Giá thuê mặt bằng bật tăng, cơ hội cho cổ phiếu bất động sản bán lẻ bứt phá?

Covid-19 đã ảnh hưởng mạnh đến ngành bất động sản trong đó bất động sản thương mại là phân khúc chịu thiệt hại nặng nề nhất.

MỘT NĂM KHÓ KHĂN QUA ĐI

Nguồn cung gần như không thay đổi, nhiều dự án phải lùi ngày hoàn công sang 2022 do giãn cách xã hội. Trong khi đó, tỷ lệ trống tăng mạnh trong 2 quý cuối năm, gần 4% trong miền Nam và hơn 12% ở miền Bắc.

Tại Hà Nội, tổng diện tích sàn thương mại chỉ tăng nhẹ 3% so với cùng kỳ năm trước đạt 1,6 triệu m2 trong 2021 và cũng là năm thứ 3 liên tiếp tốc độ tăng trưởng chỉ đạt dưới 5%. Diện tích hấp thụ trong 2021 giảm đáng kể so với ngay cả năm 2020, chủ yếu ở các trung tâm thương mại ngoài khu vực trung tâm, dẫn đến giá thuê giảm 3,3% so với cùng kỳ năm trước, chỉ đạt khoảng 24 USD/m2/tháng.

Tình hình trong khu vực trung tâm có khá hơn khi tỷ lệ trống trung bình chỉ đạt 13% nhưng giá thuê vẫn có xu hướng giảm, chỉ đạt trung bình 106 USD/m2/tháng, giảm 2% so với năm trước.

Tuy bị giãn cách nặng nề hơn Hà Nội, nhưng diện tích hấp thụ tại TP HCM lại tăng nhẹ trong năm 2021, giữ tỷ lệ hấp thụ trung bình trong giai đoạn 2020 – 2021 ở mức 93 – 94%. Tổng diện tích sàn thương mại tại TP HCM gần như không thay đổi trong năm qua, đạt 1,5 triệu m2. Giá thuê tại khu vực trung tâm giảm 6.8% so với năm trước trong 2021, đạt 144 USD/m2/tháng, còn tại khu vực ngoài trung tâm giảm 4% còn 33 USD/m2/tháng.

Trên sàn chứng khoán, Công ty CP Vincom Retail (VRE) - nhà phát triển bất động sản bán lẻ lớn nhất Việt Nam, cũng có một năm kinh doanh kém sắc. Doanh thu Q4/2021 của VRE giảm 58% so với cùng kỳ do doanh thu cho thuê giảm 46%, nhưng tăng 22% so với quý trước lên 891 tỷ đồng và doanh thu từ chuyển nhượng bất động sản giảm 72% so với cùng kỳ xuống 436 tỷ đồng song khi VRE chỉ bàn giao 104 căn so với 226 căn Q4/20 (5 căn trong Q3/21).

Trong Q4/21, VRE ghi nhận lợi nhuận ròng 122 tỷ đồng giảm 87% so với cùng kỳ, gấp 5,1 lần so với quý trước. Trong năm 2021, doanh thu và lợi nhuận ròng giảm 29%/45% so với cùng kỳ xuống còn 5.891/1.314 tỷ đồng, đạt 77%/60% so với dự phóng.

CƠ HỘI BỨT PHÁ NHỜ GIÁ CHO THUÊ BẬT TĂNG

Đánh giá thị trường bất động sản thương mại năm 2022, Chứng khoán Mirae Asset cho rằng, tại Hà Nội, kỳ vọng trong giai đoạn 2022 – 2024, Hà Nội sẽ có thêm gần 300 nghìn m2 diện tích sàn, tập trung chủ yếu tại các khu vực ngoài trung tâm. Tại Tp.HCM, kỳ vọng thị trường sẽ khởi sắc hơn trong năm sau khi có thêm 4 dự án được khai trương, nâng thêm 137 nghìn m2 diện tích sàn.

Thực tế, số liệu mới nhất từ Savills Việt Nam cho thấy, trong 3 tháng đầu năm 2022, nguồn tăng 1% theo quý. Con số này phản ảnh mức độ tăng trưởng chậm của bất động sản bán lẻ trong ba năm qua.

Về cầu, số liệu từ Tổng cục thống kê cho thấy, tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ tiêu dùng tháng 3 năm 2022 ước đạt 438 nghìn tỷ đồng, tăng 2,9% so với tháng trước và tăng 9,4% so với cùng kỳ năm trước. Tính chung quý 1 năm 2022, tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ tiêu dùng ước đạt 1.318 nghìn tỷ đồng, tăng 4,4% so với cùng kỳ năm trước, nếu loại trừ yếu tố giá tăng 1,6% (cùng kỳ năm 2021 tăng 2%).

Hoạt động thương mại và dịch vụ đang dần phục hồi với tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ tiêu dùng quý I năm 2022 cao hơn so với cùng kỳ các năm trước.

Trong khi đó, dữ liệu về xu hướng di chuyển cộng đồng của Google, dịch vụ bán lẻ của Việt Nam, đánh giá mức độ di chuyển của người tiêu dùng đến các điểm bán lẻ, tiếp tục phục hồi nhanh chóng từ T12/21 đến T1/22 và chạm mức trước Covid-19 (T1/20), trước giai đoạn Tết. 

Nguồn cung mới còn hạn chế trong khi nhu cầu cải thiện đẩy giá thuê gộp mặt bằng tầng trệt tăng 5% theo quý và 4% theo năm với công suất thuê ổn định. Mức tăng nhanh nhất được ghi nhận ở Khu vực Trung tâm và phía Đông Hà Nội với mức tăng trung bình đạt 5% mỗi năm từ năm 2018.

“Nền kinh tế đang phục hồi rõ rệt, đặc biệt là GRDP và doanh thu bán lẻ đều tăng. Bên cạnh đó, các kế hoạch mở rộng kinh doanh của một số nhà bán lẻ sẽ khiến thị trường trở nên sôi động hơn.

Các hãng bán lẻ hạng sang đang tích cực tìm kiếm mặt bằng trong quận Hoàn Kiếm, khiến giá thuê mặt bằng tầng trệt tại khu vực này tăng đáng kể. Tuy nhiên, các thương hiệu bán lẻ tầm trung vẫn đang rất thận trọng trong việc tìm kiếm mặt bằng mới hậu Covid-19", bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Cho thuê Thương mại, Savills Hà Nội nhấn mạnh.

Lấy ví dụ về VRE, Chứng khoán Mirae Asset dự phóng công ty đạt 8.348 tỷ đồng doanh thu tăng 42% và 2.312 tỷ lợi nhuận sau thuế tăng 76% so với cùng kỳ chủ yếu đến từ hoạt động cho thuê. VnDirect cũng nhận định sự phục hồi mạnh mẽ của ngành bán lẻ Việt Nam sau đại dịch giúp tăng giá thuê tăng thêm 1,0 điểm % mỗi năm từ 2026 trở đi.