Cơn sốt bất động sản toàn cầu hạ nhiệt

Trong bối cảnh ngân hàng trung ương trên toàn cầu mạnh tay nâng lãi suất, chi phí vay vốn tăng lên đồng nghĩa với việc những người vốn dĩ khó mua nhà rốt cục càng khó thực hiện ước mơ này. Ảnh hưởng bất lợi của lãi suất tăng đối với bất động sản đang được thể hiện rõ ở những quốc gia như Canada, Mỹ và New Zealand, nơi thị trường địa ốc đang “sốt cao” bất ngờ “nguội” đi, theo hãng tin Bloomberg.

ĐÃ QUA THỜI LÃI SUẤT SIÊU THẤP

Đây là một sự đảo ngược mạnh mẽ sau những năm giá nhà không ngừng đi lên nhờ lãi suất siêu thấp và các biện pháp kích cầu của chính phủ, cũng như đại dịch Covid-19 thúc đẩy xu hướng làm việc từ xa và khuyến khích việc tìm mua những căn nhà rộng rãi hơn.

Một phân tích của Bloomberg cho thấy tại 19 quốc gia thuộc Tổ chức Hợp tác và phát triển kinh tế (OECD), tỷ giá giá nhà/giá thuê nhà và giá nhà/thu nhập hiện nay đã vượt qua mức trước khủng hoảng tài chính 2008. Đây được xem là một dấu hiệu cho thấy giá nhà đã không còn phù hợp với các yếu tố kinh tế nền tảng.

Kiểm soát sự leo thang của giá nhà là một phần quan trọng trong mục tiêu của các nhà hoạch định chính sách khi họ tìm cách khống chế lạm phát đang ở mức cao nhất trong nhiều thập kỷ. Tuy nhiên, khi thị trường tài chính toàn cầu đang bất an vì nguy cơ suy thoái kinh tế, sự hạ nhiệt của thị trường bất động sản có thể gây ra hiệu ứng lan tỏa, làm trầm trọng thêm sự giảm tốc kinh tế.

“Mối nguy ở đây là chu kỳ suy giảm kinh tế và suy giảm tài chính đồng thời xuất hiện, có thể dẫn tới những cuộc suy thoái kinh tế kéo dài hơn. Một thập kỷ nới lỏng định lượng (QE) đã dẫn tới sự hình thành của bong bóng trên thị trường nhà đất, và chúng ta có thể sắp chuyển sang phần ngược lại của câu chuyện, vì khả năng sở hữu nhà đã bị kéo giãn quá mức và chi phí vay nợ có thể tăng mạnh”, nhà nghiên cứu Rob Subbaraman của Nomura nhận định. Trong trường hợp như vậy, các ngân hàng sẽ siết hoạt động cho vay bởi tỷ lệ nợ xấu gia tăng, khiến dòng vốn tín dụng chảy vào nền kinh tế co lại. Ở Mỹ và Tây Âu, cuộc khủng hoảng địa ốc mở đường cho khủng hoảng tài chính đã ám ảnh hệ thống ngân hàng, chính phủ và người tiêu dùng trong suốt nhiều năm.

Có một điều chắc chắn là một vụ sụp đổ kiểu năm 2008 khó lặp lại vào giai đoạn hiện nay. Các ngân hàng đã nâng cao tiêu chuẩn cho vay, tiền tiết kiệm của các hộ gia đình vẫn dồi dào, và nhiều quốc gia vẫn đang trong tình trạng thiếu nhà. Chưa kể, thị trường lao động đang mạnh, tạo ra một tấm nệm đỡ quan trọng khác.

Nguy cơ trượt dốc của giá nhà đang ngày càng lớn hơn trong bối cảnh các nền kinh tế trên toàn cầu chạy đua tăng lãi suất để chống lạm phát. Năm nay, đã có hơn 50 ngân hàng trung ương có ít nhất một đợt nâng lãi suất với bước nhảy 0,5 điểm phần trăm. Tại Mỹ, Cục Dự trữ Liên bang (Fed) hồi trung tuần tháng 6 nâng lãi suất 0,75 điểm phần trăm, mạnh nhất kể từ năm 1994.

