sàng lọc hay mở rộng hầu bao để cứu vớt?

Ông Nguyễn Tất Thịnh:

Quan điểm của chúng tôi là trong bối cảnh hiện nay, ngân hàng luôn luôn sẵn sàng chia sẻ những khó khăn của doanh nghiệp và luôn mong muốn hỗ trợ các doanh nghiệp để vượt qua khó khăn vì điều này cũng liên quan đến cả hiệu quả hoạt động của chính các ngân hàng. Tuy nhiên, sự hỗ trợ là phải có lựa chọn, sàng lọc.

Chúng tôi có những tiêu chí lựa chọn các chủ đầu tư và dự án để tiếp tục hỗ trợ vốn; việc thực hiện các biện pháp hỗ trợ khách hàng sẽ chỉ áp dụng cho các khách hàng sử dụng vốn đúng mục đích, được đánh giá là có khả năng phục hồi, vượt qua được khó khăn. Các dự án được lựa chọn sẽ là các dự án có tính khả thi cao, hiệu quả, sử dụng công nghệ hiện đại, có khả năng trả nợ cao.

Mặc dù thị trường hiện nay còn nhiều khó khăn nhưng chúng tôi luôn tin tưởng rằng đối với các dự án tốt, triển vọng dài hạn vẫn rất sáng sủa. Việc hỗ trợ vốn cho các dự án tốt sẽ đem lại hiệu quả thiết thực cho chủ đầu tư, ngân hàng và khách hàng trong dài hạn.

Hà Trang - Nữ 26 tuổi - Công chức:

Xin hỏi đại diện Vietinbank: xin ông cho biết mục tiêu của các ngân hàng chạy đua cho vay mua nhà có hỗ trợ lãi suất hiện nay là gì? Có phải nhằm mục đích "tự cứu mình" như một số báo chí vừa qua nghi ngờ hay không?

Ông Nguyễn Tất Thịnh:

Theo quan điểm của Vietinbank, hiện nay là thời điểm thích hợp để các cá nhân có thể sở hữu một căn hộ với mục đích để ở với hai lý do sau. Một là giá của bất động sản hiện nay đã rất phù hợp; hai là lãi suất cho vay đã ở mức hợp lý và phù hợp với thu nhập của người dân.

Nắm bắt được cơ hội này, các doanh nghiệp bất động sản có uy tín, tình hình tài chính lành mạnh đã kết hợp cùng các ngân hàng thương mại đưa ra gói giải pháp hỗ trợ cho khách hàng, đặc biệt là với các ngân hàng thương mại có uy tín.

Việc các ngân hàng thương mại tài trợ cho các chủ đầu tư kinh doanh bất động sản đồng thời cũng là cung cấp vốn cho khách hàng để tiêu thụ các sản phẩm bất động sản là hoàn toàn bình thường. Các dự án mà Vietinbank tài trợ vốn đã được thẩm định kỹ càng từ năng lực của chủ đầu tư đến yếu tố thị trường, khách hàng có thể yên tâm về tiến độ và chất lượng của dự án.

Ninh Việt Tú - Nam 32 tuổi - Giám đốc Công ty Cơ điện VNK:

Gửi ông Phạm Vũ Hải Anh. Trong tình hình bất động sản đang đi xuống như hiện nay (các nhà đầu tư nhỏ lẻ lướt sóng trước đây đều xa lánh thị trường) thì mô hình đầu tư lâu dài, kiếm thu nhập bền vững từ việc cho thuê bất động sản nghỉ dưỡng là một hướng đi tốt, vậy ông cho biết hiệu suất sinh lời từ phương thức này để nhà đầu tư có thể cân đối khi ra quyết định đầu tư.

Ông Phạm Vũ Hải Anh:

Với bất động sản nghỉ dưỡng, các căn biệt thự thường được coi là ngôi nhà thứ hai. Ngôi nhà thứ hai sẽ là nơi để đầu tư và tham gia vào việc cho thuê và chia sẻ lợi nhuận.


Với thời điểm kinh tế hiện tại cùng với các chính sách của ngân hàng, một người dân có một khoản tiền gửi tiết kiệm thì cũng chỉ thu về cao nhất là 12%/năm, tương đương 1%/tháng. Tương đương với thu nhập này nếu đầu tư vào ngôi nhà thứ hai là bất động sản nghỉ dưỡng thì cũng thu lợi bằng hoặc hơn gửi tiết kiệm ngân hàng, nhưng giá trị về bất động sản thì tồn tại mãi mãi và là tài sản có giá trị gia tăng. Yếu tố về tiền có thể sau 3 – 5 năm sẽ mất giá, thì kênh đầu tư vào bất động sản nghỉ dưỡng và tham gia vào việc cho thuê sẽ là kênh đầu tư tốt nhất tại thời điểm hiện tại.

Lê Quang Phúc - Nam 29 tuổi - BĐS:

Xin hỏi các doanh nghiệp sàn, môi giới bất động sản: thị trường ế ẩm, giao dịch hầu như không có, các ông làm thế nào để trụ vững trong bối cảnh đó? Nguồn thu hiện nay chủ yếu từ đâu?

Ông Nguyễn Hoàng Nam:

Thực tế sàn Info - Ocean Group cũng gặp những khó khăn trong thời gian vừa qua, tuy nhiên, trong những thời điểm khó khăn nhất chúng tôi vẫn trụ vững vì đã đưa ra các sản phẩm phù hợp với nhu cầu thị trường.

Ví dụ sản phẩm thành công gần đây nhất là dự án CT 13 – Ciputra gồm 130 căn hộ đã được bán thành công trong 6 tháng đầu năm 2012.

Ngoài ra, theo thống kê chưa đầy đủ, tỷ lệ các bất động sản được xác nhận giao dịch qua sàn Info chiếm 20% số lượng các bất động sản giao dịch thành công báo cáo lên Sở Xây dựng Hà Nội.

Chúng tôi khẳng định hiện nay chúng tôi vẫn sống được từ kinh doanh bất động sản. Minh chứng rõ ràng nhất là trên sàn giao dịch Info chúng tôi vẫn liên tục tuyển nhân lực có kinh nghiệm và trình độ phù hợp cho việc kinh doanh của công ty.

Đỗ Cường - Nam 32 tuổi - BTV:

Các ông đánh giá thế nào về hiệu quả hoạt động của các dự án bất động sản có vốn FDI tại Việt Nam? Gần đây có thông tin bây giờ là cơ hội để các nhà đầu tư nước ngoài thu gom các dự án tốt với giá mềm tại Việt Nam, có đúng vậy không? Xin cảm ơn.

Ông Vũ Xuân Thiện:

Trên thực tế vốn FDI trong những năm qua đầu tư vào thị trường bất động sản rất có hiệu quả.

Thứ nhất, tận dụng được năng lực của các nhà đầu tư nước ngòai về việc đầu tư và quản lý các dự án bất động sản. Đặc biết là các dự án về nhà ở, dự án trung tâm thương mại, các dự án văn phòng cho thuê các dự án khách sạn hạng sang. Nhờ đó chúng ta tiếp cận được các phương thức đầu tư, năng lực xây dựng và đặc biệt là công tác quản lý rất hiệu quả sau đầu tư.

Thứ hai, tận dụng được nguồn vốn của nước ngoài đưa vào thị trường bất động sản và các dự án này góp phần rất quan trọng vào diện mạo đô thị cũng như chất lượng của các công trình xây dựng.

Thứ ba, các dự án FDI vào Việt Nam góp phần nâng cao năng lực của đội ngũ cán bộ quản lý công nhân Việt Nam khi cùng tham gia dự án.

Thúc Vinh - Nam 41 tuổi:

Xin hỏi các doanh nghiệp bất động sản, theo các ông, giảm giá bất động sản có phải là giải pháp tốt để cứu thị trường không. Nếu thị trường tiếp tục khó khăn, sụt giảm thì các ông sẽ tính toán như thế nào? Nếu cho chọn lại các ông có đầu tư vào bất động sản nữa hay không?

Ông Nguyễn Tuấn Anh:

Giảm giá là điều hết sức tự nhiên trong cơ chế thị trường. Các doanh nghiệp, nhất là ở khu vực phía nam, đã mạnh dạn áp dụng việc giảm giá này từ rất lâu, khoảng 2-3 quý trước. Thậm chí có những doanh nghiệp đã giảm giá căn hộ đến tay người tiêu dùng ở dưới mức giá thành sản xuất.

Ví dụ có những căn hộ có giá bán chỉ từ 9-12 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, hiệu quả của việc giảm giá cũng rất hạn chế, thường chỉ có tác dụng trong từng thời điểm. Vì tâm lý khách hàng có xu hướng mong đợi giá bất động sản thấp hơn nữa, nhất là cho phân khúc bất động sản trung – cao cấp, nên theo tôi, giảm giá chưa hẳn là giải pháp hữu hiệu trong lâu dài.

Dù vậy, có một mảng sáng trong thị trường là nhu cầu nhà thương mại dành cho người có thu nhập thấp (giá bán từ 12-14 triệu đồng/m2) vẫn phát triển rất tốt. Do đó, nếu doanh nghiệp tập trung đầu tư phát triển mảng thị trường này thì vẫn có thể tăng trưởng tốt. Đáng chú ý, đây là mảng thị trường nhắm chủ yếu đến đối tượng khách hàng là người từ các tỉnh đến sinh sống, làm việc tại các đô thị. Bởi hiện nay, xu hướng dịch chuyển dân cư vào các đô thị ngày càng rõ rệt.

Nguyễn Văn Song - Nam 31 tuổi - Kỹ sư xây dựng:

Hiện tại giá nhà đất rất cao so với thu nhập của người dân, vậy giải pháp nào để nó trở về đúng với thu nhập của người dân? Có khả năng để người dân thu nhập thấp trung bình tiếp cận với giá nhà khi thu nhập chỉ tính bằng triệu đồng chưa đủ trang trải cho cuộc sống mà giá nhà lại đang tính bằng triệu đô? Hay mãi chỉ dám ngước cổ nhìn lên trông giá nhà thưa các vị? Cảm ơn các vị!

