Nhà ở xã hội: Doanh nghiệp vẫn…sợ
Hưởng khá nhiều ưu đãi nhưng thực tế thì các dự án nhà ở xã hội vẫn được triển khai với tốc độ “rùa bò”
Hưởng mức tối đa về ưu đãi đầu tư xây dựng nhưng thực tế thì các dự án nhà ở xã hội vẫn được triển khai với tốc độ “rùa bò”.
Một trong những nguyên nhân được nhiều người nghĩ đến là khả năng sinh lời từ các dự án này không cao, khiến các chủ đầu tư không mấy “mặn mà”.
Thế nhưng, trên thực tế, không chỉ đơn thuần là chuyện “tiền nong” mà còn có rất nhiều vấn đề khác liên quan, khiến cho các dự án nhà ở xã hội (bao gồm nhà ở cho sinh viên, nhà cho công nhân và người thu nhập thấp) khó có thể triển khai như mong muốn.
Vẫn thiếu cơ chế
Hội thảo “Nhà ở cho sinh viên, công nhân và người thu nhập thấp” đã được Hội Xây dựng Hà Nội tổ chức ngày 28/8. Nói về các dự án nhà ở xã hội chậm triển khai, ông Nguyễn Trọng Ninh, Cục phó Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho rằng có nguyên nhân từ cơ chế.
Chính phủ đã thông qua Nghị quyết về nhà ở xã hội từ hồi tháng 4/2009, song Nghị quyết lại chưa phải là quy phạm pháp luật nên các chủ đầu tư dù có muốn tham gia cũng gặp rất nhiều khó khăn vì chưa có những hướng dẫn cụ thể.
Chính vì vậy, theo ông Ninh, Chính phủ cần phải có những quy định, hướng dẫn cụ thể để tạo ra một hệ thống văn bản chi tiết từ phê duyệt dự án, giải phóng mặt bằng, hỗ trợ tín dụng đến công tác quản lý, xác định đối tượng thụ hưởng, giúp các chủ đầu tư có cơ sở để triển khai các dự án cũng như nhanh chóng tháo gỡ được những vướng mắc nếu có.
Trong khi đó, một đại diện của Tổng công ty Đầu tư và Phát triển hạ tầng lại cho rằng, mặc dù là địa phương được đánh giá đi đầu trong phát triển nhà xã hội song đến nay, thành phố Hà Nội vẫn chưa dành riêng quỹ đất để xây dựng nhà cho sinh viên mà vẫn được lấy từ quỹ đất 20% của các khu đô thị mới.
Chính điều này sẽ dẫn đến phát sinh nhiều vấn đề như phải thay đổi quy hoạch của khu đô thị do phải thay đổi về mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất, hay bức xúc hơn là sự quá tải về hạ tầng giao thông, kỹ thuật, từ đó sẽ làm cho chủ đầu tư gặp khó khăn khi thỏa thuận đấu nối hạ tầng kỹ thuật trong khu vực dự án với hạ tầng kỹ thuật ngoài phạm vi dự án đã phê duyệt.
Bên cạnh đó, việc quy định các chủ đầu tư phải dành 20% quỹ đất của khu đô thị mới để xây nhà cho sinh viên sẽ dẫn đến khó khăn trong việc lựa chọn chỉ định nhà thầu để xây dựng dự án khi chủ đầu tư khu đô thị và chủ đầu tư quỹ đất 20% là hai đơn vị khác nhau.
Ngay cả khi dự án được triển khai thì mô hình quản lý khai thác sau đầu tư vẫn là bài toán nan giải cho các nhà hoạch định chính sách. Một số ý kiến cho rằng nên giao cho hội sinh viên hoặc cơ quan đoàn thanh niên của địa phương, nhưng số khác lại cho là nên giao cho chủ đầu tư lập một đơn vị quản lý khai thác các khu nhà trên.
Còn theo TS. Phạm Sĩ Liêm, Phó chủ tịch Tổng hội Xây dựng, chính vì còn thiếu nhiều cơ chế, hướng dẫn cụ thể nên ngay cả khi Chính phủ đã phê duyệt nguồn vốn thì việc triển khai nhà ở xã hội trên diện rộng ngay trong năm 2009 này là khó khả thi.
Ông cho rằng, giải pháp nhanh nhất mà hiệu quả nhất đối với nhà ở sinh viên trong điều kiện hiện nay là vẫn phải phát triển nhà trọ trong dân hoặc trong các khu đô thị, chung cư cũ, chung cư tư nhân thông qua việc hợp tác nhà nước và nhân dân. Nhà nước bỏ tiền đầu tư và thu trong một thời gian nhất định, còn dân sẽ là người thu phí, dịch vụ.
