Ngồi trên tầng 25 toà nhà Leadvisors Tower Phạm Văn Đồng cùng trao đổi về thị trường bất động sản (BĐS), Nguyễn Dũng Minh, Phó tổng Giám đốc IDS Equity Holdings hướng mắt nhìn xuống phố...": Chị thấy không, chỉ riêng xung quanh khu vực này thôi, đã có rất nhiều tòa nhà đang xây dựng dở dang rồi nằm bất động. Có thể do họ khó khăn về vốn, có thể do bất đồng trong nội bộ cổ đông, nhưng đây chính là cơ hội cho các nhà đầu tư như IDS tham gia vào nghiên cứu, giải các bài toán khó để đưa một dự án "lâm sàng" tiến về vạch đích".

Chúng tôi không coi nguồn vốn là thế mạnh của mình, mà là chất xám, kinh nghiệm và nguyên tắc tìm bạn để hợp tác mới là kim chỉ nam xuyên suốt của đội ngũ IDS từ nhân viên đến ban lãnh đạo.

Ông Nguyễn Dũng Minh, Phó tổng Giám đốc IDS Equity Holdings

Cách tiếp cận mua tài sản rủi ro như thế này có thể gọi là "dậu đổ bìm leo"?

Câu trả lời là không. Chúng tôi tham gia vào các thương vụ mà rất nhiều nhà đầu tư đã nâng lên đặt xuống nhiều lần rồi từ chối. Cách tiếp cận của chúng tôi là hỗ trợ các chủ doanh nghiệp đứng vững và có nhiều thời gian để xoay sở hơn khi họ gặp vấn đề về dòng tiền và không thể trả nợ đúng hạn. 

Với cách tiếp cận như thế này, chúng tôi tập trung vào đánh giá đối tác là các ông bà chủ doanh nghiệp nhiều hơn nhìn vào cái gì đang được thể hiện trên báo cáo tài chính hay trên hệ thống của Trung tâm thông tin tín dụng thuộc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (CIC).

Trong khi nhiều doanh nghiệp nâng lên đặt xuống rồi từ chối thì đâu là cơ sở để IDS có thể tự tin rằng sẽ đưa các dự án đó về đích như ông nói?

 Thứ nhất, chúng tôi có nguồn vốn dài hạn được góp bởi các cổ đông trong và ngoài nước. Hiện IDS có tổng tài sản hơn 200 triệu USD nhưng dư nợ toàn hệ thống của chúng tôi luôn giữ dưới 10% tổng tài sản. Khi IDS đạt tới một giá trị vốn hóa phù hợp để quyết định niêm yết trên thị trường, tôi nghĩ chị sẽ khá  ngạc nhiên với cách phân bổ nguồn vốn của chúng tôi.

Thứ hai, các cổ đông, đối tác Nhật Bản của IDS là những đơn vị uy tín, chuyên nghiệp, có nền tảng vững chắc về kiến trúc và đầu tư tài sản rủi ro. Thị trường Việt Nam hiện nay rất tương đồng với thị trường Nhật Bản trước đây nên chúng tôi áp dụng các bài học đã thành công từ Nhật Bản sang Việt Nam.

Thứ ba, thành viên Ban quản trị của IDS là những doanh nhân kỳ cựu ở thị trường quốc tế. Ví như ông Akira Kondoh, là cựu Thống đốc JBIC (Japan Bank for International Cooperation). Trước khi gia nhập JBIC, ông từng đảm nhiệm các vị trí: Giám đốc Điều hành Sumitomo-Mitsui Banking Corporation tại Mỹ, Phó chủ tịch Hội đồng Quản trị tại Tập đoàn AIG Japan; ông Hirotaka Todo, là Chủ tịch tập đoàn Argo Holdings, đồng thời là Tổng giám đốc của IDS Argo tại Việt Nam. Argo Holdings đã xử lý khối lượng nợ xấu gần 10 tỷ USD trong suốt thời gian hoạt động riêng tại thị trường Nhật Bản; ông Nobuyuki Matsukura, Phó chủ tịch của Samurai Power và là thành viên hội đồng quản trị chuyên trách của IDS Equity Holdings, có chuyên môn và kinh nghiệm gần 40 năm chuyên tái cấu trúc nợ xấu và đầu tư bất động sản tại Nhật Bản. 

