Giao dịch bất động sản Việt Nam chờ bước ngoặt mới từ "proptech"?
"Khả năng định giá chính xác nhà luôn luôn là một thách thức đối với người mua nhà"
"Có nhiều yếu tố cả vĩ mô lẫn vi mô cho thấy thị trường bất động sản Việt Nam sẽ còn phát triển và tiếp tục thu hút vốn đầu tư từ cả trong và ngoài nước", ông Nguyễn Hùng Cường, phụ trách một quỹ đầu tư lớn về bất động sản tại khu vực châu Á - Thái Bình Dương nhận xét với VnEconomy, trong cuộc trò chuyện với chủ đề về hệ thống dịch vụ trong ngành bất động sản.
Ông nói:
- Về vĩ mô, trong vòng 5-10 năm tới kinh tế Việt Nam còn hưởng lợi từ những yếu tố cơ bản như dân số trẻ, cơ cấu dân số độ tuổi lao động tăng, trong khi sự chuyển dịch kinh tế từ đầu tư sản xuất sang tiêu dùng mới chỉ bắt đầu
Với bất động sản thì hai yếu tố quan trọng nhất là thu nhập và dân số. Ở Việt Nam, cả hai yếu tố này đều đang tăng trưởng tốt, nhất là ở thành phố lớn như Hà Nội, Tp.HCM, nơi mà sức tăng trưởng sẽ tiếp tục cao hơn cả nước.
Nhưng bất động sản không chỉ xem về phía cầu. Đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng là đòn bẩy lớn tạo ra những thay đổi tích cực về nguồn cung cho thị trường bất động sản. Khi kinh tế phát triển, nhu cầu và đòi hỏi về mức sống của người dân ngày càng tăng, thì cơ sở hạ tầng sẽ mở ra những quỹ đất và cơ hội phát triển mở rộng cho thị trường, đa dạng hoá loại sản phẩm và chất lượng sản phẩm.
Như bạn thấy đó, khác hẳn so với mấy năm trước đây, bây giờ thị trường không chỉ có chung cư cao tầng hay biệt thự, mà là sự kết hợp cả chung cư, biệt thự, shophouse, các khu phức hợp có đầy đủ cả bán lẻ, văn phòng và nhà ở.
Rồi các nhà phát triển bất động sản lớn lại đang phát triển cả những dự án siêu lớn như thành phố nhỏ. Những cơ hội để dòng vốn có thể tạo ra sản phẩm mới bắt đầu từ việc làm đường, xây cầu như thế.
Và thực sự mọi việc mới chỉ mới ở giai đoạn bắt đầu, thế nên tôi lạc quan về thị trường Việt Nam trong những năm tới.
Giá nhà đất trung bình/m2 tại Hà Nội, theo số liệu từ homehub.vn.
Ông đánh giá thế nào về hệ thống dịch vụ phục vụ các hoạt động trong ngành này, đặc biệt là môi giới?
Dịch vụ sẽ phát triển cùng thị trường. Nếu so với các nước phát triển khác thì mặt bằng dịch vụ ở Việt Nam còn thua rất nhiều, sự có mặt của dịch vụ trên thị trường thì Việt Nam đang bắt kịp rất nhanh. Môi giới cũng như các dịch vụ hỗ trợ giao dịch và cả quản lý chung cư hay tài sản riêng đã phát triển và đang chuyên nghiệp hoá rất nhanh.
Nói riêng về môi giới, mà hiện tại đã được coi là một nghề chuyên nghiệp, thì có thể thấy họ là xúc tác lớn cho sự chuyển dịch của cả thị trường. Giao dịch bất động sản khác rất nhiều so với các loại hàng hoá khác, từ vấn đề thông tin, cho đến giấy tờ sở hữu phức tạp và nhiều phiền phức, chi phí trong giao dịch.
Ở một thị trường non trẻ như Việt Nam, khi phần sôi động nhất của thị trường là nhà bán ra từ các dự án mới xây, thì vấn đề của môi giới mới chỉ được thấy ở mặt tìm khách hàng vì thông tin và giá cả của dự án gần như là được quyết định bởi chủ đầu tư rồi.
Nhưng khi thị trường thứ cấp - mua bán lại nhà cũ - bắt đầu tăng lên, thì môi giới không chỉ còn đóng vai trò trung gian, với thông tin gần như một chiều, mà sẽ phải trở thành "đại diện thương lượng" (negotiator), với thông tin hai chiều để người mua và người bán thích hợp gặp được nhau.
Hiện nay, môi giới ở thị trường thứ cấp này phát triển chậm hơn nhiều so với thị trường sơ cấp, dẫn đến rất nhiều nghi ngại từ cả người mua và người bán nhà với môi giới. Vì thế mới thấy thường xuyên những tin rao "miễn môi giới, miễn trung gian".
Nhưng rõ ràng, việc chuyên nghiệp hoá vai trò của môi giới như một tác nhân thúc đẩy trao đổi thông tin và cung cấp dịch vụ giao dịch là bước phát triển không thể khác được.
Người ta vẫn thường than phiền thị trường bất động sản Việt Nam rất thiếu dữ liệu để có thể có định giá chính xác. Ông đánh giá thế nào về quan điểm này, và có giải pháp nào?
