Giao dịch bất động sản qua sàn: “Thiếu chế tài cụ thể!”
Đến năm 2009, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản sẽ bắt buộc phải đưa sản phẩm của mình vào sàn giao dịch
Đến năm 2009, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản
sẽ bắt buộc phải đưa sản phẩm của mình vào sàn giao dịch.
Bởi vậy, hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản đang là câu chuyện được nhiều người quan tâm. Xung quanh vấn đề này, VnEconomy đã có cuộc trao đổi với PGS.TS Hoàng Văn Cường, Chủ nhiệm Khoa Bất động sản và Địa chính, Đại học Kinh tế Quốc dân.
Hàng hóa sẽ được công khai số lượng và giá bán
Thưa ông, khi cho phép thành lập các sàn giao dịch bất động sản, cơ quan chức năng đã có những kỳ vọng gì đối với các sàn này?
Trong những năm gần đây, những dự án đầu tư bất động sản, khu đô thị được phê duyệt rất nhiều, nhưng những người có nhu cầu thực sự vẫn không thể mua trực tiếp từ chủ đầu tư mà phải qua rất nhiều trung gian.
Trên thực tế, cơ quan quản lý rất kỳ vọng vào việc giao dịch bất động sản qua các sàn giao dịch sẽ giúp cho hoạt động này minh bạch, ngăn chặn đầu cơ, tích trữ tạo ra sự khan hiếm hàng hoá giả tạo trên thị trường.
Khi giao dịch qua sàn sẽ không có tình trạng, dự án mới khởi công nhưng người dân tới hỏi mua vẫn nhận được câu trả lời đã bán hết vì thời điểm bán và giá đều phải được công khai.
Ngoài ra, việc giao dịch qua sàn cũng hạn chế được tình trạng trốn thuế của các chủ đầu tư cũng như những tiêu cực trong hoạt động mua bán bất động sản.
Vậy đâu là sự khác biệt lớn nhất giữa sàn giao dịch bất động sản và các sàn giao dịch như chứng khoán và vàng?
Giao dịch chứng khoán và vàng gần giống nhau là phải thông qua khớp lệnh để xác định giá và khối lượng. Còn tại sàn giao dịch bất động sản, hàng hoá và giá bán đều phải được công khai.
Thông tư hướng dẫn của Bộ Xây dựng đã quy định rất rõ, khi tổ chức giao dịch, thông tin phải công bố rộng rãi trước ít nhất 1 tuần bằng việc đăng trên 3 số báo địa phương liên tiếp và một lần trên truyền hình địa phương nơi có dự án. Do vậy, các nhà đầu tư sẽ không phải chạy đua với nhau để hình thành giá mua, giá bán.
Tuy nhiên, trong trường hợp, số lượng người mua lớn hơn lượng hàng hiện có vẫn có thể sẽ phải tiến hành đấu giá hay bốc thăm để xác định người mua. Điều này hoàn toàn do người sở hữu sản phẩm quyết định.
Liệu giao dịch qua sàn có thể giải quyết được vấn đề đầu cơ?
Những người có nhiều tiền vẫn có thể mua được nhiều hàng và đầu cơ. Tuy nhiên, sự đầu cơ này minh bạch hơn.
Khi giao dịch qua sàn, nếu có sự cố xảy ra đối với các công trình thì trách nhiệm sẽ thuộc về ai?
Thực chất, sàn giao dịch là nơi tiếp nhận thông tin và cung cấp thông tin. Người tham gia giao dịch sẽ không bị lừa về mặt pháp lý, hồ sơ giấy tờ. Sàn công bố thông tin căn hộ này được đơn vị nào thi công điều đó phải đúng… Khi xảy ra sự cố, cơ quan chức năng sẽ phải làm rõ sai phạm thuộc về đơn vị nào. Đơn vị nào cung cấp sai thông tin hay không thực hiện đúng quy trình, chức năng sẽ phải chịu trách nhiệm.
Ví dụ nếu nhà bị sập, chủ đầu tư cung cấp thông tin chính xác nhưng trong quá trình thực hiện, bên thi công, giám sát công trình không thực hiện đúng thì hai đơn vị này sẽ phải chịu trách nhiệm.
Cạnh tranh dịch vụ sẽ tốt hơn
Giao dịch bất động sản qua sàn còn khá mới mẻ ở Việt Nam. Tuy nhiên, số lượng các sàn được thành lập không hề nhỏ. Phải chăng thủ tục lập sàn hiện nay quá đơn giản?
