Nguồn cung đất công nghiệp tại Đông Nam Bộ: Sẽ được bổ sung gần 19.000 ha từ đất vườn cao su

Theo báo cáo cập nhật ngành bất động sản khu công nghiệp do Công ty cổ phần chứng khoán SSI vừa phát hành, nguồn cung đất dành cho các khu công nghiệp miền Nam giai đoạn 2021-2030 phần lớn đến từ đất cao su.

Cụ thể, theo quy hoạch các khu công nghiệp Đồng Nai, Thủ tướng Chính phủ phê duyệt đến năm 2025, diện tích đất khu công nghiệp được chuyển đổi từ đất cao su là 6.760 ha (chiếm 91% tổng diện tích) và giai đoạn 2025-2030 là 2.000 ha (chiếm 48% tổng diện tích).

Diện tích đất cao su chuyển sang đất khu công nghiệp đến 2025 tại Bình Dương là 3.084 ha, Bình Phước là 2.994, Bà Rịa - Vũng Tàu là 3.933 ha.

Như vậy, tổng cộng có 18.771 ha đất trồng cao su được chuyển đổi thành đất khu công nghiệp tại 04 tỉnh Đông Nam Bộ.

Việc chuyển đổi đất cao su sang làm khu công nghiệp sẽ giúp cung cấp nguồn cung mới trong bối cảnh tỷ lệ lấp đầy tại các khu công nghiệp phía Nam như Đồng Nai, Bình Dương đạt trên 93%.

Theo báo cáo của SSI, chuyển đổi đất cao su sang làm khu công nghiệp có các lợi thế như: diện tích đất liền thửa lớn, đền bù giải phóng mặt bằng nhanh khi hành lang pháp lý về định giá đất được hướng dẫn rõ ràng, làm cơ sở cho việc xác định giá chuyển nhượng và chi phí san lấp mặt bằng thấp do vùng đất có độ cứng cao.

SSI cũng cho biết thêm những công ty có diện tích đất vườn cao su chuyển đổi lớn như: Cao su Đồng Nai, Cao su Đồng Phú, Cao su Phước Hòa, Cao su Tân Biên, Cao su Bà Rịa, Cao su Phú Riềng, Cao su Dầu Tiếng.

Về chi phí đền bù đất trồng cây cao su, sẽ tính toán trên 02 thành tố. Thứ nhất, giá bồi thường cây cao su thực hiện theo mức giá quy định của UBND tỉnh. Thứ hai, khoản hỗ trợ các loại (bao gồm hỗ trợ tài sản trên đất, hỗ trợ chi phí đầu tư vào đất còn lại, hỗ trợ chế độ trợ cấp ngừng việc và hỗ trợ đảm bảo có chỗ ở, ổn định đời sống, sản xuất và công bằng với người có đất bị thu hồi). Trong đó, chi phí hỗ trợ chiếm 70 - 80% tổng chi phí đền bù đất trên cây cao su.

Theo Luật đất đai 2024 (sẽ được áp dụng từ ngày 01/01/2025), định giá đất trồng cây lâu năm sẽ được định giá dựa trên 04 phương pháp gần với giá giao dịch thị trường. 

Trong đó, báo cáo của SSI chỉ ra phương pháp thu nhập phù hợp nhất với xác định giá đền bù trồng cây cao su, bao gồm các yếu tố như: doanh thu từ khai thác vườn cây trong 03 năm gần nhất; chi phí khai thác vườn cây trong 03 năm gần nhất; tỷ lệ chiết khấu theo lãi suất tiền gởi bình quân kỳ hạn 12 tháng của các ngân hàng nhà nước nắm giữ trên 50%.

Bên cạnh đó, báo cáo của SSI cũng thực hiện so sánh các giao dịch đền bù đất trên cây cao su trong quá khứ tại các dự án khu công nghiệp, như: VSIP 3 – Bình Dương (đơn giá đền bù 2,5 tỷ đồng/ha), Nam Tân Uyên 3 - Bình Dương (đơn giá đền bù 2,5 tỷ đồng), Minh Hưng 3 – Bình Phước (đơn giá đền bù 1,5 tỷ đồng/ha), Hiệp Thạnh – Tây Ninh (đơn giá đền bù 1,3 tỷ đồng/ha) làm cơ sở cho xác định tiền đền bù đất trên cây cao su cho các giao dịch sau.

Dựa vào các giao dịch hiện tại và trao đổi với các doanh nghiệp trong ngành, SSI dự kiến chi phí đền bù đất trồng cây cao su có thể tăng 30 - 50% so với chi phí các giao dịch trong quá khứ và áp dụng theo các phương pháp định giá từ Luật đất đai sửa đổi.

Với việc chi phí đền bù giải phóng mặt bằng tăng, biên lợi nhuận gộp các khu công nghiệp mới có thể giảm về mức 25% - 30% so với mức hơn 42% các dự án hiện đang hoạt động.

Dự báo về ngành bất động sản công nghiệp năm 2024, ông Alex Crane, Giám đốc Điều hành công ty tư vấn bất động sản Knight Frank Việt Nam, cho rằng ngành có "viễn cảnh tươi sáng" nếu xét về lưu lượng đầu tư, phát triển các công trình xây sẵn chất lượng cao và những chuyển biến đầy tích cực trong giá đất thời gian gần đây.

Về thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI), trong 02 tháng đầu năm nay, nguồn vốn này “đổ” vào Việt Nam đạt gần 4,29 tỷ USD. Trong đó, ngành công nghiệp chế biến, chế tạo dẫn đầu với gần 2,54 tỷ USD, chiếm 59,1% và tăng 16,8% so với cùng kỳ 2023.