Nguyên Thứ trưởng Đặng Hùng Võ: “Giá bất động sản giảm cũng có những mặt lợi”
Việc thị trường bất động sản liên tục sụt giảm trong năm 2008 không phải là không có mặt tích cực
Việc thị trường bất động sản liên tục sụt giảm trong năm 2008 không phải là không có mặt tích cực.
Đó là quan điểm của GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, khi trao đổi về diễn biến thị trường bất động sản trong năm 2008. Ông nói:
- Điểm nổi bật dễ nhận thấy trên thị trường bất động sản trong năm qua, đó là thị trường nóng ở 3 tháng đầu năm và kéo theo là giá cả tăng cao trong thời gian này, nhưng lại đột ngột giảm xuống, bắt đầu từ giữa năm cho đến thời điểm này.
Có thể hình dung đồ thị giá chung về bất động sản trong năm 2008 có dạng như một parabol úp xuống: quý 1 thì giá tăng khá mạnh, quý 2 thì giá có tăng nhưng không đáng kể, quý 3 thì giá bắt đẩu giảm nhưng không đáng kể, còn sang quý 4 thì giá đã giảm mạnh so với hồi đầu năm.
Nhưng thị trường bất động sản trong năm qua cũng chứng kiến một hiện tượng “kỳ lạ”, bắt đầu từ giữa tháng 4/2008, khi các ngân hàng đua nhau tăng lãi suất khiến cho thị trường bất động sản khó tiếp cận vốn. Về nguyên tắc, khi thị trường thiếu vốn thì hàng hóa sẽ khan hiếm và giá cả phải tăng lên. Nhưng trên thực tế thì giá bất động sản cũng bắt đầu sụt giảm vào thời điểm này.
Điều này chỉ có thể lý giải là do một phần lớn vốn vay cho thị trường bất động sản trước đây đã là nguồn cung vốn cho đầu cơ nhà đất, căn hộ của các dự án đã hoàn thành. Chính vì vậy, khi hạn chế vốn vay cho thị trường bất động sản đã trực tiếp cắt nguồn cho đầu cơ bất động sản.
Tuy nhiên, nếu nhìn một cách tổng thể thì thị trường bất động sản trong năm 2008 đã thể hiện được sự gắn kết với thị trường tài chính. Đây là điều rất quan trọng bởi đây là hai thị trường luôn song hành và chỉ có những môi trường nhất định của nền kinh tế thị trường mới thể hiện đầy đủ mối quan hệ này.
Đó là một dấu hiệu đáng mừng, tức là thị trường bất động sản của chúng ta đã dần mang tính thị trường, không còn nặng tính bao cấp như trước nữa.
Tuy nhiên, khi nói về khó khăn của thị trường trong năm qua, ngoài những nguyên nhân khách quan là do ảnh hưởng của khủng hoảng kinh tế thế giới, thì khó khăn của thị trường trong năm qua cũng có một phần xuất phát từ nội tại của thị trường. Đó là chúng ta chưa phòng tránh được đầu cơ, tình trạng đầu cơ vẫn còn khá phổ biến trong khi chúng ta vẫn chưa có giải pháp ngăn chặn.
Tức là ông cho rằng, dù thị trường trầm lắng nhưng vẫn có tình trạng đầu cơ, găm hàng?
Cũng có thể hiểu là như vậy, bởi trước đây, khi thị trường đang nóng thì có khá nhiều các nhà đầu tư, đầu cơ đã gặt hái được nhiều lợi nhuận trong thời gian "bong bóng" bất động sản. Khi đó, chỉ cần một dự án khoảng 100.000m2 thì có thể mang lại lợi nhuận cả nghìn tỷ đồng, nay vốn dự trữ trả lại thị trường cũng là một điều bình thường.
Do đó, trên thực tế thì hiện nay những nhà đầu tư này cũng chưa phải là quá thiếu vốn, nên chắc chắn họ vẫn phải chờ và hy vọng thị trường hồi phục.
Chính vì vậy, mặc dù giá cả trên thị trường đã có giảm nhưng vẫn không thể quay về mức giá trước khi sốt. Do đó, chúng ta chỉ nên thực sự cứu thị trường bất động sản khi nó có ảnh hưởng đến các thị trường khác hay cả nền kinh tế, và cách thức cứu cũng không phải là cấp tiền doanh nghiệp này hay doanh nghiệp kia… mà phải là vì mặt bằng chung, chứ không thể vì một nhà đầu tư nào.
