Quyền sở hữu căn hộ chung cư và mối quan hệ với quyền sử dụng đất
Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) được công bố vào năm 2021 của Bộ Xây dựng đã có báo cáo đánh giá tác động sau 6 năm thực hiện Luật Nhà ở 2014 và cho rằng cần bổ sung quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư…
Theo Bộ Xây dựng, nhà ở chỉ là một tài sản có thời hạn sử dụng nhất định, do đó việc sở hữu nhà ở phải tương ứng với thời hạn sử dụng của nhà ở. Ngoài ra, pháp luật đất đai cũng quy định thời hạn giao đất cho chủ đầu tư nhà chung cư được xác định theo thời hạn dự án, người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài. Tuy nhiên, luật xây dựng quy định công trình, nhà ở có thời hạn sử dụng nhất định (không thể tồn tại lâu dài).
Do đó, Bộ đưa ra 2 phương án.
Phương án 1: Giữ nguyên chính sách hiện tại; Phương án 2: Bổ sung quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư.
Nội dung này được thể hiện cụ thể trong Đề cương Luật Nhà ở (sửa đổi)”: Điều 9. Bổ sung quy định cụ thể về thời hạn sở hữu nhà chung cư; Điều 13. Bổ sung quy định mới về thời hạn sở hữu nhà chung cư.
“THỜI HẠN SỞ HỮU” CHỈ ÁP DỤNG ĐỐI VỚI NGƯỜI NƯỚC NGOÀI
“Quyền sở hữu” đã được Hiến pháp năm 2003 công nhận và Bộ Luật dân sự 2015 quy định.
Hiến pháp năm 2003 quy định: “Mọi người có quyền sở hữu về thu nhập hợp pháp, của cải để dành, nhà ở, tư liệu sinh hoạt, tư liệu sản xuất, phần vốn góp trong doanh nghiệp hoặc trong các tổ chức kinh tế khác” và “Quyền sở hữu tư nhân và quyền thừa kế được pháp luật bảo hộ” (Điều 32).
Tại Bộ Luật dân sự 2015 quy định: “Quyền sở hữu” bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của luật. (Điều 158).
Như vậy, Hiến pháp năm 2013 và Bộ Luật dân sự 2015 không có từ ngữ “thời hạn sở hữu”, “thời hạn được sở hữu”, “sở hữu có thời hạn”. Sở hữu tài sản không có thời hạn, pháp luật chỉ có quy định về chấm dứt quyền sở hữu theo căn cứ quy định tại Điều 237 Bộ Luật dân sự 2015.
Dù trước đó, từ ngữ “thời hạn sở hữu”, “thời hạn được sở hữu” đã được đưa vào Luật Nhà ở 2005 và xuất hiện trên Giấy chứng nhận đối với quyền sở hữu nhà ở (mẫu theo Nghị định 90/2006/NĐ-CP ngày 06/9/2006), cũng chỉ áp dụng đối với “quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân nước ngoài”.
Đến mẫu Thông tư 17/2009/TT-BTNMT, Thông tư 23/2014/TT-BTNMT, sở hữu nhà ở có thời hạn cũng chỉ áp dụng cho 2 trường hợp: tổ chức, cá nhân người nước ngoài; sở hữu nhà ở trên đất thuê, mượn của người sử dụng đất khác.
Đối với các trường hợp sở hữu nhà ở riêng lẻ, căn hộ chung cư là “không xác định thời hạn và ghi bằng dấu “-/-”.
Do đó, việc tự hiểu, tự xác định và không xem quy định tại Thông tư 23/2014/TT-BTNMT để hiểu quyền sở hữu căn hộ chung cư là sở hữu vĩnh viễn, lâu dài và đúng với quy định pháp luật.
BÁN CÓ THỜI HẠN?
Phương án 2 trong Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) của Bộ Xây dựng là một vấn đề mới so với các quy định pháp luật hiện nay. Tuy nhiên, việc trình bày phương án này: Không đưa ra sự thay đổi này được dựa trên việc sẽ thay đổi mới của Luật Đất đai về hình thức trao quyền sử dụng đất (giao đất ở có thời hạn, cho thuê đất ở) đối với người mua căn hộ nhà chung cư; Có việc sử dụng chưa đúng thuật ngữ “thời hạn sở hữu”; Lấy khoảng thời gian nhà chung cư còn đủ điều kiện sử dụng đồng nhất với “thời hạn sở hữu” …từ đó dẫn đến nhiều cách hiểu, hiểu chưa chính xác về phương án này, và nhiều vấn đề khác liên quan.
Cụ thể, Hiến pháp năm 2013, Bộ Luật dân sự 2015 không có từ ngữ “thời hạn sở hữu”, “thời hạn được sở hữu”, “sở hữu có thời hạn”. Do đó, việc chuyển nhượng quyền sở hữu trong một thời gian sau đó trả tài sản lại cho chủ sở hữu là không phù hợp quy định Bộ Luật dân sự 2015.
Nếu có trên thực tế các Hợp đồng mua bán căn hộ có thời hạn thì có thể phải giải quyết trong một vụ tranh chấp tại Tòa án, Trọng tài thương mại về hợp đồng vô hiệu.
