Vốn là phân khúc điểm sáng của thị trường bất động sản, nhưng thị trường văn phòng cho thuê Hà Nội trong quý 1/2023 lại ghi nhận tỷ lệ hấp thụ thuần giảm. Tương tự ở TP.HCM, thị trường cũng trầm lắng với không nhiều giao dịch…

Theo Jones Lang Lasalles (JLL), thị trường cho thuê văn phòng hạng A tại Hà Nội đã chứng kiến nhu cầu chậm lại khi các doanh nghiệp thận trọng hơn trong việc di dời, hoặc mở rộng văn phòng do lo ngại bất ổn kinh tế. Bằng chứng là tỷ lệ hấp thụ thuần quý 1/2023 chỉ đạt 3.637 m2 diện tích thuê thuần (NLA), giảm 17,6% theo quý; 16,8% theo năm.

NGOÀI TRUNG TÂM HÀ NỘI CÓ TỶ LỆ HẤP THỤ ÂM

JLL cho biết, hầu hết nhu cầu thuê mới đều đến từ doanh nghiệp nước ngoài với ngân sách lớn, và tập trung tại hai dự án chất lượng cao ở khu vực trung tâm. Từ tình hình thực tế như vậy, khu vực trung tâm ghi nhận tỷ lệ hấp thụ thuần đạt 5.008 m2 sàn, còn thị trường ngoài trung tâm thì tỷ lệ hấp thụ thuần âm.

Về nguồn cung, JLL chia sẻ, sau hai năm không có nguồn cung hạng A cho thuê mới, thị trường văn phòng Hà Nội đã chào đón 23.000 m2 sàn từ dự án Lancaster Luminaire tại quận Đống Đa, nâng tổng nguồn cung hạng A của văn phòng Hà Nội lên 471.737 m2 sàn. Tuy nhiên, hầu hết nhà đầu tư đều tỏ ra thận trọng khi cho ra mắt những tòa nhà văn phòng mới, đặc biệt là hạng A vì lo ngại những khó khăn kinh tế.

“Với nguồn cung mới cùng nhu cầu suy yếu, tỷ lệ trống tạm thời bị đẩy lên mức 18,3%, tăng 3,4% so quý trước. Trong đó, tỷ lệ trống khu vực trung tâm tăng 3,9% theo quý, ở mức 23,2%. Tổng diện tích trống tăng lên 86.321 m2 sàn, mà 87% số đó thuộc khu vực trung tâm”, thống kê của JLL cho biết.

Mặc dầu vậy, quý 1/2023, giá thuê thuần trung bình thị trường văn phòng hạng A vẫn đạt 29,6 USD/m2/tháng, tăng 4,1% so quý trước. Ở cấp độ dự án, giá thuê ròng hiệu quả không thay đổi so quý trước ở hầu hết tòa nhà, thậm chí tăng nhẹ đối với tòa nhà mới chất lượng cao. Tuy nhiên, để đối phó tình trạng thị trường cho thuê chậm lại, một số tòa nhà đang giảm giá các ô văn phòng thuộc khu vực thấp tầng, không có tầm nhìn, hoặc cung cấp nhiều ưu đãi khi thi công thiết kế văn phòng cho khách thuê mới. Qua đó, nhằm đảm bảo tỷ lệ lấp đầy của tòa nhà.

Theo đơn vị này, tới cuối năm 2023, một dòng cung mới khoảng 64.000 m2  sẽ gia nhập thị trường, và dự kiến tiếp tục đẩy tỉ lệ trống tại các tòa nhà văn phòng lên cao trong bối cảnh nguồn cầu hồi phục chậm. Cụ thể, tại khu vực trung tâm, toà Diamond Park Plaza và 36 Cát Linh đóng góp khoảng 43.000 m2, khu vực ngoài trung tâm thì 21.000 m2 văn phòng hạng A đến từ dự án hỗn hợp Lotte Mall Tây Hồ.

THỊ TRƯỜNG TP.HCM TRẦM LẮNG VỚI ÍT GIAO DỊCH

Còn tại TP. HCM, quý 1/2023, tòa nhà Me Linh Point sau khi cải tạo đạt tiêu chuẩn liền được bổ sung vào giỏ hàng hạng A, nhờ vậy, diện tích hấp thụ thuần khu vực trung tâm tăng thêm 11.499 m2. Tuy nhiên, giữa lúc nhu cầu chung giảm, phần lớn các tòa nhà cũ hiện hữu đều ghi nhận mức hấp thụ thuần âm, đã khiến tỷ lệ trống trung bình khu vực trung tâm tăng lên 5,6%. 

“Thị trường trầm lắng với ít giao dịch cho thuê trong quý này. Một số khách hàng thuê văn phòng hạng A đã chuyển sang các lựa chọn tiết kiệm hơn như tòa nhà hạng B, hay nhà phố thương mại để giảm chi phí khi kinh tế không ổn định”, JLL nhận xét.

Về nguồn cung khu trung tâm, tổng diện tích văn phòng cho thuê hạng A đạt 308.325 m2, tăng thêm 16.200 m2 so quý trước, nhờ việc nâng cấp tòa nhà Me Linh Point vào nguồn cung văn phòng hạng A. Bên cạnh đó, tọa lạc tại cụm văn phòng Nam Sài Gòn - quận 7, Mapletree Business Centre và Phu My Hung Tower cũng đạt tiêu chuẩn phân loại hạng A quý này, nên trở thành những tòa nhà văn phòng hạng A đầu tiên ở thị trường ngoài trung tâm, với tổng nguồn cung 55.077 m2, tỷ lệ trống đạt 6,6%.

Theo JLL, quý 1/2023, giá thuê thuần trung bình của văn phòng hạng A khu trung tâm ghi nhận ở mức 47,5 USD/m2/tháng, giảm nhẹ 0,5% so quý trước; ngoài khu trung tâm ghi nhận mức 27,1 USD/m2/tháng là vẫn ổn định.

JLL kỳ vọng khoảng cách giá thuê văn phòng hạng A tại TP.HCM sẽ thu hẹp lại giữa các cụm văn phòng trong thành phố, nhờ sự ra đời của nhiều tòa nhà đạt tiêu chuẩn chất lượng cao thuộc khu vực ngoài trung tâm. Mặt khác, ở khu vực trung tâm, sự chênh lệch giá thuê giữa các tòa nhà cũng rõ ràng hơn, đặc biệt là giữa tòa nhà cũ và tòa nhà mới đạt chuẩn LEED (tiêu chuẩn quốc tế về kiến trúc xanh).  

Dự báo về nguồn cung thị trường trong 12 tháng tới, đơn vị này cho biết, hai dự án The Hallmark và The MEET tọa lạc tại khu trung tâm hành chính – kinh tế mới Thủ Thiêm được kỳ vọng bổ sung thêm 84.000 m2 vào tổng nguồn cung văn phòng hạng A cho khu vực trung tâm vào cuối năm nay.