Còn đối với nhà ở cho người thu nhập thấp, theo ông Liêm, đại đa số chỗ ở của những đối tượng này không đơn thuần chỉ là nơi để ở mà còn là nơi để kiếm sống. Do đó, nếu đầu tư xây dựng quá xa các khu trung tâm thì khả năng thất bại là rất lớn.
“Bài học về nhà tái định cư vẫn còn đó khi hàng nghìn hộ dân đã phải từ bỏ vì không thể thuận lợi cho mưu sinh của họ”, ông nói.
Doanh nghiệp vẫn…sợ
Khi được hỏi về lý do vì sao các doanh nghiệp vẫn thiếu mặn mà với các dự án nhà ở xã hội, ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành cho rằng, nhìn chung doanh nghiệp hiện nay vẫn chưa thể tự tin để có thể sốt sắng với các dự án nhà ở xã hội bởi thời gian để triển khai hàng loạt vấn đề như đền bù giải tỏa, thủ tục đầu tư xây dưng hay là những biến động rủi ro trong thi công thì nếu chỉ lãi 10% là “không an toàn”.
Mặt khác, theo ông Đực, khủng hoảng kinh tế trong thời gian qua đã khiến nhiều doanh nghiệp “kiệt sức” về vốn, trong khi giá bán những dự án này lại phải chờ cơ quan quản lý phê duyệt, dẫn đến bí đầu ra. Do đó, tốt nhất là nên tập trung vào nhưng dự án mà có thể tự mình quyết để giải quyết những khó khăn trước mắt đã.
Còn theo ông Trần Minh Quý, Phó tổng giám đốc Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển hạ tầng , những cơ chế về nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp vẫn nên được thực hiện giống như nhà ở cho sinh viên, nghĩa là vẫn cần được đầu tư bởi nguồn vốn ngân sách, bởi theo ông, với một cơ chế quản lý khai thác nhà ở xã hội chưa rõ ràng thì khó tạo động lực lôi kéo các doanh nghiệp tham gia thị trường này.
Bên cạnh đó, do thời gian thu hồi vốn trong các dự án nhà ở xã hội ít nhất cũng phải từ 15 - 20 năm, thậm chí lâu hơn. Chính vì vậy, rất nhiều doanh nghiệp vẫn băn khoăn, liệu họ sẽ xoay xở thế nào khi thời gian hỗ trợ vốn của nhà nước kết thúc.
Một trong những nguyên nhân được nhiều người nghĩ đến là khả năng sinh lời từ các dự án này không cao, khiến các chủ đầu tư không mấy “mặn mà”.
Thế nhưng, trên thực tế, không chỉ đơn thuần là chuyện “tiền nong” mà còn có rất nhiều vấn đề khác liên quan, khiến cho các dự án nhà ở xã hội (bao gồm nhà ở cho sinh viên, nhà cho công nhân và người thu nhập thấp) khó có thể triển khai như mong muốn.
Vẫn thiếu cơ chế
Hội thảo “Nhà ở cho sinh viên, công nhân và người thu nhập thấp” đã được Hội Xây dựng Hà Nội tổ chức ngày 28/8. Nói về các dự án nhà ở xã hội chậm triển khai, ông Nguyễn Trọng Ninh, Cục phó Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho rằng có nguyên nhân từ cơ chế.
Chính phủ đã thông qua Nghị quyết về nhà ở xã hội từ hồi tháng 4/2009, song Nghị quyết lại chưa phải là quy phạm pháp luật nên các chủ đầu tư dù có muốn tham gia cũng gặp rất nhiều khó khăn vì chưa có những hướng dẫn cụ thể.
Chính vì vậy, theo ông Ninh, Chính phủ cần phải có những quy định, hướng dẫn cụ thể để tạo ra một hệ thống văn bản chi tiết từ phê duyệt dự án, giải phóng mặt bằng, hỗ trợ tín dụng đến công tác quản lý, xác định đối tượng thụ hưởng, giúp các chủ đầu tư có cơ sở để triển khai các dự án cũng như nhanh chóng tháo gỡ được những vướng mắc nếu có.
Trong khi đó, một đại diện của Tổng công ty Đầu tư và Phát triển hạ tầng lại cho rằng, mặc dù là địa phương được đánh giá đi đầu trong phát triển nhà xã hội song đến nay, thành phố Hà Nội vẫn chưa dành riêng quỹ đất để xây dựng nhà cho sinh viên mà vẫn được lấy từ quỹ đất 20% của các khu đô thị mới.
