Mối lo thị trường bất động sản Trung Quốc tụt dốc

Trong lúc sự chú ý của thế giới tập trung vào tác động kinh tế của việc phong tỏa chống Covid-19 ở Thượng Hải và Bắc Kinh, sự sụt giảm của thị trường bất động sản Trung Quốc có thể mới chính là vấn đề gây ra những ảnh hưởng sâu sắc hơn đến sức khỏe của nền kinh tế nước này cũng như kinh tế toàn cầu.

Một chỉ số chính thức theo dõi doanh số bán căn hộ chung cư và nhà mặt đất ở Trung Quốc đã giảm so với cùng kỳ năm trước trong suốt 11 tháng liên tiếp. Đây là chuỗi giảm dài chưa từng có kể từ khi thị trường bất động sản tư nhân ở Trung Quốc ra đời vào thập niên 1990. Xét tới việc nhu cầu dịch vụ và hàng hóa xuất phát từ việc xây dựng và bán nhà chiếm khoảng 20% tổng sản phẩm trong nước (GDP) của Trung Quốc, sự sụt giảm này rõ ràng đặt ra một trở ngại lớn đối với tăng trưởng của nền kinh tế lớn thứ nhì thế giới  trong năm nay. “Đây là đợt giảm tệ hại nhất từng được ghi nhận trên thị trường bất động sản Trung Quốc”, chuyên gia kinh tế Lu Ting của Nomura Holdings Inc. nói với hãng tin Bloomberg. 

Chuỗi thời gian giảm này của thị trường vượt qua những đợt giảm vào năm 2008 và 2014. Trong hai năm đó, đà lao dốc của thị trường địa ốc Trung Quốc đã gây ảnh hưởng lan tỏa trên thị trường hàng hóa cơ bản toàn cầu thông qua kéo tụt nhu cầu của Trung Quốc đối với các mặt hàng như thép và đồng nhập khẩu.

KHI BẮC KINH TRỞ NÊN CỨNG RẮN VỚI BẤT ĐỘNG SẢN

Lần này, thị trường nhà đất ở quốc gia đông dân nhất thế giới bắt đầu xuống dốc từ năm ngoái khi Bắc Kinh triển khai các biện pháp “hãm” sự tăng trưởng của các khoản vay thế chấp nhà và vốn vay cấp cho các công ty phát triển địa ốc. Đây là một phần trong nỗ lực của Chính phủ Trung Quốc nhằm ngăn chặn bong bóng giá nhà và hạn chế rủi ro tài chính. Lập trường cứng rắn của Trung Quốc khiến một số chuyên gia kinh tế cho rằng mức đỉnh lịch sử của hoạt động xây dựng nhà ở của nước này sẽ sớm được thiết lập, và tăng trưởng GDP bình quân hàng năm của Trung Quốc vì thế sẽ trượt về dưới 4% trong thời gian còn lại của thập kỷ.

Bước sang năm nay, doanh số của thị trường địa ốc Trung Quốc được kỳ vọng sẽ bớt ảm đạm khi các chính quyền địa phương nới bớt các hạn chế nhằm hỗ trợ tăng trưởng. Tuy nhiên, phong toả ở Thượng Hải và hàng chục thành phố khác từ tháng 3 đã khiến cho mức giảm doanh số bán nhà thậm chí còn mạnh hơn của năm ngoái. Mấy tháng nay, nhiều thành phố lớn nhất thuộc hàng lớn nhất của Trung Quốc đã nới lỏng hạn chế đối với giao dịch bất động sản và Ngân hàng Trung ương nước này (PBOC) đã có đợt cắt giảm lãi suất cho vay thế chấp nhà mạnh chưa từng thấy vào tháng 5. Dù vậy, doanh số bán nhà tại các thành phố lớn trong tháng 5 vẫn giảm hơn 40% so với cùng kỳ năm ngoái, trong bối cảnh phong tỏa khiến vô số doanh nghiệp bị gián đoạn hoạt động và tỷ lệ thất nghiệp tăng vọt.

“Công ăn việc làm phải hồi phục thì nhu cầu mới tăng được. Việc này sẽ tùy thuộc rất nhiều vào việc liệu phong tỏa có tái diễn trong tương lai hay không”, chuyên gia kinh tế Iris Pang của ING Groep NV nói với Bloomberg. Bà Pang dự báo rằng phải đến năm 2023, doanh số thị trường bất động sản Trung Quốc may ra mới có thể phục hồi.

