Nhà đầu tư địa ốc thận trọng hơn

Trước sự trầm lắng của thị trường nhà đất, các chuyên gia tư vấn của công ty quản lý bất động sản CB Richard Ellis (CBRE) Việt Nam nhận định nhà đầu tư đang cẩn trọng hơn với quyết định tham gia vào thị trường.

Ý kiến này đã được ông Renato Shordon, Phó giám đốc CBRE Việt Nam đưa ra trong buổi trao đổi với báo giới bên lề buổi họp báo công bố về tình hình thị trường bất động sản chiều ngày 6/5 tại Hà Nội.

Theo chuyên gia này, sự tăng giá của vật liệu xây dựng, những khó khăn trong việc vay vốn triển khai dự án cộng với sựt sụt giảm giao dịch trên thị trường đã khiến nhà đầu tư dè dặt hơn. Trên thực tế, điều này đã làm cho giá nhà đất đang trở về với giá trị thực và nguy cơ bong bóng thị trường đang được giảm bớt.

Có ý kiến cho rằng sự chững lại của thị trường bất động sản cũng đồng thời tạo ra cơ hội cho các nhà đầu tư nước ngoài khi mà một số nhà đầu tư trong nước thiếu vốn phải chuyển nhượng lại dự án?

Việc thắt chặt dòng vốn tín dụng khiến nhiều nhà đầu tư gặp khó khăn trong việc huy động vốn cho các dự án đang trong quá trình triển khai hoặc xây dựng. Tuy nhiên, sự trì hoãn của các dự án có vốn đầu tư trong nước lại mở ra cơ hội cho những nhà đầu tư nước ngoài vì họ có thể huy động vốn với chi phí thấp hơn.

Tôi cho rằng rào cản đối với những nhà đầu tư nước ngoài khi tham gia vào thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay là hệ thống luật pháp và kinh doanh, cũng như giá đất cao đã hạn chế khả năng tiếp cận dự án.

Trong bối cảnh hiện nay, khi nhiều nhà đầu tư và đối tác trong nước nắm quyền sử dụng đất nhưng lại không có khả năng vay vốn thì những nhà đầu tư nước ngoài có tiềm lực về vốn sẽ có nhiều cơ hội đàm phán và tiếp cận được nhiều dự án tốt hơn.

Ông nhận định như thế nào khi có nhiều ý kiến cho rằng thị trường bất động sản Việt Nam thời điểm này đang sụt giảm về giá?

Việc thắt chặt tín dụng và tình hình lạm phát hiện nay có quan hệ mật thiết với thị trường bất động sản. Chỉ số giá tiêu dùng tháng 3 đã tăng 3% so với tháng 2, tăng 9% so với tháng 12-2007 và tăng khoảng 18% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong khi đó chi phí xây dựng lại tăng tới 15% kể từ cuối năm 2007 đã làm một số dự án không hoàn thành đúng tiến độ. Sự chững lại của thị trường bất động sản đã kéo theo việc giảm giá đất trong những tháng gần đây.

Theo tôi, giá đất hiện nay đang tạm thời trở về giá trị thật.

Đối với thị trường nhà ở, hiện giá chung cư đang giảm ở một vài địa điểm tại Tp.HCM nhưng ở thị trường Hà Nội thì lại không. Riêng giá thuê văn phòng, trung tâm thương mại, khách sạn ở cả Tp.HCM và Hà Nội đều tiếp tục tăng do nguồn cung hạn chế.

Tôi cho rằng giá nhà tại Tp.HCM giảm xuống một phần do nguồn cung đã bắt đầu đáp ứng được nhu cầu của thị trường. Hiện nay, các nhà đầu tư đang có sự cẩn trọng hơn khi tham gia vào thị trường này.

