Chỉ còn hơn chục ngày nữa 3 bộ luật liên quan bất động sản có hiệu lực, cổ phiếu nào sáng giá?

Các bộ luật quan trọng của ngành bất động sản liên tục được thông qua. Trong giai đoạn từ cuối năm 2023 sang đầu năm 2024, Quốc hội đã liên tiếp phê duyệt các bộ luật quan trọng liên quan đến ngành bất động sản bao gồm: Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, Luật Nhà ở 2023 và Luật Đất đai 2024.

Một số nội dung đáng chú ý tại các bộ luật như tại Luật Kinh doanh bất động sản 2023, bổ sung quy định siết chặt hoạt động phân lô bán nền, quy định công khai minh bạch về thông tin dự án, quản lý chặt chẽ về việc đặt cọc dự án; Luật Nhà ở 2023 với nhiều chính sách việc hỗ trợ về nhà ở xã hội, Luật Đất đai 2024 quy định cụ thể về giá đất, cơ chế đấu thầu, ....

Quốc hội cũng vừa thông qua quyết định các bộ luật liên quan đến ngành bất động sản có hiệu lực từ 01/08/2024, sớm hơn 5 tháng so với nghị quyết của Quốc hội tại kỳ họp tháng 1/2024. 

Đánh giá khi 3 bộ luật liên quan đến ngành bất động sản chính thức có hiệu lực, theo Chứng khoán ABS, đối với thị trường bất động sản sẽ hoạt động minh bạch, hiệu quả hơn khi các bộ luật có tính thống nhất, tránh sự mâu thuẫn, chồng chéo như trước đây.

Như về quy định liên quan đến hoạt động phân lô, bán nền, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 bổ sung thêm đô thị loại II và loại III vào nhóm hạn chế phân lô bán nền, theo đó siết chặt hơn quy định phân lô bán nền hiện hành. Quy định mới cũng cụ thể hóa thủ tục cho nhà đầu tư để có cơ sở tiến hành chuyển nhượng.

Nếu việc áp dụng áp dụng Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản sớm, đồng thời các Nghị định, Thông tư quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành các luật liên quan, bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất, có tính khả thi, sát với thực tiễn thì sẽ xử lý được hầu hết các “vướng mắc pháp lý” của hàng trăm dự án bất động sản trên địa bàn Hà Nội hay TP.HCM.

Ngoài ra, nguồn cung nhà ở xã hội cũng kỳ vọng tăng trưởng mạnh mẽ nhờ một loạt các chính sách hỗ trợ liên quan.

Giá bất động sản dự kiến sẽ tiếp tục tăng. Tác động của các chính sách mới làm tăng chi phí thực hiện dự án của các chủ đầu tư (phân tích bên dưới), trong đó phần lớn là chi phí liên quan đến đất sẽ gián tiếp làm tăng chi phí sản phẩm bất động sản khi bán ra thị trường.

Hơn nữa, 3 bộ luật mới có hiệu lực sẽ chưa thể ngay lập tức tác động nhiều đến thị trường bất động sản mà còn cần độ trễ thời gian. Khi nguồn cung còn hạn chế mà nhu cầu tăng cao, dòng tiền muốn tận dụng cơ hội để gia nhập thị trường sớm có thể kéo theo sự tăng giá của giá bán.

Với chủ đầu tư: Quy định mới về giá đất giúp giá đất sẽ được cập nhật thường xuyên hơn, sát với giá thị trường theo đó làm tăng giá đất và chi phí thực hiện dự án. Bên cạnh đó, cơ chế đấu giá/đấu thầu cũng sẽ tạo ra sự cạnh tranh và làm tăng giá đất.

Năng lực của các chủ đầu tư cũng sẽ được yêu cầu nâng lên, với lợi thế dành cho các chủ đầu tư có quỹ đất sạch lớn và tiềm lực tài chính mạnh.

Trước đây, việc đặt cọc không có tính đồng nhất, phụ thuộc vào thỏa thuận giữa chủ đầu tư và người mua. Nhiều chủ đầu tư nhận cọc, thỏa thuận giữ chỗ với số tiền rất lớn, có trường hợp nhận lên đến 90% giá trị nhà đất để tận dụng nguồn vốn từ khách hàng. Theo đó, việc siết chặt quy định với mức đặt cọc cụ thể ở mức 5% phản ánh đúng bản chất của khoản đặt cọc có thể ảnh hưởng tới chủ đầu tư khi mất đi một kênh huy động vốn không mất phí.

Các quy định mới cũng giảm thời gian thực hiện dự án. Bên cạnh việc giá đất có thể tăng khi giá được cập nhật hàng năm, việc có bảng giá rõ ràng có thể giúp đẩy nhanh tiến độ bồi thường giải phóng mặt bằng với mức giá quy định cụ thể, qua đó thúc đẩy tiến độ chung của dự án.

Tuy nhiên, rủi ro thời gian thực hiện dự án thực tế vẫn có thể kéo dài vì vấn đề giải phóng mặt bằng là vấn đề phức tạp, việc đền bù theo thỏa thuận khó có được sự thống nhất nhanh chóng giữa các đối tượng khác nhau.

Với người tiêu dùng, việc các quy định mới vừa giúp tăng nguồn cung bất động sản, vừa yêu cầu năng lực của chủ đầu tư giúp cho người tiêu dùng có nhiều sự lựa chọn hơn trong việc tìm kiếm sản phẩm phù hợp với nhu cầu và thu nhập của cá nhân khi tăng cả nguồn cung nhà ở thương mại lẫn nhà ở xã hội.

Ngoài ra, thông tin của dự án bất động sản khi chủ đầu tư mở bán cũng được yêu cầu công bố đầy đủ và chính xác như loại bất động sản, vị trí, quy mô, tiến độ xây dựng, công năng sử dụng, giấy tờ về quyền sử dụng đất, giấy phép mở bán, qua đó giúp người mua nắm rõ thông tin trước khi đưa ra quyết định mua bán.

Quy định về mức đặt cọc không quá 5% giá bán, giúp góp phần bảo vệ người mua khỏi rủi ro chủ đầu tư chiếm dụng vốn của khách hàng, trước khi hoàn tất các thủ tục pháp lý cần thiết.

Đối với cổ phiếu, ABS đánh giá các cổ phiếu VHM, NLG, KDH nhờ sở hữu quỹ đất sạch lớn cùng với năng lực tài chính tốt, có kinh nghiệm trong việc phát triển dự án bất động sản. Đây là nhóm doanh nghiệp nằm trong số ít các chủ đầu tư niêm yết, mở bán dự án mới và duy trì được doanh số bán hàng trong nửa đầu năm 2024.