Bức tranh u ám của ngành địa ốc Trung Quốc, nhìn từ cú sụt tài sản của nữ tỷ phú giàu nhất châu Á

Theo hãng tin Bloomberg, ở thời điểm đầu năm nay, bà Dương - đồng Chủ tịch công ty địa ốc Country Garden Holdings Co. - còn đứng chắc chắn ở vị trí người phụ nữ giàu nhất châu Á. Khi đó, khối tài sản ròng 23,7 tỷ USD của bà Dương vượt xa khối tài sản của hai nữ tỷ phú Trung Quốc khác là Fan Hongwei và Wu Yajun, mỗi người có khoảng 13 tỷ USD.

Tuy nhiên, Country Garden giờ đây đang đứng trước một “bài kiểm tra” khác nghiệt, cho dù những dự án dang dở của công ty còn chưa bị ảnh hưởng bởi làn sóng người mua nhà tạm ngừng trả nợ ở Trung Quốc.

CÚ SỤT TÀI SẢN HƠN MỘT NỬA CHỈ SAU VÀI THÁNG

Từng được coi là công ty phát triển bất động sản hình mẫu ở Trung Quốc, Country Garden đã cho thấy tình trạng kẹt tiền vào hôm thứ Tư tuần này, khi tuyên bố kế hoạch huy động 2,83 tỷ Đôla Hồng Kông, tương đương 361 triệu USD, bằng cách phát hành cổ phiếu mới với mức giá rẻ hơn thị giá.

Chỉ trong vòng 7 tháng, khối tài sản cá nhân của bà Dương đã giảm hơn một nửa, còn 11,3 tỷ USD. Riêng trong ngày thứ Tư, bà mất khoảng 2 tỷ USD. Với khối tài sản này, bà Dương đang có nguy cơ để tuột ngôi vị nữ tỷ phú giàu nhất châu Á vào tay bà Fan - người đang có 11,2 tỷ USD tài sản mà lại kinh doanh trong ngành dầu khí, một lĩnh vực đang ổn hơn nhiều so với ngành địa ốc Trung Quốc.

Cú sụt giảm tài sản chóng mặt của bà Dương phản ánh lo ngại rằng làn sóng ngừng trả nợ của người mua nhà ở Trung Quốc rốt cục có thể gây tổn thất cho hệ thống tài chính và các kênh huy động vốn ở nước này, ngay cả đối với Country Garden – công ty phát triển bất động sản lớn nhất Trung Quốc.

“Nhà đầu tư đang lo ngại rằng cuộc ‘tẩy chay’ trả nợ này sẽ lan tới Country Garden, vì số dự án bị ảnh hưởng đang tăng lên nhanh chóng”, chiến lược gia Kenny Ng thuộc Everbright Securities International ở Hồng Kông nhận định.  “Công ty này vẫn đang nợ nhiều và tăng trường doanh số bán nhà tháng của công ty giảm cho dù phong toả được dỡ”.

Hầu hết nhà ở Trung Quốc đều được bán trước khi hoàn thiện, giúp tạo ra một dòng tiền quan trọng cho các chủ đầu tư. Tuy nhiên, từ cuối tháng 6, các số liệu không chính thức đã cho thấy sự gia tăng nhanh chóng của số người từ chối thanh toán khoản vay mua nhà tại hàng trăm dự án chưa hoàn thiện. Những người này nói rằng họ sẽ chỉ nối lại việc trả nợ chừng nào các chủ đầu tư hoàn tất việc xây dựng căn hộ.

Nỗ lực kiềm chế sự leo thang giá nhà ở Trung Quốc và mục tiêu của Chủ tịch nước này Tập Cận Bình về “thịnh vượng chung” đã chấm dứt quãng thời gian nhiều năm tăng trưởng nhanh chóng của ngành địa ốc – lĩnh vực chiếm khoảng 70% tài sản hộ gia đình ở Trung Quốc. Trong lúc cuộc khủng hoảng thanh khoản và sụt giảm doanh số còn đang chưa có giải pháp, thị trường bất động sản Trung Quốc tiếp tục đối mặt với làn sóng người mua nhà từ chối trả nợ ngân hàng. Ước tính, tổng số khoản vay mua nhà có trị giá 2 nghìn tỷ Nhân dân tệ, tương đương 296 tỷ USD, đang bị ảnh hưởng trong làn sóng này.

