Thị trường bất động sản tăng nóng tiềm ẩn nhiều rủi ro dai dẳng

Không phải ngẫu nhiên mà trong báo cáo tháng 6/2021 mới nhất vừa công bố, ngân hàng HSBC chọn tiêu đề: “Cẩn trọng với những rủi ro trong lĩnh vực bất động sản”. Điều này được các chuyên gia của HSBC lý giải là do lo ngại về khả năng thị trường bất động sản sẽ không đóng góp cho các chỉ số kinh tế, vốn đang khó khăn của Việt Nam.

BẤT ĐỘNG SẢN LỌT “TẦM NGẮM”

Theo các nhà phân tích của HSBC, dịch bệnh Covid-19 dai dẳng phủ bóng lên những rủi ro ảnh hưởng đến tăng trưởng, mà đối với Việt Nam, đó chính là ngành bất động sản.

Trong những năm gần đây, các nhà làm chính sách Việt Nam đã theo dõi sát sao ngành bất động sản. Hiển nhiên, đây là một lĩnh vực lớn không thể lơ là.  Bởi lẽ bất động sản đóng góp 5%-15% cho GDP của ASEAN, tỷ lệ này ở Việt Nam là khoảng 8%. Quan trọng hơn hết, hiện tượng bong bóng nhà đất năm 2007-2012 kéo theo khủng hoảng ngân hàng kéo dài, vẫn còn là nỗi ám ảnh trong tiềm thức chung.

Tăng trưởng tín dụng trong lĩnh vực bất động tại các ngân hàng trong quý 1/2021 không quá cao, nhưng dư nợ bất động sản vẫn chiếm tỷ trọng lớn. Trong khi một số ngân hàng không phân định rõ sự khác biệt giữa các khoản vay bất động sản thì báo cáo tài chính của nhóm ngân hàng thương mại Nhà nước “Big 4” lại cho thấy mối liên hệ giữa ngành bất động sản và ngành xây dựng. Xét cho cùng, Việt Nam vẫn dùng tăng trưởng tín dụng cao là đòn bẩy chính cho phát triển kinh tế.

Mặc dù chịu ảnh hưởng không nhỏ từ đại dịch nhưng thị trường bất động sản vẫn cho thấy những dấu hiệu phục hồi. Đóng góp của ngành bất động sản vào GDP đã tăng mạnh từ quý 4/2020 do giá bất động sản vẫn duy trì đà tăng. Nguyên nhân là do phân khúc bất động sản xa xỉ và hạng sang tăng mạnh, với thị phần từ dưới 30% trong năm 2019 lên hơn 70% trong năm 2020.

Các số liệu về FDI cũng cho thấy mặc dù những dòng vốn FDI mới rót vào ngành bất động sản tăng hơn 200% vào tháng 5/2021 so với cùng kỳ năm ngoái, nhưng phần lớn nguồn vốn FDI vẫn chủ yếu tập trung vào lĩnh vực sản xuất. Điều đó cho thấy giá tăng chủ yếu do nhà đầu tư trong nước. Với đà tăng “nóng” như hiện nay, việc ngành bất động sản lọt vào “tầm ngắm” của Ngân hàng Nhà nước là điều dễ hiểu.

Theo HSBC, tăng trưởng tín dụng nhanh chóng từ đầu năm 2021 được coi là nguyên nhân chính dẫn đến đà tăng “nóng” của bất động sản. Nhiều số liệu  ra rằng tăng trưởng tín dụng trong lĩnh vực bất động sản trong tháng 1 và tháng 2 năm nay tăng hơn 15% so với cùng kỳ năm trước, vượt ngưỡng mục tiêu 12% của Ngân hàng Nhà nước. Đến giữa tháng 4, tổng tăng trưởng tín dụng đã đạt trên 15% so với cùng kỳ năm ngoái.

