Giới đầu tư bất động sản “bất động” khi Từ Liêm lên quận
Bài học về Ba Vì, Đông Anh, rồi Thanh Trì… chưa thể khiến họ quên được là phải “rất thận trọng” trước khi rót tiền
Cùng với sự trầm lắng của thị trường, thông tin Hà Nội sắp sửa lập hai quận mới tại Từ Liêm xem ra không tác động nhiều đến giới đầu tư bất động sản cũng như giá nhà đất tại khu vực này.
Với hầu hết những người trong nghề và ngay cả những người dân quanh khu vực, thông tin thành lập hai quận mới đã manh nha và sau đó lan truyền rộng rãi suốt từ 4 - 5 năm nay. Chính vì vậy, việc điều chỉnh địa giới hành chính lần này, dù được đánh giá là khá quan trọng và có ảnh hưởng nhất định đến kinh tế - xã hội của khu vực, song nó lại khá mờ nhạt nếu so với "cú sốc" thông tin Hà Nội có ý định dời trung tâm hành chính lên Ba Vì hồi đầu năm 2010.
Không có “đón sóng”
Theo khảo sát của VnEconomy, sau khi thông tin chia tách huyện Từ Liêm để thành lập hai quận mới được huyện và thành phố chính thức công bố, giao dịch liên quan đến mua bán đất thổ cư, nhà xây sẵn hay nhà đất dự án vẫn không có nhiều biến động, ngay cả với một số khu vực vốn từng là điểm nóng trong mấy năm trước như Mỹ Đình, Mễ Trì, khu lân cận Bắc An Khánh, Xuân Phương…
Thậm chí, do thị trường bất động sản trầm lắng trong suốt mấy năm qua nên mặt bằng giá tại nhiều ngõ, thôn của các khu vực nói trên đã giảm từ 15 - 20% so với hồi 2011. Giá đất thổ cư trung bình trong thôn thuộc các xã như Thụy Phương, Cổ Nhuế, Phú Diễn, Xuân Phương, Đại Mỗ, Tây Mỗ… hiện có mức dao động khoảng từ 30 - 35 triệu đồng/m2, giảm khoảng 10 triệu đồng/m2 so với thời kỳ “sốt đất”. Đất thổ cư tại khu vực Mỹ Đình như Phú Đô, Mễ Trì Hạ, Mễ Trì Thượng… có mức cao hơn chút, từ 40 - 60 triệu đồng/m2 với mặt ngõ rộng.
Tại khu vực dọc trục quốc lộ 70 vẫn còn tỷ lệ đất nông nghiệp khá cao, chỉ có một số dự án khu đô thị mới đang được phát triển như Xuân Phương, Geleximco, Tân Lập... Song giá các căn biệt thự, liền kề ở những dự án này giảm gần 40% so với hồi đầu 2011. Đất thổ cư trong các khu dân cư tại đây cũng được chào bán khoảng 15-20 triệu đồng/m2 nhưng không có nhiều người mua lẫn bán.
Ở phân khúc nhà chung cư, giá chào bán tại các khu vực này cũng không có nhiều biến động. Đơn cử như một loạt dự án của Vinaconex 7, Vinaconex 3 ở Trung Văn đều giữ ở mức 16 – 17 triệu đồng/m2, song tỷ lệ bán hàng cũng không quá tốt.
Theo ông Nguyễn Mạnh Hà, Giám đốc PhuQuy Land, việc Hà Nội quyết định lập hai quận mới có thể là thông tin mới với những người ở quận khác hoặc người không phải trong giới bất động sản. Còn thực tế, với người dân “bản xứ” và giới đầu tư, đó là thông tin cũ, nên ảnh hưởng không nhiều đến các quyết định đầu tư của họ.
Hơn nữa, theo ông Hà, thực tế nguồn cung bất động sản tại Từ Liêm cũng không lớn, khá nhiều dự án, toà nhà đã được bàn giao cho khách hàng vào ở. Do đó, trong một vài tháng nay, giá nhà đất có biến động tý chút nhưng không đáng kể.
“Thị trường dường như không phản ứng với thông tin Từ Liêm lên quận”, ông Hà nhận xét.
Còn theo một số chuyên gia khác, sở dĩ người dân lẫn nhà đầu tư đều khá thận trọng, e dè trước thông tin lập hai quận mới tại Từ Liêm là bởi hầu hết giới đầu tư đều đã trải qua nhiều bài học chua xót trong việc “đón đầu quy hoạch” trong nhiều năm qua. Bài học về Ba Vì, Đông Anh, rồi Thanh Trì… chưa thể khiến họ quên được là phải “rất thận trọng” trước khi rót tiền.
