Bất động sản đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế quốc dân
Bất động sản là lĩnh vực phức tạp, có quan hệ mật thiết với rất nhiều ngành nghề khác. Bởi vậy, nếu thị trường này đình trệ, sẽ kéo theo sự khó khăn của hàng loạt thị trường liên quan…
Nhân dịp khép lại năm cũ, chuẩn bị đón Tết Nguyên đán 2023, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị đã chia sẻ với Tạp chí Kinh tế Việt Nam/VnEconomy về những khó khăn, vướng mắc mà thị trường bất động sản đang phải đối mặt cũng như các giải pháp để thúc đẩy thị trường này phát triển lành mạnh, bền vững trong thời gian tới.
Tư lệnh ngành Xây dựng cho biết: “Đóng góp trung bình của ngành Xây dựng và bất động sản vào GDP các năm gần đây chiếm khoảng 11% tổng thu ngân sách. Trong đó, ngành bất động sản trực tiếp chiếm khoảng 4,5%, đóng góp trung bình khoảng 0,5 điểm phần trăm vào tăng trưởng GDP. Đến tháng 9/2022, giá trị vốn hóa ngành bất động sản ước tính khoảng 1,7 – 1,8 triệu tỷ đồng".
ĐẨY MẠNH CÔNG TÁC RÀ SOÁT, THÁO GỠ VƯỚNG MẮC CHO CÁC DỰ ÁN
Thưa Bộ trưởng, nhìn chung, trong 2022, các doanh nghiệp bất động sản gặp rất nhiều khó khăn, thị trường đình trệ, hàng loạt doanh nghiệp đã phải thu hẹp quy mô hoạt động, cắt giảm nhân sự, giảm lương... Tuy nhiên, nhiều ý kiến cho rằng không nên đặt vấn đề giải cứu các doanh nghiệp bất động sản mà hãy để ngành nghề này bình đẳng với các ngành nghề khác, đều phải tuân thủ theo quy luật thị trường “lời ăn lỗ chịu”. Bộ trưởng nghĩ sao về ý kiến trên?
Thị trường bất động sản là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế quốc dân, có vai trò quan trọng trong việc thu hút các nguồn lực, tạo ra các tài sản cố định cho nền kinh tế, thúc đẩy các ngành kinh tế khác cùng phát triển (thị trường tài chính, xây dựng, sản xuất vật liệu xây dựng, nội thất, lao động…), đáp ứng nhu cầu về chỗ ở của người dân, phát triển đô thị, du lịch…
Theo kinh nghiệm quốc tế, các cuộc khủng hoảng kinh tế thường bắt nguồn từ khủng hoảng thị trường tài chính, tiền tệ và thị trường bất động sản.
Tại nước ta, năm 2022, thị trường bất động sản được kiểm soát, tăng trưởng vào các tháng đầu năm nhưng có xu hướng giảm dần và trầm lắng vào nửa cuối năm do gặp nhiều khó khăn, đặc biệt là tình trạng thiếu nguồn cung, thiếu cân đối trong cơ cấu sản phẩm, trong đó thiếu trầm trọng nhà ở xã hội, nhà ở cho đối tượng thu nhập thấp, thu nhập trung bình; thị trường gặp khó khăn trong huy động và tiếp cận các nguồn vốn và trái phiếu doanh nghiệp bất động sản bộc lộ nhiều tồn tại, rủi ro. Thị trường bất động sản trầm lắng đang kéo theo sự đình trệ của nhiều thị trường khác.
Trước bối cảnh này, Thủ tướng đã có nhiều chỉ đạo và quyết định thành lập Tổ công tác (liên ngành) của Thủ tướng Chính phủ thực hiện nhiệm vụ rà soát, đôn đốc, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện dự án bất động sản cho các địa phương, doanh nghiệp để khơi thông lại thị trường, đảm bảo thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh. Tổ công tác gồm lãnh đạo Bộ Xây dựng, Ngân hàng Nhà nước, Bộ Công an, Bộ Tài chính; Bộ Tài nguyên và Môi trường; Bộ Kế hoạch - Đầu tư và Văn phòng Chính phủ.
