Người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam: Khơi mở hay hạn chế?

Trong giai đoạn 2015-2020, ước khoảng 14.800-16.000 căn nhà đã bán cho người nước ngoài. Khách hàng mua nhà chủ yếu là người Trung Quốc, Hàn Quốc, Nhật Bản, Đài Loan, Singapore.

CẦN THỐNG NHẤT VỀ CHÍNH SÁCH ĐẤT ĐAI

Theo số liệu thống kê của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), trong 5 năm (2015-2020), 17 tập đoàn và doanh nghiệp bất động sản lớn tại Việt Nam đã bán 12.335 căn hộ cho các tổ chức, cá nhân người nước ngoài, chiếm khoảng 70-80% thị phần nhà ở bán cho các cá nhân nước ngoài. Như vậy, ước tính có khoảng 14.800-16.000 căn nhà đã bán cho người nước ngoài.

Các chủ đầu tư dự án nhà ở cũng đã chấp hành nghiêm túc quy định giới hạn "trần" 30% số lượng căn hộ được bán cho người nước ngoài. Một số dự án đã đạt "trần" 30% thì người nước ngoài chuyển sang ký “Hợp đồng thuê mua nhà (leasing)” dài hạn 50 năm.

Vấn đề sở hữu nhà đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài tại Việt Nam đang được đề cập trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi).

Theo dự thảo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam được sở hữu nhà ở thông qua hình thức đầu tư xây dựng nhà ở trên diện tích đất được thừa kế, được tặng cho, mượn, thuê hoặc nhận chuyển nhượng theo quy định của pháp luật đất đai; mua, thuê mua nhà ở thương mại của doanh nghiệp, hợp tác xã có chức năng kinh doanh bất động sản; mua, nhận tặng cho, nhận đổi, nhận thừa kế nhà ở của cá nhân.

Tuy nhiên, theo ông Hoàng Thanh Tùng, Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật của Quốc hội, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) quy định tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện và có nhà ở hợp pháp quy định tại Điều 10 dự thảo Luật (bao gồm cả cá nhân nước ngoài) được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận quyền sở hữu nhà ở thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, trừ trường hợp nhà ở thuộc sở hữu nhà nước.

Nhưng tại Điều 5 Luật Đất đai hiện hành, Điều 5 của Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), theo quy định người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất không bao gồm cá nhân là là người nước ngoài.

Nghị quyết số 18-NQ/TW của Hội nghị Trung ương 5 (Khóa XIII)  cũng không đề cập quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất của cá nhân nước ngoài. Do đó, ông Tùng đề nghị cơ quan chủ trì soạn thảo giải trình làm rõ, đề xuất phương án chỉnh lý để bảo đảm chặt chẽ, phù hợp với chủ trương của Đảng, thống nhất về chính sách đất đai, nhà ở đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài tại Việt Nam.

Bên cạnh đó, một số ý kiến trong Ủy ban Pháp luật đề nghị quy định rõ tại dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) về quyền sở hữu nhà ở (bao gồm cả căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ) của cá nhân nước ngoài không gắn với quyền sử dụng đất, bảo đảm minh bạch, phù hợp với quy định tại Điều 5 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

KINH NGHIỆM NƯỚC NGOÀI

Một số quốc gia trong khu vực quy định về việc cho người nước ngoài được mua và sở hữu nhà để tham khảo cho việc hoàn thiện chính sách cho đối tượng này và phù hợp với Việt Nam.

Tại Singapore, người nước ngoài được mua và sở hữu nhiều nhà ở. Khi mua và sở hữu các căn hộ chung cư cao cấp hoặc căn hộ chung cư cao từ 6 tầng trở lên thì không phải xin phép cơ quan có thẩm quyền trước khi mua và ngược lại.

Để hạn chế người nước ngoài đầu cơ nhà ở, Singapore đã áp dụng thuế bất động sản là 4%/năm cho trường hợp mua 01 nhà để ở và 12%/năm cho trường hợp mua nhà từ thứ 2 trở lên. Trường hợp người nước ngoài mua toàn bộ các căn hộ trong 1 tòa nhà thì phải có sự đồng ý của Bộ trưởng Bộ Tư pháp.

Tại Malaysia, kể từ năm 1992, người nước ngoài đã được phép mua nhà ở với số lượng tối đa là 2 nhà đối với nhà riêng lẻ từ 3 tầng trở lên hoặc căn hộ cao cấp.

Để hạn chế đầu cơ, cá nhân nước ngoài nếu sở hữu từ 03 căn hộ trở lên phải thành lập công ty nội địa với sở hữu Maylaysia chiếm ít nhất 50%. Người nước ngoài khi mua nhà ở phải được phép của Uỷ ban đầu tư nước ngoài Malaysia.

