TẠP CHÍ ĐIỆN TỬ
Ảo giác “rã đông” tồn kho bất động sản?
Con số tồn kho hơn 92.000 tỷ đồng được cho là có thể tạo ảo giác về sự ấm lên của thị trường bất động sản
Con số tồn kho khoảng 92.690 tỷ đồng có phản ánh đúng tổng giá trị tồn kho của thị trường bất động sản hiện nay?
Sau bài viết “Bất động sản: “Tồn kho” 92.000 tỷ, dư nợ 260.000 tỷ đồng”, VnEconomy nhận được ý kiến hoài nghi về dữ liệu báo cáo, mà qua đó phản ánh một phần thực trạng của thị trường hiện nay.
Cụ thể, theo báo cáo của Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng tới Chính phủ mới đây, tính đến cuối tháng 2/2014, tổng giá trị tồn kho bất động sản khoảng 92.690 tỷ đồng, giảm 1.768 tỷ đồng (1,87%) so với tháng 12/2013.
Trong đó, tồn kho căn hộ chung cư: 19.210 căn, tương đương 28.582 tỷ đồng; tồn kho nhà thấp tầng: 13.516 căn, tương đương 24.029 tỷ đồng; tồn kho đất nền nhà ở: 9.119.001 m2, tương đương 33.880 tỷ đồng; đất nền thương mại: 2.001.904 m2, tương đương 6.198 tỷ đồng.
Phản hồi về VnEconomy, lãnh đạo công ty quản lý tài sản của một ngân hàng thương mại tại Tp.HCM hoài nghi, con số tồn kho khoảng 92.690 tỷ đồng không phản ánh đúng tổng giá trị tồn kho của thị trường bất động sản hiện nay; việc xác định “hàng tồn kho” của thị trường này cũng cần xem xét lại và rất khó để có thể lượng hóa và đánh giá được đúng mức độ bằng những con số cụ thể.
Theo khái niệm của Bộ Tài chính quy định trong hoạt động sản xuất, kinh doanh của doanh nghiệp, hàng tồn kho là những tài sản được giữ để bán trong kỳ sản xuất - kinh doanh bình thường; đang trong quá trình sản xuất - kinh doanh dở dang; nguyên liệu, vật liệu, công cụ, dụng cụ để sử dụng trong quá trình sản xuất - kinh doanh hoặc cung cấp dịch vụ, hàng hóa của doanh nghiệp đang trên đường nhập về kho…
Tuy nhiên, là người hàng ngày xử lý hậu trường các khoản vay của ngân hàng mẹ mà chủ yếu liên quan đến bất động sản, vị lãnh đạo công ty quản lý tài sản trên cho rằng, lượng hàng tồn kho của thị trường bất động sản hiện nay có thể lớn hơn rất nhiều so với con số khoảng 92.690 tỷ đồng mà Bộ Xây dựng báo cáo.
Ý kiến này nhìn nhận: thống kê của Bộ Xây dựng là tập hợp từ báo cáo của các doanh nghiệp, mới chỉ dừng lại ở thị trường sơ cấp, trong khi đó lượng hàng còn kẹt, thực tế cũng là tồn kho ở thị trường thứ cấp rất khó thống kê và mức độ là không nhỏ.
“Nếu chỉ xác định giá trị hàng tồn kho của các doanh nghiệp, các chủ đầu tư bán ở thị trường sơ cấp thì sẽ không chính xác. Rất nhiều nhà đầu tư gom hàng, đầu cơ và đang kẹt hàng chưa bán được cho người tiêu dùng thực sự. Đó cũng hàng tồn kho”, bạn đọc này nêu quan điểm.
Và theo ông, chưa tính các tổ chức, chỉ riêng giới đầu tư cá nhân, lượng hàng còn kẹt sau khi gom hoặc đầu cơ chưa bán ra được hẳn còn rất lớn. “Nếu xem các chủ đầu tư đã bán hàng cho nhóm đối tượng này và lượng hàng đó không còn là tồn kho thì chưa chính xác. Nó chỉ không còn là hàng tồn kho chỉ khi thực sự đến tay người tiêu dùng cuối cùng”.
Với các tổ chức trên thị trường thứ cấp, qua thực tế xử lý tài sản các doanh nghiệp vay vốn, lãnh đạo công ty quản lý tài sản của ngân hàng trên còn hoài nghi về con số thực về lượng hàng tồn kho bất động sản hiện nay, do các “biến tấu” của doanh nghiệp và số liệu báo cáo.
