Thị trường bất động sản 2020: Khoảng lặng tạm thời

Trong vòng 3 năm qua, rất hiếm dự án được cấp phép mới, nhất là dự án nhà giá rẻ và nhà xã hội. Thêm vào đó, đại dịch Covid-19 càng làm tăng thêm khó khăn cho thị trường. Song thực tế cho thấy, giai đoạn khó khăn hiện nay cũng là cơ hội sàng lọc, định vị lại các doanh nghiệp trong ngành bất động sản một cách rõ nét. 

Trong bối cảnh hàng loạt doanh nghiệp điêu đứng thì cũng không ít doanh nghiệp có hướng đi phù hợp vẫn đang rất thành công. Điều này đòi hỏi các doanh nghiệp bất động sản phải nỗ lực thực hiện tái cơ cấu, tập trung vào những sản phẩm đáp ứng tốt nhu cầu thị trường và hướng tới hoạt động chuyên nghiệp hơn. Bên cạnh đó, để thị trường bất động sản vượt qua khó khăn, phát triển ổn định trở lại thì Nhà nước cần phải có các giải pháp đồng bộ cả về cơ chế, chính sách, về nguồn vốn đầu tư, quy trình thực hiện.

BA YẾU TỐ CỦA DOANH NGHIỆP NHẰM VƯỢT KHÓ TRONG COVID-19

Bà Đỗ Thị Thu Hằng - Giám đốc Nghiên cứu và tư vấn, Savills Hà Nội

Báo cáo thị trường bất động sản của Savills cho thấy, tại một số phân khúc, Covid-19 có ảnh hưởng rõ rệt khi định hình lại thị trường, tạo ra các xu hướng mới, hoặc tạo ra sự cạnh tranh khốc liệt giữa các bên. Do đó, các doanh nghiệp cần lưu ý đến những điểm sau để có thể vượt qua khó khăn, thách thức trong và sau Covid-19:

Thứ nhất, doanh nghiệp cần quan tâm hàng đầu đến yếu tố pháp lý. Pháp lý tốt sẽ giúp doanh nghiệp vượt qua giai đoạn bất khả kháng như đại dịch và phát triển bền vững. Pháp lý rõ ràng sẽ hỗ trợ cho tính thanh khoản của sản phẩm; trong trường hợp không thanh khoản ngay được tại thị trường thì doanh nghiệp vẫn tìm được các phương án phù hợp để tạo ra tính thanh khoản, hỗ trợ quá trình đầu tư.

Thứ hai, doanh nghiệp cần phải tính đến yếu tố chiến lược dành cho ngắn hạn, trung hạn, dài hạn. Có những dòng sản phẩm không phù hợp kinh doanh vào thời điểm hiện tại, doanh nghiệp cần rà soát lại các đối tượng khách hàng, các phân khúc ở từng địa bàn mà doanh nghiệp có thể khai thác. 

Đơn cử, các chủ đầu tư hiện nay hướng đến việc đầu tư vào bất động sản đô thị có khung pháp lý tốt ở nhiều tỉnh thành; những dòng sản phẩm này sẽ hướng nhiều đến thu hút khách hàng tại địa phương; sau đó là khách từ các địa phương lân cận, đồng thời sẽ gia tăng và mở rộng đối tượng khách hàng mục tiêu nếu có chất lượng cạnh tranh tương đồng với các sản phẩm ở đô thị lớn. 

Thứ ba, yếu tố hoàn thiện hóa hệ sinh thái của dự án rất cần được coi trọng như phát triển thêm các dòng sản phẩm, tiện ích mới, những sản phẩm tích hợp các yếu tố chăm sóc sức khỏe, đảm bảo tính an toàn, hoặc có nguồn cầu lớn mà chưa được thử nghiệm khai thác, như sản phẩm chăm sóc người già kết hợp nghỉ dưỡng. Covid-19 làm cho tiến trình triển khai các dự án chậm lại nhưng cũng là dịp để các chủ đầu tư xem xét việc phát triển áp dụng công nghệ 4.0 vào việc hỗ trợ bán sản phẩm, quản lý vận hành bất động sản... 

