“Bất động sản “lạnh” cũng vì đầu cơ”
Tổng giám đốc CBRE Việt Nam nhìn nhận về sự trầm lắng của thị trường nhà đất thời gian qua
Nếu như trước đây, những “cơn sốt” của thị trường bất động sản có yếu tố đầu cơ, thì nay, thị trường chững lại cũng chính từ nguyên nhân ấy.
Xuất phát từ nhận định trên, ông Marc Townsend, Tổng giám đốc Công ty TNHH CBRE Việt Nam cho rằng bản chất của nhà đầu tư và đặc điểm của thị trường chính là yếu tố quyết định tính bền vững của thị trường nhà đất.
Hiện nay, nhiều doanh nghiệp nhà đất đang lâm vào cảnh “ế ẩm”, trong khi nhu cầu về nhà ở vẫn rất cao. Vậy tại sao tỷ lệ giao dịch thành công lại rất ít, thưa ông?
Trước đây, khi mà thị trường nhà đất đang có nhiều thuận lợi thì các nhà kinh doanh thường tập trung vào mảng phân khúc cao cấp, với những dự án có giá trị cao. Tuy nhiên, từ giữa năm 2007 đến nay, khi mà thị trường bắt đầu có dấu hiệu chững lại thì các nhà đầu tư lại nhận thấy tiềm năng ở những phân khúc thấp hơn, nên đã không ít người thay đổi chiến lược kinh doanh của mình.
Tuy nhiên, việc thay đổi này không phải thực hiện ngay được mà cần phải có thời gian. Chẳng hạn, nếu để khởi động một dự án cấp thấp mới hay chỉnh sửa lại thiết kế cũng phải mất từ 2 – 5 năm. Do đó, trong khi các dự án cao cấp vẫn đang “đắp chiếu” thì những dự án cấp thấp lại cần phải có thời gian xây dựng, hoàn thành nên sẽ có một khoảng trống giao dịch trên thị trường, cho dù nhu cầu về nhà cấp thấp vẫn đang khá lớn.
Ngoài ra, việc thị trường trầm lắng trong thời gian qua cũng có một phần nguyên nhân xuất phát từ tâm lý của khách hàng. Trong khi các nhà đầu cơ thì hiện nay đã và đang tìm cách rút khỏi thị trường, thì phần lớn những người còn lại đều là những người tìm mua nhà để ở.
Vì vậy, tất yếu họ sẽ có tâm lý kỳ vọng giá sẽ giảm thêm nữa và kèm với đó là những điều kiện thanh toán thuận lợi hơn, nên họ cũng chưa mua vội.
Vậy, theo ông, với xu hướng chuyển sang phân khúc nhà cấp thấp của các nhà đầu tư thì trong thời gian tới, giá nhà ở phân khúc này sẽ như thế nào?
Theo tôi, cho dù có khá nhiều nhà đầu tư chuyển hướng sang kinh doanh ở phân khúc nhà cấp thấp nhưng cũng khó có thể nói là giá sẽ giảm từ những động thái này.
Lý do là bởi, đối với những dự án đang trong gian đoạn thi công thì giá đầu vào đã tăng gấp đôi, từ 400 USD/m2 lên 800 USD/m2 nên giá của nó khó có thể có điều kiện để giảm. Còn đối với những dự án đang chuẩn bị triển khai thì lại càng không thể nói trước được điều gì về giá cả.
Thị trường trầm lắng, nhưng theo ông tại sao tỷ lệ vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản vẫn tăng cao?
Theo tôi thì hai yếu tố này không có liên quan đến nhau nhiều lắm, bởi các dự án FDI là những dự án đã được nghiên cứu rất kỹ càng, với một tầm nhìn dài hạn. Trong khi đó, các nhà đầu cơ bất động sản thì lại là đối tượng kinh doanh kiểu “lướt sóng”, muốn thu được lợi nhuận nhanh.
Vì vậy, họ bỏ tiền vào thị trường nhanh, nhưng khi thị trường có “vấn đề” một chút thì họ lại rút tiền ra cũng nhanh. Còn các dự án FDI thì sẽ vẫn được triển khai bởi tính ổn định và tính lâu dài của nó.
Trong cuộc họp báo gần đây, CBRE có nói: do chính sách thắt chặt cho vay bất động sản của Chính phủ nên thị trường bất động sản TP.HCM đang sụt giảm, còn ở Hà Nội thì vẫn “nóng”. Vậy, tại sao cùng một chính sách nhưng hai thị trường lại ngược chiều nhau, thưa ông?