Cổ phiếu và trái phiếu của Country Garden khá vững vàng trong giai đoạn đầu của cuộc khủng hoảng địa ốc này. Nhưng giờ đây, giá cổ phiếu công ty đang tiến tới hoàn tất tháng giảm mạnh nhất kể từ năm 2011. Một trái phiếu Country Garden vào tuần trước giảm xuống mức thấp kỷ lục. Phiên ngày thứ Tư tuần này, cổ phiếu Country Garden giảm 15%, đánh dấu phiên giảm mạnh nhất từ tháng 3.

"HIỆU ỨNG DOMINO" TRONG NGÀNH ĐỊA ỐC TRUNG QUỐC

Một trong những thách thức lớn nhất của Country Garden hiện nay là phần lớn các dự án mới khởi công của công ty đều nằm ở các thành phố cấp 3 và cấp 4, nơi người mua nhà có thu nhập thấp hơn và có khả năng cao hơn chậm trả nợ khi nền kinh tế suy yếu. Việc này có thể “đặt Country Garden vào vị thế rủi ro cao nhất trong đợt suy giảm này của thị trường" – nhà phân tích Kristy Hung của Bloomberg Intelligence nhận định.

Trong khi đó, doanh số bán nhà theo hợp đồng của Country Garden đã giảm khoảng 40% trong 6 tháng đầu năm nay, còn 185,1 tỷ Nhân dân tệ. Theo ước tính của Bloomberg, công ty cần 337 tỷ Nhân dân tệ - nhiều hơn các công ty địa ốc Trung Quốc khác cùng quy mô - để hoàn tất các dự án đã bán trước như chưa đưa vào sổ sách.

Tháng trước, tổ chức đánh giá tín nhiệm Moody’s Investors Services giảm điểm tín nhiệm của Country Garden xuống ngưỡng “rác” (junk – không khuyến nghị đầu tư) với triển vọng tiêu cực, lý do là vị thế tài chính của công ty xấu đi và khả năng tiếp cận vốn dài hạn suy giảm.

Được thành lập ở thành phố Phật Sơn bởi ông Dương Quốc Cường, Country Garden đã phát triển nhanh chóng trong 3 thập kỷ qua khi thị trường bất động sản Trung Quốc phát triển bùng nổ. Đến cuối năm ngoái, công ty này có hơn 3.000 dự án tại 299 thành phố Trung Quốc và một số dự án ở Malaysia.

Năm 2005, ông Dương chuyển giao cổ phần trong Country Garden do Dương Huệ Nghiên, con gái ông. Năm đó, ở tuổi 25, Dương Huệ Nghiên - từng theo học Đại học Bang Ohio, Mỹ - đã trở thành người phụ nữ giàu nhất Trung Quốc. Bà trở thành Phó chủ tịch Country Garden vào năm 2012 và tiếp đó là đồng Chủ tịch vào năm 2018.

Hiện ngoài 40 tuổi, Dương Huệ Nghiên sở hữu khoảng 60% Country Garden và 43% công ty con về dịch vụ quản lý bất động sản. Chồng, em gái và em họ của bà đều có chân trong Hội đồng Quản trị công ty. Cũng như ông Dương, tất cả những thành viên này đều ít xuất hiện trước công chúng, tránh các cuộc phỏng vấn trên báo chí.

Để ứng phó với làn sóng người mua nhà từ chối trả nợ ngân hàng lớn nhất trong lịch sử Trung Quốc, nhà chức trách nước này đã cam kết sẽ đảm bảo rằng các chủ đầu tư có thể hoàn thiện dự án và bàn giao nhà cho người mua. Hội đồng Nhà nước Trung Quốc đã phê chuẩn kế hoạch thành lập một quỹ giải cứu các công ty địa ốc gặp khó khăn.

Tuy nhiên, đến hiện tại, giới chức Trung Quốc vẫn chưa đưa ra hướng dẫn rõ ràng đối với các ngân hàng về phương thức xử lý cuộc khủng hoảng này. Điều này có thể khiến các ngân hàng tự điều chỉnh mức độ cho vay đối với ngành bất động sản và có cách tiếp cận thận trọng hơn để tránh nợ xấu. Khi đó, các công ty địa ốc tư nhân sẽ gặp nhiều khó khăn hơn trong việc huy động vốn.

“Cuộc khủng hoảng bất động sản của Trung Quốc đại lục đã tạo ra hiệu ứng domino trong toàn bộ ngành này. Sự bấp bênh sẽ còn tiếp diễn”, chuyên gia Ng của Everbright nhận xét.