“Không sốt, nhưng sẽ lên”
Cũng nhìn nhận về sự “không mới” của thông tin Từ Liêm lên quận, một số nhà đầu tư, chuyên gia bất động sản mà VnEconomy tham vấn đều khẳng định khó có thể tạo ra cơn sốt chóng vánh về đất đai, nhà cửa tại Từ Liêm như hơn 3 năm về trước tại Ba Vì hay kế hoạch xây trục Tây Thăng Long.
Tuy nhiên, theo Chủ tịch Câu lạc bộ bất động sản Hà Nội Nguyễn Hữu Cường, trong một tương lai gần, việc thành lập quận chắc chắn sẽ có ảnh hưởng tích cực đến thị trường bất động sản.
Bởi lẽ, theo ông Cường, việc thành lập quận có nghĩa là nâng cấp về tất cả mọi mặt, trong đó đáng chú ý là các tiêu chuẩn, cơ sở hạ tầng đường sá, cầu cống, công viên… chắc chắn sẽ được đầu tư mới. Muốn vậy, tất yếu phải có quỹ đất để xây dựng các dự án, các công trình, nên dẫn tới đất đai đương nhiên sẽ có giá trị hơn.
Và sau khi cơ sở hạ tầng được đầu tư xây dựng thì đương nhiên giá trị sử dụng và giá trị thực của đất đai trong khu vực này sẽ được nâng lên, giá chào bán qua đó cũng phải tăng theo.
Tuy nhiên, ông Cường cũng khuyến cáo, do đây là khu vực được chia tách, việc lập và điều chỉnh quy hoạch chắc chắn sẽ được thực hiện nên nhà đầu tư lẫn người dân cũng phải rất thận trọng khi quyết định mua ở hay đầu tư một khu vực nào đó để tránh rơi vào tình trạng “chết vì quy hoạch”.
“Tuỳ theo mục đích và chiến lược đầu tư của từng cá nhân cụ thể người ta sẽ có quyết định rót hay không rót tiền vào bất động sản tại Từ Liêm, bởi chắc chắn sốt ảo hay sốt nóng ngay thì không có, nhưng về lâu dài bất động sản nơi đây sẽ được hưởng lợi từ việc Từ Liêm lên quận”, ông Cường nói.
Với hầu hết những người trong nghề và ngay cả những người dân quanh khu vực, thông tin thành lập hai quận mới đã manh nha và sau đó lan truyền rộng rãi suốt từ 4 - 5 năm nay. Chính vì vậy, việc điều chỉnh địa giới hành chính lần này, dù được đánh giá là khá quan trọng và có ảnh hưởng nhất định đến kinh tế - xã hội của khu vực, song nó lại khá mờ nhạt nếu so với "cú sốc" thông tin Hà Nội có ý định dời trung tâm hành chính lên Ba Vì hồi đầu năm 2010.
Không có “đón sóng”
Theo khảo sát của VnEconomy, sau khi thông tin chia tách huyện Từ Liêm để thành lập hai quận mới được huyện và thành phố chính thức công bố, giao dịch liên quan đến mua bán đất thổ cư, nhà xây sẵn hay nhà đất dự án vẫn không có nhiều biến động, ngay cả với một số khu vực vốn từng là điểm nóng trong mấy năm trước như Mỹ Đình, Mễ Trì, khu lân cận Bắc An Khánh, Xuân Phương…
Thậm chí, do thị trường bất động sản trầm lắng trong suốt mấy năm qua nên mặt bằng giá tại nhiều ngõ, thôn của các khu vực nói trên đã giảm từ 15 - 20% so với hồi 2011. Giá đất thổ cư trung bình trong thôn thuộc các xã như Thụy Phương, Cổ Nhuế, Phú Diễn, Xuân Phương, Đại Mỗ, Tây Mỗ… hiện có mức dao động khoảng từ 30 - 35 triệu đồng/m2, giảm khoảng 10 triệu đồng/m2 so với thời kỳ “sốt đất”. Đất thổ cư tại khu vực Mỹ Đình như Phú Đô, Mễ Trì Hạ, Mễ Trì Thượng… có mức cao hơn chút, từ 40 - 60 triệu đồng/m2 với mặt ngõ rộng.
