TẠP CHÍ ĐIỆN TỬ
Thị trường bất động sản vẫn nhiều triển vọng
Triển vọng của thị trường bất động sản Việt Nam không phải trong ngắn hạn mà ở tầm nhìn trung và dài hạn
Mặc dù nền kinh tế Việt Nam đang gặp những khó khăn do bị tác động bởi cuộc khủng hoảng tài chính thế giới và lạm phát cao ở trong nước, nhưng thị trường bất động sản theo quan điểm nhiều chuyên gia nước ngoài vẫn là một thị trường triển vọng.
Quan điểm này đã được thể hiện tại Hội nghị Ban thư ký Liên đoàn Bất động sản thế giới (FIABCI) lần thứ 7 vừa diễn ra, do Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM (HoREA) đăng cai tổ chức.
Nhu cầu lớn
Ông Matthew Koziora, Giám đốc kinh doanh và tiếp thị của VinaCapital Real Estate, nói: “Dù kinh tế Việt Nam đang gặp phải những rắc rối trong năm 2008, nhưng triển vọng thị trường bất động sản về trung và dài hạn vẫn rất sáng sủa”.
Đưa ra những cơ sở cho nhận định này, ông Koziora cho rằng Việt Nam có nền hòa bình và chính trị ổn định; dân số đông, trong đó độ tuổi dưới 35 chiếm đến 2/3, chi phí lao động thấp; sự tăng trưởng vượt bậc của vốn đầu tư nước ngoài và sự điều hành linh hoạt những chính sách dự trữ ngoại tệ, hỗ trợ tiền đồng cũng như ổn định cán cân thanh toán của Chính phủ.
Theo ông Koziora, những ngành đầu tư hấp dẫn là nhà ở, khu nghỉ dưỡng, khách sạn, khu thương mại bán lẻ và hạ tầng khu công nghiệp. Hiện tượng di dân đến những thành phố lớn đã và đang tạo nên sự khan hiếm về các loại hình nhà ở, nhất là nhà ở giá rẻ đến trung bình. Nguồn cung mặt bằng bán lẻ tại các đô thị lớn là rất ít trong khi lĩnh vực này đang được dự báo sẽ phát triển mạnh mẽ trong những năm tới.
Ông Marc Townsend, Giám đốc điều hành CB Richard Ellis Vietnam, có những phân tích triển vọng phát triển các loại hình bất động sản dựa trên những số liệu chi tiết. Mặt bằng bán lẻ tại Tp.HCM đang rất thiếu với tổng số 150.000 mét vuông sàn cho thuê, hiệu suất cho thuê trung bình đạt đến 94%. Nhà ở có giá bán dưới 1.100 đô la Mỹ/mét vuông đang tiêu thụ tốt. Giá cho thuê căn hộ tăng 12-20% mỗi năm kể từ năm 1996 do nguồn cung quá ít so với nhu cầu.
Bên cạnh đó, mối quan tâm về địa điểm nghỉ dưỡng của khách du lịch không chỉ còn là Mũi Né (Phan Thiết) hay Non Nước (Đà Nẵng) mà đã mở rộng ra nhiều địa phương khác như Vũng Tàu, Côn Đảo, Phú Quốc, Cam Ranh, Hạ Long… Mặt bằng nhà xưởng xây sẵn để cho thuê cũng còn rất ít so với nhu cầu gia tăng sản xuất, nhất là các công ty nước ngoài đang có khuynh hướng sử dụng lao động rẻ ở Việt Nam.
Nhìn rộng ra thị trường khu vực Đông Nam Á, ông Micheal Geh, Phó chủ tịch Ban tiếp thị và giao lưu FIABCI, cho rằng các nước trong khu vực đều đang có lực hút đầu tư nước ngoài mạnh mẽ; trong đó, ngày càng có nhiều tổ chức nước ngoài quan tâm đến thị trường Việt Nam. Đặc biệt, lĩnh vực đầu tư và phát triển bất động sản đang trong giai đoạn phát triển ban đầu và được dự báo sẽ bùng nổ trong thập kỷ tới.
