TẠP CHÍ ĐIỆN TỬ
“Không nên đánh thuế theo giá trị nhà”
Dự thảo Luật Thuế nhà đất vừa được Bộ Tài chính hoàn chỉnh để trình Chính phủ trong thời gian tới
Dự thảo Luật Thuế nhà đất vừa được Bộ Tài chính hoàn chỉnh để trình Chính phủ trong thời gian tới. Theo đó, nhà ở sẽ chịu thuế lũy tiến từng phần theo giá tính thuế của nhà ở, tại mức khởi điểm chịu thuế là 600 triệu đồng.
Đánh giá về tính hợp lý của mức khởi điểm này, GS.TS Đặng Hùng Võ, Chủ nhiệm Bộ môn Địa chính (Đại học Quốc gia Hà Nội) nói:
- Có lẽ đây là một cách tính thuế được tiếp thu từ hệ thống thuế bất động sản ở một số nước phát triển, như Australia chẳng hạn. Đó là đánh lũy tiến theo giá trị chứ không theo diện tích. Theo tôi, ở nước ta mà đánh theo giá trị nhà thì chắc là chưa hợp lý vì hoàn cảnh đất đai và mức độ phát triển kinh tế - xã hội của Việt Nam và của các nước phát triển có nhiều điểm khác nhau. Do vậy không nên đánh thuế lũy tiến theo giá trị.
Như vậy, theo ông thì nên điều tiết thuế theo diện tích sử dụng nhà?
Việc đánh thuế cần đảm bảo nguyên tắc là không đánh vào nhà đầu tư nhằm khuyến khích đầu tư, chỉ đánh vào người sử dụng cuối cùng mà để lãng phí diện tích nhà.
Ở đây, phải hiểu đầu tư là hoạt động đưa vốn vào để tạo ra tài sản gắn liền với đất, khác với đầu cơ là đưa tiền vào mua nhà thành phẩm để chờ thời đem bán nhằm tạo lợi nhuận cao. Cần đánh thuế làm sao để khuyến khích đầu tư và ngăn chặn đầu cơ.
Một yếu tố cần tính đến là suất đầu tư vào xây dựng nhà ở phải tỷ lệ nghịch với mức thuế mới khuyến khích tích tụ đầu tư vào một diện tích đất, khuyến khích sử dụng đất đạt hiệu quả cao. Nói vậy có nghĩa là cần giảm đáng kể thuế cho nhà chung cư, nhà cao tầng.
Pháp lệnh thuế nhà đất đang áp dụng hiện nay không đánh thuế nhà, nhưng khi chuyển thành luật, nhà lại bị đánh thuế?
Pháp lệnh về thuế nhà, đất không đánh thuế về nhà là do xuất phát từ cơ chế Nhà nước bao cấp nhà ở trước đây. Lúc đó, nhà ở không đủ nên không đánh thuế nhà là đúng.
Hiện nay, nhà ở cũng chưa đủ nhưng có người nhiều tiền mua nhiều nhà để đầu cơ nhằm sinh lợi hoặc tích trữ như một phương tiện cất tiền tiết kiệm. Lúc này, cần phải tính tới việc đánh thuế vào nhà để điều tiết việc sử dụng quỹ nhà ở. Vậy cần phải xác định hạn mức diện tích chịu thuế.
Theo tôi, dưới hạn mức này được hưởng thuế suất bằng 0, trên hạn mức đó mới bắt đầu tính thuế và lũy tiến theo diện tích vượt hạn mức, lũy tiến đáng kể vào các diện tích nhà không đưa vào sử dụng.
Bên cạnh đó, cần tính toán kỹ lưỡng thuế suất trong trường hợp diện tích nhà ở đem cho thuê cũng như sử dụng vào mục đích không phải để ở (chủ yếu làm cửa hàng, cơ sở kinh doanh).
Thuế suất cần tính toán trong mối quan hệ với thuế thu nhập từ cho thuê nhà, từ kinh doanh để điều tiết hợp lý lợi ích từ sử dụng nhà ở.
Về hạn mức diện tích trong tính thuế, không nên theo hạn mức giao đất ở hiện nay theo hộ gia đình mà nên tính theo đầu người, hướng tới một diện tích ở theo mức sống cao hơn trong tương lai gần. Hạn mức này cũng cần được xác định phù hợp với hoàn cảnh đất đai của từng vùng, từng địa phương.
Nhưng nếu định hạn mức rộng hơn, diện chịu thuế sẽ thu hẹp?