Đến hiện tại, các nhà lãnh đạo Trung Quốc chưa hề thay đổi lập trường cứng rắn đối với thị trường địa ốc. Sự cứng rắn này trái ngược so với quan điểm của Bắc Kinh trong những đợt suy giảm tăng trưởng kinh tế trước kia, khi thị trường bất động sản được trao nhiệm vụ một đầu tàu để vực dậy toàn bộ nền kinh tế.

Tại một cuộc họp hồi tháng 4, lãnh đạo Đảng Cộng sản Trung Quốc nhắc lại quan điểm “nhà là để ở, không phải để đầu cơ” - một khẩu hiệu gắn liền với sự thắt chặt tài chính nhằm vào lĩnh vực địa ốc. “Lần này mọi chuyện đã khác, vì Bắc Kinh gắn tầm quan trọng của chiến lược quốc gia vào việc kiềm chế bong bóng bất động sản”, chuyên gia Lu của Nomura nhận định.

Trở ngại từ thị trường bất động sản được dự báo sẽ gây thiệt hại 1,4 điểm phần trăm trong tốc độ tăng trưởng kinh tế Trung Quốc năm nay, chỉ ít hơn 0,2 điểm phần trăm so với mức thiệt hại mà chính sách chống dịch hà khắc mang tên Zero Covid có thể gây ra, theo nhận định của Goldman Sachs. Điều này khiến mục tiêu tăng trưởng kinh tế 5,5% trong năm nay mà Chính phủ Trung Quốc để vượt khỏi tầm tay. 

Hồi tháng 4, Quỹ Tiền tệ Quốc tế (IMF) hạ dự báo tăng trưởng kinh tế Trung Quốc năm 2022 còn 4,4%. Thậm chí, một số chuyên gia kinh tế cho rằng nước này khó đạt mức tăng trưởng cả năm 3%.

Các cơ quan giám sát tài chính Trung Quốc đến nay chỉ tập trung vào việc đảm bảo rằng các vụ doanh nghiệp bất động sản vỡ nợ không dẫn tới một cuộc khủng hoảng tài chính trên diện rộng, còn lãi suất cho vay thế chấp nhà do PBOC thiết lập vẫn duy trì ở mức cao hơn so với lãi suất trong giai đoạn sụt giảm của thị trường hồi năm 2014. Chính phủ Trung Quốc “không muốn bị chỉ trích nếu mọi thứ lại vượt khỏi tầm kiểm soát thêm một lần nữa”, chuyên gia kinh tế Chen Long thuộc công ty tư vấn Plenum ở Bắc Kinh nói với Bloomberg.

Tính từ đầu năm ngoái đến nay, doanh nghiệp địa ốc Trung Quốc đã vỡ nợ ít nhất 18 tỷ USD trái phiếu USD phát hành ở thị trường nước ngoài và khoảng 2,5 tỷ USD trái phiếu Nhân dân tệ phát hành trong nước.

Mặc cho sự sụt giảm doanh số bán nhà và hoạt động xây dựng, giá nhà ở Trung Quốc vẫn chưa giảm nhiều như trong các đợt xuống dốc trước kia của thị trường, vì lượng nhà dư thừa không lớn như trước. Điều này giúp cho Chính phủ Trung Quốc có thêm dư địa để duy trì các chính sách thắt chặt mà không khiến người dân bất bình, bởi phần lớn tài sản của các hộ gia đình ở nước này nằm ở bất động sản.

NHỮNG THAY ĐỔI KHÓ CÓ THỂ ĐẢO NGƯỢC

Trong suốt nhiều thập kỷ, các “ông trùm” bất động sản luôn giữ vị thế những chủ doanh nghiệp thành công nhất ở Trung Quốc. Nhưng từ năm 2020 đến hết tháng 5 vừa qua, các tỷ phú địa ốc nước này đã mất tổng cộng 65 tỷ USD tài sản ròng, theo dữ liệu từ xếp hạng tỷ phú Bloomberg Billionaires Index. 

Bên cạnh đó, các công ty phát triển nhà quốc doanh đang đóng một vai trò ngày càng lớn hơn trong xây dựng nhà ở, bao gồm mua lại các dự án dở dang từ khu vực tư nhân để xoa dịu sự bất bình của người mua nhà.

Theo Bloomberg, hiện nay các tỷ phú địa ốc chỉ còn chiếm chưa đầy 1/10 tổng số tỷ phú ở Trung Quốc, khép lại một thời “hô mưa gọi gió” của một nhóm doanh nhân vừa mới bắt đầu có được ảnh hưởng và quyền lực lớn trong nền kinh tế. 