Triển vọng trong tầm trung, dài hạn
Hầu hết các diễn giả tại hội nghị đều thống nhất rằng triển vọng của thị trường bất động sản Việt Nam không phải trong ngắn hạn mà ở tầm nhìn trung và dài hạn bởi hai khó khăn: (1) những khó khăn hiện nay của kinh tế trong nước cũng như trên thế giới, (2) quá trình phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam có đặc điểm mất nhiều thời gian!
Ở khó khăn thứ nhất, ông Koziora cho rằng nền kinh tế phát triển quá nóng trong năm 2007 khiến Việt Nam đang phải đối mặt với tình trạng lạm phát cao. Tiếp đó, những chính sách kiềm chế lạm phát của Chính phủ khiến thị trường chứng khoán cũng như thị trường bất động sản suy giảm. Ông cũng nhận định Việt Nam không thể tránh khỏi việc thắt chặt tín dụng trong bối cảnh lạm phát, doanh nghiệp trong nước không chỉ khó tiếp cận vốn vay trong nước mà kể cả đối với các nguồn vốn nước ngoài.
“Tình hình có thể còn khó khăn hơn trong năm 2009, nhưng chắc chắn một điều cũng đến lúc Chính phủ phải “nhấc chân khỏi đạp thắng”, ông nhận định.
Một kinh nghiệm huy động vốn cho chủ đầu tư nhà ở và khách mua nhà đã được bà Sim Loo Lee, nguyên Trưởng khoa bất động sản, Đại học Quốc gia Singapore (NUS) chia sẻ tại hội nghị. Điều đầu tiên, bà Lee khẳng định, thị trường bất động sản là thị trường vốn lớn nên doanh nghiệp bất động sản chắc chắn phải là những doanh nghiệp “túi sâu, mũ cứng”.
Bà cho biết các chủ đầu tư nhà ở tại Singapore ngoài vốn tự có và vốn vay ngân hàng, còn có các hình thức huy động vốn như bán sỉ nguyên khối sản phẩm trước hoặc trong quá trình xây dựng cho những nhà đầu tư lớn hoặc khách thuê quan trọng, chào mời bán cổ phần, vay nợ của cổ đông, thu tiền theo tiến độ khi bán sản phẩm cho khách mua nhà... Những công ty chính thức niêm yết có uy tín có thể huy động bằng phát hành trái phiếu.
Những hình thức này xem ra cũng không khác ở Việt Nam nhưng theo những thông tin từ bà Lee, điểm khác ở đây nằm ở chất lượng giám sát, nhất là việc giám sát tài khoản dự án do ngân hàng quản lý. Việc giám sát này nhằm nắm rõ các khoản vay có được giải ngân đúng tiến độ, sử dụng đúng mục đích hay không, đối tượng được vay (cả chủ đầu tư dự án lẫn khách mua nhà) có đủ khả năng trả nợ vay hay không.
Riêng đối với người mua nhà, bà Lee giới thiệu hình thức lập quỹ tiết kiệm (mang tính cưỡng bức) tại ngân hàng. Theo đó, người lao động và chủ sử dụng lao động đều có nghĩa vụ trích lập tiết kiệm định kỳ bắt buộc vào quỹ mua nhà ở cho người lao động.
Tuy nhiên, loại sản phẩm có tiềm năng kinh doanh ngay cả trong những giai đoạn khó khăn, theo ông Ir. F.Teguh Satria, Chủ tịch FIABCI Indonesia, đó là căn hộ giá rẻ, dù lợi nhuận có thể chỉ đạt 15% nhưng bền vững.
Ở khó khăn thứ hai, ông Matthew Koziora đưa ra giải pháp khắc phục dành cho nhà đầu tư nước ngoài là nên hợp tác đầu tư vào các dự án đã có sẵn hoặc hợp tác với các nhà phát triển dự án trong nước.
