Sửa Luật Nhà ở: Cần xem xét thấu đáo, tránh chỉ mang lại lợi ích cho chủ dự án, người gom đất

Thảo luận trực tuyến về dự án một luật sửa 8 luật sáng 10/1 trong khuôn khổ kỳ họp bất thường của Quốc hội, nhiều đại biểu quan tâm và nêu ý kiến về các nội dung sửa đổi trong Luật Nhà ở.

NGUY CƠ CHẢY MÁU NGUỒN LỰC ĐẤT ĐAI

Đánh giá cao việc Chính phủ nhận diện vướng mắc và đề xuất phương án sửa đổi khoản 1 Điều 23 của Luật Nhà ở, đại biểu Ngô Trung Thành (Đắk Lắk) chia sẻ với các nhà đầu tư về việc chỉ vì trong diện tích dự án không có m2 nào là đất ở nên không thể triển khai dự án xây dựng nhà ở thương mại mà phải thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án. Bên cạnh đó, nhà đầu tư muốn đấu giá, đấu thầu cũng không xong, vì đất không thuộc diện nhà nước thu hồi thì nhà nước không thể thu hồi để đấu giá, đấu thầu được.

“Kết quả là các dự án loại này không thể triển khai được và xảy ra nhiều nhất là ở Hà Nội và TP.HCM. Nhìn nhận ở khía cạnh này thì rất bất cập, cần sớm được sửa đổi, tháo gỡ”, đại biểu phân tích và lưu ý rằng đây là vấn đề không đơn giản và cần xem xét thấu đáo, đánh giá hết sức kỹ lưỡng những tác động, nhất là tác động của việc tiêu cực.

Bởi nếu thực hiện được việc đấu giá, đấu thầu thì giá trị địa tô đem lại cho nhà nước là rất lớn.

“Nổi bật nhất thời gian qua cho thấy, việc đấu giá 1 hecta đất ở Thủ Thiêm đã đem lại cho ngân sách nhà nước số tiền là 24.500 tỷ đồng, tương đương trên một tỷ USD. Nếu 1 hecta đất này không đấu giá mà chuyển đổi thông thường, nhà đầu tư nộp tiền chuyển mục đích sử dụng đất, tôi thử tính là giá rất cao là khoảng 100 triệu/1m2 (thực tế thì chắc không được giá như thế này) thì ngân sách nhà nước sẽ thu được bao nhiêu? Ngân sách nhà nước sẽ thu được 1.000 tỷ đồng, chưa bằng số lẻ của tiền bán đấu giá”, đại biểu Ngô Trung Thành đặt câu hỏi.

Việc sửa đổi quy định theo phương án trên của Luật Nhà ở, ngân sách nhà nước không thu được nhiều tiền, trong khi người có đất chuyển nhượng cho chủ dự án cũng không được hưởng lợi bao nhiêu. Trong khi đó, chênh lệch địa tô cơ bản thuộc về chủ dự án, người gom được đất – một thực tế “bất hợp lý”.

 “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân và bằng việc quy hoạch đầu tư cơ sở hạ tầng, nhà nước thực hiện việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất làm cho giá trị đất tăng lên rất lớn, chênh lệch địa tô này cơ bản phải thuộc về Nhà nước, phải thuộc về toàn dân”, ông Thành nêu rõ. "Tuy nhiên, hiện tại, vấn đề tài chính, đất đai không điều chỉnh ở Luật Nhà ở mà điều chỉnh ở Luật Đất đai nên không thể xử lý vấn đề chênh lệch địa tô này ở trong Luật Nhà ở được".

Do đó, nếu sửa đổi Luật Nhà ở theo hướng trên thì chỉ giải quyết được vướng mắc để cho dự án triển khai được, nhưng lợi ích đem lại cơ bản chỉ là cho chủ dự án, người gom đất được hưởng, còn Nhà nước có nguy cơ “chảy máu nguồn lực tài nguyên đất đai”, nhà nước không thể khai thác, phát huy được nguồn lực đất đai cho phát triển đất nước như yêu cầu đã được đặt ra tại nhiều văn kiện của Đảng.

Tiếp tục phân tích vấn đề này, đại biểu đoàn Đắk Lắk cho rằng với nội dung sửa đổi như vậy, người nào gom được đất đồng nghĩa với việc có khả năng cao được chấp nhận là nhà đầu tư để triển khai dự án. Điều này chắc chắn sẽ dẫn đến phong trào gom đất, đẩy giá đất loại này lên cao, hệ lụy phát sinh sẽ rất nhiều và rất lớn.