Vấn đề thông tin thị trường cho bất động sản thì không chỉ Việt Nam, mà ở các nước khác cũng vấp phải nhiều khó khăn. Nếu bỏ qua nhu cầu cần số liệu để bắt mạch thị trường của cơ quan quản lý kinh tế Nhà nước, thì việc cung cấp được thông tin sẽ giúp thị trường minh bạch hơn, tự điều chỉnh hiệu quả hơn.
Với người có nhà hay muốn giao dịch nhà ở, thì việc biết được giá thị trường gần như là yếu tố đầu tiên giúp họ ra quyết định nhanh hơn, tiết kiệm thời gian và chi phí hơn. Thực chất, việc cung cấp thông tin thị trường này hiện tại đang là công việc chính của các "môi giới, trung gian".
Nhưng chính vì thế mà độ khả tín của thông tin rất thấp.
Bởi vậy, việc xuất hiện các công ty công nghệ bất động sản cung cấp giải pháp về đăng tin và thu thập số liệu về giao dịch bất động sản, hay còn gọi là các "proptech", đang tạo ra những bước đột phá rất tích cực về thông tin cho thị trường.
Lấy ví dụ như homehub.vn - là một nền tảng "proptech" thế hệ mới mà gần đây chúng tôi có làm việc cùng với vai trò tư vấn. Nền tảng này có thể theo dõi và cung cấp cho người dùng biến động giá cả của thị trường bất động sản theo thời gian, khu vực, diện tích hay theo từng khu chung cư.
Càng khu biệt và chi tiết, người bán hay mua nhà đất ở từng khu vực sẽ càng có thể nắm được một cách tương đối chính xác giá trị căn nhà của họ. Thông tin này hữu ích với cả người mua và người bán để họ đòi đúng giá, và trả đúng giá - cắt bớt thời gian tìm kiếm và mặc cả. Giao dịch sẽ được thực hiện nhanh hơn nhiều.
Bởi, khả năng định giá chính xác nhà luôn luôn là một thách thức đối với người mua nhà. Là một khoản đầu tư lớn với mỗi cá nhân mua nhà, cần có cách thức nào hoặc dịch vụ nào trên thị trường có thể hỗ trợ người mua nhà có được quyết định chính xác hơn.
Vì bất động sản là giao dịch thương lượng giữa bên mua và bên bán, và mỗi căn nhà đều có tính duy nhất của nó, dù có trong cùng một khu chung cư thì cũng khác số nhà, số tầng, diện tích hay hướng nhà, thế nên thực sự không có giá nào là "chính xác" cả. Nó là sự "thuận mua vừa bán", là cân bằng giữa cung và cầu của hai bên mà thôi.
Nhưng như trên tôi có nói, thông tin giao dịch của thị trường sẽ giúp cho quá trình định giá này nhanh lên rất nhiều. Mỗi một giao dịch mới, sẽ là một điểm thao chiếu mới cho thị trường.
Ở một cấp độ thô sơ nhất, như số liệu về giá trung bình của chung cư theo quận huyện ở Hà Nội, cũng giúp người mua hay bán biết được khả năng mình sẽ giao dịch được ở giá nào.
Dĩ nhiên, vấn đề sẽ phức tạp hơn rất nhiều khi nói về một căn nhà cụ thể, một căn hộ cụ thể. Chẳng hạn, ôtô vào được nhà không? Nhà có cửa sổ thoáng tất cả các phòng không? Ở tầng nào hay nhà hướng nào... Tất cả đều có thể ảnh hưởng đến giá.
Đấy là chưa nói đến sự phức tạp khi nói về đáp ứng sở thích. Sẽ có nhiều người sẵn sàng trả giá cao hơn, chỉ để có một căn hộ có ban công thật to chẳng hạn.
Cái đấy thì phải chờ khi những nhà cung cấp dịch vụ như homehub.vn tiếp tục phát triển hệ thống trí tuệ nhân tạo.
Giá nhà chung cư trung bình/m2 tại Hà Nội, theo số liệu từ homehub.vn.
Để đánh giá một thị trường hoạt đọng tốt hay không người ta thường hay nhắc tới tính hiệu quả, và thị trường bất động sản cũng không ngoại lệ. Ông đánh giá thế nào về tính hiệu quả của thị trường bất động sản Việt Nam, và làm thế nào để có thể cải thiện?
Điểm đầu tiên về tính hiệu quả của thị trường mà chúng ta đã nói với nhau ở trên chính là dữ liệu để định giá, và những công ty công nghệ bất động sản đang giải quyết vấn đề này.
Nhưng những công ty "proptech" ra đời còn giải quyết thêm một vấn đề khác của thị trường, là tạo ra các nền tảng giao dịch minh bạch và hiệu quả.
Việc tạo ra các nền tảng giao dịch mới, thúc đẩy các giao dịch diễn ra nhanh hơn, giảm bớt các chi phí tìm kiếm một căn nhà ưng ý với người mua, và tích hợp các nền tảng dịch vụ khác, tạo thành một hệ sinh thái có thể là cách tiếp cận tốt làm tăng tính hiệu quả của thị trường.