Đối với cơ quan Nhà nước, không có quy định về cấp giấy chứng nhận cho người mua căn hộ có thời hạn đối với trường hợp chủ đầu tư dự án ở thương mại bán căn hộ nhưng ghi “thời hạn sở hữu”.
“Thời hạn” hiểu theo Bộ Luật dân sự 2015, là một khoảng thời gian được xác định từ thời điểm này đến thời điểm khác (Điều 144). Nếu gắn những nghĩa của “thời hạn” ghép vào từ “sở hữu” thành cụm từ “thời hạn sở hữu” sẽ mang nhiều nghĩa, tùy theo người hiểu: là khoảng thời gian còn quyền sở hữu, hết khoảng thời gian này là bị mất quyền sở hữu…
Luật Nhà ở 2014, Thông tư 23/2014/TT-BTNMT (về Giấy chứng nhận) và một số văn bản pháp luật khác sử dụng từ ngữ “thời hạn sở hữu” là không chính xác, dẫn đến quy định không đúng. Đồng thời, dẫn đến nhiều cách hiểu, hiểu sai về chế định “quyền sở hữu” theo quy định Bộ Luật dân sự 2015 (Điều 158).
Về tuổi thọ thiết kế, đối với nhà chung cư, theo Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia QCVN 04:2021/BXD, “tuổi thọ thiết kế” đối với nhà chung cư được tính toán đảm bảo tuổi thọ thiết kế tối thiểu 50 năm.
Việc lấy “tuổi thọ thiết kế” để xác định về “quyền sở hữu” là không chính xác. Khi hết “tuổi thọ thiết kế” thì vẫn không phải là căn cứ chấm dứt quyền sở hữu theo Điều 237 Bộ Luật Dân sự 2015.
Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) không thể áp dụng hồi tố đối với các giấy chứng nhận đã cấp cho chủ sở hữu căn hộ (quyền sử dụng đất ổn định lâu dài và thời gian đăng ký quyền sở hữu ghi trong Giấy chứng nhận không xác định). Do đó, đối với các dự án nhà ở thương mại đã đăng ký và được cơ quan Nhà nước phê duyệt hoàn toàn không bị ảnh hưởng về quyền sở hữu, về giá của các căn hộ này.
Như vậy, việc quy định phương án 2 của Dự thảo này sẽ gây thiệt hại đến chủ sở hữu căn hộ của các dự án nhà ở sau này. Giá bán căn hộ cho người mua do chủ đầu tư quyết định nên dù tiền sử dụng đất nộp Nhà nước ít hơn trước đây sẽ ít tác động đến giá bán.
Việc quy định phương án 2 này cũng không phù hợp tâm lý người Việt Nam là để lại tài sản cho con cháu…
ĐỀ XUẤT ĐỐI VỚI CÁC VĂN BẢN PHÁP LUẬT
Nếu kiến nghị về đề xuất giữ 2 phương án (giữ nguyên phương án 1 và bổ sung phương án 2) thì cần xem xét có các sửa đổi, bổ sung một số điểm chính đối với các văn bản pháp luật.
Cụ thể, đối với Luật đất đai 2013, xem xét quy định về Nhà nước trao quyền sử dụng đất: Nhà nước giao đất ở có thời hạn (hoặc Nhà nước cho thuê đất ở);
Sửa đổi nội dung Điều 126 Luật Đất đai 2013 đối với người mua căn hộ: chuyển từ “đất ở ổn định lâu dài” sang hình thức “đất ở có thời hạn”.
Bổ sung các quy định về: Khi hết thời hạn sử dụng đất, nếu Nhà chung cư vẫn đủ điều kiện sử dụng thì quyền sử dụng đất được gia hạn thêm thời gian để phù hợp với việc tiếp tục sử dụng Nhà chung cư.
Việc thu hồi đất đối với nhà chung cư: phải đủ 2 đều kiện: Khi hết thời hạn sử dụng đất (và thời gian gia hạn) và đồng thời nhà chung cư không còn đủ điều kiện sử dụng.
Không sử dụng thuật ngữ “thời hạn sở hữu nhà ở”. Thay đổi thuật ngữ tại Thông tư 23/2014/TT-BTNMT (về Giấy chứng nhận) từ “thời hạn được sở hữu” sang từ “thời hạn đăng ký”.
Đối với Luật Nhà ở, bổ sung đối với Điều 23 Luật Nhà ở 2014 (và Luật Đầu tư 2020) về điều kiện quyền sử dụng đất của dự án thương mại đối với 2 hình thức: Nhà nước giao đất ở có thời hạn (hoặc Nhà nước cho thuê đất ở); Chủ đầu tư thuê đất ở của người khác để thực hiện dự án.
Đối với đề cương Luật Nhà ở không đưa ra quy định về “thời hạn sở hữu nhà chung cư” và điều chỉnh “Điều 9. Công nhận quyền sở hữu nhà ở” được sửa thành “Điều 9: Đăng ký quyền sở hữu nhà ở” (đăng ký lần đầu đối với tài sản gắn liền với đất).
Đối với Luật Đầu tư 2020, cần bổ sung về điều kiện quyền sử dụng đất của dự án thương mại đối với 2 hình thức: Nhà nước giao đất ở có thời hạn (hoặc Nhà nước cho thuê đất ở); Chủ đầu tư thuê đất ở của người khác để thực hiện dự án.