BẤT ĐỘNG SẢN XANH SẼ LÀ XU HƯỚNG TẤT YẾU

Ông Đỗ Đức Đạt - Chủ tịch Capital House Group

Trước tình trạng quỹ đất để phát triển dự án tại các đô thị lớn ngày càng khan hiếm, giá đất ngày càng tăng cao, sự quá tải hạ tầng xã hội ngày một trầm trọng, nhiều chủ đầu tư, trong đó có Capital House đã chuyển hướng đầu tư về các tỉnh có tiềm năng phát triển kinh tế. Điều này không chỉ góp phần thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của địa phương, gia tăng mỹ quan đô thị của các tỉnh mà còn giúp bất động sản địa phương trở thành kênh đầu tư hấp dẫn. 

Tuy nhiên, không phải doanh nghiệp nào đầu tư vào các tỉnh đều thu được "trái ngọt". Để có thể thành công, nhất là trong bối cảnh thị trường đang khó khăn hiện nay, ngoài đảm bảo pháp lý, thì các chủ đầu tư phải tạo được những lợi thế khác biệt cho dự án của mình.

Tại Capital House, chúng tôi quan niệm, một doanh nghiệp kinh doanh hiệu quả là doanh nghiệp có khả năng tạo ra những giá trị bền vững, lâu dài cho các bên liên quan. Chính vì vậy, Capital House đã đi tiên phong trong đầu tư xây dựng các khu nhà ở xã hội đáp ứng tiêu chuẩn "xanh" của quốc tế. Công trình xanh, bên cạnh các lợi ích có thể đo lường được như không gian sống thoáng đãng, tiện nghi, tiêu thụ ít năng lượng, giảm khí thải nhà kính... còn mang lại lợi ích lâu dài về môi trường và sức khỏe cho cư dân. 

Tôi còn nhớ, khi Capital House triển khai 2 dự án nhà ở xã hội đầu tiên là Ecohome 1 và Ecohome 2 theo tiêu chí xanh, chúng tôi đã gặp không ít khó khăn, chi phí tăng lên rất nhiều, trong khi giá bán thì không được tăng. Nhưng ban lãnh đạo Capital House vẫn quyết tâm làm bằng được. Dự án có thiết kế thông thoáng, tận dụng tối đa ánh sáng, thông gió tự nhiên và được xây bằng gạch không nung..., hạ tầng cũng được bao phủ bởi hệ thống cây xanh với quy hoạch bài bản, đem lại cho cư dân môi trường sống "xanh" theo đúng nghĩa. Do đó, các dự án này đã được các cơ quan chức năng và khách hàng đánh giá cao. 

Qua kinh nghiệm thực hiện 2 dự án trên, chúng tôi tự tin tiếp tục triển khai Ecohome 3 và những công trình xanh thuộc phân khúc nhà ở trung – cao cấp như Ecolife Tố Hữu, Ecolife Tây Hồ... Hiện tại, chúng tôi đang xây dựng hàng loạt dự án nhà ở thương mại, nhà ở xã hội theo tiêu chuẩn xanh quốc tế tại Quy Nhơn, Huế, Buôn Ma Thuột... 

Khi đầu tư về địa phương, kỳ vọng của Capital House là tạo nên các khu đô thị theo hướng đồng bộ, ứng dụng công nghệ thông minh và những tiện ích "lần đầu có", mang lại những trải nghiệm sống cao cấp, nâng tầm chất lượng sống cho cư dân nơi đây.

