Doanh nghiệp bất động sản chịu nhiều tác động từ luật mới

Tại hội thảo “Động lực mới, cơ hội, thách thức từ Luật Đất đai 2024 và các Luật liên quan” do Tạp chí Thương gia vừa tổ chức, TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, đánh giá đối với Luật Đất đai 2024, các quy định đã sửa đổi, bổ sung theo hướng “lấy người dân làm trọng tâm”, bảo vệ lợi ích tối đa cho người mua nhà. Cụ thể, trước thực trạng những khu nhà tái định cư được xây dựng nhưng bị bỏ hoang, Luật Đất đai 2024 quy định phải bố trí tái định cư xong mới ra quyết định thu hồi đất.

LẤY NGƯỜI DÂN LÀM TRỌNG TÂM

Không những thế, về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quy định cũng đã sửa đổi rõ ràng và minh bạch hơn. Nếu như trước đây, rất nhiều người mua nhà phải vất vả, thậm chí phải “xin” để được cấp giấy chứng nhận thì trong Luật Đất đai 2024, trách nhiệm này thuộc về Nhà nước. Nhà nước phải cấp giấy chứng nhận cho người dân thuộc diện được cấp giấy chứng nhận. Bên cạnh đó, Luật còn hướng đến quyền lợi của người mua nhà khi chính thức cấp chứng nhận quyền sở hữu cho đất chưa có sổ từ sau năm 2014.

Còn về Luật Nhà ở 2023, ông Đính cho biết Luật đã mở rộng đối tượng được đầu tư nhà ở xã hội (gồm cả Tổng liên đoàn Lao động Việt Nam, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài) và cả đối tượng được mua, thuê mua nhà ở xã hội. Thông qua đó sẽ phát triển nguồn cung nhà ở xã hội, hỗ trợ người có thu nhập thấp dễ dàng tiếp cận các dự án nhà ở giá phù hợp và chương trình vay vốn ưu đãi.

Đặc biệt, Luật Nhà ở 2023 tiếp tục bổ sung ưu đãi nhằm khuyến khích doanh nghiệp phát triển dự án nhà ở xã hội như giao UBND tỉnh, thành phố bố trí đất để phát triển nhà ở xã hội, khắc phục thực trạng thiếu quỹ đất để phát triển phân khúc này trong thời gian qua; cho phép doanh nghiệp phát triển dự án được lựa chọn bố trí quỹ đất đã xây dựng hạ tầng kỹ thuật trong dự án nhà ở thương mại phát triển hoặc ở khu vực khác hoặc trả tiền tương đương. Hơn nữa, theo quy định mới, bên cạnh khoản lợi nhuận tối đa 10%, chủ đầu tư dự án có thêm khoản lợi nhuận từ phần diện tích công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại, chiếm 20% diện tích phát triển dự án.

Tương tự, đánh giá về tác động Luật Kinh doanh bất động sản 2023, ông Đính nhận định môi trường kinh doanh bất động sản sẽ lành mạnh và minh bạch hơn, đúng với chủ trương của Chính phủ. Bởi hiện nay, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định môi giới phải có chứng chỉ hành nghề, phải hoạt động trong doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản hoặc sàn giao dịch bất động sản. Đồng thời, chủ đầu tư, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản buộc phải thanh toán qua ngân hàng, dự án bất động sản phải công khai thông tin trước khi đưa vào kinh doanh…

Tuy nhiên, theo ông Đào Trung Chính, Bộ Tài nguyên và Môi trường, luật mới tác động đến doanh nghiệp không chỉ những vấn đề trên, mà còn ở cách tiếp cận đất đai; bồi thường giải phóng mặt bằng; giao đất, cho thuê đất…

Trong đó, về phương thức tiếp cận đất đai, nhất là hoạt động đấu giá và đấu thầu, đối với trường hợp, giao đất, cho thuê đất không đấu giá, nếu Nhà nước giao đất không thu tiền, doanh nghiệp phải chú ý, luật quy định những trường hợp cho thuê đất mà miễn tiền thuê đất một số năm để xây dựng cơ bản thì Nhà nước giao đất có chỉ định. Đặc biệt cần nhấn mạnh nếu miễn toàn bộ thời gian thuê đất mới được xem là miễn. Trường hợp trừ một số năm hoàn thiện dự án, sau đó được miễn một số năm cũng chỉ nên xem là giảm tiền thuê đất.

 VĂN BẢN HƯỚNG DẪN PHẢI BẢO ĐẢM ĐẦY ĐỦ, CHẤT LƯỢNG

Theo bà Nguyễn Thuỳ Dương, Tổng biên tập Tạp chí Thương gia, việc Quốc hội thông qua Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và cùng hiệu lực từ ngày 1/8/2024 đã đáp ứng yêu cầu hoàn thiện đồng bộ chính sách, pháp luật về quản lý, sử dụng đất phù hợp với thể chế phát triển của nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, để nguồn lực đất đai được quản lý, khai thác, sử dụng tiết kiệm, bền vững, hiệu quả cao nhất; đáp ứng yêu cầu đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa, công bằng và ổn định xã hội; bảo đảm quốc phòng, an ninh.

Các luật đi vào thực tế kỳ vọng sẽ tạo ra “cú hích” cũng như nền tảng pháp lý giúp thị trường bất động sản Việt Nam phát triển lành mạnh, bền vững trong thời gian tới. Tuy nhiên, để luật thực thi một cách hiệu quả, có tác động tích cực đến các bên tham gia thị trường, yêu cầu quan trọng nhất là những nghị định, thông tư, văn bản hướng dẫn dưới luật phải bảo đảm đầy đủ, chất lượng, chi tiết, cụ thể tránh tình trạng chồng chéo, vận dụng sai luật. Đồng thời, tiếp tục đón nhận ý kiến phản biện nhằm hoàn thiện và đảm bảo tính hiệu quả trong quá trình thực thi. Ngoài ra, cần nghiêm minh, nếu phát hiện sai phạm phải xử lý đúng và kịp thời.

Theo Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, 3 luật là "luồng gió mới" góp phần thúc đẩy kinh tế Việt Nam. Nhất là khi nhu cầu đầu tư bất động sản được nâng cao có thể sẽ có thêm nhiều nguồn vốn rót vào thị trường bất động sản. Từ đó, với đặc tính liên thông lớn, thị trường bất động sản phát triển tất yếu kéo theo cả sự phát triển của nhiều ngành, lĩnh vực liên quan, gồm: ngân hàng, bảo hiểm, vật liệu xây dựng, lao động… Nhưng trước những cải tiến từ Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản hiện tại, doanh nghiệp, nhà đầu tư phải nhanh chóng trang bị kiến thức, thông tin cần thiết giúp triển khai hoạt động hiệu quả giữa bối cảnh khung khổ pháp lý mới.

“Luật mới có ý nghĩa quan trọng vì đây là tiền đề góp phần thay đổi tình hình đầu tư kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản. Các doanh nghiệp mong chờ khi luật thực thi có thể hỗ trợ cho doanh nghiệp và sự phục hồi của thị trường”, ông Đính chia sẻ.