Sửa đổi hợp đồng thế chấp có cần đăng ký lại tài sản bảo đảm?
Pháp luật cho phép các bên sửa đổi, bổ sung hợp đồng có thể thực hiện nhiều lần, vào nhiều thời điểm, có thể sửa đổi một hoặc nhiều nội dung đã thỏa thuận nhưng phải tuân thủ quy định về hình thức và nội dung.
Việc thỏa thuận sửa đổi, bổ sung hợp đồng có thể thể hiện bằng một hợp đồng cụ thể, bằng một phụ lục hợp đồng hoặc một thỏa thuận dân sự độc lập giữa các bên ký kết hợp đồng. Vậy với hợp đồng thế chấp có cần đăng ký lại tài sản đảm bảo không?
Tình huống này vừa được Ủy ban thẩm phán TAND Cấp cao tại Hà Nội xem xét giải quyết theo thủ tục giám đốc thẩm. Nguyên đơn là ngân hàng A. và bị đơn là Công ty cổ phần xây dựng B. (trụ sở ở Nghệ An).
HAI LẦN SỬA ĐỔI HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP
Theo hồ sơ, năm 2012, ngân hàng và Công ty B. đã ký kết 4 hợp đồng tín dụng giải ngân hơn 18,6 tỷ đồng. Đảm bảo cho khoản vay trên, công ty đã thế chấp 21 tài sản gồm các bất động sản và các động sản gồm máy đào, xe tải, xe ô tô con… Trong số đó, các bất động sản chủ yếu là nhà, đất của bên thứ ba.
Tính đến ngày 31/12/2019, công ty còn nợ ngân hàng hơn 23 tỷ đồng, gồm nợ gốc hơn 9,6 tỷ đồng và lãi hơn 13,6 tỷ đồng. Do công ty vi phạm nghĩa vụ nên ngân hàng đã khởi kiện ra tòa án.
Quá trình tố tụng, một số chủ tài sản đều nghị công ty trả nợ để lấy lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Tài sản đảm bảo được đăng ký giao dịch bảo đảm, chưa được các bên xóa thế chấp theo quy định nên vẫn có hiệu lực pháp luật.
Tuy nhiên, có nhà đất của bà Nguyễn Thị H. Gia đình bà H. cho rằng, việc chứng thực là không đúng với quy định của pháp luật. Vợ chồng ông bà bị lừa dối khi ký kết hợp đồng thế chấp vì bà H. không biết chữ và không được đọc lại nội dung hợp đồng đã ký. Gia đình bà H. không đồng ý việc thế chấp nhà đất để công ty vay tiền ngân hàng.
Đặc biệt, bà H. cho rằng ngày 30/2/2011, các bên ký hợp đồng sửa đổi, bổ sung hợp đồng thế chấp vì ngân hàng thay đổi loại hình doanh nghiệp nên sửa đổi tên và thay đổi giá trị cấp tín dụng cho bên vay là hơn 1,6 tỷ đồng. Ngày 15/6/2012, các bên ký hợp đồng sửa đổi, bổ sung hợp đồng thế chấp lần thứ 2.
Theo hợp đồng sửa đổi, bổ sung, các bên xác định giá trị thế chấp là hơn 2,9 tỷ đồng và thay đổi giá trị cấp tín dụng là hơn 1,3 tỷ đồng.
Gia đình bà H. cho rằng hai hợp đồng trên không được đăng ký giao dịch bảo đảm lại tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Việc các bên sửa đổi tên của bên nhận thế chấp nhưng không tiến hành đăng ký giao dịch bảo đảm là không đúng quy định. Gia đình bà H. đề nghị tuyên bố hợp đồng vô hiệu và xử lý hậu quả của hợp đồng vô hiệu.
TÀI SẢN ĐẢM BẢO CHƯA GIẢI CHẤP NÊN VẪN CÓ HIỆU LỰC PHÁP LUẬT
Do bản án sơ thẩm của TAND huyện Nghi Lộc, tỉnh Nghệ An ngày 31/12/2019 không chấp nhận yêu cầu nên gia đình bà H. kháng cáo phúc thẩm. Bản án phúc thẩm ngày 9/6/2021, TAND tỉnh Nghệ An đã chấp nhận đơn yêu cầu của bà H., tuyên bố hợp đồng thế chấp ký kết giữa bà ông bà Nguyễn Thị H. và ngân hàng là vô hiệu.
Đến ngày 16/7/2021, TAND cấp cao tại Hà Nội nhận được đơn của ngân hàng đề nghị xem xét lại theo thủ tục giám đốc thẩm.
Tại quyết định kháng nghị ngày 29/3/2022, Chánh án TAND cấp cao tại Hà Nội kháng nghị bản án phúc thẩm, đề nghị Ủy ban thẩm phán TAND cấp cao tại Hà Nội xét xử giám đốc thẩm hủy toàn bộ bản án kinh doanh dể giải quyết lại.
Mới đây, TAND Cấp cao tại Hà Nội đã giải quyết theo trình tự giám đốc thẩm, xem xét lại hợp đồng thế chấp giữa ngân hàng và gia đình bà Nguyễn Thị H. liên quan đến thửa đất 806m2. Giá trị tài sản thế chấp là hơn 2,3 tỷ đồng.
Theo tòa án, khoản 1, Điều 2 hợp đồng thế chấp ngày 8/6/2021 quy định: tài sản thế chấp trên bảo đảm cho việc thực hiện toàn bộ nghĩa vụ phát sinh từ tất cả các hợp đồng tín dụng,v ăn bản tín dụng (bao gồm cả các phụ lục, văn bản sửa đổi, bổ sung, các khế ước nhận nợ và các văn bản liên quan các hợp đồng, văn bản đó) được ký kết giữa ngân hàng và bên vay từ ngày 8/6/2010 đến ngày 6/8/2015.
Ngày 9/6/2010, các bên đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
Quá trình thực hiện hợp đồng, ngân hàng và gia đình bà H. đã ký 2 hợp đồng sửa đổi, bổ sung hợp đồng chấp vào ngày 30/3/2011 và ngày 15/6/2011. Các bên thống nhất nội dung hợp đồng sửa đổi, bổ sung là bộ phận không tách rời của hợp đồng thế chấp ngày 8/6/2010 và có hiệu lực từ ngày ký. Cả hai hợp đồng sửa đổi, bổ sung trên đều được chứng thực.
Tòa án xác định, hợp đồng sửa đổi đảm bảo đúng trình tự pháp luật, đúng hiện trạng tài sản và đúng chủ sở hữu tài sản theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cấp.
Đặc biệt, theo tòa, tài sản đảm bảo được đăng ký giao dịch bảo đảm, chưa được các bên xóa thế chấp theo quy định nên vẫn có hiệu lực pháp luật.
Ngoài ra, thẩm định thực tế cho thấy, trên đất có một phần tài sản của người khác nên cần lấy lời khai của các bên để làm rõ phần tài sản này.
Vì các lý do trên, Ủy ban thẩm phán TAND cấp cao tại Hà Nội đã quyết định hủy toàn bộ bản án phúc thẩm để xét xử lại.