Nhưng theo ông, sự giảm sút của thị trường bất động sản trong năm qua liệu có tác động tích cực?
Theo tôi là có. Nếu như đầu năm vẫn có tình trạng, ngành ngành làm bất động sản để tìm kiếm lợi nhuận, thì nay thị trường sụt giảm đã khiến họ phải quay trở về với các ngành nghề kinh doanh chính của mình, qua đó cũng phần nào làm ổn định thị trưởng.
Thứ hai là thị trường sụt giảm sẽ làm hạn chế tối đa tình trạng đầu cơ, tạo điều kiện cho người lao động bình thường có khả năng với tới nhà ở cho mình. Ngoài ra, thị trường sụt giảm cũng là cơ hội để nhà nước có thời gian hoàn thiện các công cụ quản lý đối với thị trường, tạo điều kiện để cơ cấu lại một thị trường lành mạnh và hiệu quả.
Vậy, theo ông thì liệu thị trường bất động sản đã chạm đáy chưa?
Cũng có nhiều chuyên gia cho rằng, thị trường bất động sản hiện nay đã tới đáy, tức là không thể giảm hơn nữa.
Tuy nhiên theo tôi thì đáy của đáy của thị trường bất động sản ở đâu không quan trọng, bởi giá cả do thị trường tạo nên. Điều quan trọng là Nhà nước cần có chính sách điều tiết giá cả bất động sản về mức phù hợp, có lợi cho phát triển bền vững đất nước.
Theo ông, dự kiến kích cầu 2.500 tỷ cho nhà ở xã hội sẽ tác động thế nào đến thị trường bất động sản?
Đây là một giải pháp tốt, bởi chúng ta sẽ có điều kiện để nâng hàng hóa thị trường cấp thấp, nên sẽ tăng cung cho khu vực này, qua đó sẽ làm giảm áp lực cho thị trường cao cấp, tạo nên một cú hích cho thị trường bất động sản, làm cho thị trường lành mạnh hơn.
Nhưng cũng cần phải làm thế nào để tránh được cơ chế xin cho và cần phải có giải pháp cụ thể, có thể là bằng cách cho vay dài hạn, vay không lãi…, nhưng mọi đối tượng thuộc diện cho vay phải công khai, bình đẳng.
Theo ông việc giải chấp bất động sản cuối năm có ảnh hưởng tới thị trường trong thời gian tới?
Chắc chắn là sẽ ảnh hưởng. Nếu tính tổng dư nợ cho vay bất động sản chiếm gần 10% tổng dư nợ thì vẫn trong giới hạ an toàn, nhưng theo ước tính của nhiều chuyên gia thì một khi nợ xấu bất động sản đã chiếm khoảng 5%, tức là đã chạm ngưỡng tỷ lệ nợ xấu thì là đáng báo động trong hệ thống ngân hàng.
Các ngân hàng sẽ tăng tốc đòi nợ, nên chắc chắn sẽ có nhiều chủ đầu tư phải bán dự án, bán sản phẩm của mình với giá rẻ. Do đó, việc giảm giá này có thể sẽ ảnh hưởng làm tăng các giao dịch về nhà đất, qua đó làm cho những người có nhu cầu mua thật sự có thêm khả năng tiếp cận với các nguồn cung của thị trường.
Cá nhân ông có dự báo gì về thị trường bất động sản trong năm 2009?
Chắc chắn thị trường bất động sản trong năm 2009 vẫn phải tiếp tục nhận lấy “hậu quả” của năm 2008 để lại. Đó chính là bài toán vốn.
Ngay đầu năm 2009, sẽ có nhiều nhà đầu tư, đầu cơ bất động sản sẽ phải đối mặt với việc trả nợ ngân hàng, trong khi giá nhà đất thì vẫn chưa có dấu hiệu hồi phục.
Đặc biệt, khi kinh tế trong năm 2009 được dự báo tiếp tục khó khăn thì thị trường bất động sản cũng khó tránh khỏi hệ lụy. Do đó, khả năng hồi phục một cách toàn diện của thị trường trong năm 2009 là rất khó.