Ông nói: “Đầu tư vào thị trường bất động sản ở Việt Nam chứa đựng nhiều rủi ro khi nhà đầu tư thiếu thông tin thị trường hoặc chưa có các mối quan hệ. Vì vậy, tốt nhất là chọn một đối tác hiểu biết về Việt Nam, có đội ngũ chuyên gia người Việt thấu hiểu môi trường kinh tế, pháp lý địa phương”.
Thanh Phương (TBKTSG)
Quan điểm này đã được thể hiện tại Hội nghị Ban thư ký Liên đoàn Bất động sản thế giới (FIABCI) lần thứ 7 vừa diễn ra, do Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM (HoREA) đăng cai tổ chức.
Nhu cầu lớn
Ông Matthew Koziora, Giám đốc kinh doanh và tiếp thị của VinaCapital Real Estate, nói: “Dù kinh tế Việt Nam đang gặp phải những rắc rối trong năm 2008, nhưng triển vọng thị trường bất động sản về trung và dài hạn vẫn rất sáng sủa”.
Đưa ra những cơ sở cho nhận định này, ông Koziora cho rằng Việt Nam có nền hòa bình và chính trị ổn định; dân số đông, trong đó độ tuổi dưới 35 chiếm đến 2/3, chi phí lao động thấp; sự tăng trưởng vượt bậc của vốn đầu tư nước ngoài và sự điều hành linh hoạt những chính sách dự trữ ngoại tệ, hỗ trợ tiền đồng cũng như ổn định cán cân thanh toán của Chính phủ.
Theo ông Koziora, những ngành đầu tư hấp dẫn là nhà ở, khu nghỉ dưỡng, khách sạn, khu thương mại bán lẻ và hạ tầng khu công nghiệp. Hiện tượng di dân đến những thành phố lớn đã và đang tạo nên sự khan hiếm về các loại hình nhà ở, nhất là nhà ở giá rẻ đến trung bình. Nguồn cung mặt bằng bán lẻ tại các đô thị lớn là rất ít trong khi lĩnh vực này đang được dự báo sẽ phát triển mạnh mẽ trong những năm tới.
Ông Marc Townsend, Giám đốc điều hành CB Richard Ellis Vietnam, có những phân tích triển vọng phát triển các loại hình bất động sản dựa trên những số liệu chi tiết. Mặt bằng bán lẻ tại Tp.HCM đang rất thiếu với tổng số 150.000 mét vuông sàn cho thuê, hiệu suất cho thuê trung bình đạt đến 94%. Nhà ở có giá bán dưới 1.100 đô la Mỹ/mét vuông đang tiêu thụ tốt. Giá cho thuê căn hộ tăng 12-20% mỗi năm kể từ năm 1996 do nguồn cung quá ít so với nhu cầu.
Bên cạnh đó, mối quan tâm về địa điểm nghỉ dưỡng của khách du lịch không chỉ còn là Mũi Né (Phan Thiết) hay Non Nước (Đà Nẵng) mà đã mở rộng ra nhiều địa phương khác như Vũng Tàu, Côn Đảo, Phú Quốc, Cam Ranh, Hạ Long… Mặt bằng nhà xưởng xây sẵn để cho thuê cũng còn rất ít so với nhu cầu gia tăng sản xuất, nhất là các công ty nước ngoài đang có khuynh hướng sử dụng lao động rẻ ở Việt Nam.
Nhìn rộng ra thị trường khu vực Đông Nam Á, ông Micheal Geh, Phó chủ tịch Ban tiếp thị và giao lưu FIABCI, cho rằng các nước trong khu vực đều đang có lực hút đầu tư nước ngoài mạnh mẽ; trong đó, ngày càng có nhiều tổ chức nước ngoài quan tâm đến thị trường Việt Nam. Đặc biệt, lĩnh vực đầu tư và phát triển bất động sản đang trong giai đoạn phát triển ban đầu và được dự báo sẽ bùng nổ trong thập kỷ tới.
Triển vọng trong tầm trung, dài hạn
Hầu hết các diễn giả tại hội nghị đều thống nhất rằng triển vọng của thị trường bất động sản Việt Nam không phải trong ngắn hạn mà ở tầm nhìn trung và dài hạn bởi hai khó khăn: (1) những khó khăn hiện nay của kinh tế trong nước cũng như trên thế giới, (2) quá trình phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam có đặc điểm mất nhiều thời gian!