Thị trường bất động sản cũng có những dao động trong cung-cầu tạo nên chu kỳ thị trường tại tất cả các phân khúc và đầu cơ là một hiện tượng của bất cứ thị trường bất động sản nào. Những nhà đầu cơ thông minh và thận trọng phải luôn hiểu rằng giá cả không phải lúc nào cũng tăng.

Vậy theo ông, trong thời gian tới, giá cả sẽ diễn biến theo chiều hướng nào?

Giá thuê mặt bằng để kinh doanh bán lẻ trung bình tại các khu thương mại trong quí 1 vừa qua đã tăng lên mức 65 đô la Mỹ/m2. Với tỷ lệ trống dưới 1%, giá thuê tại các khu thương mại sẽ tiếp tục tăng cao.

Tại Hà Nội, giá thuê trong thời gian tới được nhận định sẽ vẫn giữ ở mức cao khi nhu cầu cần mặt bằng để kinh doanh là có thật. Hiện nay, các cơ quan chức năng đang có kế hoạch phát triển các chợ trong khu trung tâm của một số đô thị lớn thành các trung tâm thương mại hiện đại. Các tiểu thương đang rất quan tâm để giành được một vị trí bán hàng khi các dự án này hoàn thành.

Ngoài ra, có một xu hướng mới trong thị trường văn phòng cho thuê tại Hà Nội là khách hàng thuê với diện tích lớn. Đặc biệt các biệt thự cũng được sửa sang thành văn phòng để đối phó với tình trạng thiếu nguồn cung trầm trọng hiện nay.

Đối với lĩnh vực nhà ở, nhu cầu vẫn ở mức cao, giao dịch tại mảng thị trường nhà ở cao cấp đang dần đi vào ổn định. Có thể nhận thấy một điều là việc thắt chặt tín dụng đang ảnh hưởng mạnh đến giao dịch mua bán nhà đất, đặc biệt tại Tp.HCM có rất nhiều nhà đầu tư cá nhân đang bán tháo các căn hộ vì họ không thể duy trì việc trả lãi vay ngân hàng. Lãi suất vay cao đang làm giảm sức hấp dẫn đối với người mua trong nước khi sử dụng dịch vụ vay thế chấp.

Tuy nhiên, không giống như ở Tp.HCM có giá bán nhà giảm từ 20-30%, giá bán nhà tại Hà Nội lại gần như không thay đổi. Tại Hà Nội, các dự án phát triển nhà ở cao cấp tại khu trung tâm vẫn đang chiếm thế mạnh.

Sẽ có nhiều dự án nhà ở được đưa vào sử dụng trong vài năm tới, đặc biệt tại Tp.HCM dự kiến có khoảng 49 dự án trong năm nay. Vì vậy, việc hiểu và nắm bắt được diễn biến của thị trường của các nhà đầu tư và các cá nhân mua nhà là rất quan trọng.

Vậy giá thuê phòng khách sạn liệu có giảm bớt khi có thêm một số khách sạn đã đi vào hoạt động?

Có thể nhận thấy kinh doanh khách sạn năm sao đang mang lại lợi nhuận. Mặc dù chi phí xây dựng cao, các rủi ro về lãi suất và tín dụng đã gây trở ngại cho các nhà đầu tư trong thời gian gần đây nhưng họ đang có xu hướng đầu tư vào các toà nhà hỗn hợp bao gồm căn hộ cao cấp, khu bán lẻ, văn phòng cho thuê và khách sạn để chia sẻ lợi nhuận và rủi ro.

Theo thống kê của CBRE, giá thuê phòng khách sạn năm sao tại Hà Nội trung bình vào khoảng 155 đô la Mỹ/đêm, tăng 30% so với năm ngoái nhưng công suất thuê phòng lại giảm từ 80% xuống 70% do khách sạn Inter Continental Hanoi Westlake ở khu vực hồ Tây đã được đưa vào hoạt động giúp tăng nguồn cung. Việc giá phòng khách sạn tăng nhanh đang khiến cho các doanh nghiệp ngành du lịch cũng như khách hàng khó khăn.