Ông Nguyễn Hoàng Nam:

Để cấu thành lên giá của bất động sản bao gồm ba yếu tố chính; tiền đất, chi phí xây dựng và lợi nhuận doanh nghiệp.

Có thể nói giá bất động sản ở Việt Nam đang cao vì cả 3 yếu tố này đang cao. Đối với doanh nghiệp, nhất là trong tình hình thị trường khó khăn như thời điểm hiện tại thì việc giảm chi phí xây dựng cũng như tính toán mức độ lợi nhuận hợp lý là các yếu tố rất quan trọng để dần đưa giá bất động sản về giá trị thực của nó.

Doanh nghiệp của chúng tôi cũng đang nỗ lực hết sức để giảm chi phí xây dựng mà không ảnh hưởng đến chất lượng công trình. Cụ thể vào ngày 8/8/2012, Ocean Group đã ký thỏa thuận hợp tác toàn diện với Tổng công ty Viglacera để có thể được cung cấp tất cả các vật liệu xây dựng hoàn thiện trực tiếp giúp giảm chi phí xây dựng đến mức thấp nhất.

Bản thân thị trường bất động sản đang dư thừa nhiều sản phẩm như các phương tiện thông tin đại chúng đã đề cập rất nhiều trong thời gian vừa qua. Nhưng có một nghịch lý là có rất nhiều người dân đang thiếu nhà ở.

Vấn đề ở chỗ chưa có một quy hoạch tổng thể cũng như chi tiết về phân khúc nhà ở. Các chủ đầu tư đã và đang tập trung quá nhiều vào các phân khúc cao cấp, sang trọng nhưng quá ít các bất động sản phù hợp với khả năng thanh toán của người dân.

Nguyễn Đức Trung - Nam 51 tuổi - Doanh nhân:

Theo các ông, nguyên nhân chính khiến thị trường bất động sản sụt giảm như hiện nay là gì? Có phải do suy giảm kinh tế không hay do niềm tin của khách hàng vào thị trường, dự án đã bị “đánh cắp”?

Ông Nguyễn Tuấn Anh:

Sự suy giảm của thị trường bất động sản là do ảnh hưởng suy giảm chung của toàn cầu. Lý do chính, theo tôi, là việc cấp tín dụng ra thị trường giai đoạn trước khá dễ dãi, tràn lan. Vì vậy, các chủ đầu tư có thể vay lượng tiền rất lớn để triển khai dự án mà không tính đến nhu cầu thực tế của thị trường. Từ đó dẫn đến sự bão hòa của thị trường, và đến một giai đoạn nào đó, các chủ đầu tư mất khả năng trả khoản vay đó.

Trong giai đoạn trước, khi bất động sản phát triển với tốc độ chóng mặt, cũng có một số chủ đầu tư đưa ra những cam kết không đúng dẫn tới sự mất niềm tin của khách hàng. Và hệ lụy của nó vẫn kéo dài cho đến lúc này.

Theo quan điểm cá nhân tôi, thị trường bất động sản nên chú trọng vào thị trường nhà thu nhập vừa và thấp (chiếm 90-95% nhu cầu hiện tại), thay vì phát triển thị trường nhà cao cấp như giai đoạn trước. Tôi tin rằng, nếu thị trường có đầy đủ những sản phẩm đáp ứng được nhu cầu thực chất của khách hàng thì thị trường sẽ tăng trưởng trở lại một cách rất nhanh chóng.

Phạm Hoàng Thông - Nam 25 tuổi - Công chức:

Tôi đang có 3 tỷ đồng gửi tiết kiệm nhưng chưa biết làm gì với số tiền đó. Có người khuyên tôi nên mua nhà để ở, nhưng tôi vẫn lo giá nhà sẽ giảm, chơi chứng khoán thì sợ thua lỗ. Dù vậy, tôi cũng rất phân vân muốn đem tiền đầu tư vào hai kênh bất động sản và chứng khoán, chứ gửi 9% thì ít quá. Xin ông cho tôi lời khuyên.

Ông Phạm Vũ Hải Anh:

Khi một người dân có 3 tỷ đồng tại thời điểm hiện tại, theo tôi kênh đầu tư vào bất động sản là khả thi nhất. Họ sẽ giữ được giá trị của đồng tiền thông qua giá trị của bất động sản gia tăng theo hàng năm.

Việc các chính sách của ngân hàng cho việc huy động gửi tiết kiệm thời điểm hiện tại nằm trong chính sách dài hơi của Chính phủ nên lời khuyên của tôi dành cho những người dân có số tiền thực nên đầu tư vào bất động sản vì các chính sách cho bất động sản của chính phủ đã ban hành đang đem lại sự ổn định cho thị trường.

Tại thời điểm hiện tại, nếu giá nhà mà còn tiếp tục giảm thì tức là thị trường đang bước vào sự suy thoái nghiêm trọng nhất. Nếu điều đó xảy ra thì giá trị đồng tiền sẽ không còn, mà điều đó thì Chính phủ và các cơ quan quản lý sẽ không để xảy ra. Nên người dân hãy đặt niềm tin vào thị trường bất động sản hiện tại, là thị trường tốt và đem đến những giá trị tốt nhất cho người dân.

Thiên Minh - Nam 24 tuổi - Cán bộ tín dụng:

Thưa ông Thọ, Vietinbank có chương trình cho vay bất động sản khá lớn gần đây. Có người nói, đây là việc Vietinbank muốn giúp các dự án mà Vietinbank cho chủ đầu tư vay vốn bán được bất động sản, để chuyển dư nợ từ chủ đầu tư sang khách hàng?

Ông Nguyễn Tất Thịnh:

Như đã trả lời, việc ngân hàng tài trợ cho chủ đầu tư bất động sản đồng thời cho vay khách hàng mua nhà để ở là ngân hàng đã đồng hành và hỗ trợ doanh nghiệp trong hoạt động kinh doanh cũng như cá nhân trong tiêu dùng.

Chương trình tín dụng 5.000 tỷ đồng dành cho khách hàng cá nhân vay mua nhà để ở của VietinBank đã được triển khai trong toàn quốc từ đầu tháng 7/2012. Đây là chương trình tín dụng ưu đãi lãi suất lớn nhất từ trước đến nay của VietinBank dành riêng cho khách hàng cá nhân.


Tuy nhiên, theo chúng tôi, chương trình này mới chỉ đáp ứng được một phần nhỏ nhu cầu. Trong trường hợp nhu cầu thị trường tăng mạnh, VietinBank sẵn sàng gia tăng giá trị gói ưu đãi hoặc cung cấp gói ưu đãi mới với giá trị lớn hơn.

Khi liên kết với chủ đầu tư để cung cấp gói tín dụng ưu đãi cho khách hàng cá nhân, VietinBank đã thẩm định rất kỹ uy tín, năng lực của chủ đầu tư, chất lượng, tiến độ, vị trí, giá bán của dự án... Đồng thời, chúng tôi cũng chỉ hỗ trợ vốn cho khách hàng cá nhân có nhu cầu thực về nhà ở, có nguồn trả nợ từ thu nhập ổn định, thường xuyên. Đây cũng chính là để đáp ứng nhu cầu tiêu dùng chính đáng của người dân.

Nguyễn Văn Song - Nam 31 tuổi - Kỹ sư xây dựng:

Hiện tại giá nhà đất rất cao so với thu nhập của người dân, vậy giải pháp nào để nó trở về đúng với thu nhập của người dân? Có khả năng để người dân thu nhập thấp trung bình tiếp cận với giá nhà khi thu nhập chỉ tính bằng triệu đồng chưa đủ trang trải cho cuộc sống mà giá nhà lại đang tính bằng triệu đô? Hay mãi chỉ giám ngức cổ nhìn lên trông giá nhà thưa các vị? Cảm ơn các vị!

Ông Nguyễn Tuấn Anh:

Giá nhà đất bao gồm tiền đất, tiền sử dụng đất, chi phí xây dựng và hạ tầng. Đối với doanh nghiệp, muốn giảm giá thành thì chỉ có thể tác động vào phần chi phí xây dựng và hạ tầng. Nếu mạnh dạn áp dụng công nghệ mới thì có thể giảm được 25-30% giá thành xây dựng hiện tại. Trong khi nếu có những nỗ lực từ phía Nhà nước nhằm hỗ trợ về tiền đất và sử dụng đất và hạ tầng thì giá bán đến người tiêu dùng sẽ giảm rất nhiều.

Ví dụ, nếu Nhà nước cung cấp đất sạch cùng hạ tầng đến tận chân công trình thì doanh nghiệp có thể cung cấp ra thị trường sản phẩm chung cư có giá chỉ trên dưới 100 triệu đồng. (Chung cư xây tối đa 5-6 tầng, căn hộ khoảng 30m2). Trong trường hợp có sự hỗ trợ của ngân hàng cho trả góp 70% trong vòng 15-20 năm thì người mua chỉ cần bỏ ra khoảng 30 triệu đồng là đã có nhà ở.

Nguyễn Đức Trung - Nam 51 tuổi - Doanh nhân:

Theo các ông, nguyên nhân chính khiến thị trường bất động sản sụt giảm như hiện nay là gì? Có phải do suy giảm kinh tế không hay do niềm tin của khách hàng vào thị trường, dự án đã bị “đánh cắp”?

Ông Nguyễn Tuấn Anh:

Sự suy giảm của thị trường bất động sản là do ảnh hưởng suy giảm chung của toàn cầu. Lý do chính, theo tôi, là việc cấp tín dụng ra thị trường giai đoạn trước khá dễ dãi, tràn lan. Vì vậy, các chủ đầu tư có thể vay lượng tiền rất lớn để triển khai dự án mà không tính đến nhu cầu thực tế của thị trường. Từ đó dẫn đến sự bão hòa của thị trường, và đến một giai đoạn nào đó, các chủ đầu tư mất khả năng trả khoản vay đó.

