Giá bán sơ cấp căn hộ tại Hà Nội trung bình khoảng 91 triệu đồng/m2

Tại họp báo công bố thông tin về thị trường bất động sản quý 2/2025, một số đơn vị nghiên cứu cho biết, giá bán sơ cấp căn hộ tại Hà Nội hiện trung bình vào khoảng 91 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm thuế).

Mức giá này được đánh giá là khá cao so với khả năng tài chính của phần lớn người dân, nhất là nhóm thu nhập trung bình, qua đó làm gia tăng rào cản trong việc sở hữu nhà ở. 

HIỆN TƯỢNG TẬP TRUNG Ở PHÂN KHÚC SƠ CẤP

Theo bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu, Savills Hà Nội, thị trường chung cư tại Hà Nội đang chứng kiến xu hướng tăng giá, nhưng cần nhìn nhận rõ hiện tượng này tập trung ở loại hình sơ cấp, nơi chủ đầu tư trực tiếp chào bán sản phẩm. 

Tại thời điểm quý 3/2025, Savills ghi nhận nhiều dự án mới tiếp tục tung ra có mức giá vượt ngưỡng 100 triệu đồng/m2. Đây chủ yếu là dự án cao cấp, số lượng không lớn nên thị trường khó có thể điều chỉnh giá ngay trong ngắn hạn.

Song, từ năm 2026 trở đi, khi các dự án thí điểm theo Nghị quyết 171 dần hoàn tất thủ tục pháp lý và chính thức triển khai, nguồn cung trên thị trường có thể tăng mạnh, qua đó giúp mặt bằng giá chung có xu hướng hạ nhiệt, nhất là ở những dự án xa trung tâm.

Theo bà Hằng, các dự án nằm tại khu vực “vành đai vàng”, từ Vành đai 3 trở vào trung tâm tiếp tục thu hút nhờ vị trí hiếm, nhu cầu cao lẫn danh tiếng của chủ đầu tư. Giá tại đây dự báo sẽ giữ vững hoặc tăng nhẹ. Thậm chí, khi các dự án này bán hết và chuyển sang thị trường thứ cấp, giá vẫn neo ở mức cao.

Đồng quan điểm, bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield, cho rằng trong quý 2/2025, đà tăng giá của chung cư Hà Nội chủ yếu được thúc đẩy bởi sự gia tăng tỷ trọng của sản phẩm thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang, vốn chiếm gần 46% tổng nguồn cung mới trong quý.

Ngược lại, phân khúc bình dân khan hiếm khiến mặt bằng giá chung cư bị đẩy lên cao hơn. Xu hướng này phản ánh cơ cấu sản phẩm trên thị trường tiếp tục có sự dịch chuyển. Đồng thời, đặt ra thách thức về khả năng tiếp cận nhà ở đối với nhóm khách hàng có nhu cầu ở thực và thu nhập trung bình.

“Trên thực tế, không chỉ căn hộ Hà Nội giá neo cao, mà Thành phố Hồ Chí Minh cũng đối mặt tình trạng tương tự, khi giá bán sơ cấp căn hộ duy trì đà tăng khoảng 2,5% so với quý 1/2025 và 34% so với cùng kỳ năm ngoái. Giá bán sơ cấp tăng phản ánh thiếu nguồn cung phân khúc bình dân và trung cấp. Từ 2026 trở đi có thể coi là điểm khởi đầu chu kỳ phục hồi mới, nhưng diễn ra chậm, chọn lọc, phân hóa; thách thức tồn tại là giá bán sơ cấp trung bình cao so với thu nhập trung bình”, bà Trang Bùi chia sẻ.

NHU CẦU NHÀ Ở HÀ NỘI TIẾP TỤC TĂNG

Trước những diễn biến về giá, bà Hằng cho rằng đã tác động rõ rệt đến thị trường, bao gồm cả người mua lẫn nhà đầu tư. Hiện nay, nhiều nhà đầu tư tỏ ra băn khoăn trước giá chung cư tại Hà Nội đang neo ở mức cao, dẫn đến câu hỏi liệu có nên tiếp tục rót vốn vào thị trường này.

Theo bà Hằng, quyết định đầu tư cần được cân nhắc dựa trên góc nhìn, mục tiêu cụ thể của từng cá nhân. Xét về trung và dài hạn, riêng Hà Nội, nhu cầu nhà ở được đánh giá tăng trưởng ổn định và bền vững.

“Là Thủ đô - trung tâm hành chính, chính trị và kinh tế lớn, Hà Nội tập trung đông đảo dân cư, đặc biệt là tầng lớp trung lưu, trí thức, công chức, chuyên gia. Do đó, tâm lý muốn sở hữu nhà tại đô thị lớn như Hà Nội trở thành xu hướng khó thay đổi. Một thực tế ở Hà Nội là quỹ đất ngày càng hạn hẹp, trong khi nhu cầu không ngừng tăng”, đại diện Savills nhấn mạnh.

Dưới góc nhìn của bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc CBRE Hà Nội, giá căn hộ đã liên tục tăng từ năm 2023 đến nay, tâm lý người mua hiện tại bắt đầu có sự điều chỉnh khi mức giá đạt ngưỡng cao. Số lượng giao dịch thành công so với lượng sản phẩm chào bán dù tích cực, nhưng có dấu hiệu chững lại so với năm 2024, cho thấy sự thận trọng gia tăng trong quá trình ra quyết định mua nhà.

Trên thị trường thứ cấp, sau giai đoạn tăng nóng với mức hơn 25%/năm trong năm 2024, đến quý 2/2025, đà tăng có dấu hiệu chậm lại, chỉ khoảng 15% cũng là mức cao, nhưng thể hiện tốc độ tăng giá đã hạ nhiệt hơn những năm trước.

Bà An khuyến cáo “Thị trường đang bước vào giai đoạn sàng lọc tự nhiên, nơi cả người mua và nhà đầu tư đều cân nhắc kỹ trước khi ra quyết định. Điều này góp phần tạo nên sự ổn định cần thiết, tránh những cơn “sốt ảo” như từng xảy ra trong quá khứ".

"Giai đoạn này, dự án nào có pháp lý minh bạch, tiến độ thi công đảm bảo, chính sách bán hàng linh hoạt và phù hợp nhu cầu thực, chắc chắn chiếm lợi thế cạnh tranh trên thị trường. Ngược lại, dự án định giá quá cao, thiếu tiện ích, hoặc chậm triển khai có thể gặp khó trong tiếp cận khách hàng”, bà An nhấn mạnh.

Cũng theo bà An, trong bối cảnh thị trường xuất hiện ngày càng nhiều dự án giá cao, câu hỏi đặt ra: đâu là cơ hội để người trẻ có thể sở hữu nhà ở? Thực tế, thời gian gần đây, Nhà nước đã có nhiều chính sách đổi mới nhằm cải thiện khả năng tiếp cận nhà ở cho người dân, đặc biệt là giới trẻ. Hệ thống pháp luật cũng được hoàn thiện với các điều chỉnh, sửa đổi quan trọng.

Đối với Hà Nội, Thành phố đã thông qua danh mục các khu đất dự kiến thực hiện dự án thí điểm, theo Nghị quyết số 171/2024/QH15 ngày 30/11/2024 của Quốc hội. Đó là một trong những động lực thúc đẩy giải pháp phát triển nhà ở, mở ra thêm cơ hội về nguồn cung.