Bất động sản khu công nghiệp: Sôi động từ Bắc vào Nam
Hiện nay, hầu hết diện tích các khu công nghiệp tại Việt Nam đã được lấp đầy
Hiện nay, hầu hết diện tích các khu công nghiệp tại Việt Nam đã được lấp đầy.
Theo đánh giá mới đây của Công ty Quản lý tư vấn bất động sản CBRE, triển vọng phát triển của các khu công nghiệp tại Việt Nam tương đối khả quan. Lý do, theo công ty này, là vì ngày càng nhiều các công ty sản xuất quốc tế đang xem xét việc thành lập công ty hoặc mở rộng hoạt động tại Việt Nam do Việt Nam có lợi thế cạnh tranh về giá thuê đất và giá nhân công so với nhiều quốc gia châu Á khác.
Bên cạnh đó, thị trường tiêu dùng cũng như nền kinh tế Việt Nam đều có triển vọng phát triển rất tích cực. Khu vực tư nhân đang phát triển mạnh mẽ cũng là một nguồn cầu rất lớn cho các dự án công nghiệp.
Miền Bắc, tỉ lệ lấp đầy cao
Tính đến cuối tháng 6 năm 2008, ở miền Bắc Việt Nam có 54 khu công nghiệp đã đi vào hoạt động với tổng lượng vốn đăng ký vào cơ sở hạ tầng khu công nghiệp vào khoảng 1,88 tỷ USD; tổng lượng vốn thực hiện 633 triệu USD. Điều này cho thấy sức hút của các khu công nghiệp là khá lớn.
Ông Marc Towsend, Tổng giám đốc CEBR Việt Nam, phân tích: công nghiệp đóng vai trò dẫn đầu trong nền kinh tế đang phát triển mạnh mẽ của Việt Nam. Năm 2003, công nghiệp và xây dựng vượt qua dịch vụ để trở thành khu vực đóng góp nhiều nhất vào GDP của Việt Nam. Theo số liệu năm 2007, tỷ lệ này chiếm khoảng 42% GDP, còn sản lượng công nghiệp đã tăng 17% so với năm trước.
Ở khu vực đồng bằng sông Hồng, con số này còn cao hơn, đạt 23,6% năm 2007. So với 8 khu vực khác của Việt Nam, đồng bằng sông Hồng là khu vực tập trung dân số đông nhất với hơn 18 triệu người, trong đó gần 72% dân số nằm trong độ tuổi lao động. Nơi đây đang là một điểm nhấn về phát triển công nghiệp với rất nhiều khu công nghiệp mới được cấp phép hoạt động và các khu công nghiệp hiện tại được mở rộng.
Đường cao tốc ôtô Hà Nội - Hải Phòng vừa được khởi công vào tháng 5 năm 2008 hứa hẹn sẽ tạo điều kiện để phát triển các tỉnh thuộc trục Đông - Tây này. Nhiều dự án dọc theo đường quốc lộ và đường sắt đang được triển khai, sự phát triển mạnh mẽ của hai điểm đầu kinh tế Hà Nội và Hải Phòng cũng như những thuận lợi về vị trí của thành phố cảng đã giúp hình thành nên hành lang khu công nghiệp Hà Nội - Hải Phòng với sự xuất hiện của 10 khu công nghiệp dọc theo quốc lộ 5A, và cụm khu công nghệ cao cùng nhiều khu công nghiệp nặng, công nghiệp nhẹ tại hai thành phố điểm đầu của tuyến công nghiệp này.
Nhu cầu về diện tích tại các khu công nghiệp được thể hiện qua tỷ lệ lấp đầy cao tại các khu công nghiệp đang hoạt động: 6 khu công nghiệp tại Hà Nội đã được thuê gần hết, 80% diện tích đã được thuê ở các khu công nghiệp tỉnh Hưng Yên, 4 trong số 7 khu công nghiệp của tỉnh Hải Dương đã được thuê hết.