Theo tôi, không nên coi sắc thuế này ra đời nhằm mục đích tăng nguồn thu cho Nhà nước, mà nên coi là sắc thuế để điều tiết đối với thị trường bất động sản, nhà ở hiện nay, khuyến khích sử dụng nhà, đất phi nông nghiệp hợp lý hơn.
Do đó, không nên tính đến diện chịu thuế nhiều hay ít, hạn mức tính thuế cần tính phù hợp để đủ điều tiết đối với trường hợp sử dụng nhà không hợp lý, ngăn ngừa đầu cơ nhà ở.
Thực tế hiện nay là nhiều nhà thuộc một chủ sở hữu và nhiều người ở nhà không chính chủ, cần làm gì để kiểm soát và thu thuế?
Trước hết, nếu đánh thuế theo giá trị nhà thì phải tổ chức định giá bất động sản, rất tốn kém.
Nếu đánh theo diện tích thì có thể căn cứ theo hồ sơ địa chính để tính thuế.
Về tình trạng một người có nhiều nhà hoặc nhiều trường hợp sử dụng nhà không chính chủ, chúng ta đã có quy định về đăng ký hộ khẩu chính thức, đăng ký nơi ở lâu dài ở dạng KT... Vậy thì đăng ký nơi ở là một thông tin liên quan đến việc tính thuế. Hơn nữa, đăng ký sở hữu nhà ở là một biện pháp nữa để tính thuế.
Nếu đánh thuế nhà đất sẽ chồng chéo với Luật Thuế tài sản đang được nghiên cứu và Luật Thuế thu nhập cá nhân đối với nhà cho thuê có hiệu lực từ 1/1/2009?
Nếu đã đánh thuế nhà đất thì nên “dẹp” đi thuế tài sản đối với bất động sản, có chăng là tiếp tục xem xét thuế tài sản đối với các phương tiện giao thông để điều tiết việc giảm đầu xe tham gia giao thông.
Đối với việc tính thuế thu nhập cá nhân từ cho thuê nhà, đây là một thông tin cần tính toán trong việc định thuế suất về nhà, đất đối với trường hợp có nhà đất thừa nhưng đã đưa vào sử dụng bằng cách cho thuê.
Đã tính thuế thu nhập từ cho thuê nhà, mức thuế đó là phù hợp thì không tính thuế nhà, đất đối với trường hợp này.
Nói chung, để xây dựng một sắc thuế nhà, đất hợp lý, chúng ta còn cần khá nhiều thông tin. Tốt nhất, nên chờ kết quả điều tra dân số và nhà ở hiện đang triển khai để có thêm số liệu đưa vào phân tích, nghiên cứu nhằm tính ra hạn mức hợp lý, thuế suất hợp lý, mức lũy tiến hợp lý.
Đánh giá về tính hợp lý của mức khởi điểm này, GS.TS Đặng Hùng Võ, Chủ nhiệm Bộ môn Địa chính (Đại học Quốc gia Hà Nội) nói:
- Có lẽ đây là một cách tính thuế được tiếp thu từ hệ thống thuế bất động sản ở một số nước phát triển, như Australia chẳng hạn. Đó là đánh lũy tiến theo giá trị chứ không theo diện tích. Theo tôi, ở nước ta mà đánh theo giá trị nhà thì chắc là chưa hợp lý vì hoàn cảnh đất đai và mức độ phát triển kinh tế - xã hội của Việt Nam và của các nước phát triển có nhiều điểm khác nhau. Do vậy không nên đánh thuế lũy tiến theo giá trị.
Như vậy, theo ông thì nên điều tiết thuế theo diện tích sử dụng nhà?
Việc đánh thuế cần đảm bảo nguyên tắc là không đánh vào nhà đầu tư nhằm khuyến khích đầu tư, chỉ đánh vào người sử dụng cuối cùng mà để lãng phí diện tích nhà.
Ở đây, phải hiểu đầu tư là hoạt động đưa vốn vào để tạo ra tài sản gắn liền với đất, khác với đầu cơ là đưa tiền vào mua nhà thành phẩm để chờ thời đem bán nhằm tạo lợi nhuận cao. Cần đánh thuế làm sao để khuyến khích đầu tư và ngăn chặn đầu cơ.
Một yếu tố cần tính đến là suất đầu tư vào xây dựng nhà ở phải tỷ lệ nghịch với mức thuế mới khuyến khích tích tụ đầu tư vào một diện tích đất, khuyến khích sử dụng đất đạt hiệu quả cao. Nói vậy có nghĩa là cần giảm đáng kể thuế cho nhà chung cư, nhà cao tầng.
Pháp lệnh thuế nhà đất đang áp dụng hiện nay không đánh thuế nhà, nhưng khi chuyển thành luật, nhà lại bị đánh thuế?
