Bất động sản: Thị trường nhỏ, khiếm khuyết lớn
Lần đầu tiên, lãnh đạo Bộ Xây dựng thẳng thắn chỉ ra những "khuyết tật" của thị trường bất động sản trước các nhà đầu tư quốc tế
Giá nhà quá cao, tình trạng đầu cơ lướt sóng không hiếm, thông tin thị trường mập mờ, thiếu minh bạch... là những yếu tố khiến cho thị trường bất động sản chưa thể với tới hai từ: chuyên nghiệp.
Thông điệp trên được Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam đưa ra tại Diễn đàn Bất động sản quốc tế do bộ này tổ chức từ 26-28/11 tại Hà Nội.
Theo Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam, tính đến cuối tháng 10/2010, cả nước có trên 2.500 dự án bất động sản nhà ở, khu đô thị và dự án kinh doanh bất động sản khác với diện tích đất khoảng 80.000 ha, trong đó chủ yếu tập trung tại Tp.HCM với 1.400 dự án và Hà Nội khoảng 800 dự án.
Cả nước cũng có khoảng 500 dự án bất động sản có vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài với số vốn đăng ký trên 40 tỷ USD. Tín dụng cho bất động sản tương đối ổn định với tổng dư nợ cho vay tính đến tháng 7/2010 đạt khoảng 210.770 tỷ đồng (tương đương 10 tỷ USD), tỷ lệ nợ xấu dưới 2%.
Ông Nam cũng cho hay, những thống kê trên chưa thể nói lên quy mô và mức độ phát triển nếu so với những thị trường bất động sản phát triển của nhiều quốc gia trong khu vực khác.
Tuy nhiên, điều khiến vị thứ trường này trăn trở nhất lại chính là có quá nhiều những bất cập, tồn tại trong một thị trường vốn vẫn được xem là nhỏ bé và sơ khai đó.
Không ngần ngại trước hàng trăm chuyên gia, nhà đầu tư quốc tế có mặt tại diễn đàn, Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam đã thẳng thắn chỉ ra những khiếm khuyết lớn nhất của thị trường bất động sản Việt Nam, dưới góc nhìn của một nhà quản lý về thị trường này.
Thứ nhất, nhận thức về bản chất, vai trò và vị trí của thị trường bất động sản trong nền kinh tế còn hạn chế. Đây cũng chính là nguyên nhân dẫn đến hệ thống pháp lý và những cơ chế chính sách trong quản lý, quy hoạch, đô thị... “có vấn đề”, trong đó nổi lên là tình trạng thiếu thống nhất, chồng chéo và không rõ ràng.
Tuy nhiên, theo Thứ trưởng Nam, quá trình xây dựng pháp luật tất nhiên cũng phải học hỏi kinh nghiệm thế giới, nhưng ngay cả những người soạn thảo cũng không thể khẳng định được tính khả thi của mỗi chính sách và rốt cục có nhiều chính sách đưa ra chỉ với mục đích là để... làm quen.
Thứ hai là thị trường nhà ở, bất động sản nói chung có đặc điểm là nguồn vốn đầu tư rất lớn, có nhiều dự án lên tới hàng chục tỷ USD. Thế nhưng, thị trường bất động sản Việt Nam từ buổi sơ khai đến nay hoạt động chủ yếu dựa vào ngân hàng (gần đây có thêm động thái vay khách hàng), còn lại gần như không có nguồn nào khác.
Đây chính là một nguyên nhân quan trọng dẫn tới tiến độ nhiều dự án bị đình trệ cũng như làm nảy sinh nhiều hoạt động kêu gọi, góp vốn bất hợp pháp, thậm chí là lừa đảo của một số chủ đầu tư không có năng lực tài chính.
Thứ ba, tính minh bạch của thị trường trong tất cả các khâu còn nhiều hạn chế. Tình trạng đầu cơ, mua bán ngầm, trốn thuế còn diễn ra khá phổ biến ở nhiều địa phương.
Ông Nam dẫn chứng, năm ngoái bắt đầu thực hiện bán nhà qua sàn, lượng hàng không phải bán qua sàn chỉ cho phép 20%, nhưng có đến 80% doanh nghiệp phạm luật, song cơ quan quản lý vẫn chưa xử lý được.
Ngoài ra, tính cạnh tranh của thị trường còn thấp, nhất là đối với thị trường sơ cấp, những cơ chế liên quan đến đấu giá đất, giao đất còn nhiều bất cập.