Tỷ lệ này ở Khu công nghiệp Nomura và Khu công nghiệp Đình Vũ (giai đoạn một) tại Hải Phòng lần lượt là 95% và 100%. Hầu hết các nhà máy và các tiện ích công nghiệp khác đều nằm trong các khu công nghiệp có diện tích từ 20 – 30 ha như Khu công nghiệp Thăng Long (Hà Nội) hay đến gần 1.000 hecta như Khu công nghiệp Đình Vũ (Hải Phòng).
Thông thường, các khu công nghiệp cho các nhà sản xuất thuê đất đã có hệ thống cơ sở hạ tầng hoàn thiện với thời hạn thuê dài. Giá thuê trong các khu công nghiệp thường được tính bằng USD trên thời hạn thuê đất của các khu công nghiệp. Nhu cầu tăng đã đẩy giá thuê đất tại nhiều khu công nghiệp tăng.
Giá thuê đất tại các khu công nghiệp ở Hà Nội cao nhất: tại khu công nghiệp Đại Từ - Hà Nội đã lên mức 150 USD/m2/thời hạn thuê đất tối đa (38 năm); tại Khu công nghiệp Sài Đồng B và Nam Thăng Long ở Hà Nội lần lượt là 125 USD/m2/41 năm và 100 USD/m2/44 năm. Giá thuê đất tại các các khu công nghiệp ở Hưng Yên và Hải Dương dao động ở mức 45–55 USD/m2/thời hạn thuê. Hầu hết các khu công nghiệp ở đây đều tập trung vào các ngành công nghiệp nhẹ như dệt may, sản xuất giày, chế biến thực phẩm.
Trong 6 tháng đầu năm 2008, nhiều dự án công nghiệp và khu công nghiệp dọc hành lang khu công nghiệp Hà Nội - Hải Phòng đã phát triển và xu hướng này được kỳ vọng sẽ còn tiếp diễn trong thời gian tới.
Miền Nam, hầu như không còn chỗ trống
Ông Trương Thái Sơn, Tổng giám đốc Công ty Địa ốc Hoàng Quân, cho biết: hiệu suất sử dụng đất tại các khu công nghiệp, khu chế xuất ở Tp.HCM hiện vào khoảng 100% và do lượng cung không đủ cầu nên giá thuê cũng tăng 30% so với cùng kỳ năm 2007.
Cao nhất là giá thuê đất tại khu chế xuất Tân Thuận, đạt mức trên 100 USD/m2/năm, tiếp đó là khu công nghiệp Tân Bình, Linh Trung với mức giá cho thuê khoảng 70 USD/m2/năm. Ở Đồng Nai, khu công nghiệp Amata cũng có giá khá “ngất ngưởng”: khoảng 60-65 USD/m2/năm.
Nguyên nhân giá thuê đất tại các khu công nghiệp, khu chế xuất tăng cao là do quỹ đất có hạn mà chỉ có một số khu công nghiệp, khu chế xuất được phép mở rộng diện tích. Các khu được phép mở rộng đang cố gắng hoàn thành giai đoạn 2, giai đoạn 3 để đáp ứng nhu cầu của nhà đầu tư, trong đó có khu công nghiệp Tân Tạo, Vĩnh Lộc, Tân Phú Trung, Tây Bắc Củ Chi.
Theo ông Sơn, đầu tư xây dựng các khu công nghiệp, khu chế xuất đang là cơ hội và lợi thế của các nhà đầu tư bất động sản vì có thuận lợi là quá trình làm thủ tục nhanh gọn, được hưởng nhiều chính sách ưu đãi... Tuy nhiên, để có được thành công, họ phải là các doanh nghiệp có thế mạnh về tiềm lực và giàu kinh nghiệm quản lý.
Công ty CBRE Việt Nam dự báo, thị trường bất động sản khu công nghiệp sẽ tiếp tục sôi động trong nhiều năm tới do Việt Nam đang là một trong những điểm đến hấp dẫn của nhà đầu tư nước ngoài.