Còn đội ngũ lãnh đạo người Việt trong IDS thì hầu hết được đào tạo tại các trường kinh tế hàng đầu thế giới như Stanford, Harvard... với nhiều năm kinh nghiệm thực tế tại thị trường Việt Nam để tạo ra sự kết hợp nhuần nhuyễn cùng đội ngũ lãnh đạo Nhật Bản.

Tuy nhiên, cơ hội cũng như diễn biến của thị trường Việt Nam thường xuyên thay đổi, yêu cầu chúng tôi cũng phải linh hoạt trong việc hoạch định và thực hiện chiến lược của mình. Đối với mô hình hoạt động của IDS, càng khủng hoảng chúng tôi càng có nhiều cơ hội để tham gia tái cấu trúc các dự án lớn.

Tuy nhiên, tôi vẫn băn khoăn liệu IDS có đủ dòng tiền để tiếp cận đầu tư theo hướng này trong dài hạn?

Chúng tôi không coi nguồn vốn là thế mạnh của mình, mà là chất xám, kinh nghiệm và nguyên tắc tìm bạn để hợp tác mới  là kim chỉ nam xuyên suốt của đội ngũ IDS từ nhân viên đến ban lãnh đạo. Hơn nữa, cơ hội ở các thị trường mới nổi như Việt Nam rất đa dạng và không bao giờ là đủ tiền để đầu tư.

Thị trường tài sản rủi ro, nợ xấu ngân hàng của Việt Nam ngay tại thời điểm này có thể hấp thụ được hàng chục tỷ USD, nên cách tiếp cận của IDS là sử dụng nguồn vốn chủ sở hữu để đầu tư thay vì vốn vay. Rất may mắn là các nhà đầu tư của IDS có nhiều nguồn lực dồi dào và dài hạn.

IDS đang hướng đến là đơn vị hàng đầu trong lĩnh vực đầu tư BĐS rủi ro tại Việt Nam. Vậy, chiến lược cụ thể của công ty là gì?

Khái niệm công ty đầu tư tài sản rủi ro (Special Situation & Distressed Asset Investment) chưa thực sự có ở Việt Nam và hy vọng qua các thương vụ chúng tôi đầu tư ở các ngành nghề khác nhau thì thị trường sẽ có cách hiểu rõ hơn về hoạt động kinh doanh này.

Chúng tôi không giới hạn ở bất kỳ ngành nào, ưu tiên các doanh nghiệp hoặc dự án lớn, khi chủ đầu tư hoặc chủ nợ chưa tìm ra lời giải cho bài toán phục hồi. Tình cờ là trong vài năm gần đây, hầu hết các giao dịch lớn cần cơ cấu, đều liên quan đến bất động sản nên IDS đầu tư nhiều vào các công ty liên quan đến bất động sản và đồng thời xây dựng luôn đội ngũ phát triển dự án.

Chúng tôi tin vào triết lý phải tự làm được, phải tự trả giá cho các sai lầm của mình thì mới đủ kiến thức để tồn tại và phát triển tại thị trường Việt Nam. Ngoài bất động sản, chúng tôi đã đầu tư khá nhiều vào các công ty công nghệ (tech), công ty fintech và đang cân nhắc huy động thêm vốn để làm một quỹ đầu tư vào các cổ phiếu ngân hàng đang bị định giá thấp. Nguyên tắc rất đơn giản của IDS là không có công ty không tốt, chỉ có công ty bị định giá không đúng.

