Hà Nội siết chặt điều kiện tách thửa đất ở

Đây là một trong những nội dung được quy định tại Quyết định số 61/2024/QĐ-UBND do UBND TP. Hà Nội vừa ban hành. Như vậy, tới đây, diện tích tối thiểu của lô đất sau khi tách thửa sẽ không còn là 30m2 như quy định hiện hành mà tăng lên thành 50m2.

THỬA ĐẤT CÓ DIỆN TÍCH DƯỚI 50M2 SẼ KHÔNG ĐỦ ĐIỀU KIỆN TỒN TẠI

Quyết định số 61 cũng quy định rõ các trường hợp đất ở không đủ điều kiện tồn tại khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng và mục đích quốc phòng, an ninh, bao gồm: Thửa đất sau thu hồi có ít nhất một cạnh tiếp giáp tuyến đường giao thông và có diện tích đất nằm ngoài chỉ giới đường đỏ dưới 15m², kích thước mặt tiền hoặc chiều sâu so với chỉ giới xây dựng dưới 3m; Thửa đất sau thu hồi không có lối đi và có diện tích đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu được phép tách thửa;  Đối với đất khác: Thửa đất có diện tích đất nằm ngoài chỉ giới đường đỏ dưới 50m2.

Điều này sẽ góp phần đảm bảo mỹ quan đô thị, hạn chế áp lực lên hạ tầng khu vực… do hạn chế được "làn sóng" gom đất, phân lô bán nền diện tích nhỏ, song cũng đẩy tổng giá bán lô đất/căn nhà tại đô thị lên cao, làm hạn chế cơ hội tiếp cận nhà ở của đại đa số người dân đô thị.

Cụ thể, với Quyết định số 61/2024, việc tách thửa đối với thửa đất ở phải đảm bảo các nguyên tắc, điều kiện theo quy định tại Điều 220 Luật Đất đai và các điều kiện sau:

Với những thửa đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở), đối tượng được tách thửa là: Thửa đất được giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư, Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản; Thửa đất thuộc khu vực đã có quy hoạch chi tiết đến từng thửa đất được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; Thửa đất thuộc khu vực bảo vệ di tích, đất sử dụng cho hoạt động tôn giáo, tín ngưỡng thì thực hiện theo quy định của Luật di sản văn hóa và quy định khác của Ủy ban nhân dân Thành phố. Để được tách thửa, những thửa đất trên cần tuân thủ điều kiện: 

Còn về điều kiện tách thửa đối với thửa đất nông nghiệp, theo Quyết định 61, trường hợp thửa đất nằm ngoài ranh giới khu dân cư thì thửa đất sau khi tách thửa phải bảo đảm diện tích tối thiểu với loại đất đang sử dụng như sau:

Trường hợp người sử dụng đất dành một phần diện tích của thửa đất ở hoặc thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất để làm lối đi thì việc tách thửa đất phải đảm bảo đủ các điều kiện: Đáp ứng nguyên tắc, điều kiện theo quy định tại Điều 220 Luật Đất đai; Lối đi được hình thành phải có chiều rộng mặt cắt ngang từ 3,5m trở lên đối với các phường, thị trấn và từ 4m trở lên đối với các xã còn lại; Thửa đất mới được hình thành (không bao gồm diện tích lối đi) phải đảm bảo đồng thời các điều kiện của loại đất tách trong thửa đất đó; Trường hợp trong cùng thửa đất có nhiều loại đất có mục đích sử dụng đất khác nhau thì việc tách thửa đất phải đáp ứng đồng thời các điều kiện của loại đất tách thửa…

