Trung Quốc cứu bất động sản: Càng gỡ càng rối

Hồi tháng 5, Chính phủ Trung Quốc kêu gọi hơn 200 thành phố mua nhà ế trên thị trường bất động sản để giải tỏa bớt nguồn cung nhà đang dư thừa. 3 tháng đã trôi qua, mới chỉ có 29 địa phương hành động theo lời kêu gọi này.

Tốc độ triển khai ì ạch của kế hoạch giải cứu bất động sản - chủ yếu do kế hoạch này kém hấp dẫn về mặt kinh tế đối với các chính quyền địa phương - cho thấy thách thức mà Bắc Kinh phải đối mặt khi tìm cách vực dậy thị trường địa ốc đang chìm trong cuộc khủng hoảng kỷ lục.

Các địa phương mua lại nhà tồn là một phần trung tâm trong kế hoạch xử lý khủng hoảng bất động sản của Chính phủ Trung Quốc, được xem như “1 mũi tên bắn trúng 2 đích” - vừa nhằm ngăn đà sụt giảm của thị trường vừa hướng tới mục tiêu tạo thêm nhiều nhà ở có giá cả phải chăng. Tiến trình gây thất vọng của kế hoạch đang gia tăng áp lực đòi hỏi Trung Quốc phải đưa ra những biện pháp mạnh mẽ hơn để xử lý lượng nhà tồn với tổng diện tích lên tới 382 triệu mét vuông ở nước này.

CÁC ĐỊA PHƯƠNG THẬN TRỌNG VÌ RỦI RO THUA LỖ

“Các chính quyền địa phương hành động rất chậm chạp”, Chủ tịch Ding Zu Yu của nền tảng thông tin bất động sản Shanghai CRIC Info Tech Co. nhận định trong một báo cáo hồi tháng 8. Theo ước tính của ông Ding, tính đến tháng 7, số nhà đã mua lại trong kế hoạch này chỉ chiém 1,9% số căn hộ tồn trên toàn quốc.

Các địa phương đang tìm cách điều đình với các yêu cầu từ Bắc Kinh trong khi cố gắng thận trọng về chi phí. Theo Jefferies Financial Group Inc, việc mua nhà tồn vào thời điểm này không mang lại lợi ích tài chính cho các địa phương, vì giá căn hộ dự kiến ​​sẽ giảm ít nhất 30% nữa ở các thành phố lớn trước khi ổn định.

Lợi nhuận ước tính từ việc biến nhà tồn thành thành nhà ở giá rẻ cũng thấp hơn chi phí vốn. Theo Macquarie Group Ltd, lợi suất cho thuê nhà tại các thành phố cấp 1 của Trung Quốc chỉ đạt trung bình 1,4% vào năm 2023, so với lãi suất cho vay của ngân hàng trung ương là 1,75%.

Một số thành phố đã đề xuất biện pháp mặc cả kỹ lưỡng để giảm thiểu rủi ro, nhưng điều này làm dấy lên nghi ngờ về việc liệu các chủ đầu tư đang gặp khó khăn có sẵn sàng bán nhà tồn cho chính quyền hay không.

Thành phố Phật Sơn thuộc tỉnh Quảng Đông đã đề xuất mua lại nhà tồn với giá không quá 50% so với giá các dự án tương tự gần đó. Trong cùng tỉnh, thành phố Đông Quản có kế hoạch định giá nhà ở giá rẻ để bán ở mức chỉ khoảng 50% giá nhà mới theo kết quả một cuộc khảo sát. Điều này có nghĩa là mức giá mà chính quyền trả cho chủ đầu tư để mua nhà tồn thậm chí sẽ còn thấp hơn thế.

Trao đổi với hãng tin Bloomberg ông Tyran Kam - Giám đốc cấp cao về xếp hạng tín nhiệm doanh nghiệp châu Á-Thái Bình Dương tại Fitch - cho rằng tiềm năng cải thiện lợi nhuận từ việc các địa phương mua nhà ế chỉ tồn tại nếu những ngôi nhà đó được bán với giảm giá sâu. Tuy nhiên, ông Kam cho rằng chính quyền các địa phương cũng có thể thận trọng khi làm điều này vì “những hậu quả chính trị xã hội đối với người sở hữu nhà tại địa phương”.