Tính đến nay, Việt Nam có khoảng 150 khu công nghiệp được thành lập với tổng diện tích đất tự nhiên trên 32.000 ha, thu hút được trên 2.600 dự án có vốn đầu tư nước ngoài trị giá 25,3 tỉ USD, chiếm 72% quỹ đất của khu công nghiệp, khu chế xuất và chiếm 60% vốn FDI.
Chính phủ Việt Nam cũng đã quyết định thành lập 8 khu kinh tế, trong đó có những khu kinh tế được khởi động nhanh như Khu kinh tế Chu Lai, Khu kinh tế Dung Quất, khu kinh tế Nhơn Hội, khu kinh tế Phú Quốc.
Theo qui hoạch phát triển các khu công nghiệp, từ nay tới năm 2015, cả nước dự kiến thành lập mới trên 100 khu công nghiệp với diện tích đất dự kiến khoảng 26.000 ha. Tuy nhiên, số lượng này cũng khó đáp ứng đủ nhu cầu của các doanh nghiệp, đặc biệt là các doanh nghiệp nhỏ và vừa trong nước.
Theo ông Stephen Butler, chuyên gia tư vấn về chính sách đất đai của IFC, các khu công nghiệp chủ yếu được quy hoạch để dành cho các nhà đầu tư lớn, và thường được áp dụng quy trình thủ tục giao đất đơn giản, nhanh chóng, cũng như được áp dụng các ưu đãi đầu tư theo hình thức giảm tiền thuê đất.
"Quan sát của chúng tôi từ nhiều năm nay là ở một số nền kinh tế đang chuyển đổi, các nhà đầu tư nước ngoài lớn thường nhận được nhiều sự giúp đỡ của chính quyền sở tại hơn so với các doanh nghiệp trong nước có quy mô vừa phải. Ở Việt Nam mới có khoảng 4% số doanh nghiệp nhỏ và vừa trong nước trong khảo sát của IFC nằm trong khu công nghiệp. Hầu hết các doanh nghiệp khác phải tự lo liệu để có đất từ thị trường thứ cấp", ông nói.
Điều đó cho thấy thị trường bất động sản các khu công nghiệp, khu chế xuất Việt Nam còn rất nhiều tiềm năng.
Theo đánh giá mới đây của Công ty Quản lý tư vấn bất động sản CBRE, triển vọng phát triển của các khu công nghiệp tại Việt Nam tương đối khả quan. Lý do, theo công ty này, là vì ngày càng nhiều các công ty sản xuất quốc tế đang xem xét việc thành lập công ty hoặc mở rộng hoạt động tại Việt Nam do Việt Nam có lợi thế cạnh tranh về giá thuê đất và giá nhân công so với nhiều quốc gia châu Á khác.
Bên cạnh đó, thị trường tiêu dùng cũng như nền kinh tế Việt Nam đều có triển vọng phát triển rất tích cực. Khu vực tư nhân đang phát triển mạnh mẽ cũng là một nguồn cầu rất lớn cho các dự án công nghiệp.
Miền Bắc, tỉ lệ lấp đầy cao
Tính đến cuối tháng 6 năm 2008, ở miền Bắc Việt Nam có 54 khu công nghiệp đã đi vào hoạt động với tổng lượng vốn đăng ký vào cơ sở hạ tầng khu công nghiệp vào khoảng 1,88 tỷ USD; tổng lượng vốn thực hiện 633 triệu USD. Điều này cho thấy sức hút của các khu công nghiệp là khá lớn.
Ông Marc Towsend, Tổng giám đốc CEBR Việt Nam, phân tích: công nghiệp đóng vai trò dẫn đầu trong nền kinh tế đang phát triển mạnh mẽ của Việt Nam. Năm 2003, công nghiệp và xây dựng vượt qua dịch vụ để trở thành khu vực đóng góp nhiều nhất vào GDP của Việt Nam. Theo số liệu năm 2007, tỷ lệ này chiếm khoảng 42% GDP, còn sản lượng công nghiệp đã tăng 17% so với năm trước.