Trong giai đoạn trước, khi bất động sản phát triển với tốc độ chóng mặt, cũng có một số chủ đầu tư đưa ra những cam kết không đúng dẫn tới sự mất niềm tin của khách hàng. Và hệ lụy của nó vẫn kéo dài cho đến lúc này.

Theo quan điểm cá nhân tôi, thị trường bất động sản nên chú trọng vào thị trường nhà thu nhập vừa và thấp (chiếm 90-95% nhu cầu hiện tại), thay vì phát triển thị trường nhà cao cấp như giai đoạn trước. Tôi tin rằng, nếu thị trường có đầy đủ những sản phẩm đáp ứng được nhu cầu thực chất của khách hàng thì thị trường sẽ tăng trưởng trở lại một cách rất nhanh chóng.

Nguyễn Văn Hà - Nam 38 tuổi:

Có thực tế rằng: rất nhiều bất động sản (nhà, đất) nằm trong tay các nhà đấu tư thứ cấp và điều này dẫn tới dòng chảy của sản phẩm chậm lại và sự đầu cơ là tất yếu. Các diễn giả nói gì về điều này?

Ông Nguyễn Tuấn Anh:

Đối với các nhà đầu tư thứ cấp, theo quan điểm của tôi, thì có hai mặt thế này.

Ở giai đoạn thị trường phát triển nóng, việc bất động sản về tay các nhà đầu tư thứ cấp nhiều có thể dẫn đến những tác động tiêu cực và thị trường vài năm trước đây cũng đã chứng minh điều này.

Nhưng trong giai đoạn thị trường ảm đạm, tôi nghĩ vai trò của các nhà đầu tư thứ cấp lại mang nhiều tác động tích cực. Do nguồn vốn của các nhà đầu tư thứ cấp có hạn nên họ buộc phải giảm giá liên tục hoặc thậm chí bán lỗ để thu hồi vốn, trả các khoản vay nên thị trường sẽ hình thành một mặt bằng giá mới thấp hơn nhiều so với trước, thậm chí dưới giá gốc. Việc này tác động ngược đến các chủ đầu tư, buộc họ phải tung ra các sản phẩm có giá thành cạnh tranh hơn.

Nguyễn Văn Song - Nam 31 tuổi - Kỹ sư xây dựng:

Hiện tại giá nhà đất rất cao so với thu nhập của người dân, vậy giải pháp nào để nó trở về đúng với thu nhập của người dân? Có khả năng để người dân thu nhập thấp trung bình tiếp cận với giá nhà khi thu nhập chỉ tính bằng triệu đồng chưa đủ trang trải cho cuộc sống mà giá nhà lại đang tính bằng triệu đô? Hay mãi chỉ giám ngức cổ nhìn lên trông giá nhà thưa các vị? Cảm ơn các vị!

Ông Nguyễn Hoàng Nam:

Để cấu thành lên giá của bất động sản bao gồm 3 yếu tố chính; tiền đất, chi phí xây dựng và lợi nhuận doanh nghiệp. Có thể nói giá bất động sản ở Việt Nam đang cao vì cả 3 yếu tố này đang cao. Đối với doanh nghiệp, nhất là trong tình hình thị trường khó khăn như thời điểm hiện tại thì việc giảm chi phí xây dựng cũng như tính toán mức độ lợi nhuận hợp lý là các yếu tố rất quan trọng để dần đưa giá bất động sản về giá trị thực của nó.


Doanh nghiệp của chúng tôi cũng đang nỗ lực hết sức để giảm chi phí xây dựng mà không ảnh hưởng đến chất lượng công trình. Cụ thể vào ngày 8/8/2012, Ocean Group đã ký thỏa thuận hợp tác toàn diện với Tổng công ty Viglacera để có thể được cung cấp tất cả các vật liệu xây dựng hoàn thiện trực tiếp giúp giảm chi phí xây dựng đến mức thấp nhất.

Bản thân thị trường bất động sản đang dư thừa nhiều sản phẩm như các phương tiện thông tin đại chúng đã đề cập rất nhiều trong thời gian vừa qua. Nhưng có một nghịch lý là có rất nhiều người dân đang thiếu nhà ở. Vấn đề ở chỗ chưa có một quy hoạch tổng thể cũng như chi tiết về phân khúc nhà ở. Các chủ đầu tư đã và đang tập trung quá nhiều vào các phân khúc cao cấp, sang trọng nhưng quá ít các bất động sản phù hợp với khả năng thanh toán của người dân.

Vũ Văn Trang - Nam 38 tuổi - CBCNV:

Người có nhu cầu thực sự về nhà ở, có phải giá bất động sản đã chạm đáy? Là người đầu tư, chúng ta cần xem xét những yếu tố cơ bản nào khi quyết định đầu tư lúc này?

Ông Nguyễn Hoàng Nam:

Đáy của thị trường không được xác định chính xác như “điểm cực tiểu” trong toán học nên khó có thể xác định chính xác là thị trường đang nằm tại điểm đáy hay chưa. Tuy nhiên, dựa trên phân tích thị trường cũng như những phân tích về chi phí cấu thành một sản phẩm bất động sản chúng tôi thấy thị trường đang nằm trong “vùng đáy”.

Những người có nhu cầu thực sự nếu muốn mua bất động sản tại thời điểm này cần cân nhắc hai yếu tố về tính pháp lý của một dự án bất động sản (bất động sản đã đủ điều kiện bán theo quy định của Nghị định 71 hay chưa) và năng lực của chủ đầu tư.

Còn nếu là người đầu tư, anh Trang nên cân nhắc khả năng tài chính để đầu tư dài hạn vì theo những số liệu phân tích của chúng tôi trong ngắn hạn khó có thể xảy ra các đợt “sóng” và cũng khó có thể có những thay đổi lớn về giá bất động sản nhất là đối với phân khúc từ trung bình trở lên.

Nguyễn Đức Trung - Nam 51 tuổi - Doanh nhân:

Theo các ông, nguyên nhân chính khiến thị trường bất động sản sụt giảm như hiện nay là gì? Có phải do suy giảm kinh tế không hay do niềm tin của khách hàng vào thị trường, dự án đã bị “đánh cắp”?

Ông Nguyễn Tuấn Anh:

Sự suy giảm của thị trường bất động sản là do ảnh hưởng suy giảm chung của toàn cầu. Lý do chính, theo tôi, là việc cấp tín dụng ra thị trường giai đoạn trước khá dễ dãi, tràn lan. Vì vậy, các chủ đầu tư có thể vay lượng tiền rất lớn để triển khai dự án mà không tính đến nhu cầu thực tế của thị trường. Từ đó dẫn đến sự bão hòa của thị trường, và đến một giai đoạn nào đó, các chủ đầu tư mất khả năng trả khoản vay đó.

Trong giai đoạn trước, khi bất động sản phát triển với tốc độ chóng mặt, cũng có một số chủ đầu tư đưa ra những cam kết không đúng dẫn tới sự mất niềm tin của khách hàng. Và hệ lụy của nó vẫn kéo dài cho đến lúc này.

Theo quan điểm cá nhân tôi, thị trường bất động sản nên chú trọng vào thị trường nhà thu nhập vừa và thấp (chiếm 90-95% nhu cầu hiện tại), thay vì phát triển thị trường nhà cao cấp như giai đoạn trước. Tôi tin rằng, nếu thị trường có đầy đủ những sản phẩm đáp ứng được nhu cầu thực chất của khách hàng thì thị trường sẽ tăng trưởng trở lại một cách rất nhanh chóng.

Nguyễn Đức Trung - Nam 51 tuổi - Doanh nhân:

Theo các ông, nguyên nhân chính khiến thị trường bất động sản sụt giảm như hiện nay là gì? Có phải do suy giảm kinh tế không hay do niềm tin của khách hàng vào thị trường, dự án đã bị “đánh cắp”?

Ông Phan Thành Mai:

Theo tôi, có các nguyên nhân chính sau khiến thị trường bất động sản sụt giảm:

- Suy thoái kinh tế toàn cầu và khu vực

- Thiếu kiểm soát nguồn cung dẫn tới quá dư thừa về nguồn cung (kể cả giám sát kế hoạch thực hiện nguồn cung của cơ quan quản lý nhà nước và nghiên cứu phân tích thị trường của nhà đầu tư.

- Quá phụ thuộc vào nguồn vốn vay của Ngân hàng, thiếu các công cụ tài chính trung và dài hạn phi ngân hàng (đối với cả chủ đầu tư – nguồn cung và với khách hàng mua – nguồn cầu)

- Tính quản trị rủi ro của doanh nghiệp yếu

- Việc thực hiện chính sách chống lạm phát theo Nghị quyết 11 Chính phủ đã dẫn đến thặt chặt chính sách tiền tệ và từ đó nguồn vốn từ Ngân hàng đã sụt giảm đáng kể. Điều này đẫ ảnh hưởng tới việc thiếu hụt nguồn vốn trong thị trường cung và cầu

Với tất cả những nguyên nhân trên và diễn ra trong một thời gian dài, khoảng 1 năm, làm niềm tin của người tiêu dùng với thị trường bị giảm sụt nghiêm trọng.

Minh Mẫn - Nam 42 tuổi - Nhà đầu tư:

Thưa các diễn giả, thời điểm này đã nên rót tiền vào bất động sản hay chưa? Vừa qua tôi thấy báo chí viết loạn cả lên, nào là đáy rồi, gần đấy rồi, đáy chữ V, chữ U... Tóm lại theo các diễn giả, thị trường cuối năm nay sẽ như thế nào? Liệu có xấu hơn không?