Tổ công tác có nhiệm vụ hướng dẫn và đề xuất các giải pháp trước mắt, lâu dài và toàn diện về quy định pháp luật, hướng dẫn thực thi pháp luật, quy trình thủ tục để các bộ, ngành, địa phương cùng xử lý các khó khăn, vướng mắc của các dự án, tháo gỡ khó khăn đảm bảo thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh như chỉ đạo của thủ tướng Chính phủ. Về phía các doanh nghiệp bất động sản cũng cần phải chủ động, tích cực tham gia thực hiện thực hiện các giải pháp xử lý những khó khăn nội tại như cơ cấu lại doanh nghiệp, sắp xếp các dự án, sản phẩm, giá bán… để đáp ứng nhu cầu và phù hợp với thực tế thị trường.
Xin Bộ trưởng chia sẻ đôi chút về kết quả hoạt động của Tổ công tác từ khi thành lập đến nay…
Sau khi thành lập, Tổ công tác đã họp và triển khai làm việc ngay với UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, các doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản; làm việc, trao đổi cùng các chuyên gia trong lĩnh vực tài chính, bất động sản và đại diện Hiệp hội bất động sản Việt Nam, Hiệp hội bất động sản TP. HCM, Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam để nhận diện, đánh giá tình hình và xác định giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường.
Trên cơ sở đó, phối hợp với các địa phương phân loại khó khăn vướng mắc, xác định thẩm quyền giải quyết từng nhóm vấn đề. Với những vướng mắc thuộc thẩm quyền của bộ, ngành, Tổ công tác phân loại nhóm lĩnh vực theo chức năng nhiệm vụ của từng bộ để giao hướng dẫn, tháo gỡ cụ thể. Vấn đề thuộc thẩm quyền của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ thì Tổ công tác phối hợp với các bộ, ngành, địa phương đánh giá kỹ, đề xuất Chính phủ, Thủ tướng xem xét, tháo gỡ. Về vướng mắc thuộc thẩm quyền địa phương thì rà soát, phân loại, sàng lọc nội dung, đôn đốc, hướng dẫn các địa phương giải quyết, xử lý, tháo gỡ khó khăn vướng mắc cho các dự án và cho doanh nghiệp.
Tổ công tác cũng tổng hợp, rà soát để đề xuất sửa đổi, bổ sung các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đấu thầu, Luật Đầu tư… và các văn bản hướng dẫn có liên quan. Hiện tại, Bộ Xây dựng và Bộ Tài nguyên môi trường đã trình Chính phủ Nghị định sửa các Nghị định có liên quan đến chức năng quản lý nhà nước của Bộ Xây dựng; Nghị định sửa các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai và ban hành theo thẩm quyền một số Thông tư có liên quan.
Thời gian tới, Tổ công tác sẽ tiếp tục khẩn trương làm việc với các địa phương có các dự án bất động sản vướng mắc để đôn đốc, hướng dẫn tháo gỡ những khó khăn trong thực thi pháp luật; tiếp tục làm việc với các doanh nghiệp để nắm bắt đầy đủ các khó khăn, vướng mắc, đề xuất, kiến nghị giải pháp tháo gỡ, thúc đẩy thị trường bất động sản hoạt động ổn định, lành mạnh.
Từ kết quả làm việc của Tổ công tác, xin Bộ trưởng cho biết đâu là những khó khăn lớn nhất mà các doanh nghiệp gặp phải?
Sau khi làm việc trực tiếp với địa phương, doanh nghiệp, nổi lên một số vấn đề, khó khăn vướng mắc liên quan đến thể chế, pháp luật. Trong đó, khó khăn được nhiều ý kiến phản ánh nhất liên quan đến pháp luật đất đai, về xác định giá đất, thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai, giao đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, đấu giá đất, đấu thầu dự án sử dụng đất…
Cùng đó là khó khăn, vướng mắc về trình tự thủ tục đầu tư, xây dựng dự án nhà ở, dự án khu đô thị. Khó khăn về nguồn lực tài chính của doanh nghiệp, trong đó có vấn đề về nguồn vay tín dụng, trái phiếu đến hạn phải trả. Khó khăn về triển khai giải quyết thủ tục hành chính, thủ tục phê duyệt dự án đầu tư phát triển nhà ở tại các địa phương; vướng mắc trong thủ tục quy hoạch, xây dựng…
HỆ THỐNG PHÁP LUẬT LIÊN QUAN VẪN CÒN BẤT CẬP, CẦN SỬA ĐỔI
Nguyên nhân nào dẫn đến các bất cập trên, thưa Bộ trưởng?
