Bộ Xây dựng mới đây đã chính thức có đề xuất về việc cấm phân lô bán nền tại các khu đô thị mới. VnEconomy mổ xẻ những bất cập của hình thức này từ câu chuyện của hàng loạt dự án khu đô thị mới tại huyện Mê Linh (Hà Nội).

Dự án “chạy nước rút”

Ngày 1/9/2008, Hà Tây chính thức sát nhập vào Hà Nội. Khi đó, nhiều ý kiến đã đặt ra nghi ngờ đối với một loạt dự án khu đô thị mới tại Hà Tây, những dự án được cấp phép vội vã ngay trước thời điểm chuyển giao.

Câu chuyện tương tự đã diễn ra tại huyện Mê Linh, khi đó còn thuộc tỉnh Vĩnh Phúc, nhưng thời điểm đó dường như Hà Tây được quan tâm hơn vì quy mô lớn hơn, số lượng dự án nhiều hơn. Còn các dự án ở Mê Linh lại ít được quan tâm hơn vì nhỏ lẻ và ít hơn về số lượng.

Mặc dù cho đến tháng 5/2008, Quốc hội mới có nghị quyết về việc mở rộng địa giới hành chính Hà Nội, trong đó có việc sát nhập huyện Mê Linh, nhưng thông tin về việc này đã được công khai trước đó khá lâu.

Thậm chí, trong phiên họp ngày 22/3/2008, Hội đồng Nhân dân tỉnh Vĩnh Phúc đã họp phiên bất thường, bỏ phiếu tán thành chủ trương sáp nhập huyện Mê Linh của tỉnh này vào thủ đô. Một tuần sau đó, Hội đồng Nhân dân thành phố Hà Nội cũng có phiên họp tán thành chủ trương này.

Tuy nhiên, trong khi việc sát nhập đã được Hội đồng Nhân dân tỉnh quyết, UBND tỉnh Vĩnh Phúc vẫn “kịp” hoàn tất thủ tục cho một loạt dự án đầu tư.

Chẳng hạn, trong vòng hai tuần, các lãnh đạo của UBND tỉnh Vĩnh Phúc đã kịp ký tới 5 quyết định liên quan đến dự án khu đô thị Minh Giang - Đầm Và, một công việc mà trong hoàn cảnh khác có thể coi là một điển hình về cải cách hành chính.

Các quyết định nói trên bao gồm Quyết định 2225/QĐ-UBND ngày 3/7/2008 về việc phê duyệt địa điểm lập dự án đầu tư, quyết định số 5528/QĐ-CT ngày 9/7/2008 về phê duyệt phương án bồi thường khi thu hồi đất, quyết định số 2355 ngày 11/7/2008 về việc giao đất cho Công ty TNHH Minh Giang, quyết định 2374/QĐ-UBND ngày 11/7/2008 về phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 của dự án và quyết định số 2511/QĐ-UBND ngày 18/7/2008 về việc cho phép đầu tư dự án.

Cũng cần nhắc lại là theo nghị quyết của Quốc hội, việc sát nhập Mê Linh về Hà Nội được tiến hành chính thức vào ngày 01/08/2008, chỉ vài tuần sau khi hồ sơ pháp lý cho dự án này được hoàn tất.

Công ty TNHH Minh Giang không phải là trường hợp đặc biệt. Cùng thời điểm với công ty này, các doanh nghiệp khác như Công ty Cổ phần Đầu tư thương mại Minh Đức, Công ty Cổ phần Đầu tư phát triển và xây dựng Ba Đình, Công ty Cổ phần Đầu tư tài chính Công đoàn Dầu khí Việt Nam, Công ty Cổ phần Tiến bộ Quốc tế... cũng đã được phê duyệt các dự án khu đô thị mới tương tự.

Tính đến đầu năm 2011, theo thống kê của UBND thành phố Hà Nội, có đến gần 40 dự án khu đô thị mới các loại được cấp phép trên địa bàn huyện Mê Linh, mà phần lớn trong số này đã hoàn tất thủ tục pháp lý ngay trước thời điểm sát nhập.

Phân lô bán nền

Gần ba năm sau thời điểm Mê Linh về Hà Nội, phần lớn các dự án đô thị mới trên địa bàn huyện này vẫn dẫm chân tại chỗ.

Về lý thuyết, các dự án khu đô thị mới được phê duyệt đầu tư với mục tiêu tạo ra đô thị, bao gồm hạ tầng giao thông, nhà ở, trung tâm thương mại, trường học, bệnh viện... nhằm mục tiêu đáp ứng nhu cầu của người dân.

Tuy nhiên, nhiều chủ đầu tư lại không làm được điều đó, mà chỉ tập trung cho việc phân lô bán nền sau khi hoàn tất việc giải phóng mặt bằng, hoặc thậm chí chưa giải phóng mặt bằng.

Tại dự án khu đô thị Minh Giang - Đầm Và, để có được 14,3 ha đất triển khai dự án, chủ đầu tư chỉ phải bỏ ra một khoản tiền giải phóng mặt bằng là 20 tỷ đồng, tương đương với giá bán khoảng 1.000 m2 đất tại thời điểm hiện tại.

Minh Giang - Đầm Và được xem là dự án triển khai khá nghiêm túc khi đến nay đã cơ bản giải phóng mặt bằng, san nền và làm đường nội bộ. Tuy nhiên, đến bao giờ khu đô thị này mới có những cư dân đầu tiên thì ngay cả chủ đầu tư cũng không dám đảm bảo.

Vấn đề càng trở nên phức tạp hơn đối với những dự án chưa hoàn tất giải phóng mặt bằng. Giá đất trên thị trường tăng nhanh trong thời gian qua càng khiến cho công tác giải phóng mặt bằng trở nên “đóng băng”.

Mặt khác, giá đền bù đã lên tới trên dưới 100 triệu đồng/sào đất nông nghiệp cũng là lý do khiến cho các chủ đầu tư gặp khó khăn trong việc hoàn tất công việc nan giải này.

Cho đến thời điểm hiện tại, thông tin rao bán các dự án như Minh Đức, Ba Đình, AIC, Riverland, Cienco 5... đầy ắp trên các trang mạng về bất động sản.

Song theo tìm hiểu của VnEconomy, tất cả đều là rao bán đất nền vì trên thực tế, chủ đầu tư và các nhà đầu tư thứ cấp cũng không thể rao bán sản phẩm bất động sản nào khác, vì tất cả vẫn còn ở trên giấy.

Trong khi đó, ngay cả những người đã thực sự “đầu tư” vào các dự án này cũng không thể biết được là đến thời điểm nào thì họ có thể nhận được đất có đầy đủ hạ tầng, để có thể xây nhà ở.

Với việc Chính phủ đang xem xét việc cấm phân lô bán nền cũng như thị trường bất động sản đang vào giai đoạn trầm lắng, nguy cơ các dự án trên địa bàn Mê Linh trở thành dự án treo dài hạn là nhãn tiền.

Một bài toán khó đang được đặt ra cho UBND thành phố Hà Nội, cơ quan đang tiếp nhận quyền quản lý nhà nước đối với các dự án này. Ăn nói ra sao đối với những người dân mất đất cũng như xử lý thế nào đối với hàng loạt vụ khiếu kiện, tranh cãi pháp lý kéo dài liên quan đến các dự án này trong thời gian tới, sẽ là chuyện không vui vẻ và dễ dàng gì.