VỐN THIẾU, GIẢI NGÂN CHẬM CHẠP

Chương trình mua nhà tồn cũng có nguy cơ gây thêm căng thẳng cho nền tài chính địa phương vốn đang bấp bênh. Khả năng thúc đẩy tăng trưởng kinh tế của các chính quyền địa phương Trung Quốc đã suy giảm nhiều so với trước dây do thu ngân sách từ cấp quyền sử dụng đất giảm kỷ lục. 7 tháng đầu năm nay, chi ngân sách của các địa phương Trung Quốc đã giảm. Trong số tất cả 31 tỉnh và thành phố, chỉ có Thượng Hải ghi nhận thặng dư tài khóa trong nửa đầu năm.

“Chúng tôi không mong đợi chương trình mua nhà tồn sẽ được triển khai rộng rãi, do thiếu vốn và thực tế là các ngân hàng và doanh nghiệp nhà nước phải chịu toàn bộ rủi ro tín dụng và đầu tư”, bà Zerlina Zeng - nhà phân tích tín dụng cấp cao tại Creditsights Singapore LLC - nhận định.

Sau khi Ngân hàng Trung ương Trung Quốc (PBOC) công bố sáng kiến ​​giải cứu bất động sản vào tháng 5, cơ quan này đã kêu gọi hơn 200 thành phố tham gia kế hoạch. Tháng 6, Bộ Nhà ở Trung Quốc đã thúc đẩy chương trình mở rộng sang các thành phố cấp thấp hơn, dẫn tới 387 thành phố nhỏ cũng được khuyến khích tham gia.

Theo China Index Holdings, chính quyền tại ít nhất 60 thành phố đã lên tiếng ủng hộ sáng kiến ​​này. Tuy nhiên, mới chỉ có một số ít địa phương công bố các quy tắc chi tiết để mở đường cho việc thực hiện - Giám đốc nghiên cứu Chen Wenjing của China Index Holdings cho biết.

Việc chính quyền mua nhà tồn được coi là một bước quan trọng để giảm bớt tình trạng dư thừa nguồn cung nhà, nhưng việc tiếp nhận vốn từ trung ương để thực thi kế hoạch này vẫn còn ở mức rất thấp. Dữ liệu đã được công bố cho thấy, mới chỉ có 12,1 tỷ nhân dân tệ (1,7 tỷ USD), tương đương 4% trong chương trình cho vay lại trị giá 300 tỷ nhân dân tệ của PBOC, được giải ngân tính đến cuối tháng 6.

Các nhà phân tích của Fitch Ratings nhận định trong một báo cáo rằng việc các địa phương dè dặt với việc vay vốn từ PBOC để mua nhà tồn cho thấy lợi nhuận và dòng tiền từ việc biến nhà tồn thành nhà ở xã hội không đủ để trang trải các khoản nợ liên quan.

Giới phân tích cũng hoài nghi về việc liệu ngân sách cho kế hoạch này của ngân hàng trung ương có đủ hay không, vì số tiền 300 tỷ nhân dân tệ chỉ là một phần nhỏ trong con số ước tính dao động từ 1 nghìn tỷ đến 5 nghìn tỷ nhân dân tệ cần thiết để khắc phục sự mất cân đối cung cầu trên thị trường bất động sản.

Để giải quyết những mối lo về vốn, Trung Quốc đang xem xét cho phép chính quyền các địa phương sử dụng các khoản vay đặc biệt để mua nhà tồn. Chính sách như vậy sẽ cho phép các địa phương tiếp cận nguồn vốn lên tới 1,6 nghìn tỷ nhân dân tệ. Theo Bloomberg Intelligence, số tiền đó sẽ là thừa để phục vụ chương trình mua nhà tồn dự kiến ​​sẽ không vượt quá 1 nghìn tỷ nhân dân tệ trong giai đoạn 2024-2025.