Ngân hàng vẫn e ngại cho vay bất động sản
Hiện nay việc tiếp cận vốn ngân hàng để mua nhà hay đầu tư các dự án bất động sản vẫn không phải dễ
Mặc dù nhiều ngân hàng đã công bố cho vay mua bất động sản trở lại, nhưng việc tiếp cận vốn ngân hàng để mua nhà hay đầu tư các dự án bất động sản vẫn không phải dễ.
Không dễ tiếp cận vốn
Các ngân hàng hiện nay vẫn rất dè dặt với chuyện cho vay bất động sản, một dịch vụ đòi hỏi nguồn vốn trung và dài hạn, trong khi phần lớn các ngân hàng hiện nay đều huy động được chủ yếu là vốn ngắn hạn.
Sau giai đoạn các ngân hàng khó khăn về thanh khoản buộc phải ngừng cấp tín dụng ra nền kinh tế trong quý 2 và quý 3, hiện nay yêu cầu về an toàn đang là tiêu chí hàng đầu của ngành ngân hàng.
Một lãnh đạo ngân hàng đã từng nói rằng quản lý ngân hàng là quản lý rủi ro và trong thời điểm hiện nay, không ngân hàng nào dám mạo hiểm đem vốn ngắn hạn đi cho vay dài hạn. Vì thế, nếu thực sự có người tiếp cận được vốn ngân hàng thì cũng là một bộ phận rất nhỏ.
Tổng giám đốc ngân hàng Á Châu (ACB) Lý Xuân Hải cho biết, hiện nay vốn trung dài hạn của các ngân hàng đang ngày càng bị bóp lại, rất may là ACB đã phát hành một số trái phiếu như trái phiếu chuyển đổi và trái phiếu ngân hàng từ năm 2007 và hiện có một lượng vốn trung hạn cố định.
ACB đã quyết định bơm vốn cho vay trung và dài hạn ra thị trường trở lại, trong đó có cho vay mua nhà lên đến 10 năm. Ông Hải cũng xác định thị trường cho vay mua nhà để ở còn rất tiềm năng và nhu cầu mua nhà để ở dưới 1,5 tỷ đồng của những người có vốn tự có từ 500 - 700 triệu là rất lớn. Vấn đề của những người này là lãi suất vay và thời gian vay.
Thực sự với lãi suất cho vay mua nhà 20 - 21%/năm hiện nay là quá cao đối với những người thực sự muốn mua nhà. Những người muốn mua nhà, một là sẽ chờ cho lãi suất giảm tiếp hoặc chấp nhận lãi suất cao trong năm đầu để mua nhà vào thời điểm hiện tại.
Theo đánh giá của ACB, trong 100 người thì có 50 không muốn vay mua nhà vì lãi suất quá cao, 30 đang theo dõi diễn biến thị trường để xem có nên vay hay không, và 10 - 20 người còn lại là những người thực sự có nhu cầu, sẵn sàng vay và có khả năng chịu lãi suất cao trong năm đầu tiên.
“ACB không có ý muốn đưa ra sản phẩm để phục vụ tất cả 100 người ở trên, mà chỉ đưa chương trình phục vụ 5 trong số 100 người đó mà thôi,” ông Hải nói.
Trong khi đó, giám đốc một phòng giao dịch của ngân hàng BIDV, cho biết hiện ngân hàng đã cho vay mua nhà trở lại nhưng xét điều kiện để cho vay rất khắt khe. Tuy nhiên, vị giám đốc này nói “gần như không ai vay vì lãi suất quá cao”.
Một cán bộ tại Sở giao dịch 2 của Ngân hàng Công thương cho biết, ngân hàng ông hầu như đã ngưng cho vay mua nhà và đang rà soát lại tất cả các dự án cho vay trung dài hạn. Những dự án được ưu tiên là những dự án đã gần hoàn thành, sắp có hoạt động để có doanh thu trả nợ. Những dự án đang trong giai đoạn giải tỏa hoặc chưa xây dựng sẽ bị ngân hàng ngưng cấp tín dụng.
Theo vị cán bộ này, các ngân hàng hiện nay cho vay mua nhà sẽ thẩm định rất kỹ chứ không còn thoáng như trước nữa. Nếu trước đây khả năng trả nợ chỉ cần 60% - 70% thì các ngân hàng đã có thể xét cho vay, thì hiện nay khả năng trả nợ phải nhất thiết từ 80% - 90% mới được ngân hàng xem xét.