Ông Phạm Vũ Hải Anh:

Đúng là thời gian vừa qua, qua nhiều phương tiện thông tin đại chúng nêu lên vấn đề bất động sản đã chạm đáy hoặc đáy thì vẫn có lỗ thủng tiếp, nhưng với những đơn vị đầu tư về hoạt động bất động sản, thì thị trường chỉ thay đổi từ việc kinh doanh ảo sang kinh doanh thật sự. Vậy nên, với một doanh nghiệp đầu tư bất động sản đang vẫn tiếp tục đầu tư thì giá trị luôn luôn ổn định và tìm đến với khách hàng có nhu cầu sử dụng thực sự.

Việc đầu tư lúc này là việc nên làm vì các chính sách điều chỉnh của Chính phủ và ngành tài chính ngân hàng là các chính sách dài hạn, nhằm đem đến sự ổn định cho thị trường bất động sản.

Minh Mẫn - Nam 42 tuổi - Nhà đầu tư:

Thưa các diễn giả, thời điểm này đã nên rót tiền vào bất động sản hay chưa? Vừa qua tôi thấy báo chí viết loạn cả lên, nào là đáy rồi, gần đấy rồi, đáy chữ V, chữ U... Tóm lại theo các diễn giả, thị trường cuối năm nay sẽ như thế nào? Liệu có xấu hơn không?

Ông Phan Thành Mai:

Câu hỏi của bạn rất thú vị.

Nghiên cứu và đánh giá thị trường đòi hỏi phải có số liệu, Tại các nước phát triển thị trường bất động sản được hình thành qua hàng chục năm, và được thống kê chi tiết diễn biến của thị trường, được gọi là chỉ số thị trường bất động sản.

Tại Việt Nam chúng ta thị trường bất động sản thực sự chỉ mới được hình thành trong vòng 10 năm nay, hệ thống thống kê của chúng ta thiếu các số liệu, vì vậy các dự báo không đủ cơ sở để tính toán và thường mang tính chủ quan của cá nhân.


Ví dụ: tại quý 1/2011, Giá trung bình của căn hộ để bán tại thị trường bất động sản Hà Nội khoảng 1.950 USD/m2.

Quý 2 và 3 là 1.900 USD/m2.

Quý 4 là 1.850 USD/m2.

Quý 1 - 2/2012 khoảng 1.750 USD/m2.

Với số liệu này chúng ta chưa thể kết luận liệu 1.750 USD đã là đáy của thị trường hay chưa?

Thị trường bất động sản phụ thuộc nhiều yếu tố, trong đó có chính sách của các cơ quan quản lý nhà nước. Đồng thời thị trường bất động sản phản ứng với điều đó luôn có độ trễ. Trong thời gian qua, Chính phủ, Bộ Xây dựng, Ngân hàng Nhà nước đã có các chính sách nhằm hỗ trợ cho thị trường bất động sản như: văn bản số 2056/NHNN-CSTT, mô hình quỹ tiết kiệm cho vay nhà ở do Bộ Xây dựng trình Thủ tướng Chính phủ...

Tuy nhiên để các chính sách này được thực thi và tác động đến thị trường sẽ cần có thêm thời gian. Và vì vậy, để phát hiện được đáy của thị trường chúng ta chưa thể kết luận ngay tại thời điểm này.

Quảng Văn - Nam 35 tuổi - Nhà đầu tư:

Xin hỏi đại diện Hồng Hạc Đại Lải, tôi nghe đồn là các ông vẫn “sống khỏe” lắm, dù nhiều doanh nghiệp bất động sản hiện đang lao đao? Bí quyết nào vậy ông, có thể chia sẻ với chúng tôi được không vì chúng tôi cũng đang có ý định đầu tư vào bất động sản nghỉ dưỡng ở Hòa Bình?

Ông Phạm Vũ Hải Anh:

Quan niệm “sống khỏe” có rất nhiều cách hiểu. Với Flamingo Đại Lải Resort, “sống khỏe” là làm thật, kinh doanh thật, đầu tư thật. Tất cả những điều này, Flamingo Đại Lải Resort muốn đem đến cho khách hàng những giá trị thật của một khu nghỉ dưỡng sinh thái đẳng cấp và chúng tôi có được niềm tin từ khách hàng. Điều này đem đến cho chúng tôi một cuộc sống khỏe mạnh về tâm hồn, khỏe mạnh về con người và khỏe mạnh về tài chính.

La Van Hung - Nam 28 tuổi - NVVP:

Em xin hỏi các anh, em cũng hoạt động trong lĩnh vực bất động sản hai năm nay, nhưng cho đến nay vẫn chưa thể tự trả lời được là: thế nào là một thị trường bất động sản phát triển tốt? Còn thị trường của Việt Nam hiện nay thì đã tốt chưa, đâu là tốt và đâu là chưa tốt? Mong các anh chia sẻ. Xin cảm ơn.

Ông Phạm Vũ Hải Anh:

Một thị trường bất động sản được gọi là tốt khi tất cả các chủ đầu tư bất động sản cùng bắt tay nhau và tìm đến những giá trị gia tăng cho khách hàng. Cùng với việc các chính sách và cơ chế của thị trường bất động sản đem đến cho khách hàng sự đảm bảo về giá trị sống. Khi đó, tự thị trường sẽ thay đổi theo chiều hướng tích cực và lúc đó chúng ta sẽ tạo ra một thị trường tốt.

Ngô Trí Minh - Nam 44 tuổi - Khách hàng:

Xin hỏi cá nhân ông Phạm Vũ Hải Anh, tôi cũng từng có dịp lên khu Đại Lải Flamingo của các ông, tôi thấy các ông làm ăn khá bài bản, hoành tráng về quy mô. Xin hỏi thật, hiện các ông đã thu hồi được đồng vốn nào chưa? Dự án của các ông tốt đấy nhưng tại sao đường dẫn vào vẫn khiến cho không ít người quan ngại? Ông có cách gì khắc phục ko?

Ông Phạm Vũ Hải Anh:

Nếu Flamingo Đại Lải Resort chỉ xác định phải thu hồi vốn ngay lập tức thì chỉ là cách kinh doanh ngắn hạn. Với chúng tôi, ngoài việc đem lại giá trị sống đích thực cho khách hàng thì chúng tôi sẽ có những phương thức kinh doanh dài hạn hơn để đảm bảo việc đầu tư được thuận lợi và có lợi nhuận cho cả Flamingo Đại Lải Resort và khách hàng.

Hiện tại Flamingo Đại Lải Resort cách trung tâm Hà Nội 50km, bằng một giờ lái xe ôtô. Đến tháng 10/2012 này, tỉnh Vĩnh Phúc sẽ khánh thành và thông tuyến đường Nguyễn Tất Thành, nối quốc lộ 2 vào đến Xuân Hòa. Đến năm 2013 sẽ khánh thành cầu Nhật Tân, nối với đường cao tốc Nhật Tân – Nội Bài – Xuyên Á, thì thời gian từ Hà Nội đến Flamingo Đại Lải Resort chỉ còn 30 phút và là đường cao tiêu chuẩn quốc tế.

Ngoài ra, Flamingo Đại Lải Resort đang xúc tiến đến năm 2013 sẽ hoàn thành đường BT nối với đường ven hồ Đại Lải do tỉnh Vĩnh Phúc đầu tư, sẽ tạo ra một quần thể du lịch xung quanh hồ Đại Lải.

Quang Thắng - Nam 37 tuổi - NĐT:

Xin hỏi ông Phan Thành Mai, là người đại diện cho các doanh nghiệp bất động sản, cá nhân ông nhận thấy doanh nghiệp bất động sản hiện nay có còn “siêu lợi nhuận” như vài ba năm trước nữa hay không? Tôi thấy nhiều doanh nghiệp bất động sản kêu khó nhưng cũng không ít doanh nghiệp khác vẫn nhăm nhe xin dự án?

Ông Phan Thành Mai:

Câu trả lời là "không"!

Trong vòng ba quý qua, lượng hàng tồn kho các căn hộ để bán liên tục tăng, tại thị trường Hà Nội là trên 100.000 căn, tại Tp.HCM là 47.000 căn vào thời điểm cuối quý 2/2012. Đồng thời khả năng hấp thụ của thị trường chỉ là 7%.

Giá bán của các căn hộ cũng giảm, là 50% với thị trường Tp.HCM và tại Hà Nội là khoảng 40%.

Theo tính toán của các chuyên gia , với giá bán hiện nay, giá trị hiện tại ròng (NPV) của các dự án đầu tư đang ở ngưỡng 0 hoặc <0. Tức là dự án không còn hiệu quả, đồng nghĩa với giá bán đã thấp hơn với suất đầu tư ban đầu.

Tuy nhiên trên thực tế, do nhiều áp lực khác nhau các chủ đầu tư đã phải hạ giá nhằm cắt lỗ, để trả lãi và gốc các khoản vay từ trước .

Trong khi rất nhiều các dự án đang khó khăn về nguồn vốn để duy trì, thì có một số doanh nghiệp khác thực sự có năng lực về tài chính đã bắt đầu tìm kiếm các cơ hội để đón đầu một chu kỳ mới của thị trường sau khi suy thoái. Các doanh nghiệp này hoặc đã thoát ra trước cuộc khủng hoảng của thị trường hoặc đã tiếp cận được với nguồn vốn mới trong và ngoài nước.

Thị trường bất động sản theo quy luật của tự nhiên sau một chu kỳ suy thoái sẽ tới chu kỳ phục hồi. Doanh nghiệp nào duy trì và đón đầu được các cơ hội sẽ là những doanh nghiệp thành công trong giai đoạn mới.

Nguyễn Văn Hà - Nam 38 tuổi:

Nhà nước cụ thể là UBND quận huyện, tỉnh có áp dụng chính sách sau thời gian cụ thể nào đó (từ 03 đến 06 tháng) sau khi mua đất hoặc trung thầu thì phải xây dựng công trình?