Quyết tâm đạt tới “thịnh vượng chung” mà Chủ tịch Tập Cận Bình đề ra đang đánh dấu thay đổi mang tính bước ngoặt ở Trung Quốc, gửi đi tín hiệu về sự chấm dứt của thời kỳ mà ở đó ngành bất động sản giữ vai trò một “lò sản sinh tỷ phú” ở nước này, Bloomberg nhận định.

“Thời hoàng kim đã qua. Bất động sản không còn là đầu tàu tăng trưởng kinh tế hay tích tụ tài sản của Trung Quốc nữa. Đó là chuyện của quá khứ rồi”, chuyên gia kinh tế trưởng về Trung Quốc của Pantheon Macroeconomics, ông Craig Botham, nhận định.

Một số nhà phân tích dự báo đến cuối năm nay, doanh số bán nhà ở Trung Quốc sẽ tăng trưởng trở lại với mức tăng khiêm tốn, khi các địa phương nới lỏng thêm các khoản vay thế chấp nhà và các chính sách khác liên quan đến việc mua nhà. Nhưng ngay cả khi đó, chuyên gia Rosealea Yao của Gavekal Dragonomics dự báo doanh số bán nhà của Trung Quốc năm nay sẽ giảm hơn 10% so với năm ngoái. Quan trọng hơn, bà Yao cho rằng thị trường địa ốc Trung Quốc sẽ không bao giờ hồi phục lại được mức cũ. “Mức tiêu thụ thép và các vật liệu xây dựng khác có thể phản ánh tình trạng doanh số bán nhà, nghĩa là sẽ đi ngang rồi suy giảm từ mức đỉnh lịch sử”, bà nói.

Cho dù đến một thời điểm nào đó, Trung Quốc muốn có một sự tăng trưởng bùng nổ mới trong hoạt động xây dựng, các yếu tố nền tảng cũng không cho phép. Công cuộc đô thị hóa khổng lồ của nước này đã chín muồi: tăng trưởng dân số tại các đô thị Trung Quốc đã giảm dưới mức 1% trong năm ngoái lần đầu tiên kể từ năm 1996. Tại những địa phương phát triển hơn như Quảng Đông, khoảng 75% dân số sống tại đô thị, không còn cách xa tỷ lệ 83% ở Mỹ.

Đầu tư phát triển nhà hiện chiếm khoảng 11% GDP của Trung Quốc, và tỷ lệ này sẽ giảm về gần mức 7% vào năm 2030 – theo một dự báo của Tổ chức nghiên cứu Lowy Institute ở Sydney. Các dạng đầu tư khác như xây dựng hạ tầng và nhà máy sẽ không tăng đủ nhanh để lấp đầy khoảng trống gây ra bởi sự suy giảm đầu tư xây dựng nhà ở, Lowy nhận định.

Nghiên cứu trên kết luận rằng ngay cả khi Trung Quốc tránh được một cuộc khủng hoảng tài chính trong đợt sụt giảm hiện nay của thị trường bất động sản, đầu tư địa ốc giảm sẽ kéo tụt tăng trưởng GDP của nước này về ngưỡng khoảng 4% trong thời gian còn lại của thập niên. 

Để chống lại sự sụt giảm của thị trường, một số doanh nghiệp địa ốc Trung Quốc đã nghĩ ra những phương thức tiếp thị đầy sáng tạo. Theo Reuters, một công ty phát triển nhà có tên Central China ở tỉnh Hà Nam mới đây đăng quảng cáo nói rằng người mua nhà có thể “đổi lúa mỳ lấy nhà”. Theo nội dung quảng cáo này, khách hàng mua nhà có thể dùng lúa mỳ với mức giá 2 Nhân dân tệ mỗi cân (tương đương khoảng 800 gram) để thực hiện khoản đặt cọc trị giá tới 160.000 Nhân dân tệ (tương đương 23.900 USD) cho việc mua căn hộ tại một dự án của công ty. Một nhà môi giới bất động sản ở Hà Nam cho biết căn hộ tại các dự án của Central China có giá dao động từ 600.000-900.000 Nhân dân tệ.

Doanh số bán nhà của Central China trong tháng 5 giảm 71,3% so với cùng kỳ năm trước. Doanh số 5 tháng đầu năm giảm 48,6%.

Cuối tháng trước, một dự án khác của công ty này đăng quảng cáo người mua nhà có thể đặt cọc bằng tỏi với mức giá 5 Nhân dân tệ/kg. Quảng cáo này thu hút 852 khách ghé thăm và 30 giao dịch được tiến hành, thu về 860.000 kg tỏi trong 16 ngày.