Thậm chí, có khả năng giá nhà đất sẽ còn giảm hơn nếu không có giải pháp tăng vốn từ bên ngoài thị trường. Một bối cảnh hơi giống với khủng hoảng trên thị trường địa ốc tại Mỹ thời gian qua.
Đó là quan điểm của GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, khi trao đổi về diễn biến thị trường bất động sản trong năm 2008. Ông nói:
- Điểm nổi bật dễ nhận thấy trên thị trường bất động sản trong năm qua, đó là thị trường nóng ở 3 tháng đầu năm và kéo theo là giá cả tăng cao trong thời gian này, nhưng lại đột ngột giảm xuống, bắt đầu từ giữa năm cho đến thời điểm này.
Có thể hình dung đồ thị giá chung về bất động sản trong năm 2008 có dạng như một parabol úp xuống: quý 1 thì giá tăng khá mạnh, quý 2 thì giá có tăng nhưng không đáng kể, quý 3 thì giá bắt đẩu giảm nhưng không đáng kể, còn sang quý 4 thì giá đã giảm mạnh so với hồi đầu năm.
Nhưng thị trường bất động sản trong năm qua cũng chứng kiến một hiện tượng “kỳ lạ”, bắt đầu từ giữa tháng 4/2008, khi các ngân hàng đua nhau tăng lãi suất khiến cho thị trường bất động sản khó tiếp cận vốn. Về nguyên tắc, khi thị trường thiếu vốn thì hàng hóa sẽ khan hiếm và giá cả phải tăng lên. Nhưng trên thực tế thì giá bất động sản cũng bắt đầu sụt giảm vào thời điểm này.
Điều này chỉ có thể lý giải là do một phần lớn vốn vay cho thị trường bất động sản trước đây đã là nguồn cung vốn cho đầu cơ nhà đất, căn hộ của các dự án đã hoàn thành. Chính vì vậy, khi hạn chế vốn vay cho thị trường bất động sản đã trực tiếp cắt nguồn cho đầu cơ bất động sản.
Tuy nhiên, nếu nhìn một cách tổng thể thì thị trường bất động sản trong năm 2008 đã thể hiện được sự gắn kết với thị trường tài chính. Đây là điều rất quan trọng bởi đây là hai thị trường luôn song hành và chỉ có những môi trường nhất định của nền kinh tế thị trường mới thể hiện đầy đủ mối quan hệ này.
Đó là một dấu hiệu đáng mừng, tức là thị trường bất động sản của chúng ta đã dần mang tính thị trường, không còn nặng tính bao cấp như trước nữa.
Tuy nhiên, khi nói về khó khăn của thị trường trong năm qua, ngoài những nguyên nhân khách quan là do ảnh hưởng của khủng hoảng kinh tế thế giới, thì khó khăn của thị trường trong năm qua cũng có một phần xuất phát từ nội tại của thị trường. Đó là chúng ta chưa phòng tránh được đầu cơ, tình trạng đầu cơ vẫn còn khá phổ biến trong khi chúng ta vẫn chưa có giải pháp ngăn chặn.
Tức là ông cho rằng, dù thị trường trầm lắng nhưng vẫn có tình trạng đầu cơ, găm hàng?
Cũng có thể hiểu là như vậy, bởi trước đây, khi thị trường đang nóng thì có khá nhiều các nhà đầu tư, đầu cơ đã gặt hái được nhiều lợi nhuận trong thời gian "bong bóng" bất động sản. Khi đó, chỉ cần một dự án khoảng 100.000m2 thì có thể mang lại lợi nhuận cả nghìn tỷ đồng, nay vốn dự trữ trả lại thị trường cũng là một điều bình thường.
Do đó, trên thực tế thì hiện nay những nhà đầu tư này cũng chưa phải là quá thiếu vốn, nên chắc chắn họ vẫn phải chờ và hy vọng thị trường hồi phục.
Chính vì vậy, mặc dù giá cả trên thị trường đã có giảm nhưng vẫn không thể quay về mức giá trước khi sốt. Do đó, chúng ta chỉ nên thực sự cứu thị trường bất động sản khi nó có ảnh hưởng đến các thị trường khác hay cả nền kinh tế, và cách thức cứu cũng không phải là cấp tiền doanh nghiệp này hay doanh nghiệp kia… mà phải là vì mặt bằng chung, chứ không thể vì một nhà đầu tư nào.