Ông Phan Thành Mai:

Hiện nay trong trường hợp các nhà đầu tư xin đất để lập dự án thì quy định là 12 tháng (kể từ ngày có chủ trương giao nhà đầu tư nghiên cứu, lập dự án theo hướng dẫn của Sở ban ngành) thì nhà đầu tư phải tổ chức triển khai công tác chuẩn bị dự án và thực hiện công tác đền bù giải phóng mặt bằng.

Trong trường hợp mua đất hoặc trúng đấu thầu đất thì việc cần thực hiện ngay là thanh toán các nghĩa vụ tài chính theo quy định . Việc thực hiện và triển khai dự án cần căn cứ theo quy hoạch của khu vực được phê duyệt và các hướng dẫn của Sở, ban ngành.

Luciata - Nữ 27 tuổi - Chuyên viên marketing:

Kính gửi quý chuyên gia bất động sản, hiện nay tôi đang có một khoản tiền khoảng 300 triệu. Tôi muốn mua đất để đầu tư, hoặc để ở cũng được. Xin cho lời khuyên tôi nên mua đất ở vùng thị trường nào? Xin chân thành cảm ơn.

Ông Phạm Vũ Hải Anh:

Với một khoản tiền khoảng 300 triệu đồng bạn hoàn toàn có thể đầu tư bất động sản. Hiện tại có một số chủ đầu tư bất động sản đưa ra phương thức dưới dạng “đầu tư mua chung”, ngoài việc được sở hữu quay vòng một năm khoảng 10 tuần thì giá trị đầu tư sẽ được phát triển và tích lũy sau 2 - 3 năm.

Đây chính là một trong những chính sách phát triển bán hàng tại Flamingo Đại Lải Resort, khi có rất nhiều nhóm gồm nhiều cá nhân chung nhau tiền từ mức 300 – 500 triệu đồng/người để đầu tư một biệt thự nghỉ dưỡng ở mức giá 2,8 tỷ đồng/căn.

La Van Hung - Nam 28 tuổi - NVVP:

Xin hỏi các anh, em cũng hoạt động trong lĩnh vực bất động sản hai năm nay, nhưng cho đến nay vẫn chưa thể tự trả lời được là: thế nào là một thị trường bất động sản phát triển tốt? Còn thị trường của Việt Nam hiện nay thì đã tốt chưa, đâu là tốt và đâu là chưa tốt? Mong các anh chia sẻ. Xin cảm ơn.

Ông Vũ Xuân Thiện:

Nếu trả lời đầy đủ thế nào là thị trường bất động sản phát triển tốt thì rất khó. Nhưng phải nói là tại Việt Nam thị trường bất động sản được hình thành và phát triển chưa lâu nhưng cũng có bước phát triển nhanh và có nhiều thành tựu.

Tuy nhiên, năm 2011 và 6 tháng đầu năm 2012 thị trường bất động sản Việt Nam tiếp tục gặp nhiều khó khăn, giá bất động sản sụt giảm, thị trường bất động sản trầm lắng kéo dài.


Do thị trường bất động sản Việt Nam còn rất mới mẻ, quá trình phát triển chưa hòan thiện nên thị trường bất động sản còn tồn tại nhiều bất cập, còn thiếu kinh nghiệm điều tiết thị trường khi có biến động. Chưa thể có đầy đủ khả năng ổn định thị trường khi gặp khó khăn lớn.

Tuy nhiên, cuối năm 2011 và đầu năm 2012 Chính phủ đã có rất nhiều chính sách, chỉ đạo nhằm ổn định thị trường bất động sản như: 6/12/2011 Thủ tướng Chính phủ đã ban hành chỉ thị số 2196/CT-TTD về một số giải pháp tăng cường quản lý thị trường bất động sản.

Bộ Xây dựng cũng đang dự thảo để trình Chính phủ trong thời gian tới nghị định về phát triển nhà ở cho thuê, nghị định về phát triển và quản lý nhà ở tái định cư và xây dựng đề án quỹ tiết kiệm nhà ở, điều chỉnh bổ sung chính sách đầu tư xây dựng nhà ở thu nhập thấp, nhà ở cho công nhân thuê.

Chính phủ cũng đã chỉ đạo Ngân hang Nhà nước điều chỉnh chính sách tín dụng cho các doanh nghiệp, cá nhân tham gia đầu tư  và mua bất động sản. Do vậy, trong thời gian tới thị trường bất động sản sẽ có điều kiện ổn định và có chiều hướng phát triển

Nguyên Minh - Nam 32 tuổi - Kinh doanh:

Tôi được biết, VietinBank vừa rồi công bố danh sách hơn 30 dự án hợp tác, tài trợ cho khách hàng và chủ đầu tư. Đây có phải là các dự án mà các ông đã rót vốn trong quá khứ hay không? Hiện tình hình thu hồi vốn tại các dự án này như thế nào?

Ông Nguyễn Tất Thịnh:

Gói tín dụng 5.000 tỷ của chúng tôi hướng đến người tiêu dùng có nhu cầu thực về nhà ở. Đến thời điểm này, chúng tôi đã liên kết được với 43 dự án bất động sản để cho khách hàng có nhu cầu lựa chọn.

Tiêu chí lựa chọn dự án của chúng tôi là được triển khai bởi các chủ đầu tư có uy tín, thương hiệu và giàu kinh nghiệm; bản thân dự án có vị trí tốt, giá bán phù hợp với nhu cầu của thị trường ở nhiều phân khúc khác nhau. Danh mục này bao gồm cả các dự án do VietinBank tài trợ vốn và các dự án không tài trợ vốn. Danh sách các dự án đã được đăng tải và liên tục cập nhật trên website của chúng tôi tại địa chỉ www.vietinbank.vn.
    
Vũ Văn Trang - Nam 38 tuổi - CBCNV:

Người có nhu cầu thực sự về nhà ở, có phải giá bất động sản đã chạm đáy? Là người đầu tư, chúng ta cần xem xét những yếu tố cơ bản nào khi quyết định đầu tư lúc này?

Ông Phạm Vũ Hải Anh:

Khái niệm chạm đáy là một khái niệm hoàn toàn không có cơ sở để đánh giá, nên khái niệm “chạm đáy” hiện tại chỉ là những đánh giá theo kiểu truyền miệng. Người dân khi đầu tư vào bất động sản cần đánh giá đến yếu tố thuận lợi cho cuộc sống của mình và đem lại những giá trị sống hiện tại và tương lai của bản thân và gia đình.

Kèm theo những yếu tố này là những chính sách và sản phẩm của chủ đầu tư bất động sản là chính sách thuận lợi cho người dân và sự đầu tư thật sự cho một dự án bất động sản. Tất cả những điều này nhằm đem lại niềm tin cho người dân khi đầu tư vào bất động sản.

VP Hoài Nam - Nam 28 tuổi - Kinh doanh:

Xin hỏi các nhà quản lý và Hiệp hội Bất động sản, các ông nhìn nhận gì về động thái các chủ đầu tư dự án sử dụng một dự án/căn hộ để vay ngân hàng, sau đó lại cho khách hàng dùng chính căn hộ đó thế chấp để vay ngân hàng. Liệu có tiềm ẩn rủi ro cho chủ đầu tư lẫn các ngân hàng không?

Ông Phan Thành Mai:

Về nguyên tắc khi chủ đầu tư thế chấp dự án tại ngân hàng để vay vốn và hoàn trả bằng nguồn thu bán các căn hộ tại dự án đó, thì ngân hàng sẽ tính toán dòng tiền thu được từ các dự án để bán để cân đối khoản vay. Khi đó toàn bộ diện tích được sử dụng để tính toán cho khoản vay là tài sản thuộc về ngân hàng. Đồng thời nếu chủ đầu tư bán các diện tích đó phải được sự đồng ý của ngân hàng và khách hàng khi thanh toán sẽ chuyển khoản trực tiếp vào tài khoản của ngân hàng.

Đối với các diện tích còn lại, chủ đầu tư có thể ký kết với ngân hàng và khách hàng để cung cấp dịch vụ mua nhà trả góp, thế chấp bằng các căn hộ trong tương lai.

Nếu các chủ đầu tư thực hiện đúng nguyên tắc này thì sẽ không rủi ro với tất cả các bên

Trung Nguyên - Nam 44 tuổi - Công chức:

Theo tôi thì giá bất động sản sụt giảm vừa qua chỉ là để về gần hơn với giá trị thực thôi. Còn theo các ông thì sao?

Ông Vũ Xuân Thiện:

Tôi thống nhất với độc giả rằng giá nhà ở trong thời gian qua sụt giảm nhiều là sát với giá trị thực, một số dự án đã theo giá thị trường và một số dự án do nhu cầu muốn thu hồi vốn để chuyển hướng đầu tư nên đã phải bán thấp hơn giá thành.

Theo tôi việc giảm giá bất động sản trong thời gian qua là phù hợp với thực tiễn và đảm bảo cho người có nhu cầu sở hữu nhà ở thực có điều kiện tốt nhất để mua nhà ở cho mình với giá phù hợp và được quyền lựu chọn.

Minh Mẫn - Nam 42 tuổi - Nhà đầu tư:

Thưa các diễn giả, thời điểm này đã nên rót tiền vào bất động sản hay chưa? Vừa qua tôi thấy báo chí viết loạn cả lên, nào là đáy rồi, gần đấy rồi, đáy chữ V, chữ U... Tóm lại theo các diễn giả, thị trường cuối năm nay sẽ như thế nào? Liệu có xấu hơn không?

Ông Nguyễn Tuấn Anh:

Việt Nam đang hội nhập sâu rộng vào nền kinh tế toàn cầu nên khi nào Mỹ và châu Âu vượt qua được khủng hoảng hiện tại thì kinh tế Việt Nam cũng sẽ qua điểm đáy để tăng trưởng như những giai đoạn trước.

Nếu trong tháng tới, FED hoặc EU tung ra những gói hỗ trợ tăng trưởng kinh tế thì khả năng sau một vài tháng, Việt Nam cũng sẽ đưa ra những gói hỗ trợ tương tự, và đó là thời điểm bắt đầu nên đầu tư.