Một số nguyên nhân cơ bản có thể kể đến là hệ thống pháp luật liên quan đến đất đai, đầu tư, xây dựng, kinh doanh bất động sản… vẫn còn bất cập cần sửa đổi như: chưa thống nhất về hình thức lựa chọn (đấu giá, đấu thầu, chỉ định) chủ đầu tư dự án có sử dụng đất; các quy định liên quan đến việc xác định giá đất khi thực hiện thu hồi, giao đất, cho thuê đất, đấu giá quyền sử dụng; quy định về thời hạn, chế độ sử dụng đất đối với các loại bất động sản mới, bất động sản hỗn hợp, đa chức năng...
Bên cạnh đó, cơ cấu nguồn vốn cho thị trường bất động sản còn bất hợp lý (chủ yếu từ nguồn vốn tín dụng ngân hàng, vốn huy động qua phát hành trái phiếu và tiền ứng trước của khách hàng, vốn chủ đầu tư chỉ chiếm khoảng 15 - 30% tổng mức đầu tư của dự án). Chưa có các nguồn vốn trung, dài hạn ổn định cho thị trường bất động sản.
Hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về thị trường bất động sản, nhà ở chưa đầy đủ, thiếu thống nhất, chưa công khai làm ảnh hưởng tới tính minh bạch của thị trường.
Việc kiểm soát dòng vốn đầu tư vào lĩnh vực bất động sản còn chưa chặt chẽ, còn tiềm ẩn rủi ro, đặc biệt là trong phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Doanh nghiệp bất động sản khó khăn trong tiếp cận nguồn vốn tín dụng và trong huy động vốn qua phát hành trái phiếu doanh nghiệp…
Theo các báo cáo gần đây của Bộ Xây dựng, giá nhà ở đang neo ở mức quá cao so với thu nhập của đại đa số người dân. Hơn nữa, thị trường có dấu hiệu dư thừa nhà ở cao cấp nhưng lại thiếu trầm trọng nhà giá rẻ (dưới 25tr/m2), nhà ở xã hội. Vậy, trong thời gian tới, Bộ Xây dựng có những chính sách gì mới để thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội?
Trong những năm qua, việc chăm lo giải quyết nhà ở cho người dân nói chung và nhà ở xã hội nói riêng luôn được Đảng và Nhà nước ta quan tâm, xác định là một nhiệm vụ trọng tâm trong phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Tuy nhiên, hành lang pháp lý vẫn còn vướng mắc trong việc phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, cần tiếp tục nghiên cứu sửa đổi tại Luật Nhà ở và các luật khác liên quan.
Đồng thời, vẫn còn khó khăn do ngân sách Trung ương chưa bố trí được đầy đủ nguồn vốn ưu đãi thực hiện chính sách nhà ở xã hội, nhà ở công nhân; một số địa phương chưa chú trọng tập trung nguồn lực đầu tư hoặc phát triển quỹ đất cho phát triển nhà ở xã hội. Các thủ tục hành chính triển khai dự án nhà ở xã hội còn phức tạp, gây phát sinh chi phí, ảnh hưởng đến quá trình phát triển các dự án nhà ở xã hội… Do đó, việc phát triển các dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân vẫn chưa đạt được mục tiêu, yêu cầu đề ra theo Chương trình phát triển nhà ở quốc gia.
Để khắc phục những bất cập trên, Bộ Xây dựng đã được Chính phủ giao tiến hành tổng kết, đánh giá Luật Nhà ở 2014 và soạn thảo dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), để Chính phủ trình Quốc hội cho ý kiến vào kỳ họp thứ 5 Quốc hội khóa XV (tháng 5/2023). Dự thảo Luật Nhà ở tập trung vào các nội dung cơ bản của 8 nhóm chính sách lớn gồm các quy định về: Sở hữu nhà ở; chiến lược, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở; công tác phát triển nhà ở (bao gồm các loại nhà ở thương mại, tái định cư, nhà ở công vụ, nhà ở của cá nhân, hộ gia đình); phát triển nhà ở xã hội; cải tạo, xây dựng lại các nhà chung cư cũ; tài chính cho phát triển nhà ở; quản lý, sử dụng nhà chung cư; quản lý nhà nước về nhà ở.