Khi khởi thảo các quy định, nhiều ý kiến đã đề cập tới việc phải có những quy định chặt chẽ để các sàn được thành lập phải thực sự chuyên nghiệp. Tuy nhiên, nếu quy định quá khắt khe sẽ có ít sàn được thành lập sẽ ảnh hưởng tới tính cạnh tranh, nhiều khi dẫn tới độc quyền.
Hiện điều kiện vật chất, nhân sự, vốn để thành lập sàn tương đối rõ ràng. Về cơ bản chỉ cần có những phương tiện, điều kiện cần thiết để phục vụ giao dịch.
Việc quy định tối thiểu đối với một sàn giao dịch chỉ cần hai nhân viên có chứng chỉ về kinh doanh bất động sản, nếu có dịch vụ thẩm định giá cũng chỉ cần hai nhân viên có chứng chỉ tương ứng, liệu số nhân viên này có thể đáp ứng được nhu cầu giao dịch?
Đây chỉ là quy định tối thiểu, trên thực tế, số lượng nhân viên ở các sàn phải phụ thuộc vào sản phẩm cũng như số lượng khách hàng của nơi đó. Khách hàng chỉ tin tưởng vào những người có chứng chỉ. Vì vậy nếu khách hàng có nhu cầu, chắc chắn số lượng nhân viên có chứng chỉ sẽ phải tăng thêm.
Vào thời kỳ phát triển quá nóng của thị trường chứng khoán, việc thuê chứng chỉ đã diễn ra khá phổ biến. Điều này có thể xảy ra với sàn giao dịch bất động sản?
Chắc chắn việc thuê chứng chỉ sẽ không xảy ra vì việc đào tạo và cấp chứng chỉ bất động sản khá nhanh chóng và thuận tiện. Nếu học liên tục trong 1,5 tháng học viên có thể hoàn thành được các chứng chỉ. Vì vậy nếu có nhu cầu, các đơn vị hoàn toàn có thể cử người đi học.
Hiện nay, có những công ty kinh doanh bất động sản tự mở sàn để bán sản phẩm của mình. Điều này có giống "vừa đá bóng vừa thổi còi"?
Điều này không hề trái với các quy định trong luật. Sàn chỉ là nơi quy định để bán hàng. Tuy nhiên, với những sàn đó, tính chuyên nghiệp sẽ thấp do hết dự án mà không tìm được nguồn hàng sẽ buộc phải đóng cửa.
Sàn đóng cửa, nếu chất lượng công trình không đảm bảo, tuy giám đốc sàn sẽ không phải chịu trách nhiệm, nhưng công ty đó sẽ bị mất uy tín và không thể tiếp tục hoạt động.
Mới đây, một công ty nước ngoài đã được chấp nhận về mặt nguyên tắc thành lập sàn giao dịch bất động sản. Ông đánh giá sao về điều này?
Các nhà kinh doanh bất động sản nước ngoài hoàn toàn được phép lập sàn giao dịch. Trên thực tế, các nhà đầu tư nước ngoài đều là những nhà đầu tư có kinh nghiệm và đầu tư dài hạn. Vì vậy, với những thông tin họ công bố luôn có sự đảm bảo. Trong khi đó, khách hàng ai cũng muốn mua hàng của những nhà cung cấp có uy tín.
Chưa có chế tài xử phạt đối với các vi phạm
Vậy theo ông, sẽ không có điều gì phải lo lắng đối với hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản hiện nay?
Theo quy định đến năm 2009, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản bắt buộc phải đưa sản phẩm của mình vào sàn giao dịch. Nhưng hiện vẫn chưa có chế tài cụ thể đối với các doanh nghiệp không giao dịch qua sàn.
Bên cạnh đó, hiện nay các sàn có hoạt động đúng theo quy định hay không. Các thông tin được sàn cung cấp minh bạch hay không cũng chưa có những quy định và chế tài cụ thể.
Hiện Bộ Xây dựng còn đang soạn thảo. Tuy nhiên, theo dự thảo với mức xử phạt cao nhất cũng chỉ là 500 triệu đồng thì vẫn chưa đủ sức răn đe. Đó không phải là số tiền quá lớn đối với một dự án bất động sản.
Thêm vào đó, các sàn được quyền xác nhận vào giấy tờ mua bán thay cho công chứng, như hồ sơ pháp lý chính thức để người giao dịch thực hiện các thủ tục khác. Nếu không quản lý tốt có thể dẫn tới tiêu cực, các sàn có thể ngồi bán xác nhận của mình
Ngoài ra, Sở Xây dựng ở các địa phương cũng chưa có phòng ban cụ thể đứng ra quản lý đối với các sàn này. Chỉ khi có đơn vị quản lý, các thông tin thị trường được thu thập, báo cáo thường xuyên, khi ấy, những người có nhu cầu mới thực sự có điều kiện tham khảo thông tin về quy hoạch, dự án, giá một cách chính xác nhất.