Chính điều này sẽ dẫn đến phát sinh nhiều vấn đề như phải thay đổi quy hoạch của khu đô thị do phải thay đổi về mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất, hay bức xúc hơn là sự quá tải về hạ tầng giao thông, kỹ thuật, từ đó sẽ làm cho chủ đầu tư gặp khó khăn khi thỏa thuận đấu nối hạ tầng kỹ thuật trong khu vực dự án với hạ tầng kỹ thuật ngoài phạm vi dự án đã phê duyệt.
Bên cạnh đó, việc quy định các chủ đầu tư phải dành 20% quỹ đất của khu đô thị mới để xây nhà cho sinh viên sẽ dẫn đến khó khăn trong việc lựa chọn chỉ định nhà thầu để xây dựng dự án khi chủ đầu tư khu đô thị và chủ đầu tư quỹ đất 20% là hai đơn vị khác nhau.
Ngay cả khi dự án được triển khai thì mô hình quản lý khai thác sau đầu tư vẫn là bài toán nan giải cho các nhà hoạch định chính sách. Một số ý kiến cho rằng nên giao cho hội sinh viên hoặc cơ quan đoàn thanh niên của địa phương, nhưng số khác lại cho là nên giao cho chủ đầu tư lập một đơn vị quản lý khai thác các khu nhà trên.
Còn theo TS. Phạm Sĩ Liêm, Phó chủ tịch Tổng hội Xây dựng, chính vì còn thiếu nhiều cơ chế, hướng dẫn cụ thể nên ngay cả khi Chính phủ đã phê duyệt nguồn vốn thì việc triển khai nhà ở xã hội trên diện rộng ngay trong năm 2009 này là khó khả thi.
Ông cho rằng, giải pháp nhanh nhất mà hiệu quả nhất đối với nhà ở sinh viên trong điều kiện hiện nay là vẫn phải phát triển nhà trọ trong dân hoặc trong các khu đô thị, chung cư cũ, chung cư tư nhân thông qua việc hợp tác nhà nước và nhân dân. Nhà nước bỏ tiền đầu tư và thu trong một thời gian nhất định, còn dân sẽ là người thu phí, dịch vụ.
Còn đối với nhà ở cho người thu nhập thấp, theo ông Liêm, đại đa số chỗ ở của những đối tượng này không đơn thuần chỉ là nơi để ở mà còn là nơi để kiếm sống. Do đó, nếu đầu tư xây dựng quá xa các khu trung tâm thì khả năng thất bại là rất lớn.
“Bài học về nhà tái định cư vẫn còn đó khi hàng nghìn hộ dân đã phải từ bỏ vì không thể thuận lợi cho mưu sinh của họ”, ông nói.
Doanh nghiệp vẫn…sợ
Khi được hỏi về lý do vì sao các doanh nghiệp vẫn thiếu mặn mà với các dự án nhà ở xã hội, ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành cho rằng, nhìn chung doanh nghiệp hiện nay vẫn chưa thể tự tin để có thể sốt sắng với các dự án nhà ở xã hội bởi thời gian để triển khai hàng loạt vấn đề như đền bù giải tỏa, thủ tục đầu tư xây dưng hay là những biến động rủi ro trong thi công thì nếu chỉ lãi 10% là “không an toàn”.
Mặt khác, theo ông Đực, khủng hoảng kinh tế trong thời gian qua đã khiến nhiều doanh nghiệp “kiệt sức” về vốn, trong khi giá bán những dự án này lại phải chờ cơ quan quản lý phê duyệt, dẫn đến bí đầu ra. Do đó, tốt nhất là nên tập trung vào nhưng dự án mà có thể tự mình quyết để giải quyết những khó khăn trước mắt đã.
Còn theo ông Trần Minh Quý, Phó tổng giám đốc Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển hạ tầng , những cơ chế về nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp vẫn nên được thực hiện giống như nhà ở cho sinh viên, nghĩa là vẫn cần được đầu tư bởi nguồn vốn ngân sách, bởi theo ông, với một cơ chế quản lý khai thác nhà ở xã hội chưa rõ ràng thì khó tạo động lực lôi kéo các doanh nghiệp tham gia thị trường này.
Bên cạnh đó, do thời gian thu hồi vốn trong các dự án nhà ở xã hội ít nhất cũng phải từ 15 - 20 năm, thậm chí lâu hơn. Chính vì vậy, rất nhiều doanh nghiệp vẫn băn khoăn, liệu họ sẽ xoay xở thế nào khi thời gian hỗ trợ vốn của nhà nước kết thúc.