Trung tuần tháng 4/2021, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Thị  Hồng đã kêu gọi các ngân hàng thương mại tăng cường hoạt động kiểm soát rủi ro, thông báo đẩy mạnh các biện pháp kiểm soát chặt tín dụng đổ vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro, trong đó bao gồm bất động sản.

CẦN DUY TRÌ SỰ THẬN TRỌNG

Đây không phải lần đầu Ngân hàng Nhà nước kiểm soát chặt thị trường bất động sản để giảm thiểu rủi ro. Trước đây, cơ quan này từng áp dụng những chính sách vĩ mô đảm bảo an toàn nhằm kiểm soát tín dụng chảy vào bất động sản, nhắm tới nhà đầu tư kinh doanh, không phải người vay mua nhà vì tỷ lệ thế chấp của Việt Nam còn khá thấp trong khu vực Đông Nam Á. Cầm cố thế chấp chiếm 40%-90% tổng nợ của hộ gia đình trong khu vực, trong khi tỷ lệ này ở Việt Nam chỉ khoảng 25%, theo IMF.

Có thể thấy, một trong những công cụ chính của Ngân hàng Nhà nước chính là kiểm soát chặt tỷ lệ nguồn vốn ngắn hạn ngân hàng có thể dùng để cấp tín dụng cho các dự án trung và dài hạn.

Dù vậy, Ngân hàng Nhà nước cũng đang phải thận trọng cân bằng giữa việc hạn chế tín dụng đổ vào bất động sản với nỗ lực giảm thiểu rủi ro trước mắt do Covid-19 đối với ngành này. Bởi xét cho cùng, đây vẫn là một nguồn đóng góp ngày càng nhiều cho tăng trưởng chung.

Tháng 8/2020, Ngân hàng Nhà nước đã hoãn lại lộ trình điều chỉnh tỷ lệ tối đa nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn thêm một năm. Theo nội dung thông tin sửa đổi, bổ sung, Ngân hàng Nhà nước sẽ giảm tỷ lệ tối đa của nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung hạn và dài hạn theo lộ trình từ 40% xuống 37% từ tháng 10/2021, xuống 34% từ tháng 10/2022 và giảm tiếp còn 30% từ tháng 10/2023.

Nếu thị trường có dấu hiệu nóng lên, Ngân hàng Nhà nước sẵn sàng có thêm nhiều động thái, ví dụ như áp dụng những biện pháp đảm bảo an toàn vĩ mô giới hạn hoặc siết chặt hạn mức tín dụng bất động sản. Mặc dù vậy, đợt bùng dịch Covid-19 gần đây có nguy cơ gây khó khăn cho việc ban hành và thực thi, do lo ngại tác động tiêu cực lên sự tăng trưởng chung của Việt Nam.

Trong nhiều năm qua, Ngân hàng Nhà nước đã dùng chính sách tiền tệ như một công cụ hỗ trợ tăng trưởng trong khi các chính sách để đảm bảo an toàn vĩ mô là để kiểm soát rủi ro trong ngành bất động sản. Dù vậy, HSBC cho rằng giá nhà ở tăng lên sẽ kìm hãm khả năng Ngân hàng Nhà nước tiếp tục cắt giảm lãi suất. Chính sách tài khóa cần "cõng" thêm trách nhiệm hỗ trợ kịp thời cho đúng đối tượng trong bối cảnh đợt bùng dịch Covid-19 gần đây. 

Tóm lại, việc các cơ quan chức năng quan ngại khả năng thị trường nhà ở có thể không còn là một nhân tố trọng yếu của nền kinh tế và vì thế giám sát chặt thị trường bất động sản trong nước là một tín hiệu đáng khích lệ. Trong trường hợp cần thiết, các chính sách đảm bảo an toàn vĩ mô có thể được áp dụng nhằm kiểm soát rủi ro chặt chẽ hơn.

“Dù vậy, vẫn cần thận trọng hơn nữa vì những nguy cơ bất lợi đang ngày một gia tăng cùng với tăng trưởng”, các chuyên gia của HSBC cảnh báo.