Bởi vậy, hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản đang là câu chuyện được nhiều người quan tâm. Xung quanh vấn đề này, VnEconomy đã có cuộc trao đổi với PGS.TS Hoàng Văn Cường, Chủ nhiệm Khoa Bất động sản và Địa chính, Đại học Kinh tế Quốc dân.
Hàng hóa sẽ được công khai số lượng và giá bán
Thưa ông, khi cho phép thành lập các sàn giao dịch bất động sản, cơ quan chức năng đã có những kỳ vọng gì đối với các sàn này?
Trong những năm gần đây, những dự án đầu tư bất động sản, khu đô thị được phê duyệt rất nhiều, nhưng những người có nhu cầu thực sự vẫn không thể mua trực tiếp từ chủ đầu tư mà phải qua rất nhiều trung gian.
Trên thực tế, cơ quan quản lý rất kỳ vọng vào việc giao dịch bất động sản qua các sàn giao dịch sẽ giúp cho hoạt động này minh bạch, ngăn chặn đầu cơ, tích trữ tạo ra sự khan hiếm hàng hoá giả tạo trên thị trường.
Khi giao dịch qua sàn sẽ không có tình trạng, dự án mới khởi công nhưng người dân tới hỏi mua vẫn nhận được câu trả lời đã bán hết vì thời điểm bán và giá đều phải được công khai.
Ngoài ra, việc giao dịch qua sàn cũng hạn chế được tình trạng trốn thuế của các chủ đầu tư cũng như những tiêu cực trong hoạt động mua bán bất động sản.
Vậy đâu là sự khác biệt lớn nhất giữa sàn giao dịch bất động sản và các sàn giao dịch như chứng khoán và vàng?
Giao dịch chứng khoán và vàng gần giống nhau là phải thông qua khớp lệnh để xác định giá và khối lượng. Còn tại sàn giao dịch bất động sản, hàng hoá và giá bán đều phải được công khai.
Thông tư hướng dẫn của Bộ Xây dựng đã quy định rất rõ, khi tổ chức giao dịch, thông tin phải công bố rộng rãi trước ít nhất 1 tuần bằng việc đăng trên 3 số báo địa phương liên tiếp và một lần trên truyền hình địa phương nơi có dự án. Do vậy, các nhà đầu tư sẽ không phải chạy đua với nhau để hình thành giá mua, giá bán.
Tuy nhiên, trong trường hợp, số lượng người mua lớn hơn lượng hàng hiện có vẫn có thể sẽ phải tiến hành đấu giá hay bốc thăm để xác định người mua. Điều này hoàn toàn do người sở hữu sản phẩm quyết định.
Liệu giao dịch qua sàn có thể giải quyết được vấn đề đầu cơ?
Những người có nhiều tiền vẫn có thể mua được nhiều hàng và đầu cơ. Tuy nhiên, sự đầu cơ này minh bạch hơn.
Khi giao dịch qua sàn, nếu có sự cố xảy ra đối với các công trình thì trách nhiệm sẽ thuộc về ai?
Thực chất, sàn giao dịch là nơi tiếp nhận thông tin và cung cấp thông tin. Người tham gia giao dịch sẽ không bị lừa về mặt pháp lý, hồ sơ giấy tờ. Sàn công bố thông tin căn hộ này được đơn vị nào thi công điều đó phải đúng… Khi xảy ra sự cố, cơ quan chức năng sẽ phải làm rõ sai phạm thuộc về đơn vị nào. Đơn vị nào cung cấp sai thông tin hay không thực hiện đúng quy trình, chức năng sẽ phải chịu trách nhiệm.
Ví dụ nếu nhà bị sập, chủ đầu tư cung cấp thông tin chính xác nhưng trong quá trình thực hiện, bên thi công, giám sát công trình không thực hiện đúng thì hai đơn vị này sẽ phải chịu trách nhiệm.
Cạnh tranh dịch vụ sẽ tốt hơn
Giao dịch bất động sản qua sàn còn khá mới mẻ ở Việt Nam. Tuy nhiên, số lượng các sàn được thành lập không hề nhỏ. Phải chăng thủ tục lập sàn hiện nay quá đơn giản?
Khi khởi thảo các quy định, nhiều ý kiến đã đề cập tới việc phải có những quy định chặt chẽ để các sàn được thành lập phải thực sự chuyên nghiệp. Tuy nhiên, nếu quy định quá khắt khe sẽ có ít sàn được thành lập sẽ ảnh hưởng tới tính cạnh tranh, nhiều khi dẫn tới độc quyền.