Tôi cho rằng, công trình xanh không chỉ là giải pháp hiệu quả để chống biến đổi khí hậu, mà còn là lựa chọn tất yếu trong xu hướng phát triển bền vững của thị trường bất động sản, giúp nâng cao khả năng cạnh tranh, uy tín của doanh nghiệp. Trong thời gian tới, xu thế xanh và bền vững tiếp tục là kim chỉ nam cho sự phát triển của Capital House. Với lõi bất động sản xanh, chúng tôi đang tập trung phát triển các giá trị xanh xoay quanh trục này, bao gồm: năng lượng xanh - giáo dục xanh - vận hành xanh – xây dựng xanh...

CHÍNH SÁCH BẤT ĐỘNG SẢN CẦN CẢI THIỆN VÀ ỔN ĐỊNH HƠN

Ông Nguyễn Trần Nam - Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam

Thời gian gần đây, tình hình quốc tế cũng như khu vực có nhiều yếu tố không thuận lợi, đặc biệt là dịch bệnh Covid-19 lan rộng, diễn biến phức tạp, ảnh hưởng không nhỏ tới kế hoạch hoạt động cũng như doanh thu, lợi nhuận của doanh nghiệp nhất là các doanh nghiệp bất động sản. 

Nhiều doanh nghiệp đã phải tạm dừng hoặc huỷ bỏ tổ chức sự kiện quan trọng trong hoạt động kinh doanh như khởi công, mở bán, quảng bá, tiếp thị dự án... Khách hàng cũng không đến các sàn giao dịch bất động sản để tìm hiểu thông tin về dự án. Với những doanh nghiệp có tiềm lực tài chính mạnh thì tình hình vẫn trong tầm kiểm soát. Nhưng các doanh nghiệp có quy mô nhỏ (chiếm đa số hiện nay), nguồn vốn phát triển chủ yếu là vốn vay ngân hàng và huy động từ khách hàng sẽ gặp nhiều khó khăn. 

Trước mắt, dịch bệnh đã tác động trực tiếp, làm giảm thu nhập của đại bộ phận nhân dân. Do đó người dân có xu hướng chỉ tập trung chi tiêu cho nhu yếu phẩm cần thiết phục vụ đời sống và tạm dừng việc mua bất động sản để ở hoặc để đầu tư. 

Đồng thời, sự sụt giảm về mặt thu nhập khiến khách hàng đã hoặc có ý định sử dụng nguồn tiền vay ngân hàng để đầu tư vào bất động sản nhà ở sẽ gặp nhiều khó khăn trong quyết định đầu tư. Các chủ đầu tư hầu như không có thêm khách hàng ký hợp đồng mới. Tính thanh khoản thấp làm tăng nguy cơ doanh nghiệp bị thiếu dòng tiền dẫn đến nợ thuế, nợ bảo hiểm xã hội, nợ lương người lao động...

Tuy nhiên, nhìn lại từ năm 2018 đến nay, nguồn cung dự án mới đã giảm mạnh, chủ yếu là do những vướng mắc trong thực hiện thủ tục hành chính. Trong khi đó, nhu cầu nhà ở vẫn phát sinh, thậm chí rất cao ở những phân khúc nhà xã hội, nhà ở giá thấp. Do vậy, bên cạnh việc khắc phục những khó khăn hiện hữu, về lâu dài, cơ chế, chính sách cho thị trường bất động sản cần cải thiện và ổn định hơn nữa. 

Chúng tôi đề nghị cơ quan quản lý cần có những chính sách hỗ trợ phù hợp để tiếp tục thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản, nếu không thị trường sẽ lâm vào khó khăn như nhiều năm trước, kéo theo sự đổ vỡ của hàng nghìn nhà thầu, doanh nghiệp cung cấp dịch vụ, vật liệu xây dựng... 

Thị trường đang lâm vào khủng hoảng nhưng khủng hoảng hiện nay khác hoàn toàn so với hơn 1 thập kỷ trước. Trước kia, hàng hoá nhiều nhưng không bán được. Hiện tại thì ngược lại, nhu cầu lớn nhưng nguồn cung lại hạn chế. Hơn nữa, thời kỳ khủng hoảng vừa qua cũng đã góp phần sàng lọc thị trường. Các chủ đầu tư yếu kém cùng cách thức làm ăn chộp giật gần như không còn tồn tại.

