Khuôn khổ pháp lý mới là tiền đề để đón làn sóng M&A

Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (Vars) cho biết sau thời gian trầm lắng, đến nay, thị trường mua bán - sáp nhập (M&A) bắt đầu xuất hiện nhiều thương vụ giữa các doanh nghiệp. Tính chung 9 tháng đầu năm 2024, 11 trường hợp đã thành công.

Trong đó có thương vụ của Tập đoàn Vingroup chuyển nhượng 55% vốn điều lệ tại SDI (cổ đông lớn gián tiếp của Vincom Retail) với giá trị 982 triệu USD; thương vụ bán lại dự án khu đô thị và nhà ở Tân Thành Bình Dương cho Công ty Sycamore Limited, 553 triệu USD; và thương vụ Tripod Technology Corporation thuê 18ha đất công nghiệp ở Bà Rịa – Vũng Tàu, trị giá 250 triệu USD.

NHIỀU THƯƠNG VỤ MUA - BÁN QUY MÔ LỚN

Ngoài ra, còn các thương vụ khác là Công ty TNHH Đầu tư kinh doanh bất động sản Saphire, công ty con thuộc Tập đoàn Khang Điền, nhận chuyển nhượng 99% vốn điều lệ từ Công ty cổ phần Phát triển bất động sản Lộc Minh với giá 350 tỷ đồng; Công ty TNHH MTV Đầu tư Hùng Sơn bán quyền sử dụng đất dự án tổ hợp đô thị biển và du lịch nghỉ dưỡng Vlasta - Sầm Sơn, 0,8 triệu USD; và Công ty cổ phần Đầu tư Nam Long chuyển nhượng 25% cổ phần tại Paragon Đại Phước cho đối tác chiến lược Nhật Bản Nishi Nippon Railroad để thu về 26 triệu USD.

Đồng thời, thị trường cũng ghi nhận thêm thương vụ 1 triệu USD của Kim Oanh Group hợp tác cùng Tập đoàn Sumitomo Forestry, Tập đoàn Kumagai Gumi và Công ty NTT Urban Development về việc phát triển dự án khu đô thị Một Thế Giới ở Bình Dương (The One World); thương vụ 5 triệu USD mà Great Master PTE.LTD (Singapore) mua lại 20% tổng vốn điều lệ từ Công ty cổ phần Trung Khởi; cùng 2 thương vụ chưa xác định được giá trị là Tập đoàn Hùng Vương (dự án Hùng Vương Plaza) bán 75% cổ phần và Công ty cổ phần Đầu tư Hoàn Sinh Gia Lai bán khách sạn Hoàng Anh Gia Lai cho Tập đoàn Mường Thanh.

Vars nhận định giữa bối cảnh thị trường vẫn tồn tại không ít khó khăn, các thương vụ mua bán - sáp nhập là một trong những phương thức hiệu quả, giúp doanh nghiệp khó khăn về tài chính tiếp cận được nguồn vốn; giảm thiểu nguy cơ thua lỗ, phá sản. Mặt khác, M&A cũng tạo điều kiện cho doanh nghiệp chuyển giao kinh nghiệm quản trị, quản lý và tham gia sâu hơn vào chuỗi giá trị, cung ứng toàn cầu.

Hiện nay, đối với nhà đầu tư nước ngoài, thị trường Việt Nam là điểm sáng. Sức hấp dẫn này được thúc đẩy bởi yếu tố: triển vọng tăng trưởng kinh tế dài hạn, sự dịch chuyển hoạt động sản xuất toàn cầu vào trong nước, GDP tăng và xu hướng đô thị hóa mạnh mẽ… Theo đó, bất động sản đang nhận sự quan tâm cao, nhất là dự án tại những đô thị lớn. Sự hợp tác giữa chủ đầu tư tại nhiều dự án cho thấy mức độ đa dạng hóa và quy mô đang tăng ở các dự án.

BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM RẤT CÓ SỨC HÚT VỚI NHÀ ĐẦU TƯ NGOẠI

Bà Phạm Thị Miền, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, cho rằng xu hướng chuyển đổi chiến lược từ “mua đứt, bán đoạn” sang “góp gạo thổi cơm chung” ngày càng nở rộ.