ƯU TIÊN SỬ DỤNG CÁC THỬA ĐẤT NHỎ HẸP VÀO MỤC ĐÍCH CÔNG CỘNG

Tại Quyết định số 61/2024, Hà Nội cũng yêu cầu hằng năm, phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện chủ trì, phối hợp các phòng, ban liên quan, Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất và các tổ chức, đơn vị có liên quan thực hiện: Rà soát, lập danh mục các thửa đất nhỏ hẹp hoặc nằm xen kẹt không có đường giao thông kết nối do Nhà nước quản lý; Đo đạc xác định vị trí, ranh giới, diện tích của từng thửa đất; xác định nguồn gốc, hiện trạng sử dụng đất, quy hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn, quy hoạch xây dựng xã nông thôn mới; xử lý vi phạm pháp luật về đất đai, trật tự xây dựng (nếu có) theo quy định; Đề xuất phương án sử dụng các thửa đất nhỏ hẹp, nằm xen kẹt do Nhà nước quản lý báo cáo Ủy ban nhân dân cấp huyện xem xét, quyết định.

Trong đó, ưu tiên sử dụng các thửa đất nhỏ hẹp, nằm xen kẹt do Nhà nước quản lý vào mục đích công cộng. Việc tổ chức thực hiện theo quy định của pháp luật về đầu tư công, đất đai, xây dựng. Trường hợp không sử dụng được vào mục đích công cộng, Ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt danh mục các thửa đất nhỏ hẹp, nằm xen kẹt do Nhà nước quản lý tại địa phương dự kiến để giao đất, cho thuê đất cho người sử dụng đất liền kề.

Danh mục các thửa đất đó sẽ được Ủy ban nhân dân cấp huyện công bố công khai trong thời hạn 30 (ba mươi) ngày làm việc liên tục, sau đó, tổ chức lấy ý kiến người dân nơi có đất về việc sử dụng các thửa đất nhỏ hẹp, nằm xen kẹt do Nhà nước quản lý.

Về điều kiện, tiêu chí, quy mô, tỷ lệ để tách thành dự án độc lập đối với trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất mà khu vực thực hiện dự án có diện tích đất do cơ quan, tổ chức của Nhà nước quản lý, thành phố yêu cầu:

Thửa đất do cơ quan, tổ chức của Nhà nước quản lý mà tách thành dự án độc lập theo quy định tại khoản 1 Điều 59 Nghị định số 102/2024/NĐ-CP phải đảm bảo khả năng thực hiện theo dự án riêng, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, quy hoạch chung, quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt. 
Đồng thời phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện, tiêu chí, quy mô và tỷ lệ như sau: phải liền thửa, không bị chia cắt; Có ít nhất một mặt tiếp giáp với tuyến đường hiện có hoặc tuyến đường theo quy hoạch, có khả năng kết nối với hạ tầng kỹ thuật chung khu vực; Các cạnh của thửa đất có chiều dài từ 10m trở lên (đối với đất thương mại, dịch vụ) hoặc 20m trở lên (đối với đất khác);  Có diện tích nằm ngoài chỉ giới đường đỏ tối thiểu từ 200m2 (đối với đất thương mại, dịch vụ) hoặc từ 400m² trở lên (đối với đất khác); Chiếm từ 20% trở lên tổng diện tích khu đất đề xuất thực hiện dự án.

Về xác định diện tích đất ở khi công nhận quyền sử dụng đất, Thành phố quy định: Trường hợp thửa đất được hình thành trước ngày 18 tháng 12 năm 1980, hạn mức công nhận đất ở quy định tại khoản 1 Điều 141 Luật Đất đai được xác định bằng 05 lần hạn mức giao đất ở tối đa quy định tại Điều 13 Quy định này (tại các phường, thị trấn, mức tối thiểu là 50m2, tối đa là 90m2; Các xã vùng đồng bằng, tối thiểu là 80m2, tối đa là 180m2; Các xã vùng trung du tối thiểu là 120m2, tối đa 240m2; Các xã vùng miền núi, tối thiểu là 150m2 và tối đa là 300m2).

Trường hợp thửa đất được hình thành từ ngày 18 tháng 12 năm 1980 đến trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, hạn mức công nhận đất ở tại các quận nội thành là 120 m2; Các phường thuộc thị xã Sơn Tây và thị trấn: 180 m2; Các xã vùng đồng bằng: 300 m2; Các xã vùng trung du: 400 m2; Các xã vùng miền núi: 500 m2.