Thị trường Tp.HCM thường đi trước thị trường Hà Nội một bước và lại có nhiều sản phẩm, nhiều dự án hơn. Vì vậy, khi có một chính sách thắt chặt thì tỷ lệ các nhà đầu tư cũng như các dự án sẽ bị tác động nhiều hơn và rõ ràng hơn.
Tuy nhiên, theo chúng tôi, nguyên nhân chính vẫn là do đặc điểm của hai thị trường này khá khác nhau. Trong khi thị trường Hà Nội có tỷ lệ các nhà đầu tư vay tiền ngân hàng để kinh doanh bất động sản ít hơn thì tại Tp.HCM lại khá phổ biến.
Vì vậy, khi chính sách thắt chặt cho vay bất động sản có hiệu lực thì ngay lập tức ảnh hưởng trực tiếp đến các nhà đầu tư, buộc họ phải bán tháo căn hộ, dự án để lấy tiền trả nợ ngân hàng, khiến thị trường tụt giảm nhanh chóng
Hay nói một cách khác, cùng một chính sách nhưng hai đối tượng áp dụng khác nhau nên kết quả cũng khác nhau. Và cũng chính vì vậy nên nhiều người cho rằng, nếu như trước đây thị trường “sốt” cũng có sự tham gia của yếu tố đầu cơ, thì nay cũng chính nguyên nhân đó đã làm thị trường chững lại.
Hiện nay, Chính phủ Việt Nam đã chính thức cho người nước ngoài mua nhà. Theo ông, điều này có tạo nên một “làn sóng” đầu cơ mới từ phía người nước ngoài?
Cũng có thể có một tỷ lệ người nước ngoài có ý định đến Việt Nam đầu cơ nhà đất. Nhưng, tôi tin chắc rằng, người ta chỉ mua nhà khi giá nhà đất trên thị trường có dấu hiệu ngày càng tăng, còn nếu có xu hướng ngày càng giảm thì cũng không ai dám đầu cơ.
Hơn nữa, người nước ngoài có một đặc điểm khác với Việt Nam. Đó là, người ta quen với việc vay tiền mua nhà với một mặt bằng lãi suất rất thấp, chỉ khoảng 5 - 6 %. Cho nên, nếu đầu tư ở Việt Nam với một mức lãi suất khá cao thì cũng không ai dám mạo hiểm như thế.
Nhưng quan trọng hơn, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn là thị trường khá mới với nhiều biến động khó lường.
Xuất phát từ nhận định trên, ông Marc Townsend, Tổng giám đốc Công ty TNHH CBRE Việt Nam cho rằng bản chất của nhà đầu tư và đặc điểm của thị trường chính là yếu tố quyết định tính bền vững của thị trường nhà đất.
Hiện nay, nhiều doanh nghiệp nhà đất đang lâm vào cảnh “ế ẩm”, trong khi nhu cầu về nhà ở vẫn rất cao. Vậy tại sao tỷ lệ giao dịch thành công lại rất ít, thưa ông?
Trước đây, khi mà thị trường nhà đất đang có nhiều thuận lợi thì các nhà kinh doanh thường tập trung vào mảng phân khúc cao cấp, với những dự án có giá trị cao. Tuy nhiên, từ giữa năm 2007 đến nay, khi mà thị trường bắt đầu có dấu hiệu chững lại thì các nhà đầu tư lại nhận thấy tiềm năng ở những phân khúc thấp hơn, nên đã không ít người thay đổi chiến lược kinh doanh của mình.
Tuy nhiên, việc thay đổi này không phải thực hiện ngay được mà cần phải có thời gian. Chẳng hạn, nếu để khởi động một dự án cấp thấp mới hay chỉnh sửa lại thiết kế cũng phải mất từ 2 – 5 năm. Do đó, trong khi các dự án cao cấp vẫn đang “đắp chiếu” thì những dự án cấp thấp lại cần phải có thời gian xây dựng, hoàn thành nên sẽ có một khoảng trống giao dịch trên thị trường, cho dù nhu cầu về nhà cấp thấp vẫn đang khá lớn.
Ngoài ra, việc thị trường trầm lắng trong thời gian qua cũng có một phần nguyên nhân xuất phát từ tâm lý của khách hàng. Trong khi các nhà đầu cơ thì hiện nay đã và đang tìm cách rút khỏi thị trường, thì phần lớn những người còn lại đều là những người tìm mua nhà để ở.