Trong lĩnh vực đầu tư BĐS, tôi thấy IDS bỏ qua miếng bánh "dễ ăn" như phát triển nhà ở mà chú trọng vào phân khúc văn phòng, khách sạn – những lĩnh vực đang rất khó khăn. Có phải là do không thể cạnh tranh được với các DN  lớn trên thị trường?

IDS không coi mình là một công ty phát triển bất động sản. Chúng tôi quan niệm những cái gì dễ thì không đến tay chúng tôi. Thị trường bất động sản nhà ở có các nhà đầu tư rất lớn và là niềm tự hào cho doanh nghiệp Việt Nam như Vingroup, Sungroup, Novaland, BIM Group..

Nghiêm túc nhìn nhận, IDS không có lợi thế để cạnh tranh trong lĩnh vực này. Trong khi đó, đầu tư bất động sản để lấy dòng tiền (văn phòng, căn hộ cho thuê, khách sạn) là cuộc chơi không dành cho nhiều người, đặc biệt là các công ty có áp lực trả lãi ngân hàng lớn, kèm thêm phải có lợi nhuận ngay hàng năm cho các cổ đông.

Với lợi thế tự phát triển được các dự án và nguồn vốn dài hạn, chiến lược mảng bất động sản của IDS là mưa dầm thấm lâu, tích tiểu thành đại để một ngày chúng tôi trở thành một trong các "landlord" lớn nhất Việt Nam.

Như vậy, ông có cho rằng thị trường BĐS thương mại trong thời gian tới rất tiềm năng?

Chỉ riêng với thị trường văn phòng, tại  Sài Gòn, Hà Nội, tỷ lệ lấp đầy vẫn rất cao (trên 90%), giá thuê trung bình là 21USD/m2, mức giá hết sức hấp dẫn trong giai đoạn Covid-19. Đây là thị trường tốt, nhưng nhu cầu chuyển nhượng trong giai đoạn này cũng nhiều. Chính trị ổn định, cơ sở hạ tầng được quan tâm phát triển, GDP tăng trưởng dương cùng với các chỉ tiêu vĩ mô được đảm bảo, khi dịch bệnh được kiểm soát, Việt Nam sẽ tiếp tục là điểm đến của các nhà đầu tư.

Các FTA và xu hướng dịch chuyển nhà máy rời khỏi Trung Quốc cũng sẽ thúc đẩy nhu cầu thuê văn phòng tại Việt Nam. Trong khi đó, nguồn cung văn phòng chất lượng cao lại đang hạn chế. Vì vậy, thị trường văn phòng sẽ phát triển tốt hơn vào những năm tới.

Ngoài ra, phân khúc khách sạn cũng rất hấp dẫn. Suốt 5 năm qua, châu Á - Thái Bình Dương, trong đó có Việt Nam luôn là thị trường dẫn đầu về khách sạn trên toàn thế giới, tăng trưởng du khách nội địa và quốc tế rất mạnh.

Tại Việt Nam, nhờ kiểm soát dịch bệnh tốt nên thị trường khách sạn tốt hơn các nước như Thái Lan, Philipines. Tỷ lệ lấp đầy phòng đạt 20-30%, giá thuê phòng trung bình đạt 60%-70% so với thời điểm trước dịch.

Đáng chú ý, tại Trung Quốc, cuối 2020 thị trường đã quay trở lại gần ngang bằng thị trường trước đại dịch. Điều này cho thấy nhu cầu du lịch của người dân rất lớn, khi người ta không ra nước ngoài du lịch được thì sẽ tập trung vào thị trường trong nước.

Tại Trung Quốc, hiện tỷ lệ lấp đầy khách sạn chỉ thua năm 2019 khoảng 10%, giá thuê phòng gần bằng so với thời điểm trước dịch. Tuy thời gian vừa qua, việc kinh doanh khách sạn gặp nhiều khó khăn do dịch bệnh Covid-19  nhưng nhìn dài hạn, đây sẽ là thị trường phục hồi và phát triển nhanh nhất sau dịch.