Thị trường bất động sản 2023: Nguồn cung tiếp tục giảm
Năm 2023, tại TP.HCM và Hà Nội, nguồn cung bất động sản tiếp tục suy giảm; Phân khúc phục vụ nhu cầu ở thật tiếp tục là điểm sáng của thị trường; Giá bán dự kiến đi ngang hoặc giảm nhẹ, cùng với việc chủ đầu tư ban hành nhiều chính sách kích cầu là điểm tích cực mà khách hàng có ý định mua bất động sản có thể xem xét…
Nhận định trên được đưa ra tại sự kiện báo cáo nghiên cứu thị trường quý 4/2022 với chủ đề "Tìm cơ hội trong thách thức" diễn ra ngày 6/1. Tại sự kiện, ông Phạm Anh Khôi, Viện trưởng Viện nghiên cứu Kinh tế - Tài chính – Bất động sản Dat Xanh Services (FERI) dự báo trong năm 2023, xu hướng phát hành trái phiếu giảm, tín dụng ngân hàng không biến động mạnh. Sau giai đoạn trầm lắng, thị trường bất động sản có thể đi vào chu kỳ điều chỉnh.
2023 LÀ NĂM CỦA SỰ TÍCH LUỸ ĐỂ TĂNG TRƯỞNG
Đại diện FERI cũng dự kiến diễn biến của thị trường bất động sản 2023 theo 3 kịch bản: tích cực, kỳ vọng và thách thức. Kịch bản tích cực ở bối cảnh GDP đạt khoảng 5,5 – 6,5%, lạm phát 5-5.5%, lãi suất 10-11%, tỉ lệ hấp thụ thị trường ở mức trung bình, giá bán ổn định. Kịch bản kỳ vọng khi GDP đạt khoảng 4.5% – 5.5%, lạm phát 6-7%, lãi suất 14-16%, hấp thụ thị trường thấp dưới mức bình quân, giá bán điều chỉnh nhẹ. Với kịch bản thách thức là khi GDP đạt khoảng 3.5%-4.5%, lạm phát khoảng 10%, lãi suất 18-20%, hấp thụ thị trường rất thấp, lúc này giá bán sẽ được điều chỉnh giảm mạnh hơn.
Xét theo các yếu tố thực tế, FERI cho rằng kịch bản kỳ vọng đang phù hợp với các diễn biến hiện tại. Trên thế giới, chiến tranh Nga - Ukraine có dấu hiệu hạ nhiệt nhưng vẫn tiềm ẩn khả năng leo thang. FED chưa có dấu hiệu hạ lãi suất cho đến hết 2023.
Trong khi đó, nội lực kinh tế trong nước đã bền vững hơn, cộng với sự linh hoạt của nhà nước trong công tác điều hành là những nền tảng cơ bản để thị trường giải quyết những vướng mắc tồn đọng và đối mặt với thách thức. Thị trường 2023 sẽ là năm của sự tích lũy để tăng trưởng, khi khung pháp lý hoàn chỉnh hơn, các bên tham gia thị trường đều có sự chuẩn bị, giải pháp ứng phó, nhu cầu thị trường vẫn lớn, đa dạng.
Theo FERI, bất động sản nhà ở phân khúc ở thực tiếp tục là loại hình tiềm năng trong năm 2023 bởi nhu cầu ở thật rất lớn, phù hợp khả năng tài chính của số đông, phù hợp với chủ trương, chính sách hỗ trợ từ Nhà nước. Tập trung vào sản phẩm này cũng giúp chủ đầu tư giải quyết vấn đề lệch pha nguồn cung.
Bất động sản công nghiệp – logistic cũng là một phân khúc được đánh giá cao, bởi sản phẩm này giữ vai trò chủ lực của ngành sản xuất trong nền Kinh tế, được hưởng lợi bởi các hiệp định thương mại, từ cơ chế, chính sách linh hoạt để thu hút đầu tư và từ việc hoàn thiện cơ sở hạ tầng.
Bất động sản nhà ở cho thuê sẽ đón sóng đầu tư trong năm 2023 bởi xu hướng thuê nhà thay vì mua nhà để chờ "bắt đáy", hưởng lãi suất cao, trong bối cảnh thị trường đang dần được chuyên nghiệp hóa.
Bất động sản thương mại (văn phòng) cũng sở hữu điểm sáng khi nguồn cung luôn khan hiếm (hạng A), nhu cầu lớn từ doanh nghiệp, quỹ đầu tư ngoại. Đặc biệt, sản phẩm này còn mang lại dòng thu ổn định cho Chủ đầu tư.
