Vì sao hàng chục tỷ USD không thể cứu được WeWork?

Khi công bố đã giành được một kế hoạch giải cứu trị giá nhiều tỷ USD vào đầu năm nay, WeWork Inc. xem đây là một sự khởi đầu mới cho công ty chuyên cung cấp không gian làm việc chung sau một thời gian dài thua lỗ.

Kế hoạch giải cứu này sẽ giảm bớt số tiền lãi mà WeWork phải trả, cung cấp vốn cho công ty hoạt động trong những năm tới, và hỗ trợ một kế hoạch cải tổ nhằm đưa công ty đạt lợi nhuận - ban lãnh đạo WeWork cho biết vào thời điểm đó. Nhưng chỉ 8 tháng sau, công ty đã bị đẩy tới bờ vực phá sản. Các cổ đông của WeWork như công ty đầu tư công nghệ SoftBank Group của tỷ phú Nhật Bản Masayoshi Son có thể sẽ mất trắng vốn cổ phần, trong khi hầu hết các chủ nợ của WeWork có thể chỉ lấy lại được vài cent trên mỗi USD trong số tiền đã cho vay.

Sự gián đoạn do đại dịch Covid-19 và xu hướng trao đổi công việc trực tuyến đã gây ra ảnh hưởng quá sức nặng nề đối với WeWork. Công ty mà kể từ khi ra đời chưa có quý nào báo lãi này không thể cắt giảm chi phí đủ nhanh để trụ vững trong một môi trường ngày càng khắc nghiệt. Liệu các nhà đầu tư sẽ vớt vát được bao nhiêu và tương lai của WeWork ra sao sẽ tuỳ thuộc vào khả năng của công ty trong việc rút khỏi hàng loạt hợp đồng thuê văn phòng dài hạn đã ký ở thời kỳ phát triển rầm rộ.

MỘT TRONG NHỮNG CÚ SẬP LỚN NHẤT LỊCH SỬ DOANH NGHIỆP

“Tài sản chính của WeWork là các hợp đồng cho khách thuê văn phòng, và nghĩa vụ nợ chính của công ty là hợp đồng thuê văn phòng với chủ mặt bằng. Điều này đồng nghĩa công ty có thể sẽ tái cơ cấu theo Chương 11 của Luật phá sản Mỹ và tiếp tục hoạt động để hồi vốn cho nhà đầu tư trái phiếu”, nhà phân tích Evan DuFaux của công ty CreditSights nhận định với hãng tin Bloomberg.

Đơn xin bảo hộ phá sản của WeWork đã được trình lên toà án vào ngày 7/11. Vụ phá sản này sẽ đánh dấu một trong những cú sập lớn nhất trong lịch sử doanh nghiệp thế giới gần đây. Cách đây mới 4 năm, WeWork còn được định giá ở mức 47 tỷ USD. Điều này cho thấy những “cạm bẫy” của khẩu hiệu tăng trưởng bằng mọi giá trong lĩnh vực đầu tư mạo hiểm.

WeWork đã có một thời gian toả sáng ngắn ngủi mà ở đó, công ty dường như đã có cơ hội để làm nên điều kỳ diệu dựa vào nguồn vốn giá rẻ và sự thổi phồng về triển vọng kinh doanh. Mô hình của WeWork xoay quanh việc ký kết các hợp đồng thuê văn phòng nhiều năm, nâng tầm các văn phòng này bằng các tiện ích như trà kombucha và lớp yoga miễn phí, rồi cho thuê lại với khách hàng là những người làm việc tự do, doanh nghiệp nhỏ, với hợp đồng thuê có thể chỉ từ 1 tháng.

Sau khi vay mượn hàng tỷ USD với lãi suất thấp và huy động vốn cổ phần ở mức định giá doanh nghiệp “khủng”, WeWork đến năm 2019 đã trở thành công ty tư nhân nắm giữ diện tích văn phòng lớn nhất ở Manhattan và London, đồng thời vận hàng hàng triệu feet vuông văn phòng ở hàng chục quốc gia khác nhau.

Kế hoạch phát hành cổ phiếu lần đầu ra công chúng (IPO) của WeWork vào năm 2014 đã khiến nhà đầu tư hào hứng. Tuy nhiên, hồ sơ thông tin của công ty này nộp lên cơ quan chức năng đã làm lộ ra hàng loạt sơ suất về tài chính, và các nhà đầu tư tiềm năng bắt đầu trở nên e dè. Họ nhận thấy WeWork chi tiêu quá ngông cuồng, và những con số thua lỗ khiến họ choáng váng.