Theo Bloomberg, thị trường nhà đất ở New Zealand, Cộng hòa Czech, Australia và Canada thuộc nhóm có mức độ bong bóng cao hơn cả và có nguy cơ sụt giảm mạnh hơn cả. Bồ Đào Nha là thị trường địa ốc có rủi ro đặc biệt cao trong khu vực Eurozone, trong khi Áo, Đức và Hà Lan cũng có nhiều dấu hiệu bong bóng.

Một báo cáo của Ngân hàng Goldman Sachs hồi tháng 6 nói rằng những tín hiệu từ doanh số bán nhà thường đi trước giá nhà khoảng 6 tháng. Điều này có nghĩa là nhiều quốc gia có thể sẽ chứng kiến giá nhà tiếp tục giảm xuống trong thời gian tới. Theo báo cáo này, sự hạ nhiệt bất động sản là một lý do quan trọng để tin rằng các nền kinh tế phát triển nhiều khả năng sẽ giảm tốc.

“Khả năng sở hữu nhà xấu đi nhanh chóng, tiếp đến là doanh số nhà giảm mạnh cho thấy một cuộc hạ cánh cứng đang có khả năng cao xảy ra, nhất là ở New Zealand, Canada và Australia”, Goldman Sachs nhận định.

Các ngân hàng trung ương cũng đã lên tiếng cảnh báo. Ngân hàng Trung ương Canada (BOC) trong tháng 6 nói rằng mức nợ bất động sản cao là một mối lo đặc biệt khi lãi suất tăng. Ngân hàng Trung ương New Zealand (RBNZ) nói mối đe dọa của thị trường bất động sản đi xuống đối với hệ thống tài chính nói chung chỉ ở mức hạn chế, nhưng giá nhà có khả năng giảm mạnh, đặt ra nguy cơ sụt giảm tài sản và dẫn tới sự suy giảm tiêu dùng.

BONG BÓNG ĐỊA ỐC ĐANG “XÌ HƠI”

Dưới đây là bong bóng địa ốc đang và có thể sắp “xì hơi” tại một số quốc gia do Bloomberg điểm lại.

Tại New Zealand, năm 2021 chứng kiến giá nhà tăng chóng mặt, với mức tăng cả năm đạt gần 30%. Nhưng sang năm 2022, “bữa tiệc” của những người sở hữu nhà ở nước này đã tàn. Câu chuyện của Johathan Milne là một ví dụ. Hồi tháng 3, gia đình Milne quyết định bán một căn nhà ở ngoại ô Auckland với giá 2 triệu Đôla New Zealand, tương đương 1,3 triệu USD. Ông Milne và vợ tin tưởng cuộc bán nhà sẽ diễn ra nhanh chóng và đạt được mức giá mong muốn, vì căn nhà được chính quyền địa phương định giá ở mức 1,8 triệu Đôla New Zealand. Nhưng tất cả đã thay đổi vào tháng 4, khi RBNZ tăng mạnh lãi suất từ 1% lên 1,5% để chống lạm phát. Mức tăng 0,5% đánh dấu đợt tăng lãi suất mạnh nhất của New Zealand trong 22 năm. Tiếp đó, RBNZ tiếp tục tăng lãi suất 0,5 điểm phần trăm vào tháng 5 và dự báo lãi suất sẽ đạt đỉnh gần 4% vào năm 2023. Tháng 5, ngôi nhà của ông Milne được rao bán trong một cuộc đấu giá – phương thức bán nhà phổ biến ở New Zealand – nhưng không có khách mua nào xuất hiện. “Chúng tôi không thể ngờ được chuyện này. Mỗi tuần trôi qua, giá trị căn nhà sẽ giảm khoảng 100.000 Đôla New Zealand”, ông than thở.

Giới chuyên gia kinh tế dự báo giá nhà ở New Zealand sẽ giảm khoảng 10% trong năm nay và rốt cục có thể giảm tới 20% từ mức đỉnh thiết lập vào cuối năm 2021.

