“Giá đất đền bù sẽ sát giá thị trường”
Cục trưởng Cục Kinh tế và phát triển quỹ đất nói về một số điểm chính xung quanh chủ đề đền bù, giải phóng mặt bằng
Ông Bùi Ngọc Tuân, Cục trưởng Cục Kinh tế và phát triển quỹ đất (Bộ Tài nguyên và Môi trường), nói về một số điểm chính xung quanh chủ đề đền bù, giải phóng mặt bằng.
Theo quy định của Luật Đất đai, khung giá đất được ban hành từ ngày 01/01 hàng năm. Nhưng công tác đền bù, giải phóng mặt bằng thường phải tiến hành 3-5 năm. Trong trường hợp này cần giải quyết ra sao?
Trường hợp bồi thường chậm thì giá đất bồi thường thực hiện theo quy định tại khoản 2, điều 9 của nghị định số 197/2004/NĐ - CP về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
Cụ thể: trường hợp bồi thường chậm do cơ quan, tổ chức có trách nhiệm bồi thường gây ra mà giá đất tại thời điểm bồi thường do UBND cấp tỉnh công bố cao hơn giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi thì bồi thường theo giá đất tại thời điểm trả tiền bồi thường. Nếu giá đất tại thời điểm bồi thường thấp hơn giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi thì bồi thường theo giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi.
Trường hợp bồi thường chậm do người bị thu hồi đất gây ra thì ngược lại: nếu giá đất tại thời điểm bồi thường thấp hơn giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi thì bồi thường theo giá đất tại thời điểm bồi thường; nếu giá đất tại thời điểm bồi thường cao hơn giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi thì bồi thường theo giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi.
Trên cùng một khu vực đất có nhiều dự án khác nhau, giá đền bù theo mỗi dự án khác nhau. Làm thế nào thực hiện công bằng cho người bị thu hồi?
Theo quy định tại khoản 2 điều 1 của nghị định 123/2007/NĐ - CP thì: đối với trường hợp Nhà nước thu hồi đất mà giá đất do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm có quyết định thu hồi đất chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì UBND cấp tỉnh căn cứ vào giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường tại địa phương để quyết định mức giá cụ thể cho phù hợp không bị giới hạn bởi khung giá các loại đất quy định tại khoản 5, điều 1 Nghị định này.
Trường hợp trên cùng một khu đất có nhiều dự án khác nhau mà giá đất đền bù của các dự án có nguồn vốn ngân sách nhà nước cấp thấp hơn giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định giá đất cụ thể cho phù hợp.
Giá đất nông nghiệp và giá đất nông nghiệp liền kề đô thị chênh nhau tới 20-30 lần, dân không chịu thì phải giải quyết ra sao?
Bộ Tài nguyên và Môi trường đang phối hợp cùng Bộ Tài chính và các bộ, ngành có liên quan chuẩn bị dự thảo Nghị định sửa đổi bổ sung một số điều của các nghị định thi hành Lụât đất đai để trình Chính phủ vào thời gian tới. Nội dung sửa đổi theo hướng quy định chính sách bồi thường, hỗ trợ đối với đất nông nghiệp không phân biệt trong hay ngoài khu dân cư.
Cụ thể: “Hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất nông nghiệp mà không được bồi thường bằng đất thì được chi trả một lần tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và điều tiết giá trị tăng thêm giữa loại đất trước và sau khu thu hồi đất (đối với trường hợp có nguồn thu nhập ổn định), hoặc được gửi vào tổ chức tín dụng để chi trả định kỳ 6 tháng một lần (đối với trường hợp không có nguồn thu nhập ổn định) nhằm đảm bảo mức sống bình thường phù hợp với thực tế của địa phương”.
Điều tiết giá trị tăng thêm do chuyển mục đích sử dụng đất được tính như sau: “Phần giá trị tăng thêm được tính bằng 15-30% giá trị chênh lệch giữa đất ở và giá đất của loại đất nông nghiệp bị thu hồi; mức cụ thể do UBND cấp tỉnh quy định để áp dụng chung cho các trường hợp thu hồi đất tại địa phương”.
Theo quy định, khi chuyển từ đất nông nghiệp sang đất ở thì mức thu tiền chuyển mục đích sử dụng bằng 100% giá trị đất cùng vị trí là quá cao. Liệu có thể hạ mức thu này?
Trường hợp tự chuyển mục đích sử dụng đất từ ngày 01/7/2004 trở về sau đều phải bị xử lý theo quy định tại điều 9, Nghị định số 182/2004/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.
Trường hợp sau khi chuyển mục đích sử dụng đất mà phù hợp với quy hoạch thì được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng phải nộp tiền sử dụng đất. Tiền sử dụng đất phải nộp được tính theo giá chênh lệch giữa giá đất ở với giá của loại đất nông nghiệp trước khi chuyển mục đích sử dụng.