Đến nay, hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản đã hướng tới môi trường hoạt động chuyên nghiệp, lâu dài hơn. Tuy nhiên, trước mắt trong hoàn cảnh "khó khăn chồng khó khăn", nếu không được hỗ trợ về cơ chế, chính sách, thị trường bất động sản sẽ tiếp tục trầm lắng do tác động từ dịch bệnh.

LƯỢNG TỒN KHO CHỦ YẾU THUỘC NHỮNG DỰ ÁN CAO CẤP

Ông Nguyễn Văn Đính - Tổng thư ký Hội Môi giới bất động sản Việt Nam

Hai đợt dịch bệnh Covid 19 vừa qua đã, đang tác động tiêu cực đến toàn bộ hệ thống của thị trường bất động sản Việt Nam; trong đó nghiêm trọng nhất phải kể đến ngành bất động sản du lịch – nghỉ dưỡng. 

Tuy nhiên, dù trong phần lớn thời gian của giai đoạn đầu năm, cả nước phải gồng mình chống dịch Covid, phải giãn cách và ngừng các hoạt động kinh doanh nhưng thị trường hàng hóa bất động sản Việt Nam càng về cuối năm càng cho thấy những dấu hiệu phục hồi mạnh mẽ. Khi Việt Nam kiểm soát hoàn toàn được dịch bệnh Covid-19, kinh tế trong nước hồi phục, có tăng trưởng dương, lực cầu sẽ được tiếp sức để thị trường bất động sản nóng ấm, phục hồi trở lại. 

Hiện nay, sản phẩm tồn khó bán trên thị trường chủ yếu đến từ những dự án căn hộ thuộc phân khúc cao cấp, giá bán cao, không ở vị trí đắc địa, không nằm trong lõi trung tâm thành phố; biệt thự có tổng giá trị lớn; dự án xây dựng giá bán không hợp lý, cao hơn giá trị của thị trường; dự án không đảm bảo chất lượng (hạ tầng giao thông – xã hội – dịch vụ), cảnh quan, môi trường...

Bên cạnh đó, giá bất động sản đang đối mặt với nhiều áp lực. Cụ thể, giá chung cư ở các đô thị lớn bị đẩy lên ngưỡng trần, thậm chí có đôi chút bong bóng. Đặc biệt là phân khúc chung cư cao cấp dẫn đến tiêu thụ chậm. Nhiều dự án có sử dụng tỷ lệ đòn bẩy cao do áp lực phải thu hồi vốn để trả nợ, phải áp dụng chính sách khuyến mại và tặng quà giá trị lớn. Giá đất ở những địa phương trước đây phát triển nóng, nhanh dẫn đến đẩy giá đất tăng mạnh, nhiều nơi vượt ngưỡng giá trị thật của thị trường, hầu hết phải điều chỉnh cho phù hợp, để lôi kéo lực cầu thị trường trở lại.

Tôi cho rằng khó khăn cũng là thời điểm để các doanh nghiệp bất động sản nhìn lại mình, nghiên cứu thị trường một cách kỹ lưỡng, để thực hiện tái cấu trúc doanh nghiệp,  tái cơ cấu đầu tư, chú trọng phát triển phân khúc đáp ứng nhu cầu thực của đông đảo người tiêu dùng. Đồng thời chú trọng nghiên cứu, ứng dụng công nghệ vào tạo dựng, tiếp thị sản phẩm, cũng như xây dựng và quảng bá thương hiệu doanh nghiệp. Qua đó, giúp bản thân mình và giúp thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh hơn.