Cụ thể, ông đặt tình huống: để tạo doanh số, chủ đầu tư có thể bán một phần hay một tỷ lệ của dự án khi hoàn thiện cho một tổ chức “có quan hệ” qua giao dịch sơ cấp. Lượng hàng đó được “giải phóng” và về lý thuyết không còn là hàng tồn kho. Giá gốc của giao dịch này được dùng để tính thuế. Tổ chức mua lại rồi bán lại với giá khác, chênh lệch đó mới là mức giá của thị trường. Quy trình này có thể xét đến để vừa tạo doanh thu “ảo” vừa né bớt thuế.
Với tình huống này, hàng tồn kho là mức độ còn lại của tổ chức mua qua sơ cấp và bán lại cho người tiêu dùng, chứ không phải là lượng tồn kho của dự án qua phiên bản giao dịch đầu tiên như trên. Một điểm có thể tham khảo ở đây là mức độ các khoản phải thu trong bảng cân đối tài chính của các chủ đầu tư.
“Trong bối cảnh khó khăn kéo dài, vậy mà có những công ty bất động sản, những chủ đầu tư vẫn có “vốn” để “cho vay” các doanh nghiệp khác, vẫn có doanh số cao nhưng đọng ở hạng mục các khoản phải thu. Đó thực chất là một biểu hiện của hàng tồn, không rõ Bộ Xây dựng có tính toán đến những điểm này khi thống kê lượng tồn kho của thị trường?”, ý kiến phản hồi về VnEconomy nêu câu hỏi.
Cũng theo ý kiến này, nếu không thống kê được lượng hàng tồn kho thực sự ở kênh thứ cấp, của nhà đầu tư cá nhân còn kẹt hàng, thì con số khoảng 92.690 tỷ đồng công bố có thể tạo ảo giác về một thị trường bất động sản không quá tệ.
“Từ con số có thể không phản ánh đúng bản chất, người ta nhìn thị trường với một con mắt khác mà có thể đi đến quyết định không sát với thực tế. Như với nhà đầu tư, người tiêu dùng là quyết định mua - bán, giá cả… Quan trọng hơn là với các nhà quản lý, con mắt đó có thể ảnh hưởng đến việc hoạch định các chính sách, các tác động đến thị trường, mà một sự thiếu chính xác nếu có ở đây là đáng ngại”, ý kiến trên nhìn nhận.
Sau bài viết “Bất động sản: “Tồn kho” 92.000 tỷ, dư nợ 260.000 tỷ đồng”, VnEconomy nhận được ý kiến hoài nghi về dữ liệu báo cáo, mà qua đó phản ánh một phần thực trạng của thị trường hiện nay.
Cụ thể, theo báo cáo của Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng tới Chính phủ mới đây, tính đến cuối tháng 2/2014, tổng giá trị tồn kho bất động sản khoảng 92.690 tỷ đồng, giảm 1.768 tỷ đồng (1,87%) so với tháng 12/2013.
Trong đó, tồn kho căn hộ chung cư: 19.210 căn, tương đương 28.582 tỷ đồng; tồn kho nhà thấp tầng: 13.516 căn, tương đương 24.029 tỷ đồng; tồn kho đất nền nhà ở: 9.119.001 m2, tương đương 33.880 tỷ đồng; đất nền thương mại: 2.001.904 m2, tương đương 6.198 tỷ đồng.
Phản hồi về VnEconomy, lãnh đạo công ty quản lý tài sản của một ngân hàng thương mại tại Tp.HCM hoài nghi, con số tồn kho khoảng 92.690 tỷ đồng không phản ánh đúng tổng giá trị tồn kho của thị trường bất động sản hiện nay; việc xác định “hàng tồn kho” của thị trường này cũng cần xem xét lại và rất khó để có thể lượng hóa và đánh giá được đúng mức độ bằng những con số cụ thể.
Theo khái niệm của Bộ Tài chính quy định trong hoạt động sản xuất, kinh doanh của doanh nghiệp, hàng tồn kho là những tài sản được giữ để bán trong kỳ sản xuất - kinh doanh bình thường; đang trong quá trình sản xuất - kinh doanh dở dang; nguyên liệu, vật liệu, công cụ, dụng cụ để sử dụng trong quá trình sản xuất - kinh doanh hoặc cung cấp dịch vụ, hàng hóa của doanh nghiệp đang trên đường nhập về kho…
Tuy nhiên, là người hàng ngày xử lý hậu trường các khoản vay của ngân hàng mẹ mà chủ yếu liên quan đến bất động sản, vị lãnh đạo công ty quản lý tài sản trên cho rằng, lượng hàng tồn kho của thị trường bất động sản hiện nay có thể lớn hơn rất nhiều so với con số khoảng 92.690 tỷ đồng mà Bộ Xây dựng báo cáo.