Tại Canada, hồi tháng 4/2022, giá nhà trên toàn quốc giảm lần đầu tiên trong 2 năm. Sự đi xuống này ban đầu tập trung ở những khu vực trước đó có giá nhà tăng mạnh nhất, cụ thể là Toronto và các vùng lân cận, rồi sau đó lan rộng ra cả những địa phương khác như Vancouver. Thị trường quay đầu nhanh đến mức một số người mua nhà bị lỗ từ trước khi hoàn tất hợp đồng.  “Nhiều người mua nhà tìm cách đánh tháo”, luật sư bất động sản Mark Morris ở Toronto cho biết. Ông lấy một ví dụ mà ở đó giá căn nhà giảm 200.000 Đôla Canada, tương đương giảm 155.000 USD, so với mức giá thỏa thuận giữa bên mua và bên bán chỉ 2 tháng trước. Cú sụt này khiến người mua sẵn sàng từ bỏ khoản đặt cọc 100.000 Đôla Canada để rút lui.

Cũng giống như ở các quốc gia khác, biến động trên thị trường địa ốc Canada có nguyên nhân chính là chính sách tiền tệ chuyển sang thắt chặt của Ngân hàng Trung ương nước này. Lãi suất cơ bản của Canada đã tăng từ 0,25% vào đầu năm lên mức 1,5% hiện nay. Cho dù việc tăng lãi suất nằm trong dự kiến, một số nhà phân tích vẫn cho rằng giá nhà có thể giảm tới 20% tại một số khu vực “nóng” nhất ở Canada. Đây là một sự đảo ngược sau khi giá nhà ở nước này tăng hơn 50% trong vòng 2 năm kể từ khi đại dịch bắt đầu. Giá nhà tăng nhanh hơn tiền lương, nên nhiều người chỉ biết trông chờ vào lãi suất thấp để mua được nhà, mà lãi suất giờ đây lại tăng mạnh.

Tại Mỹ, giá bán nhà cũng đang trong trend giảm. Mabel Melendi, một người sống ở khu Cape Coral của Florida đã rao bán một căn nhà mới xây từ giữa tháng 4. Suốt từ đó đến nay, bà vẫn chưa gặp khách nào hỏi mua dù đã 3 lần giảm giá chào bán, từ 510.000 USD xuống còn 425.000 USD. Cách đây chỉ 3 tháng, bà rao bán một căn nhà khác và chỉ 3 ngày sau đã có người đến hỏi.

Lãi suất cho vay thế chấp nhà ở Mỹ đã tăng trong năm nay với tốc độ tăng mạnh chưa từng thấy trong vòng nửa thế kỷ trở lại đây – theo dữ liệu từ Freddie Mac. Lãi suất bình quân của các khoản vay mua nhà kỳ hạn 30 năm đã lên mức 5,78% vào cuối tháng 6, mức cao nhất kể từ năm 2008. Điều này khiến nhu cầu mua nhà đang “nóng” bỗng nguội đi, buộc các công ty xây dựng và người bán nhà đồng loạt giảm giá rao bán.

Trong kỳ 4 tuần kết thúc vào ngày 22/5, khoảng 20% số người bán nhà ở Mỹ phải giảm giá, mức cao nhất kể từ tháng 10/2019 – theo dữ liệu từ Redfin Corp. “Giá nhà phải giảm xuống để phù hợp với nhu cầu”, chuyên gia kinh tế trưởng Daryl Fairweather của Redfin phát biểu.

Sau khi tăng khoảng 18% trong năm 2021, giá nhà đơn lập ở Mỹ được dự báo tăng chậm lại với mức tăng 10% trong năm 2022 và chỉ tăng 5% trong năm 2023 – theo Freddie Mac.

BONG BÓNG Ở SÉC, HUNGARY VÀ ANH

Cộng hoà Séc nổi bật ở châu Âu nhờ tỷ lệ sở hữu nhà cao, lạm phát cao và tỷ lệ thất nghiệp thấp – theo chuyên gia kinh tế cao cấp Vit Hradil thuộc Công ty đầu tư Cyrrus có trụ sở ở Prague. Cộng thêm hệ thống giấy phép xây dựng khá đặc biệt và nhu cầu gia tăng của người nước ngoài làm việc ở thủ đô của Séc, nước này đã chứng kiến giá nhà tăng với tốc độ nhanh hơn thu nhập.