Vì vậy, tất yếu họ sẽ có tâm lý kỳ vọng giá sẽ giảm thêm nữa và kèm với đó là những điều kiện thanh toán thuận lợi hơn, nên họ cũng chưa mua vội.
Vậy, theo ông, với xu hướng chuyển sang phân khúc nhà cấp thấp của các nhà đầu tư thì trong thời gian tới, giá nhà ở phân khúc này sẽ như thế nào?
Theo tôi, cho dù có khá nhiều nhà đầu tư chuyển hướng sang kinh doanh ở phân khúc nhà cấp thấp nhưng cũng khó có thể nói là giá sẽ giảm từ những động thái này.
Lý do là bởi, đối với những dự án đang trong gian đoạn thi công thì giá đầu vào đã tăng gấp đôi, từ 400 USD/m2 lên 800 USD/m2 nên giá của nó khó có thể có điều kiện để giảm. Còn đối với những dự án đang chuẩn bị triển khai thì lại càng không thể nói trước được điều gì về giá cả.
Thị trường trầm lắng, nhưng theo ông tại sao tỷ lệ vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản vẫn tăng cao?
Theo tôi thì hai yếu tố này không có liên quan đến nhau nhiều lắm, bởi các dự án FDI là những dự án đã được nghiên cứu rất kỹ càng, với một tầm nhìn dài hạn. Trong khi đó, các nhà đầu cơ bất động sản thì lại là đối tượng kinh doanh kiểu “lướt sóng”, muốn thu được lợi nhuận nhanh.
Vì vậy, họ bỏ tiền vào thị trường nhanh, nhưng khi thị trường có “vấn đề” một chút thì họ lại rút tiền ra cũng nhanh. Còn các dự án FDI thì sẽ vẫn được triển khai bởi tính ổn định và tính lâu dài của nó.
Trong cuộc họp báo gần đây, CBRE có nói: do chính sách thắt chặt cho vay bất động sản của Chính phủ nên thị trường bất động sản TP.HCM đang sụt giảm, còn ở Hà Nội thì vẫn “nóng”. Vậy, tại sao cùng một chính sách nhưng hai thị trường lại ngược chiều nhau, thưa ông?
Thị trường Tp.HCM thường đi trước thị trường Hà Nội một bước và lại có nhiều sản phẩm, nhiều dự án hơn. Vì vậy, khi có một chính sách thắt chặt thì tỷ lệ các nhà đầu tư cũng như các dự án sẽ bị tác động nhiều hơn và rõ ràng hơn.
Tuy nhiên, theo chúng tôi, nguyên nhân chính vẫn là do đặc điểm của hai thị trường này khá khác nhau. Trong khi thị trường Hà Nội có tỷ lệ các nhà đầu tư vay tiền ngân hàng để kinh doanh bất động sản ít hơn thì tại Tp.HCM lại khá phổ biến.
Vì vậy, khi chính sách thắt chặt cho vay bất động sản có hiệu lực thì ngay lập tức ảnh hưởng trực tiếp đến các nhà đầu tư, buộc họ phải bán tháo căn hộ, dự án để lấy tiền trả nợ ngân hàng, khiến thị trường tụt giảm nhanh chóng
Hay nói một cách khác, cùng một chính sách nhưng hai đối tượng áp dụng khác nhau nên kết quả cũng khác nhau. Và cũng chính vì vậy nên nhiều người cho rằng, nếu như trước đây thị trường “sốt” cũng có sự tham gia của yếu tố đầu cơ, thì nay cũng chính nguyên nhân đó đã làm thị trường chững lại.
Hiện nay, Chính phủ Việt Nam đã chính thức cho người nước ngoài mua nhà. Theo ông, điều này có tạo nên một “làn sóng” đầu cơ mới từ phía người nước ngoài?
Cũng có thể có một tỷ lệ người nước ngoài có ý định đến Việt Nam đầu cơ nhà đất. Nhưng, tôi tin chắc rằng, người ta chỉ mua nhà khi giá nhà đất trên thị trường có dấu hiệu ngày càng tăng, còn nếu có xu hướng ngày càng giảm thì cũng không ai dám đầu cơ.
Hơn nữa, người nước ngoài có một đặc điểm khác với Việt Nam. Đó là, người ta quen với việc vay tiền mua nhà với một mặt bằng lãi suất rất thấp, chỉ khoảng 5 - 6 %. Cho nên, nếu đầu tư ở Việt Nam với một mức lãi suất khá cao thì cũng không ai dám mạo hiểm như thế.
Nhưng quan trọng hơn, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn là thị trường khá mới với nhiều biến động khó lường.