GIA TĂNG ỨNG DỤNG CÔNG NGHỆ VÀO TIẾP THỊ BẤT ĐỘNG SẢN 

Ông Phạm Thanh Hưng - Phó Chủ tịch Cen Group

Đầu năm 2020, trong khi nhiều doanh nghiệp "bật chế độ ngủ đông" thì hoạt động mua bán, giới thiệu sản phẩm của CenLand vẫn diễn ra đều đặn nhờ đi trước một bước trong lĩnh vực công nghệ. 

Ngay từ 2019, chúng tôi đã cho ra mắt nền tảng công nghệ bất động sản CenHomes với nhiều ứng dụng công nghệ hiện đại. Tại CenHomes, những nhà phát triển đã đưa vào đó rất nhiều ứng dụng về big data, cơ sở dữ liệu về giá, công nghệ thực tế ảo... để tăng cường hỗ trợ cho công tác bán hàng và rất nhiều vấn đề nữa trong công nghệ đã được giải quyết. Dù ở nhà, người mua vẫn có thể kết nối trực tiếp và trải nghiệm thực tế. Bên cạnh đó, tất cả những người có nhu cầu bán hay cho thuê cũng sẽ dễ dàng rao bán nhà trên CenHomes thông qua công nghệ và tệp khách hàng tiềm năng. 

Không chỉ là một nền tảng đơn thuần cho một dịch vụ cơ bản, CenHomes hiện tại đã nâng cấp và thêm chức năng tra cứu giá nhà đất trực tuyến. Lần đầu tiên, khách hàng chỉ cần gõ địa chỉ cụ thể, CenHomes sẽ trả kết quả chi tiết bao gồm giá nhà, giá đất, giá tài sản theo khung giá thị trường và khung giá theo phương thức nội suy của CenHomes. 

Ngoài ra, CenHomes còn cung cấp nhiều thông tin liên quan tới vị trí cần định giá như hình ảnh thực tế khu nhà, thửa đất, vị trí tọa độ trên vệ tinh, vị trí đường, hướng nhà, loại công trình; biểu đồ giá nhà, giá thuê, lượng chào bán tại khu vực đó, bản đồ quy hoạch và thông tin địa chính, tiện ích xung quanh tài sản... 

CenHomes cũng làm thay đổi hành vi mua bán nhà của người dân. Những buổi mở bán online trong bất động sản đã trở nên quen thuộc và thu được nhiều kết quả vượt trội so với nhiều năm trước, lượt tương tác trên CenHomes trong thời gian này rất lớn. Chính vì vậy CenLand vẫn ghi nhận giao dịch thành công trong mùa dịch. 

Nhận định bùng nổ của thị trường sau dịch, CenLand tiếp tục mở rộng giỏ hàng của mình nhờ vào phân phối và phát triển dự án theo hướng lựa chọn các chủ đầu tư uy tín, dự án đủ tầm và ưu tiên bất động sản theo xu hướng mới như nhà ở kho bãi, dịch vụ. Đây đều là những hướng đi mới đòi hỏi CenLand tinh thần, ý chí đối mặt với nhiều khó khăn, thách thức nhưng lại mang về nhiều "trái ngọt" trong tương lai. 

Chúng tôi luôn quan niệm rằng đầu tư thêm công nghệ với những nền tảng có sẵn là đầu tư phát triển bền vững. Vì vậy, chúng tôi cũng sẽ mở rộng quy mô và phát triển thêm những ứng dụng công nghệ để trở nên hoàn thiện hơn. Việc áp dụng công nghệ vào hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản sẽ là xu thế tất yếu và phổ biến trong thời gian tới. 

Dưới tác động của chuyển đổi số, sự phát triển của công nghệ và sự thay đổi hành vi của khách hàng, số lượng các nhân viên môi giới thực sự hoạt động và sống được với nghề sẽ giảm đáng kể. Song, đây cũng là động lực để những người làm nghề môi giới thích ứng, làm cho bản thân chuyên nghiệp, đồng thời mở rộng cơ hội hợp tác phát triển...