Nhưng theo ông, sự giảm sút của thị trường bất động sản trong năm qua liệu có tác động tích cực?
Theo tôi là có. Nếu như đầu năm vẫn có tình trạng, ngành ngành làm bất động sản để tìm kiếm lợi nhuận, thì nay thị trường sụt giảm đã khiến họ phải quay trở về với các ngành nghề kinh doanh chính của mình, qua đó cũng phần nào làm ổn định thị trưởng.
Thứ hai là thị trường sụt giảm sẽ làm hạn chế tối đa tình trạng đầu cơ, tạo điều kiện cho người lao động bình thường có khả năng với tới nhà ở cho mình. Ngoài ra, thị trường sụt giảm cũng là cơ hội để nhà nước có thời gian hoàn thiện các công cụ quản lý đối với thị trường, tạo điều kiện để cơ cấu lại một thị trường lành mạnh và hiệu quả.
Vậy, theo ông thì liệu thị trường bất động sản đã chạm đáy chưa?
Cũng có nhiều chuyên gia cho rằng, thị trường bất động sản hiện nay đã tới đáy, tức là không thể giảm hơn nữa.
Tuy nhiên theo tôi thì đáy của đáy của thị trường bất động sản ở đâu không quan trọng, bởi giá cả do thị trường tạo nên. Điều quan trọng là Nhà nước cần có chính sách điều tiết giá cả bất động sản về mức phù hợp, có lợi cho phát triển bền vững đất nước.
Theo ông, dự kiến kích cầu 2.500 tỷ cho nhà ở xã hội sẽ tác động thế nào đến thị trường bất động sản?
Đây là một giải pháp tốt, bởi chúng ta sẽ có điều kiện để nâng hàng hóa thị trường cấp thấp, nên sẽ tăng cung cho khu vực này, qua đó sẽ làm giảm áp lực cho thị trường cao cấp, tạo nên một cú hích cho thị trường bất động sản, làm cho thị trường lành mạnh hơn.
Nhưng cũng cần phải làm thế nào để tránh được cơ chế xin cho và cần phải có giải pháp cụ thể, có thể là bằng cách cho vay dài hạn, vay không lãi…, nhưng mọi đối tượng thuộc diện cho vay phải công khai, bình đẳng.
Theo ông việc giải chấp bất động sản cuối năm có ảnh hưởng tới thị trường trong thời gian tới?
Chắc chắn là sẽ ảnh hưởng. Nếu tính tổng dư nợ cho vay bất động sản chiếm gần 10% tổng dư nợ thì vẫn trong giới hạ an toàn, nhưng theo ước tính của nhiều chuyên gia thì một khi nợ xấu bất động sản đã chiếm khoảng 5%, tức là đã chạm ngưỡng tỷ lệ nợ xấu thì là đáng báo động trong hệ thống ngân hàng.
Các ngân hàng sẽ tăng tốc đòi nợ, nên chắc chắn sẽ có nhiều chủ đầu tư phải bán dự án, bán sản phẩm của mình với giá rẻ. Do đó, việc giảm giá này có thể sẽ ảnh hưởng làm tăng các giao dịch về nhà đất, qua đó làm cho những người có nhu cầu mua thật sự có thêm khả năng tiếp cận với các nguồn cung của thị trường.
Cá nhân ông có dự báo gì về thị trường bất động sản trong năm 2009?
Chắc chắn thị trường bất động sản trong năm 2009 vẫn phải tiếp tục nhận lấy “hậu quả” của năm 2008 để lại. Đó chính là bài toán vốn.
Ngay đầu năm 2009, sẽ có nhiều nhà đầu tư, đầu cơ bất động sản sẽ phải đối mặt với việc trả nợ ngân hàng, trong khi giá nhà đất thì vẫn chưa có dấu hiệu hồi phục.
Đặc biệt, khi kinh tế trong năm 2009 được dự báo tiếp tục khó khăn thì thị trường bất động sản cũng khó tránh khỏi hệ lụy. Do đó, khả năng hồi phục một cách toàn diện của thị trường trong năm 2009 là rất khó.
Thậm chí, có khả năng giá nhà đất sẽ còn giảm hơn nếu không có giải pháp tăng vốn từ bên ngoài thị trường. Một bối cảnh hơi giống với khủng hoảng trên thị trường địa ốc tại Mỹ thời gian qua.