Thứ tư, giá bất động sản, đặc biệt là giá nhà ở quá cao so với mặt bằng thu nhập của người dân cũng như mức độ phát triển của nền kinh tế. Chính điều này đã ảnh hưởng trực tiếp đến quá trình phát triển kinh tế - xã hội và làm cho việc tạo lập nhà ở của đại bộ phận các đối tượng có thu nhập thấp, người nghèo tại các đô thị gặp nhiều khó khăn về nhà ở.
Tuy nhiên, theo Thứ trưởng Nam, cơ quan quản lý không mong là kiểm soát được giá bất động sản, bởi giá đất vẫn chiếm chủ yếu trong mỗi sản phẩm bất động sản.
Thứ năm, hệ thống cơ sở hạ tầng yếu kém, đặc biệt là hệ thống giao thông kết nối giữa các đô thị hiện có với các khu đô thị mới, khu dân cư, khu nhà ở còn nhiều bất cập, đã làm giảm sức hút và quy mô của thị trường bất động sản.
Do đó, phần lớn các dự án bất động sản vẫn chủ yếu tập trung tại các đô thị lớn, không tạo được cơ hội phát triển cho các vùng miền trên cả nước.
“Chỉ cần xây khu đô thị cách Hà Nội 3 - 4 chục km là đã không có người ở, trong khi trong bán kính 5-10 km thì chen chúc nhau, gây quá tải về hạ tầng đô thị”, ông Nam nói.
Thứ sáu là sự phát triển mang tính tự phát của thị trường. Nguyên do là thị trường phát triển quá nhanh, trong khi các chính sách được ban hành dường như đều mang tính “chữa cháy”, quản lý theo kiểu “vướng đâu bịt đấy”.
Trong khi đó, các định hướng phát triển chiến lược, căn cơ ở tất cả các khâu đến nay vẫn chưa được ban hành và phê duyệt.
Còn với chủ đầu tư, do phát triển tự phát nên thường tập trung quan tâm vào các dự án nhà ở, khu đô thị để bán cho những người có thu nhập cao. Các dự án nhà ở bán trả góp, cho thuê dành cho các đối tượng thu nhập thấp chưa được quan tâm đúng mức dẫn tới sự mất cân xứng trong cung cầu của nhiều phân khúc.
Ngoài những khiếm khuyết trên, lãnh đạo Bộ Xây dựng cũng chỉ ra những tồn tại khác như chính sách về bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư, lập kế hoạch sử dụng đất cho đến khâu kiểm tra, giám sát còn tồn tại nhiều bất cập.
Đó cũng chính là lý do dẫn tới những thất thoát, lãng phí và cả sự phiền hà, nhũng nhiễu của không ít cán bộ làm công tác liên quan đến lĩnh vực đất đai, nhà cửa ở cấp cơ sở.
Thông điệp trên được Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam đưa ra tại Diễn đàn Bất động sản quốc tế do bộ này tổ chức từ 26-28/11 tại Hà Nội.
Theo Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam, tính đến cuối tháng 10/2010, cả nước có trên 2.500 dự án bất động sản nhà ở, khu đô thị và dự án kinh doanh bất động sản khác với diện tích đất khoảng 80.000 ha, trong đó chủ yếu tập trung tại Tp.HCM với 1.400 dự án và Hà Nội khoảng 800 dự án.
Cả nước cũng có khoảng 500 dự án bất động sản có vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài với số vốn đăng ký trên 40 tỷ USD. Tín dụng cho bất động sản tương đối ổn định với tổng dư nợ cho vay tính đến tháng 7/2010 đạt khoảng 210.770 tỷ đồng (tương đương 10 tỷ USD), tỷ lệ nợ xấu dưới 2%.
Ông Nam cũng cho hay, những thống kê trên chưa thể nói lên quy mô và mức độ phát triển nếu so với những thị trường bất động sản phát triển của nhiều quốc gia trong khu vực khác.
Tuy nhiên, điều khiến vị thứ trường này trăn trở nhất lại chính là có quá nhiều những bất cập, tồn tại trong một thị trường vốn vẫn được xem là nhỏ bé và sơ khai đó.
Không ngần ngại trước hàng trăm chuyên gia, nhà đầu tư quốc tế có mặt tại diễn đàn, Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam đã thẳng thắn chỉ ra những khiếm khuyết lớn nhất của thị trường bất động sản Việt Nam, dưới góc nhìn của một nhà quản lý về thị trường này.
Thứ nhất, nhận thức về bản chất, vai trò và vị trí của thị trường bất động sản trong nền kinh tế còn hạn chế. Đây cũng chính là nguyên nhân dẫn đến hệ thống pháp lý và những cơ chế chính sách trong quản lý, quy hoạch, đô thị... “có vấn đề”, trong đó nổi lên là tình trạng thiếu thống nhất, chồng chéo và không rõ ràng.