Tuy nhiên, nếu nhà đầu tư có thể chọn được những dự án trung và thấp, tốt về mặt pháp lý và giá cả thì có thể đầu tư ngay. Riêng về thị trường các sản phẩm bất động sản cao cấp, do còn tồn đọng một lượng sản phẩm lớn chưa bán được của các nhà đầu tư, ngân hàng, chủ đầu tư trong khi đầu ra rất hạn chế nên thị trường này vẫn còn khó khăn trong trung hạn.

Quốc Trung - Nam 37 tuổi - KSXD:

Xin nhận định của các chuyên gia: Giá chung cư cao cấp trong thời gian tới (6 tháng cuối năm 2012 và 2013) có chạm đáy không? Và đáy là vùng nào? Xin cảm ơn.

Nguyễn Thành Nam:

Theo nhận định của chúng tôi, trong 6 tháng cuối năm 2012 và cả năm 2013, thị trường phân khúc căn hộ chung cư cao cấp vẫn gặp rất nhiều khó khăn do nguồn cung quá dư thừa so với nhu cầu của người dân. Ngay cả những nước phát triển hơn Việt Nam rất nhiều, tỷ lệ căn hộ cao cấp chỉ chiếm 10 – 20% tổng số căn hộ.

Để giải quyết các khó khăn của căn hộ cao cấp về phía nhà nước cần có một quy hoạch về tổng thể cũng như chi tiết tỷ lệ của từng phân khúc và các chủ đầu tư cũng nên nhận diện chính xác thị trường để đưa ra các sản phẩm phù hợp với số đông nhu cầu của người dân.

Thúc Vinh - Nam 41 tuổi:

Xin hỏi các doanh nghiệp bất động sản, theo các ông, giảm giá bất động sản có phải là giải pháp tốt để cứu thị trường không. Nếu thị trường tiếp tục khó khăn, sụt giảm thì các ông sẽ tính toán như thế nào? Nếu cho chọn lại các ông có đầu tư vào bất động sản nữa hay không?

Ông Phạm Vũ Hải Anh:

Theo quan điểm của tôi, việc giảm giá hay tăng giá đều phải tính trên cơ sở giá trị thực của sản phẩm. Việc doanh nghiệp giảm giá bất động sản tại thời điểm hiện tại cũng nhằm đem đến cho khách hàng những sản phẩm bất động sản với giá trị thật của sản phẩm. Nếu một doanh nghiệp tại thời điểm hiện tại chỉ nhắm đến việc giảm giá bất động sản để tồn tại thì họ sẽ có những hệ lụy rất lớn về sau, nếu doanh nghiệp đó có sự đầu tư thật vào dự án bất động sản của họ đang sở hữu.

Với Flamingo Đại Lải Resort, chúng tôi đầu tư và vận hành với niềm đam mê và niềm tin vào một sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng sang trọng và cao cấp. Với niềm tin và đam mê này, chúng tôi đã và đang đem lại những giá trị sống đích thực cho những người đang đầu tư vào bất động sản nghỉ dưỡng tại Flamingo Đại Lải Resort.

Hà Thị Hậu - Nữ 36 tuổi - Kiến trúc sư:

Xin được phép hỏi các diễn giả theo chủ đề của buổi giao lưu: Các doanh nghiệp bất động sản hiện nay gặp những khó khăn gì? Đâu là những giải pháp để tháo gỡ và vượt qua những khó khăn đó?

Ông Phan Thành Mai:

Đại đa số các doanh nghiệp đầu tư bất động sản đều sử dụng nguồn vốn của ngân hàng.

Ví dụ: tỷ lệ dư nợ bất động sản trên tổng dư nợ tại Hà Nội vào thời điểm tháng 5/2012 là khoảng 38.000 tỷ đồng, chiếm khoảng 23% tổng dư nợ. Con số tương tự tại Tp.HCM là 68.000 tỷ đồng, chiếm 42% tổng dư nợ.

Như vậy khó khăn đầu tiên của đa phần các doanh nghiệp là trả cả lãi và gốc, đồng thời việc sử dụng tài sản thế chấp như thế nào cho hiệu quả nhất.  Trên thực tế, hiện nay các doanh nghiệp không còn tài sản thế chấp và không bán được hàng để thanh toán gốc và lãi, vì vậy không thể có các khoản vay mới để tiếp tục phát triển các dự án hay phát triển kinh doanh. Nói ngắn gọn là: không còn khả năng hấp thụ vốn.

Khó khăn tiếp theo là tìm ra sản phẩm mới hoặc chuyển đổi các sản phẩm đang có phù hợp với tình hình khó khăn của thị trường. Do thiếu kế hoạch về định hướng nguồn cung và một phần khó khăn về chính sách nên đa phần các bất động sản đang tồn kho tại thời điểm này đều có diện tích lớn ở phân khúc giá trung bình hoặc cao cấp. Để giá của sản phẩm phù hợp với thị trường thì diện tích của căn hộ cũng như mức độ đầu tư sản phẩm cần phải định hướng lại

Và rất nhiều khó khăn khác các doanh nghiệp bất động sản vẫn đang phải đối mặt

Để tháo gỡ và giúp các doanh nghiệp vượt qua khó khăn, việc xử lý nợ xấu cần được ưu tiên hàng đầu. Các chính sách kích thích nguồn cầu của thị trường như ưu đãi lãi suất của ngân hàng cho khách mua, các mức thuế áp dụng được điều chỉnh phù hợp với từng đối tượng.

Đồng thời để định hướng tìm các sản phẩm phù hợp với nhu cầu của thị trường, đề nghị các cơ quan quản lý nhà nước xem xét tới khả năng cho phép xây dựng các căn hộ có diện tích nhỏ từ 25 m2 trở lên (hiện nay quy định về nhà ở thương mại tối thiểu là 70 m2).

La Van Hung - Nam 28 tuổi - NVVP:

Xin hỏi các anh, em cũng hoạt động trong lĩnh vực bất động sản hai năm nay, nhưng cho đến nay vẫn chưa thể tự trả lời được là: thế nào là một thị trường bất động sản phát triển tốt? Còn thị trường của Việt Nam hiện nay thì đã tốt chưa, đâu là tốt và đâu là chưa tốt? Mong các anh chia sẻ. Xin cảm ơn.

Ông Nguyễn Hoàng Nam:

Chào đồng nghiệp! Cám ơn bạn vì một câu hỏi rất hay.

Thị trường bất động sản tốt hay không phụ thuộc vào quan điểm của từng người. Chủ đầu tư cứ bán được giá cao thì cho đó là thị trường tốt. Người làm trong lĩnh vực môi giới bất động sản cứ bán được nhiều thì tốt. Còn người mua nhà thì lại coi thời điểm hiện tại là lúc thị trường tốt vì họ có thể sở hữu một căn nhà mà điều đó có thể là bất khả thi trong thời điểm 2 năm về trước.

Còn theo quan điểm cá nhân của tôi, thị trường tốt là thị trường minh bạch, nơi người bán có thể gặp được người mua (có thể vẫn cần những nhà môi giới), tại đó không tồn tại các tình trạng bán chênh, cò mồi, mập mờ về tình trạng pháp lý, tiến độ thi công…

Lê Châu - Nữ 30 tuổi - Kinh doanh địa ốc:

Thị trường bất động sản đóng băng, doanh nghiệp bất động sản trong nước khó khăn, ông co cho rằng sẽ có làn sóng thâu tóm bất động sản của nhà đầu tư nước ngoài, vì sao?

Ông Nguyễn Tuấn Anh:

Tuy thị trường bất động sản trong nước khó khăn song so với thế giới, giá bất động sản tại Việt Nam vẫn cao gấp nhiều lần. Vì vậy, các nhà đầu tư nước ngoài đang tập trung thâu tóm các tài sản tại các thị trường phát triển như Mỹ và châu Âu (Hy lạp, Ý, Tây Ban Nha…) nên việc này nếu xảy ra, thì cũng ở quy mô nhỏ lẻ.
    
Phạm Hoàng Thông - Nam 25 tuổi - Công chức:

Tôi đang có 3 tỷ gửi tiết kiệm nhưng chưa biết làm gì với số tiền đó. Có người khuyên tôi nên mua nhà để ở, nhưng tôi vẫn lo giá nhà sẽ giảm, chơi chứng khoán thì sợ thua lỗ. Dù vậy, tôi cũng rất phân vân muốn đem tiền đầu tư vào hai kênh bất động sản và chứng khoán, chứ gửi 9% thì ít quá. Xin ông cho tôi lời khuyên.

Ông Nguyễn Tuấn Anh:


Như tôi đã giải thích ở trên, nền kinh tế có khả năng hồi phục sớm nhất vào quý đầu năm 2013 nên giai đoạn này, nếu có những dự án bất động sản có tính thanh khoản cao như phân khúc nhà giá rẻ thì có thể nghiên cứu đầu tư. Nếu cần thiết, bạn có thể liên hệ với chúng tôi để tư vấn trực tiếp.
    
Nguyễn Hữu Sinh - Nam 55 tuổi - Kinh doanh:

Trong dân hiện nắm giữ rất nhiều vàng! Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì thiếu vốn hoặc không có phương án kinh doanh an toàn.. Làm thế nào để hai bên có thể gặp nhau?

Ông Phan Thành Mai:

Theo số liệu thống kê số lượng tiền trong dân chiến khoảng 60%, trong khi lượng tiền gửi tiết kiệm chỉ khoảng 40%. Các doanh nghiệp bất động sản hiện tại đa phần sử dụng nguồn vốn là vốn vay ngân hàng, ngoài vốn chủ sở hữu và vốn huy động.