Trường hợp sau khi chuyển mục đích sử dụng đất mà không phù hợp với quy hoạch thì sẽ bị thu hồi theo quy định tại khoản 3 điều 38 của Luật Đất đai.
Theo quy định của Luật Đất đai, khung giá đất được ban hành từ ngày 01/01 hàng năm. Nhưng công tác đền bù, giải phóng mặt bằng thường phải tiến hành 3-5 năm. Trong trường hợp này cần giải quyết ra sao?
Trường hợp bồi thường chậm thì giá đất bồi thường thực hiện theo quy định tại khoản 2, điều 9 của nghị định số 197/2004/NĐ - CP về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
Cụ thể: trường hợp bồi thường chậm do cơ quan, tổ chức có trách nhiệm bồi thường gây ra mà giá đất tại thời điểm bồi thường do UBND cấp tỉnh công bố cao hơn giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi thì bồi thường theo giá đất tại thời điểm trả tiền bồi thường. Nếu giá đất tại thời điểm bồi thường thấp hơn giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi thì bồi thường theo giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi.
Trường hợp bồi thường chậm do người bị thu hồi đất gây ra thì ngược lại: nếu giá đất tại thời điểm bồi thường thấp hơn giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi thì bồi thường theo giá đất tại thời điểm bồi thường; nếu giá đất tại thời điểm bồi thường cao hơn giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi thì bồi thường theo giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi.
Trên cùng một khu vực đất có nhiều dự án khác nhau, giá đền bù theo mỗi dự án khác nhau. Làm thế nào thực hiện công bằng cho người bị thu hồi?
Theo quy định tại khoản 2 điều 1 của nghị định 123/2007/NĐ - CP thì: đối với trường hợp Nhà nước thu hồi đất mà giá đất do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm có quyết định thu hồi đất chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì UBND cấp tỉnh căn cứ vào giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường tại địa phương để quyết định mức giá cụ thể cho phù hợp không bị giới hạn bởi khung giá các loại đất quy định tại khoản 5, điều 1 Nghị định này.
Trường hợp trên cùng một khu đất có nhiều dự án khác nhau mà giá đất đền bù của các dự án có nguồn vốn ngân sách nhà nước cấp thấp hơn giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định giá đất cụ thể cho phù hợp.
Giá đất nông nghiệp và giá đất nông nghiệp liền kề đô thị chênh nhau tới 20-30 lần, dân không chịu thì phải giải quyết ra sao?
Bộ Tài nguyên và Môi trường đang phối hợp cùng Bộ Tài chính và các bộ, ngành có liên quan chuẩn bị dự thảo Nghị định sửa đổi bổ sung một số điều của các nghị định thi hành Lụât đất đai để trình Chính phủ vào thời gian tới. Nội dung sửa đổi theo hướng quy định chính sách bồi thường, hỗ trợ đối với đất nông nghiệp không phân biệt trong hay ngoài khu dân cư.
Cụ thể: “Hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất nông nghiệp mà không được bồi thường bằng đất thì được chi trả một lần tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và điều tiết giá trị tăng thêm giữa loại đất trước và sau khu thu hồi đất (đối với trường hợp có nguồn thu nhập ổn định), hoặc được gửi vào tổ chức tín dụng để chi trả định kỳ 6 tháng một lần (đối với trường hợp không có nguồn thu nhập ổn định) nhằm đảm bảo mức sống bình thường phù hợp với thực tế của địa phương”.
Điều tiết giá trị tăng thêm do chuyển mục đích sử dụng đất được tính như sau: “Phần giá trị tăng thêm được tính bằng 15-30% giá trị chênh lệch giữa đất ở và giá đất của loại đất nông nghiệp bị thu hồi; mức cụ thể do UBND cấp tỉnh quy định để áp dụng chung cho các trường hợp thu hồi đất tại địa phương”.
Theo quy định, khi chuyển từ đất nông nghiệp sang đất ở thì mức thu tiền chuyển mục đích sử dụng bằng 100% giá trị đất cùng vị trí là quá cao. Liệu có thể hạ mức thu này?
Trường hợp tự chuyển mục đích sử dụng đất từ ngày 01/7/2004 trở về sau đều phải bị xử lý theo quy định tại điều 9, Nghị định số 182/2004/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.
Trường hợp sau khi chuyển mục đích sử dụng đất mà phù hợp với quy hoạch thì được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng phải nộp tiền sử dụng đất. Tiền sử dụng đất phải nộp được tính theo giá chênh lệch giữa giá đất ở với giá của loại đất nông nghiệp trước khi chuyển mục đích sử dụng.
Trường hợp sau khi chuyển mục đích sử dụng đất mà không phù hợp với quy hoạch thì sẽ bị thu hồi theo quy định tại khoản 3 điều 38 của Luật Đất đai.