Ở khu vực đồng bằng sông Hồng, con số này còn cao hơn, đạt 23,6% năm 2007. So với 8 khu vực khác của Việt Nam, đồng bằng sông Hồng là khu vực tập trung dân số đông nhất với hơn 18 triệu người, trong đó gần 72% dân số nằm trong độ tuổi lao động. Nơi đây đang là một điểm nhấn về phát triển công nghiệp với rất nhiều khu công nghiệp mới được cấp phép hoạt động và các khu công nghiệp hiện tại được mở rộng.
Đường cao tốc ôtô Hà Nội - Hải Phòng vừa được khởi công vào tháng 5 năm 2008 hứa hẹn sẽ tạo điều kiện để phát triển các tỉnh thuộc trục Đông - Tây này. Nhiều dự án dọc theo đường quốc lộ và đường sắt đang được triển khai, sự phát triển mạnh mẽ của hai điểm đầu kinh tế Hà Nội và Hải Phòng cũng như những thuận lợi về vị trí của thành phố cảng đã giúp hình thành nên hành lang khu công nghiệp Hà Nội - Hải Phòng với sự xuất hiện của 10 khu công nghiệp dọc theo quốc lộ 5A, và cụm khu công nghệ cao cùng nhiều khu công nghiệp nặng, công nghiệp nhẹ tại hai thành phố điểm đầu của tuyến công nghiệp này.
Nhu cầu về diện tích tại các khu công nghiệp được thể hiện qua tỷ lệ lấp đầy cao tại các khu công nghiệp đang hoạt động: 6 khu công nghiệp tại Hà Nội đã được thuê gần hết, 80% diện tích đã được thuê ở các khu công nghiệp tỉnh Hưng Yên, 4 trong số 7 khu công nghiệp của tỉnh Hải Dương đã được thuê hết.
Tỷ lệ này ở Khu công nghiệp Nomura và Khu công nghiệp Đình Vũ (giai đoạn một) tại Hải Phòng lần lượt là 95% và 100%. Hầu hết các nhà máy và các tiện ích công nghiệp khác đều nằm trong các khu công nghiệp có diện tích từ 20 – 30 ha như Khu công nghiệp Thăng Long (Hà Nội) hay đến gần 1.000 hecta như Khu công nghiệp Đình Vũ (Hải Phòng).
Thông thường, các khu công nghiệp cho các nhà sản xuất thuê đất đã có hệ thống cơ sở hạ tầng hoàn thiện với thời hạn thuê dài. Giá thuê trong các khu công nghiệp thường được tính bằng USD trên thời hạn thuê đất của các khu công nghiệp. Nhu cầu tăng đã đẩy giá thuê đất tại nhiều khu công nghiệp tăng.
Giá thuê đất tại các khu công nghiệp ở Hà Nội cao nhất: tại khu công nghiệp Đại Từ - Hà Nội đã lên mức 150 USD/m2/thời hạn thuê đất tối đa (38 năm); tại Khu công nghiệp Sài Đồng B và Nam Thăng Long ở Hà Nội lần lượt là 125 USD/m2/41 năm và 100 USD/m2/44 năm. Giá thuê đất tại các các khu công nghiệp ở Hưng Yên và Hải Dương dao động ở mức 45–55 USD/m2/thời hạn thuê. Hầu hết các khu công nghiệp ở đây đều tập trung vào các ngành công nghiệp nhẹ như dệt may, sản xuất giày, chế biến thực phẩm.
Trong 6 tháng đầu năm 2008, nhiều dự án công nghiệp và khu công nghiệp dọc hành lang khu công nghiệp Hà Nội - Hải Phòng đã phát triển và xu hướng này được kỳ vọng sẽ còn tiếp diễn trong thời gian tới.
Miền Nam, hầu như không còn chỗ trống
Ông Trương Thái Sơn, Tổng giám đốc Công ty Địa ốc Hoàng Quân, cho biết: hiệu suất sử dụng đất tại các khu công nghiệp, khu chế xuất ở Tp.HCM hiện vào khoảng 100% và do lượng cung không đủ cầu nên giá thuê cũng tăng 30% so với cùng kỳ năm 2007.