Lo ngại nợ xấu bất động sản
Thị trường bất động sản từng lên cơn sốt vào cuối năm 2007 và đầu năm 2008, cũng là lúc mà các ngân hàng gia tăng dư nợ bất động sản. Lãi suất của các khoản vay liên quan đến bất động sản thông thường sẽ được ngân hàng quy định điều chỉnh lại sau 3 tháng, 6 tháng, hoặc một năm (phổ biến nhất là một năm).
Như vậy, đến cuối năm 2008 sẽ có một lượng hợp đồng vay vốn liên quan bất động sản đến thời điểm đáo hạn, và lãi suất sẽ bị điều chỉnh tăng đến 8, 9 điểm phần trăm so với cuối năm ngoái. Điều này sẽ gây khó khăn cho người đi vay, và các chuyên gia e ngại sẽ có một làn sóng không trả được nợ vay và lãi gốc do giá bất động sản suy giảm mạnh (hơn 50% từ đầu năm nay) và lãi vay tăng cao.
Không như chứng khoán, thị trường bất động sản hiện nay đang mất tính thanh khoản và giá trị của một món bất động sản thường lớn nên ngân hàng cũng phải mất thời gian khá lâu để có thể thanh lý một hợp đồng vay mua nhà. Hoặc chủ các căn nhà do không thể xoay tiền để trả lãi ngân hàng sẽ phải hạ giá để bán các bất động sản đã mua, như vậy có khả năng bất động sản sẽ tiếp tục giảm giá trong cuối năm nay.
Tổng giám đốc một ngân hàng nhỏ tại Tp.HCM cho biết, ông đang rất lo lắng về nợ xấu của các khoản dư nợ bất động sản sắp đến thời điểm đáo hạn. Ở ngân hàng ông, huy động chỉ chủ yếu từ các kỳ hạn ngắn nhưng dư nợ cho vay bất động sản chiếm đến 25% tổng dư nợ. Và tỷ lệ này vẫn còn thấp hơn một số ngân hàng cổ phần khác.
Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Văn Giàu tại cuộc họp báo Chính phủ thường kỳ ngày 30-9 đã cho biết dư nợ cho vay bất động sản trong chín tháng đầu năm 2008 của toàn hệ thống ngân hàng là 115.500 tỷ đồng, chiếm 9,15% tổng dư nợ toàn hệ thống.
Thủy Triều (TBKTSG)
Không dễ tiếp cận vốn
Các ngân hàng hiện nay vẫn rất dè dặt với chuyện cho vay bất động sản, một dịch vụ đòi hỏi nguồn vốn trung và dài hạn, trong khi phần lớn các ngân hàng hiện nay đều huy động được chủ yếu là vốn ngắn hạn.
Sau giai đoạn các ngân hàng khó khăn về thanh khoản buộc phải ngừng cấp tín dụng ra nền kinh tế trong quý 2 và quý 3, hiện nay yêu cầu về an toàn đang là tiêu chí hàng đầu của ngành ngân hàng.
Một lãnh đạo ngân hàng đã từng nói rằng quản lý ngân hàng là quản lý rủi ro và trong thời điểm hiện nay, không ngân hàng nào dám mạo hiểm đem vốn ngắn hạn đi cho vay dài hạn. Vì thế, nếu thực sự có người tiếp cận được vốn ngân hàng thì cũng là một bộ phận rất nhỏ.
Tổng giám đốc ngân hàng Á Châu (ACB) Lý Xuân Hải cho biết, hiện nay vốn trung dài hạn của các ngân hàng đang ngày càng bị bóp lại, rất may là ACB đã phát hành một số trái phiếu như trái phiếu chuyển đổi và trái phiếu ngân hàng từ năm 2007 và hiện có một lượng vốn trung hạn cố định.
ACB đã quyết định bơm vốn cho vay trung và dài hạn ra thị trường trở lại, trong đó có cho vay mua nhà lên đến 10 năm. Ông Hải cũng xác định thị trường cho vay mua nhà để ở còn rất tiềm năng và nhu cầu mua nhà để ở dưới 1,5 tỷ đồng của những người có vốn tự có từ 500 - 700 triệu là rất lớn. Vấn đề của những người này là lãi suất vay và thời gian vay.
