Vì sao doanh nghiệp Nhật ít "mặn mà" với bất động sản Việt Nam?
Hỏi chuyện ông Hajime Suzuki, Giám đốc điều hành Hiệp hội Xây dựng nước ngoài Nhật Bản
Trả lời câu hỏi này, khi trao đổi với VnEconomy, ông Hajime Suzuki, Giám đốc điều hành Hiệp hội Xây dựng nước ngoài Nhật Bản, nói:
- Thực tế thì trong tổng số 45 công ty xây dựng của hiệp hội chúng tôi thì đã có đến 23 công ty có văn phòng đại diện tại Việt Nam. Những công ty này đang đóng vai trò là các nhà thầu trong các dự án xây dựng công cộng, các nhà máy…
Tuy nhiên, tất cả các nhà thầu, nhà đầu tư của Nhật đều có một điểm chung là rất thận trọng trong đầu tư bất động sản.
Những năm đầu thập kỷ 90, ở Nhật Bản chúng tôi đã xảy ra khủng hoảng kinh tế do các doanh nghiệp đầu tư quá nhiều vào nhiều bất động sản. Do đó, đã tạo ra tình trạng bong bóng trên thị trường này, và khi giá nhà đất sụt giảm thì hầu hết đều bị thua lỗ nặng nề.
Đó là bài học mà các doanh nghiệp Nhật không bao giờ quên, nên việc thận trọng hiện nay cũng là điều dễ hiểu.
Vậy, có nghĩa là thị trường bất động sản Việt Nam tiềm ẩn nhiều rủi ro, thưa ông?
Tôi không nghĩ như vậy. Theo tôi, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn có tính ổn định dù giá cả vẫn có những biến động qua các thời điểm. Đó là một điều bình thường.
Nhưng do đặc thù lịch sử nên doanh nghiệp Nhật ít quan tâm hơn chứ không phải là do tiềm ẩn những rủi ro.
Ngay cả tại các quốc gia khác, dù là các chủ đầu tư của Hàn Quốc, Đài Loan… đã khá thành công trong đầu tư bất động sản, nhưng các doanh nghiệp Nhật vẫn rất thận trọng.
Còn nguy cơ rủi ro thì đó là thuộc tính của bất kỳ một thị trường nào chứ không riêng gì thị trường bất động sản. Quan trọng là phải có cơ chế quản lý chặt chẽ và kinh doanh lành mạnh.
Hiện nay, ở Việt Nam đang có trào lưu bán dự án của các doanh nghiệp. Theo ông, điều này sẽ dẫn đến những hệ lụy gì?
Tôi thấy, một khi pháp luật đã cho phép thì đây cũng là một hoạt động bình thường của kinh doanh bất động sản khi các chủ đầu tư gặp khó khăn. Tuy nhiên, theo tôi, một khi các chủ đầu tư đã phải mang dự án đem bán thì việc mua lại nó cũng sẽ rất hạn chế bởi những người mua lại cũng phải tính toán thận trọng.
Ở Nhật Bản cũng có tình trạng này nhưng rất hiếm. Những hệ lụy về năng lực quản lý, thi công cũng như chất lượng công trình có thể có sau những hoạt động mua bán này, nhưng tôi cũng không dám chắc là nó sẽ ở mức độ như thế nào và ảnh hưởng đến những ai.
Theo ông, các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam cần rút ra bài học gì từ cuộc khủng hoảng nhà đất của Nhật trước đây?
Khi cuộc khủng hoảng nổ ra tại Nhật thì những công ty xây dựng nào mua đất để đầu tư xây dựng các dự án bất động sản đều bị lỗ nặng sau khi giá đất đột ngột giảm. Còn các doanh nghiệp nào chỉ đảm nhận khâu xây dựng thôi, tức là không mua đất thì vẫn có lãi.
Hiện nay, các doanh nghiệp của Việt Nam, Hàn Quốc, Đài Loan…đều có chung một đặc điểm là mua đất để thực hiện dự án. Điều này cũng có thể mang lại lại lợi nhuận cao, nhưng trong trường hợp giá đất sụt giảm thì nó lại mang lại nhiều rủi ro hơn.
Do vậy, theo tôi, cách thức tốt nhất cho các doanh nghiệp xây dựng Việt Nam là, trong khi thị thị trường đang có dấu hiệu bong bóng thì không nên mua đất để xây dựng dự án dù lợi nhuận có thể đạt thấp hơn một chút.
Vậy, theo ông, Việt Nam cần có cơ chế gì để quản lý thị trường bất động sản hiệu quả hơn?
Theo tôi, để hạn chế tình trạng bong bóng trên thị trường bất động sản thì những biện pháp mà Chính phủ Việt Nam đang áp dụng như thắt chặt tín dụng, tăng lãi suất cho vay, tăng cường quản lý là rất đúng hướng.