Hiện điều kiện vật chất, nhân sự, vốn để thành lập sàn tương đối rõ ràng. Về cơ bản chỉ cần có những phương tiện, điều kiện cần thiết để phục vụ giao dịch.
Việc quy định tối thiểu đối với một sàn giao dịch chỉ cần hai nhân viên có chứng chỉ về kinh doanh bất động sản, nếu có dịch vụ thẩm định giá cũng chỉ cần hai nhân viên có chứng chỉ tương ứng, liệu số nhân viên này có thể đáp ứng được nhu cầu giao dịch?
Đây chỉ là quy định tối thiểu, trên thực tế, số lượng nhân viên ở các sàn phải phụ thuộc vào sản phẩm cũng như số lượng khách hàng của nơi đó. Khách hàng chỉ tin tưởng vào những người có chứng chỉ. Vì vậy nếu khách hàng có nhu cầu, chắc chắn số lượng nhân viên có chứng chỉ sẽ phải tăng thêm.
Vào thời kỳ phát triển quá nóng của thị trường chứng khoán, việc thuê chứng chỉ đã diễn ra khá phổ biến. Điều này có thể xảy ra với sàn giao dịch bất động sản?
Chắc chắn việc thuê chứng chỉ sẽ không xảy ra vì việc đào tạo và cấp chứng chỉ bất động sản khá nhanh chóng và thuận tiện. Nếu học liên tục trong 1,5 tháng học viên có thể hoàn thành được các chứng chỉ. Vì vậy nếu có nhu cầu, các đơn vị hoàn toàn có thể cử người đi học.
Hiện nay, có những công ty kinh doanh bất động sản tự mở sàn để bán sản phẩm của mình. Điều này có giống "vừa đá bóng vừa thổi còi"?
Điều này không hề trái với các quy định trong luật. Sàn chỉ là nơi quy định để bán hàng. Tuy nhiên, với những sàn đó, tính chuyên nghiệp sẽ thấp do hết dự án mà không tìm được nguồn hàng sẽ buộc phải đóng cửa.
Sàn đóng cửa, nếu chất lượng công trình không đảm bảo, tuy giám đốc sàn sẽ không phải chịu trách nhiệm, nhưng công ty đó sẽ bị mất uy tín và không thể tiếp tục hoạt động.
Mới đây, một công ty nước ngoài đã được chấp nhận về mặt nguyên tắc thành lập sàn giao dịch bất động sản. Ông đánh giá sao về điều này?
Các nhà kinh doanh bất động sản nước ngoài hoàn toàn được phép lập sàn giao dịch. Trên thực tế, các nhà đầu tư nước ngoài đều là những nhà đầu tư có kinh nghiệm và đầu tư dài hạn. Vì vậy, với những thông tin họ công bố luôn có sự đảm bảo. Trong khi đó, khách hàng ai cũng muốn mua hàng của những nhà cung cấp có uy tín.
Chưa có chế tài xử phạt đối với các vi phạm
Vậy theo ông, sẽ không có điều gì phải lo lắng đối với hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản hiện nay?
Theo quy định đến năm 2009, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản bắt buộc phải đưa sản phẩm của mình vào sàn giao dịch. Nhưng hiện vẫn chưa có chế tài cụ thể đối với các doanh nghiệp không giao dịch qua sàn.
Bên cạnh đó, hiện nay các sàn có hoạt động đúng theo quy định hay không. Các thông tin được sàn cung cấp minh bạch hay không cũng chưa có những quy định và chế tài cụ thể.
Hiện Bộ Xây dựng còn đang soạn thảo. Tuy nhiên, theo dự thảo với mức xử phạt cao nhất cũng chỉ là 500 triệu đồng thì vẫn chưa đủ sức răn đe. Đó không phải là số tiền quá lớn đối với một dự án bất động sản.
Thêm vào đó, các sàn được quyền xác nhận vào giấy tờ mua bán thay cho công chứng, như hồ sơ pháp lý chính thức để người giao dịch thực hiện các thủ tục khác. Nếu không quản lý tốt có thể dẫn tới tiêu cực, các sàn có thể ngồi bán xác nhận của mình
Ngoài ra, Sở Xây dựng ở các địa phương cũng chưa có phòng ban cụ thể đứng ra quản lý đối với các sàn này. Chỉ khi có đơn vị quản lý, các thông tin thị trường được thu thập, báo cáo thường xuyên, khi ấy, những người có nhu cầu mới thực sự có điều kiện tham khảo thông tin về quy hoạch, dự án, giá một cách chính xác nhất.