Tuy vậy, đến năm 2006 quy định này đã được bãi bỏ và tiến tới xoá bỏ hạn chế về số lượng nhà ở được sở hữu của người nước ngoài. Để quản lý người nước ngoài mua nhà ở nhằm mục đích kinh doanh, Chính phủ Malaysia đã áp dụng thuế thu nhập từ việc bán nhà ở, theo đó nếu bán lại nhà ở trong 5 năm đầu thì áp dụng mức thuế suất là 30%, còn nếu bán sau 5 năm thì mức thuế phải đóng là 5%.

Tại Philipin, người nước ngoài có visa đặc biệt (khi người đó từ 35 tuổi trở lên và có một khoản tiền theo quy định trong tài khoản của mình tại ngân hàng) thì được phép sở hữu nhà ở riêng lẻ và căn hộ tại Philipin.

Người nước ngoài không được sở hữu đất mà chỉ được thuê với thời hạn là 50 năm và có thể gia hạn thêm 25 năm. Chính phủ Philipin áp dụng thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là 6% giá bán. Thuế chuyển quyền bất động sản là 0,5% giá chuyển nhượng, thuế trước bạ là 0,25% giá bán. Đặc biệt, Chính phủ Philippin cho phép người nước ngoài có thể mua toàn bộ các căn hộ trong 1 tòa nhà.

Tại Thái Lan, mặc dù đất đai thuộc sở hữu tư nhân nhưng Chính phủ Thái Lan chỉ cho phép công nhận quyền sở hữu nhà trên đất thuê đối với người nước ngoài chứ không được quyền sở hữu đất. Thời hạn thuê đất đối với người nước ngoài là 30 năm và gia hạn thêm tối đa 2 lần 30 năm (tổng cộng là 90 năm).

Để được sở hữu nhà ở tại Thái Lan, người nước ngoài phải có visa kinh doanh (business visa) hoặc có visa nghỉ hưu (retirement visa) tại Thái Lan. Chính phủ Thái Lan cũng không cho phép người nước ngoài sở hữu quá 49% tổng diện tích sàn của một dự án chung cư và người mua phải chứng minh là đã mua bằng kiều hối mang đến Thái Lan.

Tại Trung Quốc, từ năm 1984 Chính phủ Trung quốc đã cho phép người nước ngoài cư trú tại nước này được mua nhà ở. Đến năm 2006 và 2007, quy định chỉ cho phép mỗi người nước ngoài được phép cư trú tại Trung Quốc từ 1 năm trở lên được mua 1 nhà thương mại để ở. Năm 2010, mỗi cá nhân nước ngoài chỉ có thể mua 01 căn nhà để sử dụng riêng và có cam kết không sở hữu căn nhà nào khác tại Trung Quốc.

Tại Hàn Quốc, từ năm 1998 cho phép người nước ngoài có thể sở hữu đất không hạn chế về cả diện tích và mục đích sử dụng (trừ đất an ninh quốc phòng…)

Người nước ngoài sinh sống tại Hàn Quốc và có chi nhánh văn phòng của công ty nước ngoài có thể sở hữu căn hộ chung cư, tòa nhà và các bất động sản khác.

Đối với người nước ngoài không cư trú và công ty nước ngoài không có chi nhánh tại địa phương cần phải nộp báo cáo sở hữu bất động sản đến ngân hàng ngoại thương và sau đó đăng ký theo thủ tục quy định.

Như vậy, pháp luật của một số nước cho phép người nước ngoài bao gồm tổ chức, cá nhân được mua, sở hữu nhà ở tại quốc gia mà họ cư trú, làm việc, tuy nhiên việc sở hữu nhà ở gắn với quyền sử dụng đất của mỗi nước cũng có sự khác nhau.

Tại các nước có chế độ sở hữu tư nhân về đất đai thì cho phép sở hữu nhà ở gắn với đất với những điều kiện áp dụng nhất định (Hàn Quốc) nhưng cũng có những nước chỉ cho phép sở hữu nhà ở mà không gắn liền với đất ở (Thái Lan, Philipin), chỉ được cho thuê đất với thời hạn 25, 50 hoặc 70 năm.

Có thể thấy, quy định của pháp luật nhà ở hiện hành về mua, sở hữu nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài tại Việt Nam là tương đồng với một số nước trên thế giới: cho phép sở hữu nhà ở với số lượng nhất định, nhằm tiếp tục thu hút đầu tư nước ngoài, tạo điều kiện thuận lợi cho cá nhân nước ngoài yên tâm sinh sống làm việc tại Việt Nam.