Vẫn còn nhiều thách thức "bủa vây" doanh nghiệp bất động sản

Ngày 19/2, Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam đã phối hợp với Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam tổ chức Diễn đàn Bất động sản Mùa Xuân lần thứ V và Lễ Vinh danh thương hiệu Bất động sản dẫn đầu năm 2024 – 2025. Tại Diễn đàn này, các chuyên gia đều có chung nhận định rằng dù nền kinh tế ghi nhận tăng trưởng tích cực, thị trường bất động sản có dấu hiệu phục hồi, song doanh nghiệp vẫn đối diện nhiều thách thức.

 CƠ HỘI MỚI NHƯNG CŨNG CÓ THỂ NẢY SINH NHỮNG RỦI RO MỚI

“Cụ thể, năm 2024, có 233.400 doanh nghiệp đăng ký thành lập mới và quay trở lại hoạt động, tăng 7,1% so với năm trước. Tuy nhiên, số doanh nghiệp rút lui khỏi thị trường cũng tăng 14,7%, lên 197.900 doanh nghiệp. Riêng tháng 1/2025 vừa qua, số doanh nghiệp thành lập mới và quay lại hoạt động đạt 33.400, tăng 15% so với cùng kỳ năm trước, trong khi số doanh nghiệp rút lui đạt 58.300, tăng 8,1%. Doanh nghiệp giải thể tăng nhiều trong khi số lượng thành lập mới “trồi sụt” là xu hướng đáng lo ngại”, ông Trần Đình Thiên, Thành viên Tổ tư vấn Kinh tế của Thủ tướng, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam, nhìn nhận.

Cũng theo ông Thiên, Việt Nam đang đứng trước một vận hội mới với mục tiêu tăng trưởng GDP từ 7 - 7,7%, Thủ tướng đề xuất mức từ 8% trở lên và hướng tới tăng trưởng hai con số. Trong 40 năm đổi mới, GDP tăng trưởng đạt kỷ lục là 9,5% vào năm 1995 và 9,3% vào năm 1996. Ngoài ra, Việt Nam chưa từng đạt mức tăng trưởng hai con số. Tương ứng với chu kỳ phát triển kinh tế trong 30 năm qua là diễn biến thăng - trầm của thị trường bất động sản, thị trường bùng lên nhiều lần giúp nền kinh tế thăng hoa, doanh nghiệp tích lũy vốn rất tốt.

Tính đặc thù của cơ hội lần này là rất rõ. Không gian phát triển tới đây cũng thay đổi, như từ không gian mặt đất sang không gian ngầm, không gian biển, không gian vũ trụ, không gian số..., mở ra cơ hội cho tăng trưởng. Điều quan trọng là năng lực thực thi, triển khai đến đâu. Đặc biệt, mô hình TOD đang được chú trọng trong chiến lược phát triển hạ tầng giao thông, mở ra không gian tăng trưởng mới cho thị trường bất động sản, nền kinh tế.

Tuy nhiên, nền kinh tế cũng đối mặt với nhiều thách thức khi thế giới biến động khó lường, chiến tranh và chiến tranh thương mại kéo dài, nguồn cung vẫn khan hiếm, bài toán nợ trái phiếu doanh nghiệp vẫn còn, trong khi mặt bằng giá cả duy trì ở mức cao. Trong bối cảnh đầy biến động, việc hiện thực hóa các mục tiêu tham vọng đòi hỏi quyết tâm chính trị mạnh mẽ, chính sách linh hoạt và sự đồng hành của doanh nghiệp nhằm tạo nền tảng vững chắc cho một kỷ nguyên phát triển vượt bậc.

“Tôi cho rằng, khi đối mặt với không gian cơ hội mới, những rủi ro có thể xảy ra đối với doanh nghiệp bất động sản rất cần được xem xét thận trọng. Còn rất nhiều việc phải làm để thị trường bất động sản tạo đà vươn lên”, ông Thiên đánh giá.