Ngoài ra, hồ sơ thông tin còn cho thấy nhà sáng lập Adam Neumann của WeWork tự cho mình vay tiền và thuê văn phòng từ công ty - đặt ra vấn đề xung đột lợi ích. Chỉ sau vài tháng, Neumann bị đẩy khỏi vị trí CEO, WeWork gần như cạn kiệt tiền mặt, và SoftBank nhất trí giải cứu công ty.

Một ban lãnh đạo mới được thành lập, tiến hành bán bớt các mảng kinh doanh phụ, rút khỏi những toà nhà văn phòng khó kinh doanh, và niêm yết cổ phiếu thông qua sáp nhập với một công ty séc trắng (SPAC) vào năm 2021 với mức định giá chỉ bằng khoảng 1/5 so với đỉnh cao.

ÁP LỰC CHI PHÍ VÀ THUA LỖ

Nhưng có một thứ vẫn không thay đổi ở WeWork, và đó là thua lỗ. Đại dịch đã khiến hoạt động kinh doanh của công ty này tê liệt. Khách hàng huỷ hợp đồng thuê và dừng trả tiền thuê do nhân viên chuyển sang làm việc từ xa. WeWork đã phải đẩy lùi các dự báo về thời điểm có lợi nhuận, vì người lao động không quay trở lại văn phòng để làm việc sớm như dự báo. Thua lỗ của WeWork trong năm 2021 là 4,6 tỷ USD trong năm 2021 và 2,3 tỷ USD trong năm 2022.

Tháng 3 năm nay, WeWork đạt một thoả thuận với nhà đầu tư để giảm lượng nợ ròng một khoản khoảng 1,5 tỷ USD, đồng thời được cam kết đầu tư thêm hơn 1 tỷ USD. Nhưng rốt cục, công ty không thể thoát khỏi gánh năng chi phí thuê mặt bằng - hạng mục chiếm khoảng 2/3 chi phí hoạt động, trong đó có những toà nhà văn phòng ở vị trí đắc địa của những thành phố đắt đỏ nhất ở Mỹ.

Trước khi bị đẩy tới bờ vực phá sản, chi phí thuê mặt bằng của WeWork được dự báo sẽ lên tới hơn 2 tỷ USD trong năm nay, vì nhiều hợp đồng thuê đã ký từ năm 2018-2019, khi giá thuê ở mức đỉnh cao.

Giờ đây, WeWork chỉ còn là cái vỏ của chính mình, nhưng SoftBank và các quỹ phòng hộ đã rót vốn vào công ty này như King Street Capital Management và Brigade Capital Management có lẽ vẫn muốn nắm quyền kiểm soát WeWork trong quá trình phá sản và sở hữu công ty này sau khi hoàn tất việc phá sản.

Luật sư Craig Ganz của công ty chuyên về luật phá sản và bất động sản Ballard Spahr nhận định trong quá trình phá sản, WeWork có thể rút khỏi một số hợp đồng thuê mặt bằng, vì với sự bảo hộ của toà án, công ty có khả năng đàm phán lại hoặc huỷ những hợp đồng đó. “Con nợ này đã rơi vào tình trạng căng thẳng, nên sẽ không có thắng lợi thực sự nào ở đây. Nhưng có một cơ hội để con nợ thu hẹp hiện diện địa lý hoặc giảm nghĩa vụ nợ thông qua quy trình phá sản”, ông Ganz nói.

Giới phân tích nhận định sau khi hoàn tất việc phá sản, WeWork có thể sẽ trở thành một công ty nhỏ hơn và tiếp tục hoạt động.

“Mô hình của WeWork là dựa vào tăng trưởng, nên ngay từ đầu công ty này đã được thiết lập ở vị thế sẽ thua lỗ trong nhiều năm”, CEO Rett Wallace của công ty nghiên cứu Triton Research phát biểu. Nhưng khi thị trường bất động sản xấu đi do lãi suất tăng và đại dịch gây ra những gián đoạn về xu hướng làm việc, các yếu tố kinh tế đã thắng thế và đẩy WeWork tới tình cảnh này, ông Wallace nhấn mạnh.