Trong quý 3 vừa qua, nguồn cung tăng mạnh nhưng chưa đủ đáp ứng nhu cầu đang rất cao sau nhiều năm thị trường khan hiếm sản phẩm mới. Do đó, giá cả không những không chững lại mà còn có xu hướng tăng nhanh.

“Với lượng cung chung cư cả năm dự kiến đạt mức gần 30.000 căn hộ, năm 2024 dường như chấm dứt chu kỳ khan hiếm nguồn cung nhà ở tại Hà Nội trong suốt 4 năm qua", bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam chi nhánh Hà Nội, cho biết.

Nguồn cung thị trường nhà ở gắn liền với đất cũng đạt mức cao nhất trong nhiều năm, ở mức hơn 8.000 căn, chỉ sau lượng cung của năm 2022. Sức mua khả quan, kết hợp với các dự án chất lượng được phát triển bởi những chủ đầu tư có kinh nghiệm, được CBRE dự báo sẽ là tiền đề cho sự phát triển mạnh mẽ hơn của thị trường trong 1-2 năm tới.

Theo thống kê của CBRE, căn hộ chung cư tại Hà Nội trong quý 3/2024 tiếp tục ghi nhận nguồn cung mở bán mới lớn, đạt xấp xỉ 8.230 căn, gần bằng với nguồn cung mới của quý trước.

LƯỢNG RA HÀNG TRONG 9 THÁNG ĐẦU NĂM NAY ĐÃ VƯỢT TỔNG CUNG 2023

Tính chung trong 9 tháng đầu năm 2024, tổng nguồn cung mở bán mới căn hộ chung cư tại Hà Nội đạt hơn 19.000 căn, vượt tổng nguồn cung cả năm 2023. Đây cũng là tổng nguồn cung chung cư mới lớn nhất ghi nhận được tại Hà Nội trong vòng 5 năm trở lại đây.

Nguồn cung mở bán trong quý này đến từ 11 dự án, chủ yếu là các dự án phát triển trong các đại đô thị ở phía Tây và phía Đông của thành phố. Trong đó, quý này ghi nhận 5 dự án mở bán lần đầu, phần lớn tập trung tại các quận Nam Từ Liêm, Tây Hồ, Gia Lâm và huyện Văn Giang (tỉnh Hưng Yên giáp ranh Hà Nội).

Xét về phân khúc, hơn 75% tổng nguồn cung mới trong quý tới từ các dự án chung cư cao cấp. Trong đó, chỉ có 2 dự án có mức giá chào bán trong khoảng 50-60 triệu đồng/m2, các dự án còn lại đều ghi nhận mức giá sơ cấp trung bình trên 60 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì). Đặc biệt, thị trường chung cư Hà Nội trong quý 3/2024 ghi nhận sự xuất hiện của một dự án hạng sang tại quận Tây Hồ. Thanh khoản của thị trường chung cư Hà Nội trong quý 3 cũng là một trong những điểm sáng nổi bật.

Dù nguồn cung mở bán mới tương đối lớn, sức mua của thị trường vẫn rất khả quan. Tổng số căn hộ bán được trong quý đã vượt mốc 8.000 căn, tuy giảm 20% so với quý trước do nhiều dự án mở bán đồng loạt trong quý 2 và quý 3 nhưng con số này vẫn gấp hơn hai lần so với cùng kỳ năm ngoái. Các dự án phát triển trong các đại đô thị ở phía Đông và phía Tây tiếp tục thể hiện sức hút mạnh mẽ đối với người mua nhà, với tỷ lệ bán ghi nhận trên 90% ngay trong quý đầu mở bán.

Nắm bắt tâm lý thị trường tích cực, nhiều chủ đầu tư đã nhanh chóng đẩy mạnh tiến độ mở bán các dự án. Một số dự án bán hết quỹ căn trong quý này đã chuyển sang mở booking cho các tòa tiếp theo, trong khi một số dự án khác cũng đang đẩy nhanh tiến độ mở bán ngay trong năm 2024, thay vì phải chờ đến năm sau.

GIÁ CĂN HỘ TẠI NHIỀU DỰ ÁN MỚI CÓ THỂ LÊN TỚI 200 TRIỆU ĐỒNG/M2

Mặc dù nguồn cung đang tăng mạnh nhưng hệ luỵ của tình trạng nguồn cung mới duy trì hạn chế trong nhiều năm trước đó đã khiến sức mua giờ tăng cao, đồng thời đẩy giá bán sơ cấp tăng nhanh. Bên cạnh đó, quỹ căn mở bán mới gồm nhiều dự án có chất lượng tốt, được phát triển trong một quần thể đô thị đầy đủ tiện ích, và có vị trí thuận tiện kết nối đến khu vực trung tâm Hà Nội cùng các khu vực tập trung văn phòng, dịch vụ thương mại có thể được chào bán với mức giá cao.