“Giá đất bị đẩy lên cao thì công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng vốn đã khó sẽ càng khó khăn hơn. Khiếu nại, tố cáo trong những lĩnh vực đất đai vốn đang chiếm phần lớn các vụ việc khiếu nại, tố cáo chắc chắn sẽ càng tăng nhiều hơn và nóng nhiều hơn. Bởi vì nguyên nhân sâu xa dẫn đến phát sinh nhiều khiếu nại, tố cáo, dẫn đến khó khăn trong bồi thường, giải phóng mặt bằng chủ yếu là do sự chênh lệch giữa giá bồi thường với giá trên thực tế, nay sự chênh lệch giá này gia tăng hơn nhiều thì chắc chắn tác động tiêu cực sẽ càng tăng hơn”, đại biểu phân tích.

Trên cơ sở những phân tích trên, đại biểu Ngô Trung Thành đề nghị Quốc hội tạm thời chưa nên sửa đổi khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở như phương án đề xuất.

Ông cũng đề nghị Chính phủ nghiên cứu, đánh giá kỹ tác động, đặc biệt là phải có hướng xử lý cho bằng được vấn đề chênh lệch địa tô trong Luật Đất đai và các văn bản khác có liên quan để trình Quốc hội sửa đổi đồng bộ các quy định để vừa sớm tháo gỡ được vướng mắc, bất cập, nhưng vừa bảo đảm khai thác, phát huy được hiệu quả nguồn lực đất đai cho phát triển đất nước, vừa bảo đảm được hài hòa lợi ích của doanh nghiệp, nhà đầu tư cũng như là người có đất chuyển nhượng.

PHẢI GHI RÕ TÍNH TIỀN ĐẤT THEO GIÁ THỊ TRƯỜNG, NẾU SỬA ĐỔI

Đồng quan điểm với đại biểu Ngô Trung Thành, đại biểu Hoàng Văn Cường (Hà Nội) cho rằng việc sửa đổi khoản 1 Điều 75 của Luật Đầu tư, tức sửa đổi khoản 1 Điều 23 của Luật Nhà ở thực chất là mở rộng quyền cho các chủ đầu tư sử dụng đất hợp pháp.

“Trước đây chỉ có đất ở, sau đó Luật Đầu tư đã sửa là có một phần đất ở và đến lần này là không cần có đất ở, miễn là có đất hợp pháp”, đại biểu Cường nói.

Việc này đúng là sẽ giải quyết nhanh được việc công nhận chủ đầu tư. Tuy nhiên, hậu quả có thể gây ra tình trạng thất thoát bởi khi được công nhận là chủ đầu tư và được thực hiện các thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì theo Luật Đất đai, người sử dụng đất đấy chỉ cần trả tiền theo quy định của luật hiện nay theo cách tính “lấy giá đất quy định trong bảng giá nhân với hệ số k”.

Lấy ví dụ hệ số k của Hà Nội hiện tại là 2,15 và bảng giá đất cao nhất là 168, ông Cường cho rằng dù có chuyển đổi mục đích sử dụng đất ở giữa bờ Hồ thì nhà đầu tư cũng chỉ phải trả tiền đất là 312 triệu 1m2.

“Như vậy, rõ ràng ở đây sẽ tạo ra một sự thất thoát rất lớn về mặt nguồn lực cho Nhà nước. Chính vì vậy, tôi cho rằng việc này hết sức phải cân nhắc, nếu như sửa đổi thì buộc lòng chúng ta phải ghi vào đấy là phải tính tiền đất theo giá trị thị trường”, đại biểu Hoàng Văn Cường, Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế Quốc dân, kiến nghị.

Tranh luận với ý kiến của đại biểu Ngô Trung Thành và Hoàng Văn Cường, đại biểu Phan Thái Bình (Quảng Nam) đồng tình rằng nếu không làm chặt chẽ sẽ dẫn tới thất thu ngân sách nhà nước, song ông cho rằng chênh lệch giá ở đây là do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định và thất thoát hay không là do định giá không sát với giá thị trường chứ không phải do sửa luật.

“Do vậy, tôi vẫn đồng tình với quan điểm của Chính phủ là sửa Luật Đầu tư và Luật Nhà trong trường hợp này và quy định chặt chẽ về việc định giá phải sát với giá thị trường và thất thoát hay không thất thoát do cơ quan có thẩm quyền trong định giá chứ không phải do lỗi của luật”, đại biểu nêu quan điểm.