DOANH THU BẤT ĐỘNG SẢN TĂNG NHƯNG LỢI NHUẬN CỦA DOANH NGHIỆP LẠI GIẢM

Đồng quan điểm, ông Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ quốc gia, cho rằng trong năm 2025, kinh tế thế giới có một số thách thức chính: xung đột địa chính trị phức tạp; rủi ro chính sách cao; bảo hộ thương mại gia tăng; lạm phát và lãi suất dù giảm nhưng còn cao; rủi ro nợ công và nợ tư vẫn lớn; đà phục hồi chậm lại ở một số nước (Mỹ, Trung Quốc...); chiến tranh thương mại - công nghệ kéo theo tăng trưởng toàn cầu năm 2025 - 2026 có thể giảm nhẹ so với năm 2024; biến đổi khí hậu bất thường; rủi ro về an ninh năng lượng, an ninh lương thực vẫn hiện hữu, ở Việt Nam cần lưu ý thêm về an ninh mạng…

Năm nay, nếu tăng trưởng kinh tế thế giới có xu hướng đi ngang, Việt Nam đặt mục tiêu tăng cao thì đây sẽ là thách thức lớn. Đáng chú ý, thị trường trái phiếu doanh nghiệp và thị trường bất động sản phục hồi còn chậm; giá bất động sản cao và tăng nhanh ở phân khúc chung cư, đất nền tại một số địa bàn. Bên cạnh đó, việc thực thi pháp luật mới còn vướng mắc. Thể chế cho các lĩnh vực mới (kinh tế số, kinh tế xanh, kinh tế tuần hoàn....) còn chậm ban hành, trong khi đột phá về thể chế và cuộc cách mạng về tinh gọn tổ chức bộ máy có những khó khăn, thách thức. Ngoài ra, điểm rơi của đáo hạn trái phiếu vào tháng 8 và 12/2025 (sau khi được giãn hoãn trả nợ) sẽ là thách thức lớn cho doanh nghiệp.

“Có thể thấy thị trường bất động sản hồi phục, doanh thu tăng nhưng thực tế, lợi nhuận của doanh nghiệp lại giảm. Lợi nhuận của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết giảm 1,5%; cổ phiếu giảm 1,9%. Lợi nhuận giảm chủ yếu là do chi phí tăng mạnh. Chi phí ở đây bao gồm cả chi phí hữu hình (như chi phí giải phóng mặt bằng, nợ vay… ) và cả chi phí vô hình.

Đáng chú ý, thị trường bất động sản cũng còn tồn tại những vướng mắc. Nổi bật là hiện tại giá nhà ở tăng cao, xuất phát từ nhiều nguyên nhân. Bên cạnh đó, nhiều địa phương và dự án gặp vướng mắc về tính tiền sử dụng đất. Một số địa phương hiện chưa công bố Bảng giá đất mới; một số khi công bố thì công tác truyền thông chưa thực sự tốt, dẫn đến có những phản ứng trái chiều. Việc ban hành văn bản hướng dẫn các Luật mới, Nghị quyết mới còn chậm. Còn vướng trong công tác giải phóng mặt bằng, nhất là việc nhà đầu tư phải tự thỏa thuận với người dân đối với dự án quy mô nhỏ và vừa. M&A còn khó khăn do chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Đấu giá tiền sử dụng đất còn bất cập…

Bàn thêm về vấn đề này, dưới góc độ doanh nghiệp, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP. Invest cho biết đến tháng 1/2025, có khoảng 25 tỉnh, thành công bố bảng giá đất mới. Ông Hiệp cho rằng nội hàm việc tính giá đất là do cơ cấu tính giá đất, yếu tố đầu vào không đầy đủ dẫn đến việc giá đất tăng cao. Đây là khó khăn lớn nhất đối với doanh nghiệp, gây nhiều khó khăn khác.

Thứ nhất là chậm trễ ra dự án mới. Hiện, nhiều doanh nghiệp mất 1-2 năm vẫn không tính được giá đất.

Thứ hai là chi phí đầu vào tăng cao, việc này dẫn đến nếu tính giá đất không chuẩn xác sẽ có thể gây ra nhiều khúc mắc. Ngoài ra, trong lĩnh vực bất động sản, doanh nghiệp có khi phải xin đến 38 - 40 con dấu để có thể thực hiện dự án. Hay việc xin điều chỉnh quy hoạch cũng gặp nhiều khó khăn.

"Tôi hy vọng những vướng mắc còn tồn đọng về thể chế sẽ được tháo gỡ để bất động sản có cơ hội phát triển mạnh mẽ trong giai đoạn tới”, ông Hiệp bày tỏ.