Tại thị trường thứ cấp, giá bán trung bình vẫn duy trì đà tăng từ quý trước, đạt 46 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì), tăng 5,5% theo quý và gần 26% theo năm. Đà tăng của giá bán thứ cấp của chung cư Hà Nội chưa có dấu hiệu dừng lại. Trong quý này, các dự án chung cư đã hoàn thiện và bàn giao từ lâu, nằm trong các khu vực đã hình thành cộng đồng dân cư đông đúc với nhiều tiện ích và dịch vụ, ghi nhận mức tăng giá thứ cấp cao hơn cả.

Theo dữ liệu từ Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng OneHousing, kết thúc quý 3/2024, thị trường căn hộ mở mới tại Hà Nội ghi nhận mức giá trung bình đạt gần 70 triệu đồng/m2, tăng 7,6% so với quý trước. Sự tăng trưởng này cho thấy “sức nóng” của thị trường nhà ở Hà Nội và khả năng tiệm cận mức giá của TP.HCM trong tương lai gần.

“Áp lực từ nguồn cung hạn chế và chi phí đầu vào như: chi phí thuế đất theo biểu giá mới, chi phí xây dựng, đầu tư về thiết kế sản phẩm... đều tăng đã khiến các chủ đầu tư điều chỉnh chiến lược, tập trung phát triển các dự án cao cấp và hạng sang, đẩy giá chung cư trên thị trường sơ cấp liên tục tăng”, ông Trần Quang Trung, Giám đốc phát triển Kinh doanh OneHousing, nhận định. Đáng chú ý, mới đây Bộ Xây dựng dự báo giá bất động sản nhà ở có thể tăng 15-20% khi áp dụng biểu khung giá theo luật mới. Bên cạnh đó, Hà Nội hay TP.HCM là hai đầu tàu kinh tế của Việt Nam, với việc di dân cơ học, công ăn việc làm tập trung và là nơi phần lớn mọi người đều mong muốn an cư lạc nghiệp… nên khó có thể khiến giá bất động sản nhà ở hai thành phố này rẻ đi

Nếu như trước đây, giá các căn hộ tại vị trí trung tâm trên dưới 100 triệu đồng/m2, khách hàng đã cảm thấy quá đắt đỏ thì tới đây, với những dự án căn hộ ở vị trí đẹp giá có thể lên tới 200 triệu đồng/m2, nhưng nếu đạt được các tiêu chí như: có cộng đồng, dịch vụ đẳng cấp thì người mua vẫn sẽ chấp nhận. Khách hàng sẽ là người quyết định lựa chọn phù hợp với túi tiền, khả năng tài chính và khả năng đáp ứng được nhu cầu cuộc sống....

JLL cho rằng trong quý 4/2024, nguồn cung căn hộ phân khúc cao cấp dự kiến đa dạng cả về số lượng căn và số lượng dự án. Thị trường nhộn nhịp khi loạt dự án đủ điều kiện ký hợp đồng mua bán và chính thức khởi động như Noble Crystal, Lumi Hanoi, hay The Nelson… Giá chào bán dự kiến sẽ có nhiều biến động, một số dự án có khả năng chào mức giá 9.000 USD/m2, phản ánh khi chủ đầu tư đặt nhiều kỳ vọng của chủ đầu tư vào dòng sản phẩm này với mục tiêu khách hàng cao cấp.

GIÁ TĂNG CAO, GÂY KHÓ CHO NGƯỜI MUA NHÀ

Theo CBRE, dự báo trong quý cuối năm 2024, nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội sẽ ghi nhận thêm hơn 10.000 căn, nâng tổng số căn chung cư mở bán mới trong cả năm 2024 ước đạt gần 30.000 căn, gần gấp ba lần số căn mở bán trong năm 2023 và là nguồn cung cao nhất trong vòng 5 năm qua...

Nội dung đầy đủ của bài viết được đăng tải trên Tạp chí Kinh tế Việt Nam số 44-2024 phát hành ngày 28/10/2024. Kính mời Quý độc giả tìm đọc tại đây:

https://postenp.phaha.vn/chi-tiet-toa-soan/tap-chi-kinh-te-viet-nam