Thực sự với lãi suất cho vay mua nhà 20 - 21%/năm hiện nay là quá cao đối với những người thực sự muốn mua nhà. Những người muốn mua nhà, một là sẽ chờ cho lãi suất giảm tiếp hoặc chấp nhận lãi suất cao trong năm đầu để mua nhà vào thời điểm hiện tại.
Theo đánh giá của ACB, trong 100 người thì có 50 không muốn vay mua nhà vì lãi suất quá cao, 30 đang theo dõi diễn biến thị trường để xem có nên vay hay không, và 10 - 20 người còn lại là những người thực sự có nhu cầu, sẵn sàng vay và có khả năng chịu lãi suất cao trong năm đầu tiên.
“ACB không có ý muốn đưa ra sản phẩm để phục vụ tất cả 100 người ở trên, mà chỉ đưa chương trình phục vụ 5 trong số 100 người đó mà thôi,” ông Hải nói.
Trong khi đó, giám đốc một phòng giao dịch của ngân hàng BIDV, cho biết hiện ngân hàng đã cho vay mua nhà trở lại nhưng xét điều kiện để cho vay rất khắt khe. Tuy nhiên, vị giám đốc này nói “gần như không ai vay vì lãi suất quá cao”.
Một cán bộ tại Sở giao dịch 2 của Ngân hàng Công thương cho biết, ngân hàng ông hầu như đã ngưng cho vay mua nhà và đang rà soát lại tất cả các dự án cho vay trung dài hạn. Những dự án được ưu tiên là những dự án đã gần hoàn thành, sắp có hoạt động để có doanh thu trả nợ. Những dự án đang trong giai đoạn giải tỏa hoặc chưa xây dựng sẽ bị ngân hàng ngưng cấp tín dụng.
Theo vị cán bộ này, các ngân hàng hiện nay cho vay mua nhà sẽ thẩm định rất kỹ chứ không còn thoáng như trước nữa. Nếu trước đây khả năng trả nợ chỉ cần 60% - 70% thì các ngân hàng đã có thể xét cho vay, thì hiện nay khả năng trả nợ phải nhất thiết từ 80% - 90% mới được ngân hàng xem xét.
Lo ngại nợ xấu bất động sản
Thị trường bất động sản từng lên cơn sốt vào cuối năm 2007 và đầu năm 2008, cũng là lúc mà các ngân hàng gia tăng dư nợ bất động sản. Lãi suất của các khoản vay liên quan đến bất động sản thông thường sẽ được ngân hàng quy định điều chỉnh lại sau 3 tháng, 6 tháng, hoặc một năm (phổ biến nhất là một năm).
Như vậy, đến cuối năm 2008 sẽ có một lượng hợp đồng vay vốn liên quan bất động sản đến thời điểm đáo hạn, và lãi suất sẽ bị điều chỉnh tăng đến 8, 9 điểm phần trăm so với cuối năm ngoái. Điều này sẽ gây khó khăn cho người đi vay, và các chuyên gia e ngại sẽ có một làn sóng không trả được nợ vay và lãi gốc do giá bất động sản suy giảm mạnh (hơn 50% từ đầu năm nay) và lãi vay tăng cao.
Không như chứng khoán, thị trường bất động sản hiện nay đang mất tính thanh khoản và giá trị của một món bất động sản thường lớn nên ngân hàng cũng phải mất thời gian khá lâu để có thể thanh lý một hợp đồng vay mua nhà. Hoặc chủ các căn nhà do không thể xoay tiền để trả lãi ngân hàng sẽ phải hạ giá để bán các bất động sản đã mua, như vậy có khả năng bất động sản sẽ tiếp tục giảm giá trong cuối năm nay.
Tổng giám đốc một ngân hàng nhỏ tại Tp.HCM cho biết, ông đang rất lo lắng về nợ xấu của các khoản dư nợ bất động sản sắp đến thời điểm đáo hạn. Ở ngân hàng ông, huy động chỉ chủ yếu từ các kỳ hạn ngắn nhưng dư nợ cho vay bất động sản chiếm đến 25% tổng dư nợ. Và tỷ lệ này vẫn còn thấp hơn một số ngân hàng cổ phần khác.
Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Văn Giàu tại cuộc họp báo Chính phủ thường kỳ ngày 30-9 đã cho biết dư nợ cho vay bất động sản trong chín tháng đầu năm 2008 của toàn hệ thống ngân hàng là 115.500 tỷ đồng, chiếm 9,15% tổng dư nợ toàn hệ thống.
Thủy Triều (TBKTSG)
