“Thị trường bất động sản sẽ ấm dần vào cuối năm”
Diễn biến của thị trường bất động sản nửa đầu năm đến nay đã làm “nản lòng” không ít chủ đầu tư lẫn các nhà môi giới
Diễn biến của thị trường bất động sản nửa đầu năm đến nay và dự đoán về tình hình không mấy sáng sủa cho những tháng còn lại đã làm “nản lòng” không ít chủ đầu tư lẫn các nhà môi giới.
Tuy nhiên, với kinh nghiệm của một chuyên gia, đồng thời là nhà quản lý thị trường nhạy cảm này, ông Vũ Xuân Thiện, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho rằng, thị trường đang có những biến động song sẽ ấm dần lên vào những tháng cuối năm.
Trao đổi với VnEconomy, ông Thiện nói:
- Thị trường bất động sản trong sáu tháng đầu năm nay có nhiều diễn biến phức tạp, thất thường. Đặc biệt, kể từ tháng 4/2010, thời điểm các sàn vàng phải đóng cửa, lãi suất tín dụng được điều chỉnh giảm dần đã tác động và gây ra những biến động mạnh theo chiều sụt giảm trên thị trường bất động sản.
Trên thực tế, thị trường bất động sản sáu tháng đầu năm ẩn chứa nhiều yếu tố tạo nên bất ổn, nguồn cung tương đối nhiều song những sản phẩm phù hợp nhu cầu có khả năng chi trả của đại bộ phận người dân lại không được đáp ứng.
Bên cạnh đó, hoạt động đầu cơ, thổi giá, đầu tư theo phong trào diễn ra phổ biến mà điển hình là một số đợt sốt giá tại các khu vực phía Tây, phía Bắc Hà Nội. Đặc biệt, hồi tháng 4 vừa qua, có một số khu vực ngoại thành Hà Nội, đất đã tăng giá đến 40% so với cùng thời điểm năm trước.
Thưa ông, nhiều hoạt động thổi giá, đầu tư theo phong trào như vậy nhưng tại sao thị trường lại đột ngột đóng băng trong mấy tháng gần đây?
Có nhiều vấn đề liên quan đến thị trường trầm lắng. Tôi cho rằng, thị trường đang dừng lại, chứ không phải là lắng. Giá của các phân khúc vẫn không giảm nhiều.
Nguyên nhân thì có rất nhiều, nhưng cơ bản là có một đợt thổi giá, làm giá khiến giá tăng đột biến. Chỉ sau khi có sự kiểm tra, rà soát lại của các cơ quan quản lý, có hướng dẫn thì người dân, nhà đầu tư mới thực tế hơn trong đầu tư mà cụ thể là đang có hiện tượng chững lại để nghe ngóng.
Hơn nữa, Nghị định 71 của Chính phủ vừa qua có rất nhiều điểm mới tạo thuận lợi người dân, nên họ sẽ dừng lại để chờ các hướng dẫn cụ thể. Chắc chắn khi có thông tư hướng dẫn thì thị trường sẽ sôi động trở lại, nhưng sẽ phải ổn định hơn.
Nhưng tại sao thị trường chững lại, có thời điểm gần như giao dịch đóng băng song giá vẫn cao, thưa ông?
Thực ra thì giá cũng đã có chững lại, không tăng tiếp. Còn nhìn chung thì mức giá nhiều nơi không phải quá cao như những thời điểm sốt nóng. Chỉ có khu vực nội đô là vẫn ở mức cao vì cung không đủ cầu.
Còn khu vực ngoại thành thì không còn cao, chỉ có điều vẫn chưa đưa được về giá thật.
Vậy, giá thật được xây dựng trên cơ sở nào và cụ thể là bao nhiêu?
Thực tế, giá thực là do thị trường điều tiết. Không phải giá bong bóng, không phải giá tin đồn thì đó là giá trị thật. Nó là bao nhiêu thì do thị trường quyết định theo thời điểm, vị trí và theo nhu cầu.
Thông thường, giá sẽ có mối quan hệ mật thiết với nguồn cung, song thực tế là nguồn cung hiện nay không phải là ít. Tuy nhiên, cung phù hợp với nhu cầu và khả năng của khách hàng thì vẫn còn nhiều bất cập.
Có ý kiến cho rằng, để xảy ra tình trạng “làm giá” phổ biến như hiện nay là do cơ quan quản lý đã quá lơ là và nhẹ tay trong việc xử lý các giao dịch không qua sàn, trong khi lại có quá ít thông tin cho người dân về mua bán, dự án...?
Không phải là nhẹ tay. Thực tế thì cái gì cũng phải có lộ trình, phải có quá trình chuyển biến nhận thức. Trước đây, các cơ quan quản lý chưa có sự trực tiếp chỉ đạo, kiểm soát việc giao dịch qua sàn. Sau khi Nghị định 71 ra đời thì việc này sẽ được khắc phục.