Đặc biệt, khi Luật mới chính thức có hiệu lực với nhiều quy định đã thúc đẩy thị trường phát triển minh bạch, nhất là các quy định bổ sung quyền lợi cho nhà đầu tư nước ngoài trở thành “trợ lực” thúc đẩy hoạt động M&A từ nguồn vốn ngoại.

Trong đó, ở lĩnh vực bất động sản vẫn tập trung chủ yếu tại phân khúc nhà ở, bất động sản công nghiệp và logistics, bởi nhu cầu nhà ở luôn duy trì ở mức cao, và xu hướng dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu, cùng nhu cầu phát triển khu công nghiệp.

“Hoạt động M&A hứa hẹn sẽ sôi động hơn nhờ hành lang pháp lý, cùng động lực từ những dự án hạ tầng lớn như cao tốc Bắc - Nam, sân bay Long Thành và các khu công nghiệp mới”, đại diện Vars khẳng định.

Đồng quan điểm, LS. Nguyễn Trúc Hiền, Luật sư Thành viên Công ty Luật TNHH Quốc tế Việt Nam (VILAF). trong chia sẻ gần đây đã nhận định thị trường bất động sản là điểm sáng thu hút sự quan tâm của nhà đầu tư trong và ngoài nước. Tuy nhiên, thời gian trước do tồn tại nhiều rào cản, bao gồm cả rào cản pháp lý nên hoạt động M&A chưa thể bứt phá. Nhưng tới đây, khi một số quy định được sửa đổi kì vọng có thể hỗ trợ tích cực hơn cho chủ đầu tư.

“Luật Đất đai 2024 với việc bổ sung thêm điều kiện thuận lợi cho nhà đầu tư nước ngoài sẽ là tiền đề để đón làn sóng M&A, nhưng nhà đầu tư nên có sự nghiên cứu và tìm hiểu kỹ lưỡng khung khổ pháp lý trước khi “xuống tiền” để đảm bảo thương vụ diễn ra thuận lợi", LS Hiền nói.

Ông Lê Xuân Đồng, Công ty cổ phần Tư vấn EY Việt Nam, cũng đánh giá rằng thị trường bất động sản Việt Nam rất có sức hút đối với nhà đầu tư nước ngoài đến từ Mỹ, Singapore, Nhật Bản, Hàn Quốc… nhờ tiềm năng tăng trưởng kinh tế ổn định. Song họ có xu hướng ưa chuộng những dự án tuân thủ tiêu chí “xanh”, phát triển bền vững, bởi điều này giúp nhà đầu tư nước ngoài có cơ hội tiếp cận  nguồn tài chính xanh với lãi suất cạnh tranh trong giao dịch mua lại. 

Tương tự, đánh giá về thị trường bất động sản Việt Nam, các chuyên gia của Công ty KPMG chỉ ra đây là một trong những thị trường sôi động nhất Đông Nam Á. Dân số trẻ cùng tốc độ đô thị hóa nhanh tiếp tục trở thành nhân tố thúc đẩy nhu cầu bất động sản tăng. Song chi phí vốn cao đang là thách thức lớn, đòi hỏi nhà đầu tư phải cẩn trọng hơn khi xem xét dự án và đối tác kinh doanh tiềm năng. Ngoài ra, việc định giá nên điều chỉnh ở mức độ hợp lý nhằm tạo thêm cơ hội cho việc ký kết thương vụ.

“Hoạt động M&A bất động sản Việt rất khả quan từ phía nhà đầu tư ngoại. Trong khi doanh nghiệp trong nước cũng kỳ vọng vào việc 3 luật liên quan bất động sản có hiệu lực sẽ tháo gỡ vướng mắc để thị trường hồi phục. Do đó, nhằm chuẩn bị cho kế hoạch dài hạn, việc tích lũy quỹ đất của doanh nghiệp trong nước vẫn được tìm kiếm”, các chuyên gia từ KPMG chia sẻ.