Tuy nhiên, theo Thứ trưởng Nam, quá trình xây dựng pháp luật tất nhiên cũng phải học hỏi kinh nghiệm thế giới, nhưng ngay cả những người soạn thảo cũng không thể khẳng định được tính khả thi của mỗi chính sách và rốt cục có nhiều chính sách đưa ra chỉ với mục đích là để... làm quen.
Thứ hai là thị trường nhà ở, bất động sản nói chung có đặc điểm là nguồn vốn đầu tư rất lớn, có nhiều dự án lên tới hàng chục tỷ USD. Thế nhưng, thị trường bất động sản Việt Nam từ buổi sơ khai đến nay hoạt động chủ yếu dựa vào ngân hàng (gần đây có thêm động thái vay khách hàng), còn lại gần như không có nguồn nào khác.
Đây chính là một nguyên nhân quan trọng dẫn tới tiến độ nhiều dự án bị đình trệ cũng như làm nảy sinh nhiều hoạt động kêu gọi, góp vốn bất hợp pháp, thậm chí là lừa đảo của một số chủ đầu tư không có năng lực tài chính.
Thứ ba, tính minh bạch của thị trường trong tất cả các khâu còn nhiều hạn chế. Tình trạng đầu cơ, mua bán ngầm, trốn thuế còn diễn ra khá phổ biến ở nhiều địa phương.
Ông Nam dẫn chứng, năm ngoái bắt đầu thực hiện bán nhà qua sàn, lượng hàng không phải bán qua sàn chỉ cho phép 20%, nhưng có đến 80% doanh nghiệp phạm luật, song cơ quan quản lý vẫn chưa xử lý được.
Ngoài ra, tính cạnh tranh của thị trường còn thấp, nhất là đối với thị trường sơ cấp, những cơ chế liên quan đến đấu giá đất, giao đất còn nhiều bất cập.
Thứ tư, giá bất động sản, đặc biệt là giá nhà ở quá cao so với mặt bằng thu nhập của người dân cũng như mức độ phát triển của nền kinh tế. Chính điều này đã ảnh hưởng trực tiếp đến quá trình phát triển kinh tế - xã hội và làm cho việc tạo lập nhà ở của đại bộ phận các đối tượng có thu nhập thấp, người nghèo tại các đô thị gặp nhiều khó khăn về nhà ở.
Tuy nhiên, theo Thứ trưởng Nam, cơ quan quản lý không mong là kiểm soát được giá bất động sản, bởi giá đất vẫn chiếm chủ yếu trong mỗi sản phẩm bất động sản.
Thứ năm, hệ thống cơ sở hạ tầng yếu kém, đặc biệt là hệ thống giao thông kết nối giữa các đô thị hiện có với các khu đô thị mới, khu dân cư, khu nhà ở còn nhiều bất cập, đã làm giảm sức hút và quy mô của thị trường bất động sản.
Do đó, phần lớn các dự án bất động sản vẫn chủ yếu tập trung tại các đô thị lớn, không tạo được cơ hội phát triển cho các vùng miền trên cả nước.
“Chỉ cần xây khu đô thị cách Hà Nội 3 - 4 chục km là đã không có người ở, trong khi trong bán kính 5-10 km thì chen chúc nhau, gây quá tải về hạ tầng đô thị”, ông Nam nói.
Thứ sáu là sự phát triển mang tính tự phát của thị trường. Nguyên do là thị trường phát triển quá nhanh, trong khi các chính sách được ban hành dường như đều mang tính “chữa cháy”, quản lý theo kiểu “vướng đâu bịt đấy”.
Trong khi đó, các định hướng phát triển chiến lược, căn cơ ở tất cả các khâu đến nay vẫn chưa được ban hành và phê duyệt.
Còn với chủ đầu tư, do phát triển tự phát nên thường tập trung quan tâm vào các dự án nhà ở, khu đô thị để bán cho những người có thu nhập cao. Các dự án nhà ở bán trả góp, cho thuê dành cho các đối tượng thu nhập thấp chưa được quan tâm đúng mức dẫn tới sự mất cân xứng trong cung cầu của nhiều phân khúc.
Ngoài những khiếm khuyết trên, lãnh đạo Bộ Xây dựng cũng chỉ ra những tồn tại khác như chính sách về bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư, lập kế hoạch sử dụng đất cho đến khâu kiểm tra, giám sát còn tồn tại nhiều bất cập.
Đó cũng chính là lý do dẫn tới những thất thoát, lãng phí và cả sự phiền hà, nhũng nhiễu của không ít cán bộ làm công tác liên quan đến lĩnh vực đất đai, nhà cửa ở cấp cơ sở.
