Thị trường bất động sản: “Tuột dốc cũng tốt!”
Không ít ý kiến cho rằng, thị trường bất động sản trầm lắng là một tín hiệu tích cực cho cả người dân lẫn nhà quản lý
Thị trường bất động sản đang đối mặt với nhiều khó khăn, song với nhiều người thực tế đó đôi khi lại là một “điềm lành” để có một thị trường ổn định, bền vững về sau.
Quan điểm đó được đúc kết từ thực tế nhiều năm qua trên thị trường vốn có quá nhiều điều không minh bạch, giá cả hàng hóa quá cao so với mặt bằng thu nhập của người dân. Và khi mà thị trường đang có dấu hiệu trở lại với những giá trị thực vốn có của nó, không ít người cho rằng, đó là một điều cần thiết.
Rước nợ vì “ăn chênh”
Thị trường bất động sản, đặc biệt là đối với phân khúc đất dự án, biệt thự liền kề trong vài năm gần đây đa phần đều có sự tham gia, chi phối của giới đầu cơ lướt sóng. Hầu như không có dự án nào ra hàng mà không có sự tham gia của lực lượng này nhờ các mối quan hệ hoặc đơn giản chỉ là lắm tiền, nhiều vốn.
Khi rót tiền vào bất động sản, phần lớn trong họ đều mang một tâm lý chung là nhà đất luôn nằm trong xu hướng tăng giá, nên chuyện lãi dăm bảy trăm triệu, thậm chí cả tỷ đồng với mỗi căn hộ/mảnh đất là chuyện nằm trong tầm tay.
Thế nhưng, trong vòng một năm qua, thị trường cả phân khúc nhà chung cư, đất dự án đều tê cứng, giao dịch và giá đều có dấu hiệu suy giảm dần. Hầu hết các dự án đình đám suốt từ Bắc chí Nam đều rơi vào tình trạng đình đốn, đầu vào lẫn đầu ra đều khó khăn bởi những ảnh hưởng từ khó khăn của nền kinh tế và chính sách tín dụng của nhà nước.
Ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành, cho hay tại Tp.HCM, thị trường bất động sản rơi vào trầm lắng suốt từ đầu năm đến nay, hầu hết các dự án chung cư cao cấp, biệt thự đều đóng băng giao dịch. Những căn hộ hàng trăm m2 từng được giới đầu cơ săn đón, giờ đây không ai ngó ngàng, trong khi những khách hàng có nhu cầu thực thì lại không có khả năng thanh toán vì giá quá cao.
Ở Hà Nội, tình hình cũng không sáng sủa hơn khi các dự án của các chủ đầu tư có tên tuổi cũng giao dịch ảm đạm, thưa thớt. Một số dự án có tiếng như Indochina Plaza, Times City, Madarin Garden... sau một thời gian ra mắt hoành tráng rồi cũng im hơi lặng tiếng trên thị trường.
Trong khi đó, theo ông Nguyễn Mạnh Dương, Giám đốc sàn bất động sản Tân Quang Minh, đa phần các nhà đầu tư, đầu cơ chung cư hiện nay gần như là cá mắc cạn chính vì những căn hộ, lô đất mà người trong nghề vẫn hay gọi là “suất ngoại giao”, “ giữ quan hệ”...
Ngay như sàn của doanh nghiệp này, do chủ đầu tư hứa cho hưởng hết 6% tiền chiết khấu nên doanh nghiệp này đã nhận về gần 20 căn hộ của một dự án trên phố Minh Khai với số tiền đặt cọc gần hơn 5 tỷ đồng. Kết quả, sau gần 4 tháng nhận về, hầu như không có một khách hàng nào hỏi thăm đến số căn hộ trên, cho dù trước đó vài tháng dự án này được xem như hiện tượng trên thị trường chung cư.
Cũng theo ông Dương, không chỉ các sàn, trung tâm môi giới ôm nợ vì đất cát, mà khá nhiều nhà đầu cơ nhỏ lẻ, các quan chức cũng mắc cạn vì các suất ngoại giao, ăn chênh.
Hiện tại sàn giao dịch của doanh nghiệp này đang có 10 suất biệt thự gửi bán với giá chỉ chênh có 5 triệu đồng/m2 (giảm giá 10 triệu đồng/m2) so với giá của chủ đầu tư nhưng vẫn không ai hỏi mua.
Chị Mỹ Hằng, một khách hàng mua căn hộ tại dự án Euro Land (Mỗ Lao, Hà Đông) cho hay, nhờ quen biết, chị mua được một căn hộ thuộc tòa nhà CT1 tại đây với giá gốc từ đầu năm 2010 với hy vọng giá sẽ tăng gấp đôi trong năm nay.
Thế nhưng, đến nay số tiền đã đóng đến 90%, trong khi giá căn hộ tại dự án trên vẫn dậm chân tại chỗ, nên suốt từ mấy tháng nay chị rao bán căn hộ trên với giá gốc những cũng chưa tìm được người mua.