Pháp lệnh về thuế nhà, đất không đánh thuế về nhà là do xuất phát từ cơ chế Nhà nước bao cấp nhà ở trước đây. Lúc đó, nhà ở không đủ nên không đánh thuế nhà là đúng.
Hiện nay, nhà ở cũng chưa đủ nhưng có người nhiều tiền mua nhiều nhà để đầu cơ nhằm sinh lợi hoặc tích trữ như một phương tiện cất tiền tiết kiệm. Lúc này, cần phải tính tới việc đánh thuế vào nhà để điều tiết việc sử dụng quỹ nhà ở. Vậy cần phải xác định hạn mức diện tích chịu thuế.
Theo tôi, dưới hạn mức này được hưởng thuế suất bằng 0, trên hạn mức đó mới bắt đầu tính thuế và lũy tiến theo diện tích vượt hạn mức, lũy tiến đáng kể vào các diện tích nhà không đưa vào sử dụng.
Bên cạnh đó, cần tính toán kỹ lưỡng thuế suất trong trường hợp diện tích nhà ở đem cho thuê cũng như sử dụng vào mục đích không phải để ở (chủ yếu làm cửa hàng, cơ sở kinh doanh).
Thuế suất cần tính toán trong mối quan hệ với thuế thu nhập từ cho thuê nhà, từ kinh doanh để điều tiết hợp lý lợi ích từ sử dụng nhà ở.
Về hạn mức diện tích trong tính thuế, không nên theo hạn mức giao đất ở hiện nay theo hộ gia đình mà nên tính theo đầu người, hướng tới một diện tích ở theo mức sống cao hơn trong tương lai gần. Hạn mức này cũng cần được xác định phù hợp với hoàn cảnh đất đai của từng vùng, từng địa phương.
Nhưng nếu định hạn mức rộng hơn, diện chịu thuế sẽ thu hẹp?
Theo tôi, không nên coi sắc thuế này ra đời nhằm mục đích tăng nguồn thu cho Nhà nước, mà nên coi là sắc thuế để điều tiết đối với thị trường bất động sản, nhà ở hiện nay, khuyến khích sử dụng nhà, đất phi nông nghiệp hợp lý hơn.
Do đó, không nên tính đến diện chịu thuế nhiều hay ít, hạn mức tính thuế cần tính phù hợp để đủ điều tiết đối với trường hợp sử dụng nhà không hợp lý, ngăn ngừa đầu cơ nhà ở.
Thực tế hiện nay là nhiều nhà thuộc một chủ sở hữu và nhiều người ở nhà không chính chủ, cần làm gì để kiểm soát và thu thuế?
Trước hết, nếu đánh thuế theo giá trị nhà thì phải tổ chức định giá bất động sản, rất tốn kém.
Nếu đánh theo diện tích thì có thể căn cứ theo hồ sơ địa chính để tính thuế.
Về tình trạng một người có nhiều nhà hoặc nhiều trường hợp sử dụng nhà không chính chủ, chúng ta đã có quy định về đăng ký hộ khẩu chính thức, đăng ký nơi ở lâu dài ở dạng KT... Vậy thì đăng ký nơi ở là một thông tin liên quan đến việc tính thuế. Hơn nữa, đăng ký sở hữu nhà ở là một biện pháp nữa để tính thuế.
Nếu đánh thuế nhà đất sẽ chồng chéo với Luật Thuế tài sản đang được nghiên cứu và Luật Thuế thu nhập cá nhân đối với nhà cho thuê có hiệu lực từ 1/1/2009?
Nếu đã đánh thuế nhà đất thì nên “dẹp” đi thuế tài sản đối với bất động sản, có chăng là tiếp tục xem xét thuế tài sản đối với các phương tiện giao thông để điều tiết việc giảm đầu xe tham gia giao thông.
Đối với việc tính thuế thu nhập cá nhân từ cho thuê nhà, đây là một thông tin cần tính toán trong việc định thuế suất về nhà, đất đối với trường hợp có nhà đất thừa nhưng đã đưa vào sử dụng bằng cách cho thuê.
Đã tính thuế thu nhập từ cho thuê nhà, mức thuế đó là phù hợp thì không tính thuế nhà, đất đối với trường hợp này.
Nói chung, để xây dựng một sắc thuế nhà, đất hợp lý, chúng ta còn cần khá nhiều thông tin. Tốt nhất, nên chờ kết quả điều tra dân số và nhà ở hiện đang triển khai để có thêm số liệu đưa vào phân tích, nghiên cứu nhằm tính ra hạn mức hợp lý, thuế suất hợp lý, mức lũy tiến hợp lý.