Để hai bên gặp được nhau cần có các mô hình, các công cụ mới về tài chính trung và dài hạn cho đầu tư bất động sản. Hiện nay mô hình quỹ tiết kiệm cho vay nhà ở nhằm kích thích nguồn cầu đang được chính phủ xem xét. Mô hình quỹ đầu tư bất động sản huy động nguồn vốn trên thị trường chứng khoán đã có nghị định cho phép và đợi thông tư hướng dẫn thực thi của Bộ Tài chính. Một mô hình tiếp theo cũng rất hiệu quả tại các nước phát triển và khu vực châu Á là các định chế tái cho vay, thế chấp nhà ở…

Nếu các mô hình trên được thực hiện thì chúng ta sẽ có rất nhiều công cụ để huy động nguồn vốn nhàn rỗi trong dân, và các doanh nghiệp bất động sản có thể chủ động hơn trong đầu tư kinh doanh.

Nguyễn Đức Trung - Nam 51 tuổi - Doanh nhân:

Theo các ông, nguyên nhân chính khiến thị trường bất động sản sụt giảm như hiện nay là gì? Có phải do suy giảm kinh tế không hay do niềm tin của khách hàng vào thị trường, dự án đã bị “đánh cắp”?

Ông Vũ Xuân Thiện:

Quá trình suy giảm kinh tế trong những năm vừa qua trên tòan thế giới cũng như tại Việt Nam ảnh hưởng rất lớn đến sự bất ổn của thị trường bất động sản của thế  nói chung và của Việt Nam nói riêng. Tuy nhiên cũng có những nguyên nhân cụ thể dẫn đến sự bất ổn của thị trường bất động sản Việt Nam.

Nguyên nhân thứ nhất là hệ thống văn bản: chưa được đồng bộ còn có những quy định chồng chéo. Chưa theo kịp tiến trình phát triển của xã hội, chưa có chế tài đủ mạnh để xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực quản lý sử dụng đất đai và kinh doanh bất động sản.

Nguyên nhân thứ hai là sự biến động giá cả thị trường: một vài năm qua những cơn sốt giá nhà và sự bất ổn của thị trường bất động sản chưa được kiểm soát; thong tin về nhu cầu thực sự của thị trường thiều minh bạch dẫn đến giá cả thị trường bị sai lệch không phản ánh đúng giá trị thực bất động sản.

Nguyên nhân thứ ba là định hướng của thị trường bất động sản: chưa theo kịp cơ chế thị trường và nhu cầu xã hội; chưa định hướng kịp thời, đầy đủ các phân khúc đầu tư bất động sản một cách hợp lý. Cơ cấu hang hóa thiếu cần đối.

Nguyên nhân thứ tư là đối tượng tham gia thị trường bất động sản: có một số doanh nghiệp tham gia thị trường bất động sản còn ít kinh nghiệm, năng lực hạn chế, thiếu tính chuyên nghiệp. Do có nhiều thong tin sai lệch nên đối tượng rất có tiềm năng và đông đảo người dân vẫn chưa tin tưởng vào thị trường bất động sản.

Nguyên nhân thứ năm là đầu tư tài chính: đầu tư tài chính cho thị trường bất động sản có nhiều hạn chế, hệ thống tài chính cho bất động sản chưa hòan chính, thị trường bất động sản vẫn chủ yếu phụ thuộc vào chính sách tiền tệ tín dụng thiếu các định chế tài chính phi ngân hang hỗ trợ như quỹ đầu tư phát triển bất động sản, quỹ tín thác bất động sản, ngân hang xây dựng…Chưa huy động được nguồn vốn từ trong dân vào thị trường bất động sản.

Nguyên nhân thứ sáu là phát triển dự án bất động sản còn nhiều bất cập: việc cấp phép phát triển dự án bất động sản tại một số địa phương không theo quy hoạch, phát triển tràn lan không được nghiên cứu đầy đủ nhu cầu sử dụng bất động sản tại địa phương.

Nguyên nhân thứ bảy là vai trò quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản: hệ thống tổ chức quản lý điều hành thị trường bất động sản chưa được hòan thiện từ Trung ương đến địa phương; chưa thể hiện được vài trò chủ động tham gia thị trường với tư cách chủ sở hữu đất đai.

Khi xác định được bảy nguyên nhân trên thì sẽ có những giải pháp phù hợp để khắc phục những khó khăn bất cập của thị trường bất động sản trong thời gian tới.

Bá Tình - Nam 35 tuổi - Cán bộ ngân hàng:

Tôi thấy nhiều ngân hàng hiện nay toàn dùng vốn huy động ngắn hạn để cho vay bất động sản. Ông có thể chia sẻ vì sao lại có chuyện này, có phải cho vay bất động sản thì ngân hàng sẽ thu về bộn tiền hay không?

Ông Nguyễn Tất Thịnh:
 
Thông tin nhiều ngân hàng hiện nay toàn dùng vốn huy động ngắn hạn để cho vay bất động sản cũng đã được báo chí đăng tải rất nhiều trong thời gian     qua. Theo quan điểm của tôi, việc ngân hàng sử dụng vốn huy động ngắn hạn của người dân để tập trung cho vay bất động sản (nếu có) là tư tưởng kinh doanh mang tính ngắn hạn, chộp giật và không phù hợp với đặc điểm kinh doanh của ngân hàng thương mại.

Khi thị trường bất động sản gặp khó khăn, thanh khoản của các ngân hàng này bị ảnh hưởng nghiêm trọng dẫn đến việc huy động vốn bằng mọi giá để bù đắp thanh khoản, gây xáo trộn trong hoạt động của ngành ngân hàng và tạo tiền lệ xấu.

Với những ngân hàng được quản trị tốt, danh mục tín dụng được quản lý, giám sát theo chuẩn mực và đảm bảo các tỷ lệ an toàn, việc dùng vốn ngắn hạn cho vay dài hạn phải nằm trong các giới hạn cho phép nhằm hạn chế rủi ro thanh khoản.
 
Nguyễn Hoài Hương - Nữ 32 tuổi - Nhân viên văn phòng:

Ở Hà Nội, đi đâu cũng thấy các chung cư cao tầng, các dự án bất động sản xây dựng, để không hàng năm trời. Vậy mà những công chức như chúng tôi không biết đến bao giờ mới tự sức mình mua nổi nhà để ở. Thưa các diễn giả, làm sao để chúng ta dễ gặp nhau hơn?
      
Ông Nguyễn Hoàng Nam:

Đây là một nghịch lý trên thị trường bất động sản hiện nay. Tuy thị trường căn hộ tại Hà Nội ế vài chục ngàn căn hộ thì rất nhiều người có nhu cầu thực vẫn chưa tiếp cận được với một ngôi nhà để an cư. Để giải quyết vấn đề này cần phải có những chính sách quyết liệt từ các cơ quan quản lý nhà nước, nhưng các doanh nghiệp cũng cần nhắm tới một số lượng rất lớn những người có nhu cầu thực có mức thu nhập không cao.

Quang Thắng - Nam 37 tuổi - NĐT:

Xin hỏi các vị quản lý và doanh nghiệp, tại sao lĩnh vực bất động sản vốn đang là lĩnh vực ăn nên làm ra, lợi nhuận nhiều như thế nhưng “đùng” một cái, các bác lăn ra kêu ốm đau, cầu cứu khắp nơi, trong khi giá nhà đất thì vẫn ở trên trời?

Ông Nguyễn Hoàng Nam:

Câu hỏi của bạn là một thực tế, cũng ví như một thanh niên cường tráng bỗng tự nhiên cũng “đùng” một cái lăn ra ốm bởi vì cơ thể của anh ta chứa đầy bệnh tật bên trong.

Vào thời điểm năm 2009 – 2010, khi thị trường bất động sản đang sốt rất nhiều doanh nghiệp đổ xô vào kinh doanh bất động sản, ngay cả các doanh nghiệp chưa hề có kinh nghiệm trong lĩnh vực này, nguy hiểm hơn họ đã sử dụng vốn ngắn hạn để đầu tư vào lĩnh vực được cho là dài hạn này.

Đến khi thị trường đóng băng các doanh nghiệp không những không bán được hàng mà còn phải gánh lên vai lãi suất ngân hàng trung bình 25%/năm trong năm 2011 nên “các bác lăn ra kêu ốm đau” là điều tất yếu.

Nguyễn Văn Hà - Nam 38 tuổi:

Có thực tế rằng: rất nhiều bất động sản (nhà, đất) nằm trong tay các nhà đấu tư thứ cấp và điều này dẫn tới dòng chảy của sản phẩm chậm lại và sự đầu cơ là tất yếu. Các diễn giả nói gì về điều này?

Ông Nguyễn Hoàng Nam:

Sự đầu cơ là sản phẩm của hiện tượng cung vượt quá cầu. Trong những năm về trước, có rất nhiều nhà đầu cơ, nhiều nhà đầu tư thứ cấp cũng bởi vì hiện tượng trên. Còn hiện nay, khi nguồn cung được đánh giá là quá dư thừa và nguồn cầu đang nghe ngóng thì hiện tượng đầu tư thứ cấp đang dần được đẩy lùi. Các sản phẩm bất động sản đang nằm trong tay nhà đầu tư thứ cấp nhất là các nhà đầu tư phải vay vốn ngân hàng bây giờ đang là gánh nặng cho họ.

Mai Thiên An - Nam 20 tuổi - Sinh viên:

Nếu doanh nghiệp kinh doanh bất động sản bị phá sản hoặc chuyển nhượng dự án cho chủ đầu tư khác thì quyền lợi của những người mua nhà đã đóng tiền sẽ được giải quyết như thế nào? Xin cám ơn!

Ông Phan Thành Mai:

Câu hỏi của bạn hiện là vấn đề được rất nhiều người quan tâm.

Trước hết chúng ta sẽ làm rõ các mối quan hệ: Một là Người mua đã đóng tiền cho các doanh nghiệp dưới hình thức và điều kiện nào? Hai là việc phá sản hoặc chuyển nhượng dự án cho chủ đầu tư khác có những ràng buộc gì?