Tuy nhiên, theo tôi Việt Nam nên thực hiện tăng thuế đối với các thương vụ mua bán, chuyển nhượng các dự án bất động sản lên cao hơn nữa. Điều này đã được Chính phủ Nhật Bản áp dụng khi thị trường nhà đất bị khủng hoảng trước đây và chúng tôi đã thành công nhờ chính sách này.
- Thực tế thì trong tổng số 45 công ty xây dựng của hiệp hội chúng tôi thì đã có đến 23 công ty có văn phòng đại diện tại Việt Nam. Những công ty này đang đóng vai trò là các nhà thầu trong các dự án xây dựng công cộng, các nhà máy…
Tuy nhiên, tất cả các nhà thầu, nhà đầu tư của Nhật đều có một điểm chung là rất thận trọng trong đầu tư bất động sản.
Những năm đầu thập kỷ 90, ở Nhật Bản chúng tôi đã xảy ra khủng hoảng kinh tế do các doanh nghiệp đầu tư quá nhiều vào nhiều bất động sản. Do đó, đã tạo ra tình trạng bong bóng trên thị trường này, và khi giá nhà đất sụt giảm thì hầu hết đều bị thua lỗ nặng nề.
Đó là bài học mà các doanh nghiệp Nhật không bao giờ quên, nên việc thận trọng hiện nay cũng là điều dễ hiểu.
Vậy, có nghĩa là thị trường bất động sản Việt Nam tiềm ẩn nhiều rủi ro, thưa ông?
Tôi không nghĩ như vậy. Theo tôi, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn có tính ổn định dù giá cả vẫn có những biến động qua các thời điểm. Đó là một điều bình thường.
Nhưng do đặc thù lịch sử nên doanh nghiệp Nhật ít quan tâm hơn chứ không phải là do tiềm ẩn những rủi ro.
Ngay cả tại các quốc gia khác, dù là các chủ đầu tư của Hàn Quốc, Đài Loan… đã khá thành công trong đầu tư bất động sản, nhưng các doanh nghiệp Nhật vẫn rất thận trọng.
Còn nguy cơ rủi ro thì đó là thuộc tính của bất kỳ một thị trường nào chứ không riêng gì thị trường bất động sản. Quan trọng là phải có cơ chế quản lý chặt chẽ và kinh doanh lành mạnh.
Hiện nay, ở Việt Nam đang có trào lưu bán dự án của các doanh nghiệp. Theo ông, điều này sẽ dẫn đến những hệ lụy gì?
Tôi thấy, một khi pháp luật đã cho phép thì đây cũng là một hoạt động bình thường của kinh doanh bất động sản khi các chủ đầu tư gặp khó khăn. Tuy nhiên, theo tôi, một khi các chủ đầu tư đã phải mang dự án đem bán thì việc mua lại nó cũng sẽ rất hạn chế bởi những người mua lại cũng phải tính toán thận trọng.
Ở Nhật Bản cũng có tình trạng này nhưng rất hiếm. Những hệ lụy về năng lực quản lý, thi công cũng như chất lượng công trình có thể có sau những hoạt động mua bán này, nhưng tôi cũng không dám chắc là nó sẽ ở mức độ như thế nào và ảnh hưởng đến những ai.
Theo ông, các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam cần rút ra bài học gì từ cuộc khủng hoảng nhà đất của Nhật trước đây?
Khi cuộc khủng hoảng nổ ra tại Nhật thì những công ty xây dựng nào mua đất để đầu tư xây dựng các dự án bất động sản đều bị lỗ nặng sau khi giá đất đột ngột giảm. Còn các doanh nghiệp nào chỉ đảm nhận khâu xây dựng thôi, tức là không mua đất thì vẫn có lãi.
Hiện nay, các doanh nghiệp của Việt Nam, Hàn Quốc, Đài Loan…đều có chung một đặc điểm là mua đất để thực hiện dự án. Điều này cũng có thể mang lại lại lợi nhuận cao, nhưng trong trường hợp giá đất sụt giảm thì nó lại mang lại nhiều rủi ro hơn.
Do vậy, theo tôi, cách thức tốt nhất cho các doanh nghiệp xây dựng Việt Nam là, trong khi thị thị trường đang có dấu hiệu bong bóng thì không nên mua đất để xây dựng dự án dù lợi nhuận có thể đạt thấp hơn một chút.
Vậy, theo ông, Việt Nam cần có cơ chế gì để quản lý thị trường bất động sản hiệu quả hơn?
Theo tôi, để hạn chế tình trạng bong bóng trên thị trường bất động sản thì những biện pháp mà Chính phủ Việt Nam đang áp dụng như thắt chặt tín dụng, tăng lãi suất cho vay, tăng cường quản lý là rất đúng hướng.
Tuy nhiên, theo tôi Việt Nam nên thực hiện tăng thuế đối với các thương vụ mua bán, chuyển nhượng các dự án bất động sản lên cao hơn nữa. Điều này đã được Chính phủ Nhật Bản áp dụng khi thị trường nhà đất bị khủng hoảng trước đây và chúng tôi đã thành công nhờ chính sách này.