Ở khó khăn thứ nhất, ông Koziora cho rằng nền kinh tế phát triển quá nóng trong năm 2007 khiến Việt Nam đang phải đối mặt với tình trạng lạm phát cao. Tiếp đó, những chính sách kiềm chế lạm phát của Chính phủ khiến thị trường chứng khoán cũng như thị trường bất động sản suy giảm. Ông cũng nhận định Việt Nam không thể tránh khỏi việc thắt chặt tín dụng trong bối cảnh lạm phát, doanh nghiệp trong nước không chỉ khó tiếp cận vốn vay trong nước mà kể cả đối với các nguồn vốn nước ngoài.
“Tình hình có thể còn khó khăn hơn trong năm 2009, nhưng chắc chắn một điều cũng đến lúc Chính phủ phải “nhấc chân khỏi đạp thắng”, ông nhận định.
Một kinh nghiệm huy động vốn cho chủ đầu tư nhà ở và khách mua nhà đã được bà Sim Loo Lee, nguyên Trưởng khoa bất động sản, Đại học Quốc gia Singapore (NUS) chia sẻ tại hội nghị. Điều đầu tiên, bà Lee khẳng định, thị trường bất động sản là thị trường vốn lớn nên doanh nghiệp bất động sản chắc chắn phải là những doanh nghiệp “túi sâu, mũ cứng”.
Bà cho biết các chủ đầu tư nhà ở tại Singapore ngoài vốn tự có và vốn vay ngân hàng, còn có các hình thức huy động vốn như bán sỉ nguyên khối sản phẩm trước hoặc trong quá trình xây dựng cho những nhà đầu tư lớn hoặc khách thuê quan trọng, chào mời bán cổ phần, vay nợ của cổ đông, thu tiền theo tiến độ khi bán sản phẩm cho khách mua nhà... Những công ty chính thức niêm yết có uy tín có thể huy động bằng phát hành trái phiếu.
Những hình thức này xem ra cũng không khác ở Việt Nam nhưng theo những thông tin từ bà Lee, điểm khác ở đây nằm ở chất lượng giám sát, nhất là việc giám sát tài khoản dự án do ngân hàng quản lý. Việc giám sát này nhằm nắm rõ các khoản vay có được giải ngân đúng tiến độ, sử dụng đúng mục đích hay không, đối tượng được vay (cả chủ đầu tư dự án lẫn khách mua nhà) có đủ khả năng trả nợ vay hay không.
Riêng đối với người mua nhà, bà Lee giới thiệu hình thức lập quỹ tiết kiệm (mang tính cưỡng bức) tại ngân hàng. Theo đó, người lao động và chủ sử dụng lao động đều có nghĩa vụ trích lập tiết kiệm định kỳ bắt buộc vào quỹ mua nhà ở cho người lao động.
Tuy nhiên, loại sản phẩm có tiềm năng kinh doanh ngay cả trong những giai đoạn khó khăn, theo ông Ir. F.Teguh Satria, Chủ tịch FIABCI Indonesia, đó là căn hộ giá rẻ, dù lợi nhuận có thể chỉ đạt 15% nhưng bền vững.
Ở khó khăn thứ hai, ông Matthew Koziora đưa ra giải pháp khắc phục dành cho nhà đầu tư nước ngoài là nên hợp tác đầu tư vào các dự án đã có sẵn hoặc hợp tác với các nhà phát triển dự án trong nước.
Ông nói: “Đầu tư vào thị trường bất động sản ở Việt Nam chứa đựng nhiều rủi ro khi nhà đầu tư thiếu thông tin thị trường hoặc chưa có các mối quan hệ. Vì vậy, tốt nhất là chọn một đối tác hiểu biết về Việt Nam, có đội ngũ chuyên gia người Việt thấu hiểu môi trường kinh tế, pháp lý địa phương”.
Thanh Phương (TBKTSG)