Tác động thuế quan lên bất động sản khu công nghiệp không còn xấu như trước?

Thị trường đang phục hồi trở lại vùng giá trước thời điểm công bố thuế quan. Theo Chứng khoán SHS, kết quả đàm phán thương mại như thế nào thì mức thuế quan cũng sẽ được áp đặt. Ảnh hướng đến các cân đối vĩ mô, hoạt động sản xuất, kinh doanh của doanh nghiệp.

Thuế quan làm tăng giá hàng hóa Việt Nam tại thị trường Mỹ, gây bất lợi cho khả năng cạnh tranh của hàng hoá Việt Nam. Nếu Mỹ áp thuế quan lên hàng hóa xuất khẩu của Việt Nam, giá cả hàng hóa tại thị trường Mỹ sẽ tăng mạnh tùy thuộc vào mức độ truyền tải thuế quan đối với từng mặt hàng. Mức truyền tải thuế quan là tỷ lệ phần trăm thuế quan được chuyển từ người nhập khẩu sang giá bán cuối cùng tại thị trường Mỹ.

Thuế quan cũng làm giảm nhu cầu xuất khẩu buộc các ngành sản xuất thu hẹp quy mô. Thuế quan làm tăng giá hàng hóa xuất khẩu sang Mỹ, dẫn đến giảm nhu cầu từ thị trường này. Dựa trên lý thuyết kinh tế, mức giảm sản lượng phụ thuộc vào độ đàn hồi giá của nhu cầu nhập khẩu (PED), được định nghĩa là tỷ lệ phần trăm thay đổi lượng cầu chia cho tỷ lệ phần trăm thay đổi giá. Ví dụ nếu mức giá tăng 10%, với PED = -2 thì sức cầu đối với sản phẩm đó sẽ giảm tương ứng 20%.

Thuế quan làm giảm sức hấp dẫn của Việt Nam với các nhà đầu tư nước ngoài (FDI), đặc biệt là những công ty phụ thuộc vào thị trường Mỹ, từ đó làm giảm nhu cầu thuê đất công nghiệp

Năm 2018, Mỹ áp đặt thuế quan lên khoảng 350 tỷ USD hàng hóa nhập khẩu từ Trung Quốc, với mức thuế dao động từ 10% đến 25%. Cụ thể, Mỹ áp thuế 25% trên 50 tỷ USD hàng hóa công nghệ cao và 10% trên 200 tỷ USD hàng hóa khác, sau đó tăng lên 25% vào năm 2019. Trung Quốc đáp trả bằng thuế quan trên 110 tỷ USD hàng hóa Mỹ, tập trung vào nông sản và nguyên liệu công nghiệp.

Theo World Bank (2019), xuất khẩu của Trung Quốc sang Mỹ giảm khoảng 12,4% trong giai đoạn 2018-2019, tương đương 50 tỷ USD do các doanh nghiệp gặp khó khăn cạnh tranh tại thị trường Mỹ.

Thuế quan đã gây ra những thay đổi đáng kể trong ngành Bất động sản khu công nghiệp Trung Quốc, đặc biệt ở các trung tâm sản xuất xuất khẩu như Quảng Đông, Chiết Giang, và Thượng Hải.

Tỷ lệ trống tại các khu công nghiệp hiện đại tăng từ khoảng 10% vào năm 2018 lên 12% vào năm 2019 trên phạm vi quốc gia (CBRE Research (2019). Ở Quảng Đông, một trung tâm sản xuất lớn, tỷ lệ trống tại các khu công nghiệp tăng từ 10% lên 15% giữa năm 2018 và 2019, đặc biệt ở các thành phố như Đông Quan và Thâm Quyến, nơi tập trung ngành điện tử và dệt may (Knight Frank, 2019).

Tại các thành phố cấp một như Bắc Kinh và Thượng Hải, tỷ lệ trống tăng từ 8% lên 10%, trong khi các thành phố cấp hai như Tô Châu và Đông Quan chứng kiến tăng mạnh hơn, từ 10% lên 15% (Cushman & Wakefield, 2019).

Giá thuê đất công nghiệp tại các khu vực bị ảnh hưởng giảm trung bình 5-8%. Ví dụ, tại Thâm Quyến, giá thuê nhà xưởng tiêu chuẩn giảm từ 1,2 USD/m2/tháng xuống còn 1,1 USD/m2/tháng vào năm 2019 (Colliers International, 2019).

Ở Quảng Đông, giá thuê giảm mạnh hơn, với mức giảm 8% tại các khu công nghiệp tiêu chuẩn, do áp lực từ việc giảm đơn hàng xuất khẩu (Savills China, 2020).

Việt Nam là nước bị áp thuế đối ứng thuộc top cao nhất trong số các nước trong khu vực Asean, cao hơn từ 10% - 29% so với các nước cạnh tranh trực tiếp nguồn vốn FDI như Thái Lan, Indonesia, Phillipines. 

Sự suy giảm nhu cầu tại thị trường Mỹ do giá cả tăng làm các doanh nghiệp xuất khẩu phải thu hẹp quy mô, dẫn tới nguồn thu từ cung cấp dịch vụ tiện ích như điện, nước tại các khu công nghiệp bị sụt giảm. Đây cũng là nguồn thu đáng kể ảnh hưởng tới lợi nhuận của các doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp.

Vốn đầu tư FDI mới sụt giảm cùng với việc các doanh nghiệp thu hẹp quy mô sản xuất có thể khiến cho giá cho thuê giảm và tỷ lệ trống tăng cao, tương tự như trong trường hợp của Trung Quốc năm 2018.

Trong trường hợp xấu nhất, dự kiến số lượng hợp đồng thuê mới tại các khu công nghiệp sẽ giảm 15 - 20%, cùng với đó là giá cho thuê sẽ giảm tương ứng từ 8 - 10% so với cùng kỳ.

Mặc dù kỳ vọng tăng trưởng không còn như trước nhưng chúng ta cũng không nên quá bi quan.

Chính sách thuế quan của Mỹ ban đầu tỏ ra rất cứng rắn với tất cả các nước có thâm hụt thương mại lớn khi áp mức thuế rất cao. Tuy nhiên sau đó Tổng thống Trump đã hoãn áp thuế 90 ngày với tất cả các nước (trừ Trung Quốc) và tạm áp dụng mức thuế 10% để chờ đàm phán. Có thể thấy mức thuế quan cao chỉ là quân bài đàm phán của Trump nhằm thu được nhiều lợi ích hơn và nhiều khả năng Việt Nam sẽ không phải chịu mức thuế quan lên tới 46% khi tiến hành đàm phán.

Với các mức thuế quan thấp hơn, mức độ ảnh hưởng tới các doanh nghiệp xuất khẩu sẽ ít hơn, từ đó giảm thiểu ảnh hưởng gián tiếp lên các doanh nghiệp trong ngành Bất động sản Khu công nghiệp.

Ngày 11/4, Tổng thống Trump tiếp tục miễn thuế đối ứng đối với các sản phẩm điện thoại thông minh, máy tính, thiết bị công nghệ khác và linh kiện. Các ngành hàng này chiếm tới 27% tổng giá trị xuất khẩu của Việt Nam sang Mỹ, do vậy cũng sẽ làm giảm thiểu tác động của thuế quan đến ngành Bất động sản Khu công nghiệp, đặc biệt là các Khu công nghiệp tại khu vực phía Bắc nơi tập trung nhiều nhà máy của Samsung, Foxconn, LG...