Qua đó, sẽ quy định đầy đủ, cụ thể hơn và điều chỉnh kịp thời các nội dung liên quan trong lĩnh vực nhà ở, tạo cơ sở pháp lý quan trọng để thúc đẩy phát triển nhà ở, đặc biệt là phát triển mạnh mẽ nhà ở xã hội, tạo điều kiện hỗ trợ cho các đối tượng khó khăn về nhà ở, bảo đảm an sinh xã hội, nâng cao chất lượng sống của người dân, góp phần thể chế hóa đường lối chủ trương chính sách của Đảng trong việc chăm lo, hỗ trợ cải thiện nhà ở cho người dân.
Đặc biệt, Bộ Xây dựng đã trình Thủ tướng Chính phủ xem xét, phê duyệt Đề án phát triển ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội với mục tiêu cụ thể để các địa phương trên cả nước hoàn thành đến năm 2030.
Đây có phải là nhiệm vụ trọng tâm của Bộ Xây dựng trong năm 2023, thưa Bộ trưởng?
Một trong những trọng tâm của ngành Xây dựng trong năm tới là tiếp tục hoàn thiện thể chế, pháp luật, bao gồm cơ chế, chính sách nhằm khuyến khích phát triển nhà ở xã hội. Đây cũng là một nội dung trong 3 đột phá trọng tâm đã xác định cho nhiệm kỳ 2021-2026 của ngành Xây dựng.
Một là, hoàn thiện thể chế pháp luật về xây dựng để tăng cường công tác quản lý nhà nước, đồng thời tạo môi trường thuận lợi, thông thoáng cho người dân, doanh nghiệp, phân cấp mạnh cho địa phương để tháo gỡ các "điểm nghẽn", gây cản trở sự phát triển của ngành…
Hai là, tập trung cho công tác quy hoạch, quản lý phát triển đô thị. Bao gồm các nội dung: Nâng cao chất lượng công tác lập quy hoạch đảm bảo tư duy, tầm nhìn, dự báo và tính khả thi; kiểm soát chặt chẽ công tác thẩm định quy hoạch, điều chỉnh quy hoạch; Tăng cường kiểm tra, hướng dẫn, chấn chỉnh địa phương về công tác quy hoạch; Tiếp tục hoàn thiện các quy định pháp luật, công cụ quản lý để kiểm soát chặt chẽ quá trình phát triển đô thị đồng bộ, gắn kết với quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa, phát triển nông thôn, nâng cao sức cạnh tranh khu vực đô thị, khai thác và sử dụng hiệu quả các nguồn lực, nhất là nguồn lực từ đất đai, từ phát triển không gian đô thị…
Ba là, đẩy mạnh công tác quản lý phát triển nhà ở, thị trường bất động sản, nhất là nhà ở xã hội, nhà cho người có thu nhập thấp, thu nhập trung bình; Thực hiện cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ, tăng cường quản lý đảm bảo thị trường bất động sản phát triển ổn định, bền vững. Theo đó, sẽ tập trung sửa đổi Luật Nhà ở và Luật kinh doanh bất động sản; Xây dựng kế hoạch triển khai và đôn đốc các Bộ ngành, địa phương tập trung triển khai có hiệu quả Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2030 được Chính phủ phê duyệt; Tập trung xây dựng chính sách, tháo gỡ khó khăn để phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho phân khúc thu nhập thấp và trung bình, khắc phục việc mất cân đối cơ cấu sản phẩm nhà ở,
Công tác quan trọng nữa mà Bộ Xây dựng tập trung thực hiện để lành mạnh hóa và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển trong thời gian tới đó là đẩy mạnh rà soát, tổng hợp công bố thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản toàn quốc theo quy định; đôn đốc các địa phương thực hiện công bố thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản tại địa phương. Đồng thời, hoàn thiện hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản; phối hợp với các bộ, ngành, chính quyền địa phương kiểm soát, quản lý nhằm đảm bảo thị trường này phát triển ổn định, lành mạnh.
Bộ Xây dựng rất mong các cơ quan quản lý bộ ngành, các tỉnh, thành phố, các doanh nghiệp và người dân cùng tích cực, đồng hành thực hiện đồng bộ các giải pháp một cách hiệu quả để phát triển nhà ở cho người dân, nhất là người dân có thu nhập thấp và trung bình; thúc đẩy, khơi thông thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững!
Xin trân trọng cảm ơn Bộ trưởng!