Sắp tới chúng tôi sẽ phân hạng sàn giao dịch bất động sản. Sẽ có thông tư hướng dẫn, phân các sàn thành các hạng 1, 2, 3. Số còn lại sẽ thuộc sàn giao dịch thông thường. Còn thông tin thì chúng tôi vẫn thường xuyên cập nhật trên mạng các sàn, website của Bộ Xây dựng.
Tuy nhiên, để cập nhật hơn và tiện lợi cho người dân, hiện chúng tôi đang nghiên cứu để công bố báo cáo, trong đó có đưa ra các tiêu chí đánh giá cụ thể về tình trạng thị trường trong từng giai đoạn. Hiện Bộ đang giao cho Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản và Viện Kinh tế xây dựng triển khai xây dựng báo cáo này.
Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản được thành lập cũng đã khá lâu, các chính sách quản lý cũng không ít. Vậy tại sao mỗi khi nhắc đến thị trường bất động sản người ta vẫn cho rằng đây là thị trường nhạy cảm và thiếu minh bạch?
Thực tế thì thị trường bất động sản toàn thế giới lúc nào cũng nhạy cảm. Bởi vì đây là thị trường tác động rất lớn đến nền kinh tế, của một quốc gia cũng như của mỗi địa phương. Chính vì thế, việc tăng giảm giá của thị trường bất động sản sẽ ảnh hưởng lớn đến kinh tế xã hội.
Hầu hết các cuộc suy thoái kinh tế thế giới đều bắt nguồn từ thị trường bất động sản. Việc giữ ổn định thị trường bất động sản là vô cùng quan trọng nhưng cũng rất khó khăn.
Bên cạnh đó, việc minh bạch sử dụng đồng tiền trong thị trường bất động sản cũng đáng quan tâm, bởi đây là nơi rửa tiền thuận lợi. Sắp tới, chúng tôi cũng sẽ tổ chức các hội thảo về việc chống rửa tiền trong lĩnh vực bất động sản.
Còn thông tin thì vẫn có, nhưng tâm lý người dân vẫn thích mua hàng theo kiểu chụp giật, mua hàng theo tâm lý đám đông, tin đồn... khiến cho thông tin bị nhiễu.
Nếu cứ mua hàng qua sàn thì đương nhiên dần dần thị trường sẽ minh bạch ngay. Nhưng vì lý do như tôi đã nói trên nên hiện nhiều doanh nghiệp không cần đưa hàng lên sàn vẫn bán tốt. Tất nhiên, cơ chế chính sách ban hành thì cũng cần phải có thời gian mới đi vào cuộc sống được.
Tuy nhiên, với kinh nghiệm của một chuyên gia, đồng thời là nhà quản lý thị trường nhạy cảm này, ông Vũ Xuân Thiện, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho rằng, thị trường đang có những biến động song sẽ ấm dần lên vào những tháng cuối năm.
Trao đổi với VnEconomy, ông Thiện nói:
- Thị trường bất động sản trong sáu tháng đầu năm nay có nhiều diễn biến phức tạp, thất thường. Đặc biệt, kể từ tháng 4/2010, thời điểm các sàn vàng phải đóng cửa, lãi suất tín dụng được điều chỉnh giảm dần đã tác động và gây ra những biến động mạnh theo chiều sụt giảm trên thị trường bất động sản.
Trên thực tế, thị trường bất động sản sáu tháng đầu năm ẩn chứa nhiều yếu tố tạo nên bất ổn, nguồn cung tương đối nhiều song những sản phẩm phù hợp nhu cầu có khả năng chi trả của đại bộ phận người dân lại không được đáp ứng.
Bên cạnh đó, hoạt động đầu cơ, thổi giá, đầu tư theo phong trào diễn ra phổ biến mà điển hình là một số đợt sốt giá tại các khu vực phía Tây, phía Bắc Hà Nội. Đặc biệt, hồi tháng 4 vừa qua, có một số khu vực ngoại thành Hà Nội, đất đã tăng giá đến 40% so với cùng thời điểm năm trước.
Thưa ông, nhiều hoạt động thổi giá, đầu tư theo phong trào như vậy nhưng tại sao thị trường lại đột ngột đóng băng trong mấy tháng gần đây?
Có nhiều vấn đề liên quan đến thị trường trầm lắng. Tôi cho rằng, thị trường đang dừng lại, chứ không phải là lắng. Giá của các phân khúc vẫn không giảm nhiều.
Nguyên nhân thì có rất nhiều, nhưng cơ bản là có một đợt thổi giá, làm giá khiến giá tăng đột biến. Chỉ sau khi có sự kiểm tra, rà soát lại của các cơ quan quản lý, có hướng dẫn thì người dân, nhà đầu tư mới thực tế hơn trong đầu tư mà cụ thể là đang có hiện tượng chững lại để nghe ngóng.