Cao nhất là giá thuê đất tại khu chế xuất Tân Thuận, đạt mức trên 100 USD/m2/năm, tiếp đó là khu công nghiệp Tân Bình, Linh Trung với mức giá cho thuê khoảng 70 USD/m2/năm. Ở Đồng Nai, khu công nghiệp Amata cũng có giá khá “ngất ngưởng”: khoảng 60-65 USD/m2/năm.
Nguyên nhân giá thuê đất tại các khu công nghiệp, khu chế xuất tăng cao là do quỹ đất có hạn mà chỉ có một số khu công nghiệp, khu chế xuất được phép mở rộng diện tích. Các khu được phép mở rộng đang cố gắng hoàn thành giai đoạn 2, giai đoạn 3 để đáp ứng nhu cầu của nhà đầu tư, trong đó có khu công nghiệp Tân Tạo, Vĩnh Lộc, Tân Phú Trung, Tây Bắc Củ Chi.
Theo ông Sơn, đầu tư xây dựng các khu công nghiệp, khu chế xuất đang là cơ hội và lợi thế của các nhà đầu tư bất động sản vì có thuận lợi là quá trình làm thủ tục nhanh gọn, được hưởng nhiều chính sách ưu đãi... Tuy nhiên, để có được thành công, họ phải là các doanh nghiệp có thế mạnh về tiềm lực và giàu kinh nghiệm quản lý.
Công ty CBRE Việt Nam dự báo, thị trường bất động sản khu công nghiệp sẽ tiếp tục sôi động trong nhiều năm tới do Việt Nam đang là một trong những điểm đến hấp dẫn của nhà đầu tư nước ngoài.
Tính đến nay, Việt Nam có khoảng 150 khu công nghiệp được thành lập với tổng diện tích đất tự nhiên trên 32.000 ha, thu hút được trên 2.600 dự án có vốn đầu tư nước ngoài trị giá 25,3 tỉ USD, chiếm 72% quỹ đất của khu công nghiệp, khu chế xuất và chiếm 60% vốn FDI.
Chính phủ Việt Nam cũng đã quyết định thành lập 8 khu kinh tế, trong đó có những khu kinh tế được khởi động nhanh như Khu kinh tế Chu Lai, Khu kinh tế Dung Quất, khu kinh tế Nhơn Hội, khu kinh tế Phú Quốc.
Theo qui hoạch phát triển các khu công nghiệp, từ nay tới năm 2015, cả nước dự kiến thành lập mới trên 100 khu công nghiệp với diện tích đất dự kiến khoảng 26.000 ha. Tuy nhiên, số lượng này cũng khó đáp ứng đủ nhu cầu của các doanh nghiệp, đặc biệt là các doanh nghiệp nhỏ và vừa trong nước.
Theo ông Stephen Butler, chuyên gia tư vấn về chính sách đất đai của IFC, các khu công nghiệp chủ yếu được quy hoạch để dành cho các nhà đầu tư lớn, và thường được áp dụng quy trình thủ tục giao đất đơn giản, nhanh chóng, cũng như được áp dụng các ưu đãi đầu tư theo hình thức giảm tiền thuê đất.
"Quan sát của chúng tôi từ nhiều năm nay là ở một số nền kinh tế đang chuyển đổi, các nhà đầu tư nước ngoài lớn thường nhận được nhiều sự giúp đỡ của chính quyền sở tại hơn so với các doanh nghiệp trong nước có quy mô vừa phải. Ở Việt Nam mới có khoảng 4% số doanh nghiệp nhỏ và vừa trong nước trong khảo sát của IFC nằm trong khu công nghiệp. Hầu hết các doanh nghiệp khác phải tự lo liệu để có đất từ thị trường thứ cấp", ông nói.
Điều đó cho thấy thị trường bất động sản các khu công nghiệp, khu chế xuất Việt Nam còn rất nhiều tiềm năng.