Trong trường hợp người mua chưa ký hợp đồng mua bán chính thức với chủ đầu tư mà ở dạng dân sự (như: Góp vốn đầu tư hay hợp tác đầu tư theo quy định) thì trách nhiệm của chủ đầu tư với người mua là trách nhiệm dân sự và quyền lợi của người mua đối với chủ đầu tư tương tự như một cổ đông đối với sản phẩm đã ký kết.

Trường hợp này nếu doanh nghiệp phá sản thì sẽ thực hiện theo luật phá sản, nếu tài sản còn lại không đủ để phân chia quyền lợi giữa hai bên thì người mua sẽ chịu thiệt, nếu không còn lại tài sản để mua, người mua sẽ không được hưởng bất kỳ giá trị nào. Sẽ khó có những căn cứ vững chắc để có thể bảo vệ quyền lợi người mua trong trường hợp này.

Nếu doanh nghiệp chuyển nhượng dự án cho chủ đầu tư khác, về nguyên tắc trong hợp đồng chuyển nhượng đó phải bao gồm trách nhiệm và quyền lợi của người mua

Trong trường hợp người mua đã ký kết hợp đồng mua bán chính thức , trình tự xảy ra trên thực tế theo các nguyên tắc của tình huống trên nhưng sự bảo đảm pháp lý cho người mua sẽ chắc chắn hơn.

Trung Nguyên - Nam 44 tuổi - Công chức:

Theo tôi thì giá bất động sản sụt giảm vừa qua chỉ là để về gần hơn với giá trị thực thôi. Còn theo các ông thì sao?

Ông Phạm Vũ Hải Anh:

Trong câu hỏi của bạn thì đã đề cập ngay đến giá trị và yếu tố thật của bất động sản tại thời điểm hiện tại. Việc giảm giá của một số sản phẩm bất động sản thời gian vừa qua một phần cũng do các nhà đầu cơ dùng đòn bẩy tài chính để ôm hàng trong lúc thị trường đang nóng, đến khi thị trường chuyển sang giai đoạn trở về với giá trị thật thì chính những người đầu cơ ôm hàng này phải bán tống, bán tháo đi với giá rẻ để không bị ảnh hưởng bởi đòn bẩy tài chính của họ gây ra sự hiểu lầm về việc sụt giảm giá của bất động sản trong thời gian qua.

Còn với các chủ đầu tư, họ không bao giờ giảm giá trên sản phẩm bất động sản của họ đầu tư vì thực tế để cấu thành một sản phẩm bất động sản, chủ đầu tư sẽ phải tính đến rất nhiều yếu tố về giá với tác động của thị trường và họ phải đảm bảo sự đầu tư cho những người dân đã đầu tư tại thời điểm trước.

Việc giảm giá của sản phẩm bất động sản tại thời điểm hiện tại chỉ dành cho những sản phẩm bất động sản mới đầu tư hoặc những chủ đầu tư cần thanh lý dự án bất động sản của mình. Với những chủ đầu tư vẫn đang đầu tư từ những thời điểm thị trường vẫn còn nóng, họ chọn cho mình cách dừng lại không bán sản phẩm nữa hoặc xây dựng những sản phẩm bất động sản mới và phù hợp với thị trường.

Trần Thức - Nam 42 tuổi - Doanh nghiệp:

Xin được hỏi: nhiều ngân hàng tăng cường cho vay mua nhà thông qua các dự án họ cho chủ đầu tư vay vốn, hiện tượng này nhiều người cho là một cách chuyển nợ từ chủ đầu tư sang khách hàng để giảm rủi ro đối với ngân hàng? ông đánh giá thế nào về vấn đề này?

Ông Phạm Vũ Hải Anh:

Việc hiểu chuyển nợ từ chủ đầu tư sang khách hàng để giảm rủi ro đối với ngân hàng, theo tôi đây là một nhận định sai. Việc các ngân hàng và chủ đầu tư bất động sản “bắt tay” nhau chỉ nhằm tạo ra đòn bẩy tài chính cho những người dân có nhu cầu sở hữu bất động sản. Để bắt tay được với nhau thì ngân hàng thương tìm hiểu rất kỹ về chủ đầu tư và các sản phẩm bất động sản của họ.

Nếu là một dự án bất động sản tốt, thì việc thông qua ngân hàng để vay mua nhà cũng là việc đem đến sự đảm bảo cho người dân khi sử dụng đòn bẩy tài chính này.

Phi Kiều Oanh - Nữ 38 tuổi - Kế toán:

Hiện tượng tồn kho của nhiều doanh nghiệp bất động sản rất lớn, vậy tình trạng này có là báo động đỏ với doanh nghiệp bất động sản hay chưa mà các ngân hàng đang dồn sức cứu? Có nên cứu không, vì cá nhân vợ chồng tôi mong giảm thêm chút nữa thì mới mua nổi.

Ông Nguyễn Hoàng Nam:

Theo quan điểm của chúng tôi, ngân hàng không nên giơ tay cứu các doanh nghiệp bất động sản. Một doanh nghiệp phát triển thua lỗ hoặc thậm chí phá sản cũng là điều hết sức bình thường. Điều ngân hàng và các cơ quan nhà nước nên làm khuyến khích các doanh nghiệp bất động sản làm ăn chân chính, cung cấp nhiều sản phẩm có chất lượng và phù hợp với nhu cầu của đa số người dân ra thị trường.

Phùng Anh Tuấn - Nam 35 tuổi - Người dân:

Xin hỏi lãnh đạo Cục Quản lý Nhà và Thị trường Bất động sản: Hiện nay giá nhà đất đang có xu xướng giảm mạnh, các doanh nghiệp bất động sản luôn kêu gặp khó khăn, có nguy cơ phá sản. Tuy nhiên, với nhiều người dân lao động, hưởng đồng lương “3 cọc 3 đồng” thì giá bất động sản vẫn còn quá cao so với mức thu nhập của họ. Là nhà quản lý, ông mong muốn thị trường sẽ “ấm lên”, giá bất động sản nhích lên để “cứu’ doanh nghiệp hay là thị trường tiếp tục đi xuống theo mong muốn của người dân để họ có thể đạt được giấc mơ có nhà?

Ông Vũ Xuân Thiện:

Trong năm 2011 và những tháng đầu năm 2012 thị trường bất động sản tiếp tục gặp rất nhiều bất ổn, giá cả sụt giảm ở tất cả các phân khúc thị trường. Mà theo nhận định của rất nhiều chuyên gia thì giá bất động sản như hiện nay là đã bắt đay trong thời gian dài. Rất nhiều doanh nghiệp bất động sản tiếp tục gặp khó khăn, có những doanh nghiệp trên bờ phá sản. Đối với người dân có nhu cầu sử dụng nhà thì mong muốn giá nhà xuống thấp hơn để có điều kiện mua được nhà ở. Đây chính là nghịch lý cần phải tháo gỡ.

Nếu như thị truờng tiếp tục trầm lắng kéo dài giá tiếp tục giảm thì doanh nghiệp càng gặp khó khăn, càng nhiều doanh nghiệp thua lỗ có nguy cơ phá sản. Ảnh hưởng rất lớn đến nguồn thu ngân sách, tính thanh khỏan của ngân hàng dẫn đến ảnh hưởng phát triển kinh tế chung của đất nước. Lúc đó thì thu nhập của chính người dân cũng bị giảm sút nên cũng không có khả năng để chi mua nhà.

Thực tế nếu thị trường bất động sản ấm lên (ấm không có nghĩa là chỉ có tăng giá mà ấm có nghĩa là có giao dịch có thanh khỏan với giá hợp lý) thì đây không phải chỉ có cứu doanh nghiệp mà thị trường ấm lên người dân cũng có nhiều điều kiện để mua nhà.

Theo tôi, để người dân đạt được giấc mơ có nhà ở không phải chỉ có mua nhà để sở hữu nhà mà người dân có thể lựa chọn phương án thuê nhà ở để đạt được giấc mơ của mình.

Đỗ Cường - Nam 32 tuổi - BTV:

Các ông đánh giá thế nào về hiệu quả hoạt động của các dự án bất động sản có vốn FDI tại Việt Nam? Gần đây có thông tin bây giờ là cơ hội để các nhà đầu tư nước ngoài thu gom các dự án tốt với giá mềm tại Việt Nam, có đúng vậy không? Xin cảm ơn.

Ông Phan Thành Mai:

Trong thời gian, các nguồn vốn đầu tư từ nước ngoài vào thị trường bất động sản Việt Nam có các hình thức sau:

- Đầu tư trực tiếp FDI

- Đầu tư gián tiếp qua thị trường chứng khoán FII

- Mua bán , sáp nhập M&A,

Tuy nhiên, trong xu thế suy thoái kinh tế toàn cầu và khu vực, việc các nhà đầu tư nước ngoài vào Việt Nam tại thời điểm hiện nay không còn ồ ạt như trước mà có chọn lọc hơn.

Thị trường bất động sản Việt Nam sau một thời gian đóng băng, nhiều nhà đầu tư đã tìm đến phương án hợp tác với nhà đầu tư nước ngoài thông qua một trong các hình thức trên.

Lợi thế của các dự án bất động sản Việt Nam tại thời điểm hiện nay là chủ đầu tư sẵn sàng đàm phán và hợp tác hơn so với trước đây về giá và phương thức. Các doanh nghiệp có kiểm toán đầy đủ. Các dự án hồ sơ pháp lý chặt chẽ.

Trên thực tế tại thị trường vào quý I và II, Nhật Bản đã có dự án đầu tư vào Việt Nam với tổng mức đầu tư là 2,3 tỷ usd, đó chính là minh chứng cho sự hấp dẫn của thị trường tại thời điểm này.

Việc “thâu tóm”, nếu có, cũng là một phương thức tốt cho các doanh nghiệp bất động sản hiện nay.