Ý kiến này nhìn nhận: thống kê của Bộ Xây dựng là tập hợp từ báo cáo của các doanh nghiệp, mới chỉ dừng lại ở thị trường sơ cấp, trong khi đó lượng hàng còn kẹt, thực tế cũng là tồn kho ở thị trường thứ cấp rất khó thống kê và mức độ là không nhỏ.
“Nếu chỉ xác định giá trị hàng tồn kho của các doanh nghiệp, các chủ đầu tư bán ở thị trường sơ cấp thì sẽ không chính xác. Rất nhiều nhà đầu tư gom hàng, đầu cơ và đang kẹt hàng chưa bán được cho người tiêu dùng thực sự. Đó cũng hàng tồn kho”, bạn đọc này nêu quan điểm.
Và theo ông, chưa tính các tổ chức, chỉ riêng giới đầu tư cá nhân, lượng hàng còn kẹt sau khi gom hoặc đầu cơ chưa bán ra được hẳn còn rất lớn. “Nếu xem các chủ đầu tư đã bán hàng cho nhóm đối tượng này và lượng hàng đó không còn là tồn kho thì chưa chính xác. Nó chỉ không còn là hàng tồn kho chỉ khi thực sự đến tay người tiêu dùng cuối cùng”.
Với các tổ chức trên thị trường thứ cấp, qua thực tế xử lý tài sản các doanh nghiệp vay vốn, lãnh đạo công ty quản lý tài sản của ngân hàng trên còn hoài nghi về con số thực về lượng hàng tồn kho bất động sản hiện nay, do các “biến tấu” của doanh nghiệp và số liệu báo cáo.
Cụ thể, ông đặt tình huống: để tạo doanh số, chủ đầu tư có thể bán một phần hay một tỷ lệ của dự án khi hoàn thiện cho một tổ chức “có quan hệ” qua giao dịch sơ cấp. Lượng hàng đó được “giải phóng” và về lý thuyết không còn là hàng tồn kho. Giá gốc của giao dịch này được dùng để tính thuế. Tổ chức mua lại rồi bán lại với giá khác, chênh lệch đó mới là mức giá của thị trường. Quy trình này có thể xét đến để vừa tạo doanh thu “ảo” vừa né bớt thuế.
Với tình huống này, hàng tồn kho là mức độ còn lại của tổ chức mua qua sơ cấp và bán lại cho người tiêu dùng, chứ không phải là lượng tồn kho của dự án qua phiên bản giao dịch đầu tiên như trên. Một điểm có thể tham khảo ở đây là mức độ các khoản phải thu trong bảng cân đối tài chính của các chủ đầu tư.
“Trong bối cảnh khó khăn kéo dài, vậy mà có những công ty bất động sản, những chủ đầu tư vẫn có “vốn” để “cho vay” các doanh nghiệp khác, vẫn có doanh số cao nhưng đọng ở hạng mục các khoản phải thu. Đó thực chất là một biểu hiện của hàng tồn, không rõ Bộ Xây dựng có tính toán đến những điểm này khi thống kê lượng tồn kho của thị trường?”, ý kiến phản hồi về VnEconomy nêu câu hỏi.
Cũng theo ý kiến này, nếu không thống kê được lượng hàng tồn kho thực sự ở kênh thứ cấp, của nhà đầu tư cá nhân còn kẹt hàng, thì con số khoảng 92.690 tỷ đồng công bố có thể tạo ảo giác về một thị trường bất động sản không quá tệ.
“Từ con số có thể không phản ánh đúng bản chất, người ta nhìn thị trường với một con mắt khác mà có thể đi đến quyết định không sát với thực tế. Như với nhà đầu tư, người tiêu dùng là quyết định mua - bán, giá cả… Quan trọng hơn là với các nhà quản lý, con mắt đó có thể ảnh hưởng đến việc hoạch định các chính sách, các tác động đến thị trường, mà một sự thiếu chính xác nếu có ở đây là đáng ngại”, ý kiến trên nhìn nhận.