Ai là người gặp khó?
Mới đây, để tạo điều kiện cho các doanh nghiệp bất động sản, Bộ Xây dựng đã phải lên tiếng đề xuất với Ngân hàng Nhà nước cần có sự linh hoạt trong chính sách tín dụng đối với bất động sản, cần có sự ưu ái đối với những dự án, những lĩnh vực xây dựng cụ thể nhằm giúp doanh nghiệp địa ốc tránh được nguy cơ phải đối diện với phá sản.
Đề xuất của Bộ Xây dựng ngay lập tức được đại đa số các doanh nghiệp trong ngành hưởng ứng, song cũng gặp phải sự phản đối gay gắt từ các chuyên gia lẫn khách hàng.
Bởi lẽ, theo nhìn nhận của giới chuyên môn, lẽ ra người dân Việt Nam đã có thể tiếp cận được với nhà ở bằng thu nhập bình thường của mình nếu như chúng ta có một cơ chế và chính sách quản lý thị trường bất động sản tốt hơn.
Trao đổi với VnEconomy, GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài Nguyên và Môi trường, cho hay hiện ở Việt Nam, tỷ lệ giữa giá cả nhà ở với thu nhập trung bình đang ở mức 25 lần. Trong đó ở các nước phát triển, tỷ lệ này là từ 2 - 5 lần. Vì vậy, cơ quan quản lý phải coi việc thị trường sụt giảm về giá và giao dịch là dịp tốt để thị trường bất động sản tự cơ cấu lại cấu trúc, loại bỏ những nhà đầu tư không có tiềm lực tài chính, năng lực kinh doanh để thị trường ổn định và minh bạch hơn.
Cùng quan điểm đó, phần đa các chuyên gia khi được hỏi đều có chung câu trả lời là hãy để cho bất động sản tiếp tục "xì hơi" và hãy để thị trường trải qua “cơn đau” để tự thanh lọc, phát triển bền vững.
Ngay cả một lãnh đạo của một tập đoàn xây dựng lớn, khi chia sẻ về những mâu thuẫn nội tại của thị trường bất động sản hiện nay cũng phải thừa nhận rằng, cứ để cho thị trường tuột dốc như hiện nay là một điều tốt.
Theo vị này, cho dù các doanh nghiệp bất động sản hiện nay đang hùa nhau kêu khó nhưng thực chất họ vẫn sống khỏe và vẫn có lãi lớn từ các dự án. Vì vậy nếu ai đó có ý định thay mặt cho các doanh nghiệp bất động sản “cầu cứu” ngân hàng là đi ngược với lợi ích của số đông người dân, những người đang có nhu cầu về nhà ở thực sự.
Quan điểm đó được đúc kết từ thực tế nhiều năm qua trên thị trường vốn có quá nhiều điều không minh bạch, giá cả hàng hóa quá cao so với mặt bằng thu nhập của người dân. Và khi mà thị trường đang có dấu hiệu trở lại với những giá trị thực vốn có của nó, không ít người cho rằng, đó là một điều cần thiết.
Rước nợ vì “ăn chênh”
Thị trường bất động sản, đặc biệt là đối với phân khúc đất dự án, biệt thự liền kề trong vài năm gần đây đa phần đều có sự tham gia, chi phối của giới đầu cơ lướt sóng. Hầu như không có dự án nào ra hàng mà không có sự tham gia của lực lượng này nhờ các mối quan hệ hoặc đơn giản chỉ là lắm tiền, nhiều vốn.
Khi rót tiền vào bất động sản, phần lớn trong họ đều mang một tâm lý chung là nhà đất luôn nằm trong xu hướng tăng giá, nên chuyện lãi dăm bảy trăm triệu, thậm chí cả tỷ đồng với mỗi căn hộ/mảnh đất là chuyện nằm trong tầm tay.
Thế nhưng, trong vòng một năm qua, thị trường cả phân khúc nhà chung cư, đất dự án đều tê cứng, giao dịch và giá đều có dấu hiệu suy giảm dần. Hầu hết các dự án đình đám suốt từ Bắc chí Nam đều rơi vào tình trạng đình đốn, đầu vào lẫn đầu ra đều khó khăn bởi những ảnh hưởng từ khó khăn của nền kinh tế và chính sách tín dụng của nhà nước.
Ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành, cho hay tại Tp.HCM, thị trường bất động sản rơi vào trầm lắng suốt từ đầu năm đến nay, hầu hết các dự án chung cư cao cấp, biệt thự đều đóng băng giao dịch. Những căn hộ hàng trăm m2 từng được giới đầu cơ săn đón, giờ đây không ai ngó ngàng, trong khi những khách hàng có nhu cầu thực thì lại không có khả năng thanh toán vì giá quá cao.