Số liệu hàng quý cho thấy giá nhà ở Séc trong tháng 12 năm ngoái tăng 26% so với cùng kỳ năm trước. Chênh lệch giữa giá nhà và thu nhập bình quân của người dân ở nước này thuộc hàng cao nhất trong Liên minh châu Âu (EU), đặt ra mối lo về bong bóng bất động sản.

Để kiềm chế lạm phát lên mức 16% vào tháng 5, Ngân hàng Trung ương Séc đã tiến hành một chiến dịch thắt chặt chính sách tiền tệ đưa lãi suất lên mức cao nhất kể từ năm 1999. “Mọi người kỳ vọng lãi suất cao lên sẽ kéo nhu cầu mua nhà xuống. Nhưng lạm phát vẫn đang cao hơn nhiều so với lãi suất, nên việc tăng lãi suất đó sẽ không mang lại hiệu quả”, ông Hradil nói và cho biết thêm người dân Séc xem nhà đất là một kênh đầu tư chống lạm phát, thích đầu tư bất động sản hơn chứng khoán.

Tại nước láng giềng của Séc là Hungary, Thủ tướng Viktor Orban đang tìm cách khuyến khích việc sở hữu nhà nhằm thúc đẩy tỷ lệ sinh. Giá nhà ở Hungary trong quý 4 năm ngoái đã tăng 20% so với cùng kỳ năm trước, theo cơ quan thống kê Liên minh châu Âu (EU) Eurostat. Cơn sốt giá nhà càng tăng nhiệt khi chiến tranh Nga-Ukraine đẩy giá năng lượng leo thang và khiến công nhân xây dựng trở nên khan hiếm. Cuối tháng 6, Ngân hàng Trung ương Hungary bất ngờ tăng lãi suất cơ bản 0,5 điểm phần trăm.

Tại Anh, thị trường bất động sản đang bắt đầu giảm tốc sau 2 năm tăng lịch sử. Một trong những biện pháp kích cầu kinh tế của Chính phủ Anh trong đại dịch Covid-19 là miễn thuế tem cho các bất động sản có giá từ 500.000 Bảng (614.000 USD) trở xuống trong thời gian từ tháng 7/2020 đến tháng 6/2021. Biện pháp này đẩy giá nhà tăng thậm chí mạnh hơn và khiến thị trường bất động sản “dường như tách rời khỏi phần còn lại của nền kinh tế”, theo chuyên gia Tom Bill của Knight Frank.

Ngân hàng Trung ương Anh (BOE) đã tăng lãi suất 5 lần từ tháng 12 năm ngoái đến nay và dự kiến sẽ tiếp tục nâng thêm trong thời gian tới. Chuỗi tăng lãi suất này có thể báo hiệu cho sự giảm nhiệt của thị trường địa ốc Anh trong thời gian còn lại của năm nay, khi nguồn cung nhà trở nên dồi dào hơn và những người có nhà để bán sẽ tìm cách đẩy hàng nhanh nhằm có được mức giá tốt nhất, theo ông Bill.

Số hồ sơ vay mua nhà được phê chuẩn mới ở Anh đã giảm xuống mức thấp nhất 2 năm. Số lượt khách hỏi mua nhà trong tháng 5 đã giảm sau 8 tháng tăng liên tiếp, theo một cuộc khảo sát của Royal Institution of Chartered Surveyors. BOE mới đây đã quyết định hủy bỏ bài kiểm tra về khả năng trả nợ của người vay tiền mua nhà.

Tuy nhiên, ông Bill nói rằng bất động sản cấp cao ở London vẫn đắt khách, vì nhà đầu tư nước ngoài vẫn xem đây là một địa chỉ hấp dẫn. Một số thành phố cấp 2 như Birmingham, Liverpool và Manchester thậm chí vẫn đang chứng kiến giá nhà tăng nhanh hơn so với ở London. “Chừng nào nước Anh vẫn là một quốc gia thượng tôn pháp luật, có nhiều trường học tốt, và tôn trọng bất động sản tư nhân, thì tiền vẫn chảy vào thị trường”, ông Bill nhận định.