Hơn nữa, Nghị định 71 của Chính phủ vừa qua có rất nhiều điểm mới tạo thuận lợi người dân, nên họ sẽ dừng lại để chờ các hướng dẫn cụ thể. Chắc chắn khi có thông tư hướng dẫn thì thị trường sẽ sôi động trở lại, nhưng sẽ phải ổn định hơn.
Nhưng tại sao thị trường chững lại, có thời điểm gần như giao dịch đóng băng song giá vẫn cao, thưa ông?
Thực ra thì giá cũng đã có chững lại, không tăng tiếp. Còn nhìn chung thì mức giá nhiều nơi không phải quá cao như những thời điểm sốt nóng. Chỉ có khu vực nội đô là vẫn ở mức cao vì cung không đủ cầu.
Còn khu vực ngoại thành thì không còn cao, chỉ có điều vẫn chưa đưa được về giá thật.
Vậy, giá thật được xây dựng trên cơ sở nào và cụ thể là bao nhiêu?
Thực tế, giá thực là do thị trường điều tiết. Không phải giá bong bóng, không phải giá tin đồn thì đó là giá trị thật. Nó là bao nhiêu thì do thị trường quyết định theo thời điểm, vị trí và theo nhu cầu.
Thông thường, giá sẽ có mối quan hệ mật thiết với nguồn cung, song thực tế là nguồn cung hiện nay không phải là ít. Tuy nhiên, cung phù hợp với nhu cầu và khả năng của khách hàng thì vẫn còn nhiều bất cập.
Có ý kiến cho rằng, để xảy ra tình trạng “làm giá” phổ biến như hiện nay là do cơ quan quản lý đã quá lơ là và nhẹ tay trong việc xử lý các giao dịch không qua sàn, trong khi lại có quá ít thông tin cho người dân về mua bán, dự án...?
Không phải là nhẹ tay. Thực tế thì cái gì cũng phải có lộ trình, phải có quá trình chuyển biến nhận thức. Trước đây, các cơ quan quản lý chưa có sự trực tiếp chỉ đạo, kiểm soát việc giao dịch qua sàn. Sau khi Nghị định 71 ra đời thì việc này sẽ được khắc phục.
Sắp tới chúng tôi sẽ phân hạng sàn giao dịch bất động sản. Sẽ có thông tư hướng dẫn, phân các sàn thành các hạng 1, 2, 3. Số còn lại sẽ thuộc sàn giao dịch thông thường. Còn thông tin thì chúng tôi vẫn thường xuyên cập nhật trên mạng các sàn, website của Bộ Xây dựng.
Tuy nhiên, để cập nhật hơn và tiện lợi cho người dân, hiện chúng tôi đang nghiên cứu để công bố báo cáo, trong đó có đưa ra các tiêu chí đánh giá cụ thể về tình trạng thị trường trong từng giai đoạn. Hiện Bộ đang giao cho Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản và Viện Kinh tế xây dựng triển khai xây dựng báo cáo này.
Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản được thành lập cũng đã khá lâu, các chính sách quản lý cũng không ít. Vậy tại sao mỗi khi nhắc đến thị trường bất động sản người ta vẫn cho rằng đây là thị trường nhạy cảm và thiếu minh bạch?
Thực tế thì thị trường bất động sản toàn thế giới lúc nào cũng nhạy cảm. Bởi vì đây là thị trường tác động rất lớn đến nền kinh tế, của một quốc gia cũng như của mỗi địa phương. Chính vì thế, việc tăng giảm giá của thị trường bất động sản sẽ ảnh hưởng lớn đến kinh tế xã hội.
Hầu hết các cuộc suy thoái kinh tế thế giới đều bắt nguồn từ thị trường bất động sản. Việc giữ ổn định thị trường bất động sản là vô cùng quan trọng nhưng cũng rất khó khăn.
Bên cạnh đó, việc minh bạch sử dụng đồng tiền trong thị trường bất động sản cũng đáng quan tâm, bởi đây là nơi rửa tiền thuận lợi. Sắp tới, chúng tôi cũng sẽ tổ chức các hội thảo về việc chống rửa tiền trong lĩnh vực bất động sản.
Còn thông tin thì vẫn có, nhưng tâm lý người dân vẫn thích mua hàng theo kiểu chụp giật, mua hàng theo tâm lý đám đông, tin đồn... khiến cho thông tin bị nhiễu.
Nếu cứ mua hàng qua sàn thì đương nhiên dần dần thị trường sẽ minh bạch ngay. Nhưng vì lý do như tôi đã nói trên nên hiện nhiều doanh nghiệp không cần đưa hàng lên sàn vẫn bán tốt. Tất nhiên, cơ chế chính sách ban hành thì cũng cần phải có thời gian mới đi vào cuộc sống được.