Các loại hình chịu ảnh hưởng từ những thách thức trong năm 2023 bao gồm bất động sản nghỉ dưỡng/secondhome…, bởi tính thanh khoản và khả năng khai thác dòng tiền từ sản phẩm còn nhiều rủi ro, khung pháp lý chưa hoàn thiện cộng thêm tâm lý thắt chặt chi tiêu, bảo toàn tài sản, đặc biệt là tiền mặt.
Bất động sản hạng sang cũng chịu cảnh tương tự, do chịu ảnh hưởng bởi siết tín dụng và pháp lý dự án, trong khi giá bán đang quá cao so với nhu cầu đa số người dân và tính thanh khoản thấp trong hiện tại.
Bất động sản đất nền nhỏ lẻ, đất nông nghiệp cũng là loại hình không tiềm năng, khi nguồn cung sản phẩm còn rất lớn, sự tăng giá đã cao hơn giá trị thực tế, cạnh tranh cao giữa thị trường sơ cấp và thứ cấp.
TRONG NGUY LUÔN CÓ CƠ
Từ cơ sở các phân tích ở trên, ông Lưu Quang Tiến, Phó Viện trưởng FERI bày tỏ: “Bối cảnh nào cũng thế, trong nguy luôn có cơ, trong thách thức luôn có cơ hội. Thị trường năm 2023 cũng vậy. Các khách hàng có tiềm lực tài chính tốt, đang sở hữu các bất động sản đúng xu hướng, am hiểu thị trường là những người có đủ cơ hội tham gia trong giai đoạn này. Tuy nhiên, FERI khuyến nghị cân nhắc khi sử dụng đòn bẩy, tránh bị hiệu ứng đám đông. Hạn chế tham gia các hoạt động đầu cơ. Cân nhắc chọn loại hình sản phẩm phù hợp nhu cầu, khả năng. Liên tục cập nhật, nâng cao hiểu biết về thị trường”.
Đối với các chủ đầu tư, trải qua sàng lọc cho thấy, những đơn vị có tiềm lực tài chính mạnh, sở hữu quỹ đất sạch, năng lực, uy tín và mạng lưới liên kết ngành lớn, có kinh nghiệm xử lý khủng hoảng là những đơn vị đủ “tầm” để tìm kiếm cơ hội. FERI khuyến nghị, các doanh nghiệp cần ý thức thượng tôn pháp luật trên hết. Tập trung chiến lược lâu dài, đối phó với các kịch bản có thể xảy ra. Đa dạng hóa mạng lưới đối tác, nhà đầu tư.
Đối với các đơn vị môi giới, FERI cho rằng đây là thời điểm để người làm môi giới có kỹ năng, chất lượng phục vụ cao, kiến thức chuyên sâu trụ lại và dẫn dắt thị trường. Thị trường hiện tại còn là cơ hội cho những doanh nghiệp môi giới bất động sản sở hữu mô hình, quy trình chuyên nghiệp, có liên kết tốt với chủ đầu tư, chính sách chăm sóc khách hàng tốt, tiềm lực tài chính mạnh.
FERI khuyến nghị người môi giới nên tiếp tục sàng lọc, lựa chọn kênh, đơn vị bán hàng có uy tín, phân khúc sản phẩm phù hợp với khả năng. Kiên định trong định hướng nghề nghiệp. Nâng cao kiến thức, đạo đức hành nghề.
Theo khảo sát của FERI, kỳ vọng của khách hàng về sản phẩm phù hợp trong năm 2023 là căn hộ trung cấp từ 2 – 3,5 tỷ, loại căn hộ từ 1 – 2 PN, dự án có pháp lý minh bạch. Về tài chính, khách hàng kỳ vọng NHNN sẽ nới room tín dụng, NHNH điều chỉnh lãi suất vay và có thêm nhiều chính sách hỗ trợ từ chủ đầu tư. Khách hàng cũng ưu tiên nhiều đến các dự án thuộc đô thị vệ tinh, loại hình bất động sản sơ cấp và có thể thuận lợi để cho thuê.
Top các lý do ưu tiên khi khách hàng chọn mua bất động sản: giá trị sản phẩm (22%), vị trí, tiềm năng phát triển hạ tầng (20%), uy tín chủ đầu tư (18%), pháp lý dự án (15%).