Ở Hà Nội, tình hình cũng không sáng sủa hơn khi các dự án của các chủ đầu tư có tên tuổi cũng giao dịch ảm đạm, thưa thớt. Một số dự án có tiếng như Indochina Plaza, Times City, Madarin Garden... sau một thời gian ra mắt hoành tráng rồi cũng im hơi lặng tiếng trên thị trường.
Trong khi đó, theo ông Nguyễn Mạnh Dương, Giám đốc sàn bất động sản Tân Quang Minh, đa phần các nhà đầu tư, đầu cơ chung cư hiện nay gần như là cá mắc cạn chính vì những căn hộ, lô đất mà người trong nghề vẫn hay gọi là “suất ngoại giao”, “ giữ quan hệ”...
Ngay như sàn của doanh nghiệp này, do chủ đầu tư hứa cho hưởng hết 6% tiền chiết khấu nên doanh nghiệp này đã nhận về gần 20 căn hộ của một dự án trên phố Minh Khai với số tiền đặt cọc gần hơn 5 tỷ đồng. Kết quả, sau gần 4 tháng nhận về, hầu như không có một khách hàng nào hỏi thăm đến số căn hộ trên, cho dù trước đó vài tháng dự án này được xem như hiện tượng trên thị trường chung cư.
Cũng theo ông Dương, không chỉ các sàn, trung tâm môi giới ôm nợ vì đất cát, mà khá nhiều nhà đầu cơ nhỏ lẻ, các quan chức cũng mắc cạn vì các suất ngoại giao, ăn chênh.
Hiện tại sàn giao dịch của doanh nghiệp này đang có 10 suất biệt thự gửi bán với giá chỉ chênh có 5 triệu đồng/m2 (giảm giá 10 triệu đồng/m2) so với giá của chủ đầu tư nhưng vẫn không ai hỏi mua.
Chị Mỹ Hằng, một khách hàng mua căn hộ tại dự án Euro Land (Mỗ Lao, Hà Đông) cho hay, nhờ quen biết, chị mua được một căn hộ thuộc tòa nhà CT1 tại đây với giá gốc từ đầu năm 2010 với hy vọng giá sẽ tăng gấp đôi trong năm nay.
Thế nhưng, đến nay số tiền đã đóng đến 90%, trong khi giá căn hộ tại dự án trên vẫn dậm chân tại chỗ, nên suốt từ mấy tháng nay chị rao bán căn hộ trên với giá gốc những cũng chưa tìm được người mua.
Ai là người gặp khó?
Mới đây, để tạo điều kiện cho các doanh nghiệp bất động sản, Bộ Xây dựng đã phải lên tiếng đề xuất với Ngân hàng Nhà nước cần có sự linh hoạt trong chính sách tín dụng đối với bất động sản, cần có sự ưu ái đối với những dự án, những lĩnh vực xây dựng cụ thể nhằm giúp doanh nghiệp địa ốc tránh được nguy cơ phải đối diện với phá sản.
Đề xuất của Bộ Xây dựng ngay lập tức được đại đa số các doanh nghiệp trong ngành hưởng ứng, song cũng gặp phải sự phản đối gay gắt từ các chuyên gia lẫn khách hàng.
Bởi lẽ, theo nhìn nhận của giới chuyên môn, lẽ ra người dân Việt Nam đã có thể tiếp cận được với nhà ở bằng thu nhập bình thường của mình nếu như chúng ta có một cơ chế và chính sách quản lý thị trường bất động sản tốt hơn.
Trao đổi với VnEconomy, GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài Nguyên và Môi trường, cho hay hiện ở Việt Nam, tỷ lệ giữa giá cả nhà ở với thu nhập trung bình đang ở mức 25 lần. Trong đó ở các nước phát triển, tỷ lệ này là từ 2 - 5 lần. Vì vậy, cơ quan quản lý phải coi việc thị trường sụt giảm về giá và giao dịch là dịp tốt để thị trường bất động sản tự cơ cấu lại cấu trúc, loại bỏ những nhà đầu tư không có tiềm lực tài chính, năng lực kinh doanh để thị trường ổn định và minh bạch hơn.
Cùng quan điểm đó, phần đa các chuyên gia khi được hỏi đều có chung câu trả lời là hãy để cho bất động sản tiếp tục "xì hơi" và hãy để thị trường trải qua “cơn đau” để tự thanh lọc, phát triển bền vững.
Ngay cả một lãnh đạo của một tập đoàn xây dựng lớn, khi chia sẻ về những mâu thuẫn nội tại của thị trường bất động sản hiện nay cũng phải thừa nhận rằng, cứ để cho thị trường tuột dốc như hiện nay là một điều tốt.
Theo vị này, cho dù các doanh nghiệp bất động sản hiện nay đang hùa nhau kêu khó nhưng thực chất họ vẫn sống khỏe và vẫn có lãi lớn từ các dự án. Vì vậy nếu ai đó có ý định thay mặt cho các doanh nghiệp bất động sản “cầu cứu” ngân hàng là đi ngược với lợi ích của số đông người dân, những người đang có nhu cầu về nhà ở thực sự.