Tại khu vực dọc trục quốc lộ 70 vẫn còn tỷ lệ đất nông nghiệp khá cao, chỉ có một số dự án khu đô thị mới đang được phát triển như Xuân Phương, Geleximco, Tân Lập... Song giá các căn biệt thự, liền kề ở những dự án này giảm gần 40% so với hồi đầu 2011. Đất thổ cư trong các khu dân cư tại đây cũng được chào bán khoảng 15-20 triệu đồng/m2 nhưng không có nhiều người mua lẫn bán.
Ở phân khúc nhà chung cư, giá chào bán tại các khu vực này cũng không có nhiều biến động. Đơn cử như một loạt dự án của Vinaconex 7, Vinaconex 3 ở Trung Văn đều giữ ở mức 16 – 17 triệu đồng/m2, song tỷ lệ bán hàng cũng không quá tốt.
Theo ông Nguyễn Mạnh Hà, Giám đốc PhuQuy Land, việc Hà Nội quyết định lập hai quận mới có thể là thông tin mới với những người ở quận khác hoặc người không phải trong giới bất động sản. Còn thực tế, với người dân “bản xứ” và giới đầu tư, đó là thông tin cũ, nên ảnh hưởng không nhiều đến các quyết định đầu tư của họ.
Hơn nữa, theo ông Hà, thực tế nguồn cung bất động sản tại Từ Liêm cũng không lớn, khá nhiều dự án, toà nhà đã được bàn giao cho khách hàng vào ở. Do đó, trong một vài tháng nay, giá nhà đất có biến động tý chút nhưng không đáng kể.
“Thị trường dường như không phản ứng với thông tin Từ Liêm lên quận”, ông Hà nhận xét.
Còn theo một số chuyên gia khác, sở dĩ người dân lẫn nhà đầu tư đều khá thận trọng, e dè trước thông tin lập hai quận mới tại Từ Liêm là bởi hầu hết giới đầu tư đều đã trải qua nhiều bài học chua xót trong việc “đón đầu quy hoạch” trong nhiều năm qua. Bài học về Ba Vì, Đông Anh, rồi Thanh Trì… chưa thể khiến họ quên được là phải “rất thận trọng” trước khi rót tiền.
“Không sốt, nhưng sẽ lên”
Cũng nhìn nhận về sự “không mới” của thông tin Từ Liêm lên quận, một số nhà đầu tư, chuyên gia bất động sản mà VnEconomy tham vấn đều khẳng định khó có thể tạo ra cơn sốt chóng vánh về đất đai, nhà cửa tại Từ Liêm như hơn 3 năm về trước tại Ba Vì hay kế hoạch xây trục Tây Thăng Long.
Tuy nhiên, theo Chủ tịch Câu lạc bộ bất động sản Hà Nội Nguyễn Hữu Cường, trong một tương lai gần, việc thành lập quận chắc chắn sẽ có ảnh hưởng tích cực đến thị trường bất động sản.
Bởi lẽ, theo ông Cường, việc thành lập quận có nghĩa là nâng cấp về tất cả mọi mặt, trong đó đáng chú ý là các tiêu chuẩn, cơ sở hạ tầng đường sá, cầu cống, công viên… chắc chắn sẽ được đầu tư mới. Muốn vậy, tất yếu phải có quỹ đất để xây dựng các dự án, các công trình, nên dẫn tới đất đai đương nhiên sẽ có giá trị hơn.
Và sau khi cơ sở hạ tầng được đầu tư xây dựng thì đương nhiên giá trị sử dụng và giá trị thực của đất đai trong khu vực này sẽ được nâng lên, giá chào bán qua đó cũng phải tăng theo.
Tuy nhiên, ông Cường cũng khuyến cáo, do đây là khu vực được chia tách, việc lập và điều chỉnh quy hoạch chắc chắn sẽ được thực hiện nên nhà đầu tư lẫn người dân cũng phải rất thận trọng khi quyết định mua ở hay đầu tư một khu vực nào đó để tránh rơi vào tình trạng “chết vì quy hoạch”.
“Tuỳ theo mục đích và chiến lược đầu tư của từng cá nhân cụ thể người ta sẽ có quyết định rót hay không rót tiền vào bất động sản tại Từ Liêm, bởi chắc chắn sốt ảo hay sốt nóng ngay thì không có, nhưng về lâu dài bất động sản nơi đây sẽ được hưởng lợi từ việc Từ Liêm lên quận”, ông Cường nói.
